梁廣調及另一人 對 鄧焯明

LDPE911/2015

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號LDPE 2015年第911宗

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判決書

背景

1.  本案是一宗申請收樓的租務糾紛。申請人 (業主) 是以租約已期滿申請收樓，答辯人 (租客) 則以雙方有續租協議為其抗辯理由。答辯人亦爭論，縱使雙方沒有續租協議，雙方於固定租期完結後仍有一按月計的週期租賃，而由於申請人發出的終止租約通知書無效，所以反對收樓申請。

2.  無論如何，雙方於審訊前同意 (1) 答辯人於2016年1月15日把涉案處所的空置管有權交還申請人；(2) 在扣除雙方同意的免租期後，答辯人已交付申請人直至2016年1月15日以原每月租金25,000元計算的租金或暫定中間收益；及 (3) 有關於本案的勝負、賠償和訟費等留待審訊處理。

3.  雙方於審訊時的主要爭議為 (1) 在固定租期完結後，雙方是否有續租1年的協議？(2) 若雙方沒有續租協議，雙方於固定租期完結後是否有租務關係？而申請人曾發出的終止租約通知是否已有效地終止租約 (如有者) 於2015年9月15日？ (3) 應如何計算由2015年9月15日至2015年12月31日的中間收益 (如須要計算的話)？

4.  雙方不爭議雙方曾簽定一份日期為2013年2月15日的書面租約，固定租期由2013年5月16日至2016年5月15日 (“3年租約”) ，每月租金25,000元。但是，雙方爭議此書面租約背面的期中一條手寫條款 “首年不得退租，由16-05-2014開始為生約”  是否由申請人於雙方簽訂租約後才擅自加上。

5.  雙方也不爭議雙方其後亦曾簽定一份日期為2013年6月27日的書面租約取代3年租約，此更新租約的固定租期由2013年7月16日至2015年7月15日 (“2年租約”) ，每月租金同樣是25,000元，而期間任可一方可給予另一方不少於1個月的書面通知或1個月租金作代通知金提早解除租約，唯該書面通知書不得早於由租期起計之12個月内發出。另外，申請人曾於2015年8月21日發出終止租約通知書，終止租約於2015年9月15日。

申請人的案情

6.  申請人於2015年9月15日提交申請通知書，其後於2015年12月10日作出修訂。申請人聲稱租約的固定租期已於2015年7月15日完結，雙方又沒有續租協議，但答辯人拒絕遷出，所以申請收樓。

7.  另外，代表申請人的大律師 “羅先生” 爭論，雙方於固定租期完結後沒有租務關係，答辯人從2015年7月16日起只是侵入者，而縱使雙方有租務關係，此租務關係只能是可隨意終結的租賃，或可用口頭通知終結的口頭租賃。但是，無論如何，申請人曾發出的口頭加書面終止租約通知已有效地終止租約 (如有者) 於2015年9月15日。

答辯人的案情

8.  答辯人於2015年9月17日存檔反對通知書，並於2015年12月21日作出修訂。答辯人聲稱固定租期於2015年7月15日完結後，雙方仍有1年的口頭續租協議，而申請人於2015年8月21日發出的終止租約通知書，由於少於1個月通知，不能終止租約於2015年9月15日。

9.  代表答辯人的大律師 “張先生” 爭論，縱使雙方沒有1年的口頭續租協議，雙方於固定租期完結後的行為已構成按月計的週期租賃，而按月計的週期租賃不能以少於1個月之書面通知終止。再者，答辯人曾依據申請人的口頭承諾，在有續租1年的情況下於2015年7月更換涉案處所内的冷氣機，所以申請人不容反悔雙方的續租協議。無論如何，申請人於2015年9月15日提出的收樓申請是不合適地過早申請。

爭議 (1): 雙方是否有續租協議？

10.  答辯人聲稱雙方於簽訂2年租約時曾有口頭協議，以原每月租金25,000元續租1年，並於原租期和續租期內不可加租，但申請人聲稱雙方從沒有續租的協議，而不論根據2年租約或3年租約，雙方只有退租權，並沒有續租權，也沒有不可加租的條款。羅先生呈述，根據口頭證據規則，口頭證據不能牴觸、改變、增加或減少雙方同意並已簽訂的書面合約，但答辯人聲稱的口頭協議之年期和不變租金明顯地增加、改變及牴觸2年租約之内容。羅先生亦質疑答辯人一方證供的可信性，羅先生呈述答辯人提供的2015年8月18日之錄音記錄並沒有顯示雙方曾討論續租協議和多少年不加租等，答辯人於被盤問時只是不斷查看證人陳述書找答案，不是從其知識及記憶回答問題，答辯人的書面及口述証供也有不一致和不合情理之處。

