WONG KAI HO JUSTIN 對 DOGUIL BEATRIZ M

DCCJ 336/2014

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟2014年第336號

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判決書

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1. 蘇兆平先生（以下簡稱“申請人”）於2014年6月10日發出傳票，向法院申請以下濟助：－

（i） 加入為本案被告人；及

（ii）撤銷2014年3月14日於被告人不提出抗辯下作出的非正審判決（以下簡稱“該判決”）。

2. 該判決下令被告人交還座落坪州永安後街1-AB號屋（“1-AB號屋”）的管有權及向原告人作出補償。

3. 申請人依賴的理據是：－

（i）  他所佔用的石屋並非建於原告人擁有的土地上；

（ii）前1-AB號屋的土地佔用人（即鄧美玲女士）自1993年開始佔用該屋，而於2006年鄧女士將1-AB號屋轉讓給申請人，而被告人只是申請人的租客，申請人聲稱鄧女士和他已佔用1-AB號屋達19年，因此他已逆權侵佔該土地。

申請人說法

4. 聆訊時，申請人沒有再爭議他佔用的石屋並非建於原告人的土地上。

5. 申請人於2006年1月，以現金港幣30,025元向鄧美玲女士購入1-AB號屋，而鄧美玲則於1993年7月18日向賴國雄購入此石屋。申請人成為屋主後，他從沒有向任何人交租，只交差餉地租予政府。

6. 鄧美玲購入1-AB號屋後，還先後由其侄子和傭人居住。申請人同時也在該屋儲物，他亦負擔該屋的保養，繳交水電費及更換水喉電線等。

7. 2006年，鄧美玲在移民澳洲前，將1-AB號屋轉售予申請人。之後，申請人亦將該屋租予他人居住。期間遇上租客欠租，申請人曾以業主身份入禀法院，成功獲批收樓令。

8. 申請人於2013年5月份收到其租客，即本案的被告人，交來的原告人律師行於5月11日發出之信件，聲稱有人購入申請人的1-AB號屋的土地，要求租客交租給新業主。申請人委託廖何陳律師行於2013年5月21日發信對方，表明他是1-AB的屋主，但他一直不獲回應。申請人曾主動致電原告人律師行，亦得不到合理回應。

9. 租約是申請人與被告人簽訂的。上述事件後，雙方繼續履行租約條文，申請人亦繼續收取租金，並於2013年11月更換了新電熱水爐。

10. 被告人於2013年10月份收到原告人律師行的信，要求租客將繳納的租金及其他項目直接繳付給其客戶，但信中沒有詳細列明條款及金額。申請人太太亦曾因此致電原告人律師陳小姐商議，但遭對方拒絕。

11. 被告人於2014年1月1日發信通知申請人提早解除租約。

12. 儘管申請人多次向原告人表明他是1-AB號屋主，但仍不獲原告人理會，原告人只去信被告人。申請人於2014年3月22日發出傳真通知原告人指被告人已經搬出，他反對向被告人收樓。由於申請人並非被告人，他根本不能代表被告人出庭作供。這正是申請人要求申請加入作為本案之被告人的原因。其後有人更無理地在1-AB號屋前加裝鐵欄，導致申請人從此不能進入屋內。

