林麗華 對 黃荣

DCCJ 4516/2012

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟2012年第4516號

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判案書

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引言

1.  本案是一宗租務糾紛的案件。 涉案的處所是食物環境衛生署（“食環署”）轄下位於古洞街市購物中心SP002的攤檔（“該處所”）。

背景

2.  1998年7月24日，被告人與當時的區域市政局（現食環署前身）訂立租約，租賃期由1988年8月1日開始，為期四年（以下簡稱「原租約」）。原租約期滿後，食環署與被告人繼續續租，現時的租約在2012年11月26日訂立，租賃期至2013年12月31日，月租1,627.34，其他條款則與原租約相同。

3.  2011年2月24日，被告人與原告人訂立「借用人合約」，「借用期」由2011年3月1日至2013年2月28日，「借用」金額每月5,000元，原告人須支付兩個月的「借用金」10,000元為按金；雙方需要各自支付地產代理佣金2,500元。所謂「借用人合約」實質是一份租約，被告人以「二房東」的身份分租與原告人（以下簡稱「該租約」）。

4.  原告人租用該處所經營中醫診所。由於原租約第2(c)條規定，該處所只可作經營銷售冷氣機用途， 因此，雙方訂立以下條款：－

“備註：二房東及租客雙方明白須向管業處入紙申請批准經營，假若兩星期內有人反對，二房東無息全數退回借用人。另倘若政府部門要求借用人搬出，二房東不須作任何賠償。如若政府加租，由借用人負責。”

5.  被告人隨後向食環署申請委任原告人為該處所的登記助手。2011年3月18日，食環署至函被告人，說明該署接納被告人的申請，確認原告人為該處所的登記助手。被告人隨後獲食環處的口頭通知，該處所的更改經營用途申請已初步獲批，條件是被告人須每月繳交額外1,500元租金。

原告人的申索

6.  原告人指稱食環署在2011年5月份批准更改經營用途。2011年6月份才開始裝修該處所，該處所在訂立租約後直至2011年5月份是空着的。2011年6月份，被告人要求她將中醫診所的名稱改為「黃榮記中醫專家門診」，原告人同意，她分別在2011年12月1日及2012年12月1日的商業登記採用此名稱。

7.  原告人稱她大部分時間都在外地辦理業務，在該處所的中醫門診由她的丈夫註診，其餘香港的業務交由她的下屬處理。

8.  原告人稱她花了30萬元將該處所裝修為一所中醫診所，她指被告人卻反對她應診。被告人常到該處所鬧事，騷擾原告人的丈夫應診，阻撓她在該處所經營中醫門診業務。除此之外，被告人更要求她終止租約並遷出。因為被告人的行為，原告人不能在該處所繼續經營中醫門診業務，只好用作存貨。

9.  原告人一直親自行事，她的申索陳述書是中並沒有清楚寫上她向法庭申請的命令，或賠償額的數目，只是提出一項：“以上的損失要如何賠償？希望法官公正的給個合理的說法。”

被告人的反申索

10.  被告人指稱當食環署初步批准該處所的更改經營用途後，原告人已違反該租約的「備註」部份，拒絕繳交每月額外1,500元租金。於是，在2011年9月5日，被告人向食環署取消更改經營銷售冷氣機用途的申請。

11.  被告人指稱原告人在2011年3月至4月份，在未獲食環署正式批准更改經營用途的情況下，已在該處所開始經營中醫門診業務。隨後在2011年5月至6月份停止經營，將該處所用作存儲。

12.  原告人訂立該租約時已繳交10,000按金予被告人，繼續每月繳交5,000租金予被告人，直至2013年2月份。

13.  2013年2月25日，被告人向原告人發出書面通知，要求原告人在該租約屆滿日，即2013年2月28日將空置管有權交回被告人。原告人並沒有在該租約終止後交回空置管有權予被告人，一直佔用該處所，直至審訊日。