11.  張先生呈述本案的口頭續租協議正是在應用口頭證據規則時可有的例外，如有証據顯示雙方不是有意圖地以書面文本表示整體協議，法庭是會接納書面文本以外的証據。誠然，除了答辯人依據口頭協議外，申請人陳述申請人於簽訂2年租約時曾口頭承諾答辯人2年租期内不加租，申請人也是以口頭協議補充書面租約。

12.  答辯人陳述雙方於簽訂3年租約時已有口頭協議租期内不加租，而3年租約内的生約條款是申請人於雙方簽訂租約後才擅自加上。申請人於雙方簽訂3年租約後取走書面文本，其後又於2013年6月要求答辯人簽訂2年租約取代3年租約，並與答辯人達成續租1年和3年内不加租的口頭協議。申請人當時解釋，由於3年租約的印花税昂貴，所以才要求答辯人另外簽訂2年租約，亦因此申請人口頭承諾續租1年和3年内不加租，而答辯人是基於信賴申請人的表述和承諾才簽訂2年租約。事後，答辯人懷疑申請人是由於忘記將3年租約加蓋印花，為避免繳交延誤加蓋印花之罰款才要求答辯人另外簽訂2年租約。

13.  申請人陳述另一版本，申請人聲稱答辯人於簽訂3年租約後翌日致電申請人，由於答辯人察覺申請人可依據3年租約有權於生約期内加租，答辯人要求商討修改租約，並表示希望申請人於3年租期内不加租，但雙方經過4個月商討後只同意改為簽訂2年租約，包括1年死約及1年生約，申請人也口頭答應答辯人2年租期内不加租。另外，羅先生呈述，縱使申請人曾同意續租1年，這只是君子協議，雙方當時並沒有意圖將這君子協議給予法律效力。

14.  張先生不同意羅先生有關於君子協議的呈述，張先生爭論雙方是否有此意圖是需要以事實作出裁斷，如果沒有在法律上可執行的續租協議，答辯人是沒有誘因可使他簽訂2年租約。反之，羅先生爭論 “2年租約加2年租期内不加租的口頭協議” 總比 “3年租約但沒有於第2年不加租的協議” 好。

15.  在相對可能性的衡量下，即使答辯人兩位證人於審訊時或未能清晰交代所有案情，本席認為答辯人的証供較可信，申請人是由於印花税的問題才要求答辯人重新簽訂2年租約，而雙方於簽訂2年租約時有續租1年和3年内不加租的協議。本席亦接納張先生的呈述，雙方有意圖使續租1年和3年内不加租的口頭協議成為有法律效力的協議。本席同意張先生的部分爭論點，由於2年租約只有1年死約，對答辯人而言，無論雙方是否有不加租的協議，3年租約相比2年租約好，而第一申請人於審訊時也確認此點。所以，如果雙方沒有以原有租金續租1年的口頭協議，答辯人沒有合理理由或動機與申請人重新簽訂2年租約。

16.  本席不接納羅先生有關於 “2年租約加2年租期内不加租的口頭協議” 總比 “3年租約但沒有於第2年不加租的協議” 好的呈述，本席認為羅先生只是片面地解釋為何答辯人同意簽訂2年租約。如果此論點真能確立，既然申請人可根據3年租約内申請人所聲稱的退租權於第2年起終止租約，這又不能解釋為何申請人同意簽訂2年租約並作出2年租期内不加租的承諾，申請人在審訊時也沒有對此點作出進一步的説明或陳述。而且，縱使雙方只有2年不加租的協議，這並不代表申請人不會行使2年租約內的退租權提早終止租約。

17.  由於3年租約是否有生約條款和申請人是否不容反悔有續租協議不會改變本席裁斷雙方有續租協議，本席認為本案不須討論此兩項爭議。

爭議 (2): 雙方於固定租期完結後是否有租務關係？而申請人曾發出的終止租約通知是否有效地終止租約？

18.  如果雙方沒有續租協議，本席不同意固定租期完結後雙方沒有租務關係和答辯人是侵入者，本席也不同意雙方已確立按月計的週期租賃，本席認為此時雙方仍有可隨意終結的租賃，任可一方也可以在通知對方後隨即終止此租賃。根據申請人的陳述，在固定租期完結後，申請人是同意答辯人繼續佔用涉案處所，期間雙方商討續租事宜，所以答辯人不可能是侵入者。另外，由於答辯人曾陳述申請人早於2015年8月13日 (固定租期完結後的第2個月開始前) 已向答辯人表示固定租期已完結和雙方須商討新租約，答辯人不能以單方面付款來制訂一項新的週期  (按月計) 租賃。