13. 申請人一直有宣示自己是屋主身份，原告人若要訴訟，對象理應是申請人，並非該屋租客。申請人已佔用該屋超過12年，可根據逆權侵佔法律，擁有該地的業權。

原告人案情

14. 自2013年4月18日，原告人成為本案所涉的地段合法唯一業權擁有人，而1-AB號屋則建在本案的地段上。

15. 1-AB號屋的佔有人Doguil Beatriz M，即本案的被告人，他並非原告人的租客，也非前業權人的租客或獲授權佔用的人。

令狀事件簿

16. 11.5.2013  原告人代表律師郵寄並於1-AB號屋張貼告示，要求被告人搬離該土地。

17. 21.5.2013  申請人代表律師去信原告人律師聲稱自1960年代開始他的前佔用人已佔用1-AB號屋，因此他已取得該土地的管有權。

18. 27.1.2014  原告人發出本案傳訊令狀，向被告人收回1-AB號屋的管有權。

原告人於1-AB號屋張貼傳訊令狀。

19. 31.1.2014  申請人的一份文件顯示被告人於2014年1月31日搬離1-AB號屋。

20. 14.3.2014  於被告人不提出抗辯情況下，原告人獲得判令：－

（a）收回1-AB號屋的管有權，及

（b）被告人須賠償原告人因被告人佔用土地的損失及訟費。

21. 5.5.2014  法院發出管有令狀。

22. 12.6.2014  被告人發出傳票申請加入為本案被告人及撤銷該判決。

法理

23. 根據《區域法院規則》第15號命令第10條規則，法院有權命令將任何並非該宗訴訟的一方但管有土地（不論實際管有或經由租客管有）的人，加入成為被告人。

24. 《區域法院規則》第13號命令第9條規則准許非訴訟的一方以被告人或他自己名義申請撤銷因不提出抗辯而作出的判決（見Hong Kong Civil Procedure 2015第239頁第13/9/22段）。

25. 於Yu Wing Kan訴Lau Shuk Lan[1]一案，上訴庭指出申請人申索的權益必須是真誠而獨立於被告人的權益。若申請人於判決後才提出申請加入為被告人或更改判決，則只有申請人相關的判決才會更改或撤銷，與被告人相關的判決則維持不變。

“Minet v Johnson is authority for the proposition that any person in actual possession of land who is not made a party to an action for possession of that land by a plaintiff against a defendant is entitled to be added under O 15 r 10 as a defendant before or after judgment, provided he has a bona fide independent claim to be in possession. However, as Lord Esher pointed out in the passage cited above, if the applicant has no independent claim because his rights are wholly dependent upon those of the defendant in the action, out he must go. If the application is made after judgment, Minet v Johnson confirms that if there are grounds for the application the judgment must be set aside so far as it affects the application but not as against the original defendant.”

26. 於Yuen Ka Kwok訴Ho Nai Sun[2]一案，上訴庭亦指出申請加入的一方須符合兩項要求：－

“The applicant, in order to succeed, must show firstly that his absence was not due to willful default on his part and that he has a defence on the merits.”

27. 綜合而言，法庭有不受約束的酌情權批准非訴訟一方加入為訴訟一方及/或撤銷該判決，但申請人必須證明下列兩點：－

（i）  於該判令作出前，他未能參與本案提出抗辯並非他故意造成；及

（ii）有充份理據提出抗辯。

判決作出前，申請人未能參予提出抗辯的原因

28. 申請人於誓章中確認早於2013年5月，他已知道原告人打算提出訴訟討回1-AB號屋的管有權，申請人更因此指示其律師發信給原告人，聲稱自1960年代前佔用人已逆權侵佔1-AB號屋。申請人亦指他於2006年購入此1-AB號屋時，亦繼承佔用人的逆權侵佔權益。

29. 於2013年5月，申請人亦知道原告人要求佔用1-AB號屋的被告人交回1-AB號屋的管有權，並搬離該處。被告人有對申請人提及此事，因此最終導致被告人於2014年1月1日向申請人提出要求終止租約。

30. 原告人的代表律師於本案的傳訊令狀發出當日（即2014年1月27日）將傳訊令狀張貼於1-AB號屋門前。申請人於誓章中亦沒有否認他知道原告人已於2014年1月27日發出傳訊令狀向被告人收回該土地。被告人因此向申請人提出終止租約，並將於2014年1月31日搬離。按此情況，申請人必理應於1月31日後，曾到1-AB號屋視察，因他要處理被告人退租事宜。本案的令狀除郵寄外並於2014年1月27日在1-AB號屋張貼告示，因此，明顯地申請人在2014年3月14日前已知悉此令狀。申請人可隨時申請加入成為本案的被告人，無須在判令發出約3個月後才提出。

31. 即使2014年3月14日該判令發出後，原告人隨即進行收回1-AB號屋的程序，申請人得悉後亦沒有立即申請推翻該判令及/或加入本案抗辯。對於遲遲未有向法院申請抗辯，申請人的解釋是他曾聯絡原告人的律師，又曾於2013年指示其律師去信原告人，告知他已根據逆權侵佔，獲得該土地的擁有權。

32. 申請人聲稱原告人知悉申請人於1-AB號屋的權益後仍不將他作為本案的被告人，這做法並不恰當。於2013年5月申請人律師的信函中只強調申請人已成功逆權侵佔1-AB號屋。但要逆權侵佔，申請人必須對該土地有一定的控制權，而信中並沒有明確說明申請人的身份是實質佔用人還是以其他方式管有該土地，及與土地實質佔用人（即被告人）的關係等，原告人認為無法知道申請人就該土地有何實質權益。