14.  該租約的租期屆滿後，原告人繼續佔用該處所，並沒有繳付中間收益予被告人。

15.  被告人向原告人提出反申索，要求取回該處所的空置管有權，及由租約期滿後，即2013年3月1日直至取回空置管有權的中間收益。

案件管理指示

16.  原告人缺席法庭的指示聆訊。2014年1月30日，聆案官頒令，除非原告人在該命令送達後14天內存檔法庭及送達被告人其文件清單及證人陳述書，否則原告人不得在審訊時提出任何口述證供及文件證據。原告人並沒有遵從上述除非命令，在2014年5月21日的案件管理會議中，聆案官頒令原告人不得在審訊時提出任何口述證供及文件證據。

17.  原告人缺席2014年8月14日的審前覆核聆訊，由於審前覆核是一個指進度標性日期 (milestone date)，基於《區域法院規則》香港法例第336H章第25(4)(1)條[1]，原告人的申索被法庭暫時剔除。

18.  本案的審訊只是針對被告人對原告人提出的的反申索。

非正審申請

19.  審訊首日，原告人和被告人分別以傳票提出以下申請，雙方的申請已在同日作出判決及頒令：－

（1）基於 《區域法院規則》 香港法例第336H章第25(4)(3)條 [2]，原告人向法庭申請恢復她的申索。在同一傳票中，原告人申請修改她的名稱「林丽华」為「林麗華」。

（2）被告人申請存檔第4份的文件清單，提交進一步支持文件。

原告人的申請

20.  被告人沒反對原告人修訂原告人的名稱，本席准許及已頒令修改。

21.  原告人申請恢復其申索，本席拒絕，已頒令撤銷申請，原因如下。

22.  原告人呈上支持誓章，證明她在審前覆核當天身體不適，未能應訊。誓章中附上兩份醫院證明：

（1）           深圳市寶安區西鄉人民醫院於2014年7月27日發出的證明書，記錄原告人患「眩暈綜合症、高血壓病3級極高危組，及脂肪肝」。醫生建議：「注意休息，監控血壓，及病情變化門診隨診」。

（2）            深圳市寶安區人民醫院於2014年8月8日發出的醫學證明，記錄原告人患「高血壓、眩暈症及高脂血症」。在處方有關藥物後，該證書上記錄：「堅持服藥治療，門診定期覆診，根據血壓及症狀及時調整治療方案。由於患者眩暈反覆發作，建議休息3個月，必要時再次往院治療觀察」。

23.  在決定是否准許原告人恢復其申索，本席依仗 World Chinese Business Investment Foundation Limited & ors v Shine Rainbow Marketing Limited & ors（HCA 2547 of 2007, 12 February 2010）一案中的訂下三項元素，歐陽桂如高等法院司法常務官（當時官銜）的判詞，第7及第8段說明有關法律原則，恢復被剔除的申索的申請須就三方面作考慮：（i）原告人必須持良好的理由；（ii）原告人的理據是否構成足以令法庭行使酌情權恢復其申索；及（iii）如有的話，法庭可考慮訂立條件。原文如下：－

“7. The general theme derived from these rules is that the Court will not lightly accede to the request of a defaulting party to restore an action without sufficient explanation and consideration of the merits. This is to maintain the integrity of the timetable laid down by the Court or the rules and to ensure that a matter without merits should not continue to haunt an innocent party.

8. It is thus clear that under rule 1C(4) and (5), a plaintiff should first meet the threshold of showing “good reasons” in stage 1 and then the Court will consider whether, as a matter of discretion, it should grant the restoration in stage 2. If it decides to restore the Claim, the Court may consider conditions to be imposed in Stage 3.”

