李鳳瓊及另二人 訴 寶靈商業中心業主委員會

LDBM 134 OF 2001

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2001年第134號

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判 案 書

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1． 三名申請人是九龍油麻地吳松街154-164號寶靈商業中心 （“商業中心”）的業主，而答辯人是商業中心的業主委員會。

2. 申請人共有3項申請。

3． 第一項申請

申請人要求本席判決答辯人“要遵守執行在2000年2月22日 （有關編號：1999 - LDBM 149）及在2000年5月5日（有關編號：2000 - LDBM 13）有關管理費裁決書之命令，即是用50,756元為基數計算來攤分管理費”。《建築物管理條例》第45(1)條祇賦予土地審裁處（“審裁處”）具有聆訊及裁決附表10所指明的任何法律程序的司法管轄權。第一項申請不屬於上述法律程序的範圍，故此審裁處對它並無司法管轄權。

4． 第二項申請

申請人要求本席判決“由委員會秘書梁冠先生所提出的 88,000元 + 10,000元為基數，草擬沒有根據及依照大廈公契條款所運算出來的管理費方案無效 …… 因由是地下至1樓商場所使用的中央冷氣系統設備，用冷氣產生出來的電費，維修保養費及更新冷氣機費 等，確實需要由地下至1樓商場業主自己負責攤分以上此等費用。更不能將以上所提及的費用：巧立名目地歸算入管理費計算內，而要由二、三樓寫字樓業主分擔。”

4.1 2001年1月10日，答辯人張貼調整管理費的通告。該通告與本案有關的部份後列如下 ：

“本會於2000年12月28日決議調整管理費 :

……………………

(4) 管理費包括2種基金 :

A． 常用基金，現以$88,000為基數，根據公契的第4及第5條對每一商戶須要繳交管理費款額規定如下:-

4(a) 本中心管理上的支出.

(b) 包括以本中心作為一個整體所應付的地 稅，差餉，公眾水費，公眾電費與保險費用.

5． 以公契附表3所列之管理單位比例攤分.

每戶 = $88,000 x 管理單位÷10,396 （管理單位總數）

B． 備用（維修工程）基金，現以$10,000為基數 就《建築物管理條例》（第344章）第20條(2)所規定設立. 第22條(2)則規定按照業主各自所佔的業權份數確定.

每戶 = $10,000 x 業權份數÷2,313 （業權份數總數）”

4.2 申請人指上述的管理方案並非依照商業中心公契的條款所擬 定，故此是無效的方案。就業主繳付商業中心的管理費及其他支出的事宜，大廈公契的第4及第5條有以下的規定 ：

"4. Each of the parties hereto shall pay his due proportion of: -

(a) The expenses for the management of the Bowring Centre; and

(b) Other outgoings including inter alia the Crown Rents, Rates (if any) the charges for water and electricity and insurance premium (if any) payable in respect of the said premises and the Bowring Centre as a whole.

5. The amount which each of the parties hereto shall be liable to pay or contribute under the last preceding clause hereof shall be in proportion to the management units allocated to the unit of which he is entitled to the exclusive use occupation and enjoyment as listed in the Third Schedule hereto."

4.3 在附表3列出的商鋪數目及管理單位顯示出以下的資料 ：

“	地下	1樓	2樓	3樓
商鋪數目	54	57	19	24
管理單位	3,428	4,296	1,336	1,336”

4.4 商業中心共有四層樓，分別為地下、1樓、2樓和3樓。它是一幢長方形的建築物，故此每一層都有相同的面積。地下和1樓設有中央冷氣系統；這冷氣系統的作用是向這二層的商鋪和行人走廊提供冷氣，但2樓和3樓則沒有得到冷氣的供應。

4.5 2樓與3樓店鋪窗門下的外牆都各有長方形的“空位”，以作裝置冷氣機之用，但地下及1樓便沒有這些“空位”，故此後者必須由中央冷氣系統提供冷氣。2樓及3樓則是由個別商戶自費裝置冷氣機；他們需與地下及1樓的業主分擔上述中央冷氣系統產生的電費；基於 這原故，申請人指稱他們並無得到冷氣的供應，但卻要支付其有關的費用，這對他們是不公平的。

4.6 根據公契第4條的規定，業主所須繳付的費用，是以大廈整體的支出計算。如按商戶有否使用某項設備和使用量的多寡來計算管理費及其他支出的分擔，這是會牽涉頗為複雜的計法；公契的草擬者在考慮整個商業中心的情況下，祇是以管理單位作為計算業主的分担費用的基 礎。其方法是每一個商鋪都被給予某個管理單位的數目。管理單位的數目越多，則該商鋪的業主須繳付的費用便越高。商業中心的2樓與 3樓的管理單位的總數目都分別是1,336個，這數目是遠低於地下的 3,428個以及1樓的4,296個。公契的草擬者必定有考慮2樓及3樓缺乏冷氣的供應，因而對這兩層給予少的管理單位的數目。這是公平的做法。

4.7 申請人要求審裁處頒令中央冷氣系統設備涉及的電費、維修保養費及更新冷氣機費等費用須由地下至1樓商場業主攤分。大廈公契的條文並無這規定。公契的草擬者已因2樓及3樓缺乏冷氣的供應，而給予少的管理單位的數目；如果這二層樓的業主無須分担中央冷氣系統運作的電費，而該些費用是全數由地下及1樓的業主分担，這不但是對地下及1樓的業主不公平，這亦是有違公契第5條的規定。

4.8 大廈公契並無載有涉及中央冷氣系統的維修保養費及更新冷氣機費的條文。根據《建築物管理條例》第22(2)條的規定，該些費用須按照業主各自所佔的份數確定。

4.9 根據証物“A3”的數據，商業中心在2000年的平均每月實際支出是91,707元，故此答辯人以98,000元（88,000元 + 10,000元）作為基金的款額是合理的決定。

5． 第三項申請

申請人要求審裁處下令和批准2樓及3樓的業主自已管轄2樓及3樓的事務。這項申請並非是屬於附表10的指明法律程序的範圍，故此本席無權審理是項申請。再者，大廈公契的條文亦無給予2樓及 3樓的業主此種權力，故此本席無權作出這項命令。

6. 基於上述的理由，本席撤銷申請人的3項申請。