33. 原告人的申索是以土地擁有人身份向1-AB號屋的非法佔用人（即被告人）收回該土地的管有權，他只須向該土地的實質佔用人提出訴訟，將他／她逐出1-AB號屋。而於調查後，原告人證實被告人實質佔用1-AB號屋，因而對他提出訴訟；而在原告人已經張貼傳訊令狀於1-AB號屋以通知所有與該土地有關的人仕獲悉後，申請人有責任向法院提出抗辯，指出申請人較原告人更有權管有該土地：－

“(c) Since title to land is relative, the claimant may show a better title either:-

(i) …

(ii) By his title, independently of prior possession, to own the land. In such case where the claimant produces a documentary or paper title the defendant may challenge it by pleading jus tertii, that is, that the claimant has no such title as alleged and that the title belongs to another person.” (見Clerk & Lindsell on Torts，第20版，第19-71段)

34. 從上述証供顯示，申請人理應早於2014年1月31日前已獲悉有關的令狀，但申請人一直沒有提出申請加入本案及抗辯，申請人沒有理由不知道此權利，因為他早於2013年5月已懂得尋求律師協助保護他的權益，從而去信原告人律師指他是1-AB號屋的業權人。張貼的令狀顯示提出抗辯的時限。由申請人知道該令狀至頒下該判決前，他最少有3個多月時間可向法院提出加入成為本案被告人之一，但他沒有這樣做。申請人的解釋是他曾聯絡原告人律師行，但得不到回應而又因為他不是令狀被告人，因而不能代表被告人出庭抗辯，但這不是一個合理的解釋。本席不接納申請人的說法，認為他未能參與提出抗辯是由他故意做成的。

申請人的抗辯理由

35. 根據Yuen Ka Kwok訴Ho Nai Sun一案上訴庭的判決，申請人須以證據證明他有充份的抗辯理據 (defence on merit)。

36. 而根據上訴庭於Premier Fashion Wears and Broadway Sportwear Ltd訴Chow Cheuk Man[3]一案的分析，法院於考慮申請人是否有充份理據抗辯時，應考慮申請人提出的證據，是否能證明他的抗辯理據有合理機會得直(reasonable prospect of success)。

“Now, there is no doubt that the merits are always of particular importance because: first, no court would wish to re-open a matter without merit since that would only pointlessly postpone the inevitable; and, secondly, no court likes to decide any matter other than in accordance with the merits if any are in real prospect because the courts objective is justice. …

…One sees at page 480[4] that Loard Atkin made it clear that by an “affidavit of merits” from the defendant he meant “evidence that he has a prima facie defence”. No defence is any good if it will not work in law if believed, is any good if it does not enjoy any real prospect of being believed.”

37. 申請人於第一份誓章中聲稱他佔用的石屋並非1-AB號屋，而是1G號屋。但其後的誓章，他已承認佔用1-AB號屋。申請人現在依賴的理據是自1993年起前佔用人鄧女士已逆權管有1-AB號屋。

與逆權管有相關的法律原則

38. 根據《時效條例》（第347章）第7及17條，土地若被逆權管有超過12年，則土地擁有人將喪失追討土地管有權的權利。

39. 而要構成逆權侵佔，逆權管有人必須持續地對該土地有實質管有權（factual possession）並有充份意圖管有該土地（intent to possess）（見Powell訴McFarlane（1979）38 P & CR 452，第471至472頁）。

40. 逆權管有人必須證明有充份意圖管有土地，而充份意圖即他以自己的名義及代表自己，並於可行的情況下禁止他人包括土地擁有人管有該土地。終審法院於Wong Tak Yue訴Kung Kwok Wai & Another （No 2）[5]一案重申Powell訴McFarlane[6]一案中有關何謂充份意圖的判決：－

“…… involves the intention, in one’s own name and on one’s own behalf, to exclude the world at large, including the owner with the paper title if he be not himself the possessor, so far as is reasonably practicable and so far as the process of law will allow.”

41. 終審法院進一步指出當佔用人聲稱逆權侵佔土地，他的證供是為他的個人利益，法庭需以懷疑的態度處理該等證供，並因應客觀情況給予合適的比重；相反若他提出的證供對他不利，法庭應就此給予相當大的比重：－

“Where the occupier has made self-serving statements as to what was his intention, whether during the period of occupation or when challenged in legal proceedings, the courts should approach them with some skepticism. The courts would scrutinize the circumstances in which they were made and would give them such weight if any as they may deserve. Conversely, where the occupier has made statements as to what was his intention and such statements are against his interest, the courts would usually accord to them considerable weight[7].”