24.  本席不接納原告人持良好的理由解釋她缺席審前覆核。第一，聆案官在排期審訊時已在2014年5月21日的案件管理會議命令中註明缺席審前的後果。第5段命令如下：－

“注意：(i) 根據《區域法院規則》第1B號命令第1(2)(c) 條規則，除非法庭另有命令，與訟人或其法律代表必須出席上述聆訊。(ii) 根據《區域法院規則》第25號命令第4條規則，若原告人/被告人於審前覆核聆訊缺席，其申索/反申索將予暫時剔除，不作另行通知。(iii) 根據《區域法院規則》第25號命令第3條規則，審前覆核聆訊屬進度指標日期；除非情況特殊，否則法庭不會批准更改該等日期。”

25.  第二，原告人呈上的醫學證明書已在審前覆核前一段時間發出，她只被診斷患上眩暈症、高血壓及脂肪肝。她的醫院證明書並非指出原告人在審前覆核當日身體突然不適，有即時入院治療的需要，她只需要持續服藥，有必要時才入院觀察。

26.  第三，原告人的申索已被頒令不得在審訊時提出任何口述證供及文件證據，換言之，即使恢復申索，她的申索亦毋證供支持，欠勝訴機會。因此，本席拒絕原告人恢復聆訊的申請。

被告人的申請

27.  本席在審訊首天已批准被告人的申請，原因為：被告人申請呈上的進一步支持文件，內容有關該處所的電費單及相片，本席認為該等支持文件是該處所的相關資料，即使在審訊首天呈上，並不會對原告人不公允。

審訊爭議點

28.  針對被告人的反申索，本席須裁定原告人是否違反該租約，拒絕在租賃期結束後遷出該處所；被告人可否獲該處所的空置管有權；及期間的中間收益。

29.  除此之外，基於原租約的2(d)條，訂明被告人不可分租的規定，該租約是否一份違法或不合法的協議，有否違反公共政策；如有的話，法庭是否應該拒絕執行該租約，拒絕頒令原告人需交回空置管有權及賠償中間收益予被告人。

被告人的證供

30.  被告人是一位年屆89歲的老翁，他在其證人陳述書中指出，他的聽覺能力弱，記憶力退化，行動不便，生活須由別人照顧。被告人在2006年退休，退休前在該處所經營冷氣機業務，退休後業務交由兒子經營。

31.  被告人在訂立該租約時已明白根據原租約，他不可以轉租別人或借給他人使用，否則將會違反原租約，食環署可以隨時收回該處所。因此，原告人以「借用人」身份與原告人立約。

32.  被告人表明原告人必須在食環署批准改變該處所的經營用途之後才開始裝修。

33.  被告人得知原告人在2011年2月28日已向食環署提出作改變經營用途申請。大約2011年3月份，被告人獲食環署口頭通知，他須同意每月租金額外付$1,500，才會獲批可以經營中醫門診業務。因此，被告人根據借用人合約內的備註通知原告人須支付他額外1,500元租金。原告人拒絕繳交額外租金，只是一直向被告人繳交5,000元租金。被告人隨後向食環署取消更改用途申請。

34.  被告人指出，自簽署該租約後，原告人未經被告人同意便遷入及使用該處所經營中醫診所，而繼後用作擺放貨物至今。

35.  被告人經多番努力希望和原告人商討解決問題，原告人違反該租約，拒絕繳交額外租金，被告人向原告人提出提早解除該租約，收回該處所，遭原告人拒絕。2013年2月25日，被告人以書面信函通知原告人該租約將會在2013年2月28日終止，要求原告人交還該處所的空置管有權。

36.  該租約終止後，原告人並沒有向被告人交回空置管有權，亦沒有繳付任何中間收益。直至審訊日，原告人仍然繼續霸佔使用並拒絕遷出及交還該處所。

37.  被告人解釋，由於原告人霸佔該處所，被告人不能向食環署發出終止原租約的申請。

38.  因此，被告人在該租約終止後須繼續向食環署繳交每月租金1,627.34元至今 [3]，共32,546.80元，應被視為該處所的中間收益。

討論

原告人是否違反該租約

39.  原告人並沒有就被告人的反申索提出抗辯，亦毋證供。原告人盤問被告人時指稱，被告人及其家人多次阻撓她在該處所應診，包括在該處所的門外大吵大鬧；隨後被告人強行要求她提早終止該租約，遭她拒絕。就原告人的指控，被告人否認。