19.  但是，如果雙方有續租1年的協議，和即使續租期内任何一方仍可行使退租權，本席認為申請人於2015年8月21日發出的終止租約通知書無效，不能終止租約於2015年9月15日。根據2年租約，任可一方於行使退租權時均須發出不少於1個月的書面通知，而2015年8月21日的終止租約通知書的通知期明顯地少於1個月。

20.  本席也不接納羅先生有關於口頭租約可以口頭通知終止的呈述。根據香港法例第219章《物業轉易及財產條例》第62(1) 條，“本條例規定或授權送達或發出的任何與土地有關的通知，均須以書面作出”。縱使終止租約通知在普通法下沒有規定形式，香港法例要求終止租約通知必須要以書面發出，除非租約有明訂的相反意向例外。另外，同樣道理，如果固定租期完結後雙方仍有按月計的週期租賃，本席認為申請人也不能以少於1個月的書面通知終止租約。

爭議 (3): 應如何計算中間收益？

21.  雙方同意以2015年7月16日的市值租金計算中間收益，並各自提交物業估值測量師的專家証人報告，也傳召其專家証人出庭作証及接受盤問。申請人聘請中原測量師行有限公司林惠儀小姐 (“林小姐”) ，林小姐估算涉案處所於2015年7月16日的市值租金為每月40,000元 (不包括差餉每月805元)。答辯人聘請廖敬棠測計師行有限公司廖敬棠先生 (“廖先生”)，廖先生的估值為28,000元 (不包括差餉)，其後廖先生於審訊中同意更改他所採用的其中1個比較個案之實用面積，修訂他的估值為29,376元 (不包括差餉)。

22.  雖然林小姐表明其估值報告是備作訴訟用途，並宣言遵從《高等法院規則》附錄D之「專家證人的行為守則」，她的估值報告只列出比較個案的成交資料，但沒有提供比較個案除實用面積外的物業資料。雖然林小姐於審訊中曾以口述補充比較個案的個别物業資料和其比較所作的調整及調整幅度，林小姐未能清晰解釋其估值，在沒有提供比較個案的平面圖及相片等下，難以協助審裁處作出裁決。由於林小姐的估值報告未能指明每項所表達的意見所據的理由和用以支持有關意見的任何文獻或其他材料，而她的口述補充也未能使其估值合乎要求，本席認為她的估值不符合《高等法院規則》附錄D之「專家證人的行為守則」，不應於本案被接納。

23.  廖先生的估值報告提供其比較個案的成交資料和基本物業資料包括位置圖、平面圖及相片，也有表列比較所作的調整及調整幅度，廖先生於審訊時亦以口述補充其對個别比較調整如樓層高度和臨街門面等的考慮因素。雖然本席認為廖先生的估值報告不算是詳盡和李小姐曾質疑廖先生對比較個案之位置及臨街門面的調整幅度是否合適，本席經聆聽廖先生的陳述後接納廖先生的估值。

24.  如果本案須要計算由2015年9月15日至2015年12月31日的中間收益，本席裁斷這中間收益應以每月30,181元 (29,376元加差餉805元) 計算。

總結

25.  由於本席裁斷雙方有續租1年和3年内不加租的協議，而申請人發出的終止租約通知不能有效終止租約於2015年9月15日，答辯人於本案成功抗辯，本席頒令撤銷申請人於2015年9月15日提出的收樓申請。

26.  此外，根據申請人於2015年8月21日發出的終止租約通知書，申請人容許答辯人直至2015年9月15日或以前才遷出涉案處所，但申請人又於2015年9月15日，亦即申請人所容許的限期前，提出收樓申請，本席認為申請人是不合適地過早提出申請。

訟費

27.  答辯人於本案成功抗辯。在訟費應視乎訴訟結果而定的大原則下，申請人理應承擔答辯人處理本案的訟費。本席經考慮本案的案情和複雜程度後，認為合適的訟費應以區域法院基準計算，並包括大律師證書。另外，由於答辯人沒有充份準備，審裁處曾取消原定於2016年3月8日的審訊，而審裁處亦因此於2016年3月8日命令保留有關之訟費。本席認為答辯人須支付申請人此保留訟費，包括答辯人於2016年3月7日提出的非正審申請及於2016年3月8日此非正審申請聆訊之訟費。

裁決

28.  本席作出以下頒令: -

(1) 撤銷申請人於2015年9月15日提出的收樓申請；

(2) 暫准訟費命令為申請人須支付答辯人本案的訟費 (除審裁處於2016年3月8日命令保留之訟費外，而申請人也可扣除此保留訟費) ，包括大律師證書，如雙方未能就訟費達成協議，則由審裁處按區域法院基準評定，而除非任何一方在14天内以傳票方式修改，此暫准令則成絕對命令。