42. 終審法院亦指出當佔用人有意圖支付租金予土地擁有人，該佔用人沒有逆權侵佔的意圖：－

“The fourteenth defendant’s intention to pay rent if the owners had requested payment demonstrated that he was not intending to exclude the owner with the paper title but showed that he was treating himself as enjoying possession under a lawful title from the owners. His intention to possess was not “as of wrong” but was “as of right”. Such intention is similar to the occupier’s offer to pay rent in R v Secretary of State for the Environment, ex p Davies (1990) 61 P & CR 487, which was held to be inconsistent with the intention to claim possession for the purposes of adverse possession[8].”

43. 上訴庭於Yu Kit Chiu and Yu Hon Chiu訴Chan Shek Woo[9]亦跟隨Powell訴McFarlane一案的判決並指出，當佔用人使用土地的情況未能明確顯示逆權侵佔的意圖，他必須提供強而有力的證據證明他有逆權侵佔的意圖：－

“In Powell, Slade J held that where the trespasser’s use of land was equivocal, the onus is on him to ‘adduce compelling evidence’ that he had the requisite intention to possess.”

44. 在Powell訴McFarlane[10]一案中，Slade J指出佔用人必須提出強而有力的證供以證明有逆權侵佔的意圖，而該意圖亦必須清楚而毫不含糊地顯現給其他人，包括土地擁有人：－

“The position, however, is quite different from a case where the question is whether a trespasser has acquired possession. In such a situation the courts will require clear and affirmative evidence that the trespasser, claiming that he has acquired possession, not only had the requisite intention to possess, but made such intention clear to the world. If his acts are open to more than one interpretation and he has not made it perfectly plain to the world at large by his actions or words that he has intended to excluse the owner as best he can, the courts will treat him as not having had the requisite animus possidendi and consequently as not having dispossessed the owner.”

45. 在Yu Kit Chiu and Yu Hon Chiu訴Chan Shek Woo一案中，被告人（即佔用人）於佔用土地期間以業主名義向政府申請於土地上搭建建構物，上訴庭同意原審法官的判決，裁決被告人並沒有逆權侵佔的意圖：－

“The document spelt out that in consideration of [the plaintiffs’ predecessor-in-title] paying the requisite fee, the head lessor modified the Crown Lease by allowing him to maintain the structures on the land. After due consideration, I agree with the Judge’s analysis of the position. I am of the view that the signature of [the defendant squatter] on behalf of [the plaintiffs’ predecessor-in-title] did not merely acknowledge the deceased’s ownership of the land but was also an acknowledgment of the deceased’s possession of the land.”

46. 從上述案例看見，佔用人於逆權侵佔案件中的舉證責任相當高。佔用人必須提供一些客觀而有力的證據方可成功舉證，不能倚賴單方面的聲稱。

47. 若佔用人沒有意圖禁止土地擁有人管有該土地，即使最終土地擁有人沒有行使管有權，佔用人亦不可成功逆權侵佔。

申請人的證供

48. 申請人必須證明下列事項，方可成功以逆權侵佔為理由反對原告人的申索，缺一不可：－

(i)  於1993年至2006年期間，鄧女士實質（factual possession）並有充份意圖（intent to possess）管有1-AB號屋；及

(ii)  2006年開始，申請人實質並有充份意圖管有1-AB號屋。

49. 申請人原聲稱他的前佔用人已於1960年代開始逆權侵佔，但於誓章中又更改為自1993年開始鄧女士使用1-AB號屋，而他本人是自1994年開始才獲鄧女士批准下使用1-AB號屋，直至2006年起申請人獨自佔用1-AB號屋。

50. 有關鄧女士的佔用情況，申請人只能依賴鄧女士的一份聲明及一份轉讓文件[11]，並沒有其他客觀證供證明鄧女士於1993年至2006期間佔用1-AB號屋的情況。這顯示申請人並不知道鄧女士怎樣佔用此1-AB號屋。