40.  被告人說，是原告人違反租約，除了拒絕支付額外租金外，又在該處所未獲食環署正式批准改變經營用途的情況下經營中醫門診，所以他曾向原告人提出提早終止該租約。

41.  本席認為被告人所說的是事實，接納他的證供。

42.  不爭的事實，被告人已在2013年2月25日向原告人發出書面通知書，要求她在該租約完結後，即2013年2月28日交回空置管有權，因此並無續租的情況下，原告人並不享有任何管有或佔據該處所的權利。她在該租約完結後霸佔該處所，是一位佔用人（trespasser）。原告人並無權利佔用該處所，應將該處所的空置管有權交還被告人。由於原告人一直佔用該處所，她須賠償被告人在佔用期間的中間收益，正如被告人只在其反申索書中所訴的。

43.  在釐定該處所的中間收益的數額，被告人的反申索書中以該租約的「借用人」金額5,000元為基礎，隨後在被告人的書面證人陳述書和畢大律師，被告人代表大律師的結案陳詞中，採納以原租約的租金，即1,627.34元為基礎，本席採納後者的計算方式。

「借用人合約」是否一份違法的協議？

44.  被告人與食環署的原租約中的第2(d)條規定，被告人不可將該處所分租。在審前覆核及聆訊日，本席向畢大律師提問，倘若該租約是一份違法的協議，本席須要考慮法庭能否執行該租約，或該租約是否應該廢除（void）或被視為無效（unenforceable）。由於原告人一直親自行事，即使欠抗辯書，本席須要持平，提出有關對她有利的法律原則論點討論。

45.  畢大律師陳述以下各項：

(1) 原租約合約雙方為食環署和被告人，由於食環署在本案中並不是訴訟一方，即使被告人違反原租約的條款，法庭不需要就此項作出裁斷。

(2) 除此之外，即使原告人違反原租約，此舉屬民事上的糾紛，其性質及程度與不合法（illegality）（通常是指刑法或成文法而言）或違反公共政 （contrary to public policy）原則有別。

46.  有關法律原則在 Crown Honor Logistic (Holdings) Limited & ors v. Shing Kee Warehouse & Distribution (HK) Company Limited, (HCA 26/2010, 31 May 2011) 一案中已闡明, 該案有關租金/佔用費爭議，該案的原告人業主將其處所分租給被告人租客，後來被發現政府地契訂明該處所是不可分租的，該被告人提出租約違法的，被告人向法庭申請租約是無效（unenforceable），應廢除 (void)。歐陽桂如高等法院暫委法官（當時官銜）的判詞，第21段說明有關法律原則：

“21. In any event, like any landlord, the government may impose restrictions against alienation. Not every breach would have made an agreement void. Breach of the head tenancy may only entitle the head landlord to re-enter. There was no evidence that the government had threatened to re-enter whilst the defendants were in possession. The defendant had not complained of risk of re-entry until the defence and counterclaim was re-amended in November 2010. Any assertion that the plaintiffs or Joy Power (who had no contractual relationship with the defendants) had derogated from grant was unsustainable.”

47.  本席同意畢大律師的陳詞，亦倚仗Crown Honor Logistic Holdings (Limited) & ors一案中的法律原則，該租約是一份有效的租約，被告人可獲法庭頒令取回空置管有權及中間收益。

總結

48.  本席頒令如下：

(1) 原告人須交回該處所的空置管有權予被告人。

(2) 原告人須支付被告人由2013年3月1日至2014年11月5日 的中間收益共  [($1,627.34 x 20月+ (1,627.34元 x 5/30天) ]  = 32,818.02元。

(3) 原告人須支付被告人由本判案書日期起計，直至交還該處所的空置管有權的中間收益，以每月1,627.34元計算。

(4) 上述第(2)段之中間收益之利息由本判案書日期起計，以判定利率計算，直至全數付清為止。

49.  本席頒發暫准命令，原告人須支付被告人本案的訟費（包括大律師證書），如訟費不能達成協議，則由聆案官評定。除非於本判案書日期起計14天內，任何一方提出申請修改上述暫准命令，否則在本判案書日期起計14天後，該暫准命令將成為絶對命令。