51. 對於實質管有方面，鄧女士的聲明中指稱自1993年開始她或她的親人佔用1-AB號屋，並一直有繳付差餉；但根據徵收差餉及地租通知書顯示，自2003年至2005共3年期間，並沒有人繳付差餉[12]，申請人解釋不知因何緣故，政府沒有發單到1-AB號屋的信箱。這說法很可疑，理由有二：（一）差餉單是按季發出的，為何鄧女士兩年都沒有發現此遺漏？（二）與此同時，在此兩年期間亦沒有水費單及電話費單，沒有水電的話，鄧女士又怎可居住呢？聆訊文件[13]顯示2006年時，申請人太太向水務處申請重新接駁供水系統及要求由2006年1月26日開始供電，這顯示極有可能於該段時間內，鄧女士及她的親人已不再佔用1-AB號屋，當時1-AB號屋沒有人管理因而導致欠交差餉及地租及水電停止供應。

52. 於逆權侵佔案件中，若土地經不同的逆權管有人於不同時間管有，則他們之間的逆權管有時間必須是緊接的，他們的管有時間才可結合計算（見Tower Hamlets London Borough Council訴Barrett [2006] 1 P & CR 9 第36段及《時效條例》第13（2）條））。

53. 若鄧女士於2003年後已離開1-AB號屋，她的實質佔用該1-AB號屋則不足12年（即1993至2003），又申請人2006年才購入該屋，因此他和鄧女士的逆權管有時間並非是緊接的。當中有2年1-AB號無人佔用。因此，申請人不可依賴鄧女士的逆權侵佔時間作為他逆權侵佔的理據。

54. 更重要的是鄧女士的證供顯示於1993年7月18日她從賴先生購入1-AB號屋，轉讓文件明確聲明該土地是租用的，鄧女士須向業主商議有關租金事宜。

55. 鄧女士簽署的轉讓1-AB號屋文件，包含一項賣方的聲明：即「該地是租來的」，「該地地租由新買主自理」。鄧女士知悉該土地是向業主租用的，而賴先生轉讓給她的只是向業主租用該土地的權益，顯然於該轉讓文件中，鄧女士確認業權人仍然管有該土地。根據Buckinghamshire CC訴Moran[14]一案，英國上訴庭指出於業主同意下佔用土地並不構成逆權侵佔：－

“Possession is never “adverse” within the meaning of the Act of 1980 if it is enjoyed under a lawful title. If, therefore, a person occupies or uses land by licence of the owner with the paper title and his licence has not been duly determined, he cannot be treated as having been in “adverse possession” as against the owner with the paper title.”

56. 根據該轉讓文件，鄧女士同意自行與業主商討租金。明顯地，鄧女士是有支付租金的意圖，她的意圖與Wong Tak Yue 訴Kung Kwok Wai & Another (No 2)[15]一案中的被告人並沒有分別，從轉讓文件中的聲明已清晰地告知其他人，包括業權人，她有意支付租金，並確認業權人有權向她行使土地管有權，向她收取租金，而她亦沒有意圖禁止業權人行使該管有權；儘管業權人從沒有向鄧女士收取租金，但這並不表示鄧女士因此有逆權侵佔的意圖。明顯地鄧女士沒有逆權侵佔的意圖，因此鄧女士對1-AB號屋的土地沒有逆權管有的權利。

總結

57. 基於上述分析，申請人提供的證據遠遠不足支持他逆權侵佔1-AB號屋的說法，因此本席裁定申請人沒有合理機會得直。

58. 儘管申請人提交的防治白蟻合約，代交差餉及維修的相片等文件證明他可能自1993年已佔用1-AB號屋的閣樓儲放物品，但按鄧女士的誓章，明顯地，申請人是獲授權或允可而佔用的，因此，這不能構成佔有的事實。

59. 申請人於2006年從鄧女士購入此1-AB號屋至今，也不足12年，也不符合《時效條例》（第347章）第7條的要求。

60. 原告人的令狀是向被告人收回1-AB號屋的土地擁有權。倘若申請人日後能提供實質證據他因逆權侵佔而擁有1-AB號屋的土地，他亦不會因是次申請被拒絕而喪失他日後向有關人士提出逆權侵佔訴訟的權利。

命令

61. 本席拒絕申請人加入本案成為被告人，也拒絕撤銷該判決。

訟費

62. 本席頒發暫准命令，申請人須支付原告人本申請的訟費（包括大律師證書），如訟費不能達成協議，則由聆案官評定。除非於本判案書日期起計14天內，任何一方提出申請修改上述暫准命令，否則在本判案書日期起計14天後，該暫准命令將成為絶對命令。