WONG TO YICK WOOD LOCK OINTMENT LTD 對 THE INCORPORATED OWNERS OF NOS 1004 - 1012 CANTON ROAD

LDBM 280/2017

[2021] HKLdT 43

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2017年第280宗

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判 案 書

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引言

1.  申請人是廣東道金慶樓1006號地下店舖包括一個閣樓及後院（下稱「該物業」）的業主，由楊明悌大律師代表。答辯人是廣東道金慶樓業主立案法團，由楊嘉瑋大律師代表應訊。

申請人的案情

2.  於2014年10月13日早上，申請人收到租客通知，在該物業內的沙井有污水及異物湧出來，懷疑是地底的渠管淤塞所致。

3.  根據申請人的記錄，於2014年10月至2018年12月共50個月期間，該物業沙井共出現了18次污水倒灌事件，詳見在附件一的通渠事件簿。

4.  申請人指出，每次污水倒灌出現，答辯人均被通知及知悉。答辯人亦於下列日期舉行的管理委員會或業主大會會議討論該物業發生渠管淤塞而導致污水倒灌入該物業的處理方法：

18-11-2014	管理委員會會議[1]
26-11-2014	管理委員會會議[2]
17-12-2014	業主大會會議[3]
27-01-2015	業主大會會議[4]
31-03-2015	管理委員會會議[5]
24-06-2015	業主大會會議[6]

5.  在上述會議中，管理公司「港置」的代表及時任油尖旺區議員許德亮先生曾多次向答辯人提出下列事項：

(1)	已查大廈圖則確認該物業舖內渠管是屬公家渠；及
(2)	若有任何淤塞情況，答辯人有責任進行維修或更換該渠管工程，否則申請人可能向答辯人追究有關賠償。

6.  同時，申請人亦在2014年11月17日去信答辯人[7]轉述渠務署的意見 —— 渠務署認為有關渠管屬於大廈的公共設施，建議答辯人處理問題。

7.  有鑒於渠管出現淤塞的次數過於頻密，申請人向答辯人建議短期及長期解決方法。短期措施為請專業通渠公司清理舊渠內的污垢及處理現有緊急排水口直出後巷外露的渠道，以免造成環境衛生問題。長期措施為新造一條膠喉代替舊有鐵喉，以防止問題再次發生。

8.  然而，答辯人因主觀地認為工程報價超出其預算，選擇不進行維修或更換渠管工程[8]。

9.  答辯人於2015年6月24日的業主大會會議上，選擇依賴該物業的前租客（朱金汝先生，現為1004號鋪的業主）的個人意見，不進行勘察，草率相信該物業的天井曾被改動是引致污水倒灌的原因。

10.  申請人認為答辯人選擇不進行任何詳細的專業勘察、地渠更換、徹實執行定期渠道疏通保養或有效的預防控制污水倒灌的措施是導致渠道淤塞和污水倒灌持續出現的原因。這個情況嚴重影響申請人及其租戶使用該物業，對申請人造成滋擾及損失，包括其租客的損失與及申請人的租金損失。

答辯人的案情

11.  答辯人認為淤塞倒灌是由其他住戶不當使用渠道所致，與法團的管理無關。答辯人認為申請人在該物業之非法改裝乃造成倒灌的成因。申請人的不合作態度妨礙了答辯人跟進問題及採取措施，而且無證據顯示若答辯人採取了措施可以避免淤塞和倒灌的發生。答辯人亦質疑申請人聲稱蒙受的損害，認為申請人沒有合理地減低其損失。

爭議點及證人

12.  本案的爭議點為[9]：

(1)	答辯人是否須為該物業出現污水倒灌或穢物湧出負上法律責任？此議題可再細分為：(a) 責任問題 (Duty) ；(b) 違反責任問題 (Breach) ；及 (c) 因果關係問題 (Causation) 討論。
(2)	申請人曾否佔用/改動天井及拒絕或未有積極配合讓答辯人進入該物業處理問題？
(3)	如答辯人須要負責，申請人可獲得甚麼賠償或濟助？
(4)	申請人有否採取合理措施去減低其聲稱的租金損失？

13.  本案的相關證人包括：

證人	身份
昝妙兒	申請人公司的辦公室高級文員[10]
鄒潤雄	申請人公司的項目經理[11]
朱金汝	該物業1998年至2005年的租客及現時1004號地下及閣樓的業主[12]
何玉霞	答辯人管理委員會委員及主席（2009年3月5日起至今）[13]
關其康	專家證人負責對該物業進行市值租金評估[14]
邵冠開	專家證人負責評估污水倒灌問題是否存在、源頭及成因、補救措施及工程費用[15]

14.  雙方就邵冠開的專家報告之內容及結論以及關其康的專家報告之內容及結論並爭議。

議題(1) : 答辯人是否須為該物業出現污水倒灌或穢物湧出負上法律責任

15.  本席會在 (a)、(b) 及 (c) 部歸納雙方分別在責任問題、違反問題及因果關係問題的立場和論點，在 (d) 部進行分析和討論。

(a) 法例及公契下的責任(Duty)

16.  《建築物管理條例》（第344章）第2條將建築物的「公用部分」定義為：

「公用部分 (common parts) 指 ——
(a)	建築物的全部，但不包括在土地註冊處註冊的文書所指明或指定專供某一業主使用、佔用或享用的部分；及
(b)	附表1指明的部分，但上述文書如此指明或指定的部分除外；
… … 」

17.  《建築物管理條例》（第344章）附表1第6段所指的公用部分包括：

「6.	水箱、水池、水泵、水井、污水管、污水處理設施、排水渠、糞管、廢水管、溝渠、水道、雨水渠、導管、落水管、電纜、陰溝、垃圾槽、卸斗及垃圾房。
	… … 」

18.  《建築物管理條例》（第344章）第16條指明業主所具有的與建築物公用部分有關的權利、權力、特權、職責，須由法團而非業主行使及執行。

19.  《建築物管理條例》（第344章）第18 (1) (a) 及 (c) 條規定了法團業主對建築物的管理職責，該條規定：

「18.	法團的職責及權力
	(1)	法團須 ——
		(a)	使公用部分和法團財產維持良好合用的狀況，並保持清潔； … …
		(c)	採取一切合理必需的措施，以執行公契 (如有的話) 載明有關建築物的控制、管理、行政事宜的責任。」

20.  《建築物管理條例》（第344章）第18 (2A) 條規定：

「(2A)

在不損害第 (1) 及 (2) 款的一般性的原則下，法團在根據本條履行其職責及行使其權力時，須顧及根據第44(1)條發出的工作守則並以該等守則為指引。」

21.  《大廈管理及維修工作守則》第4.9條：

「4.9	排水渠 … …
	4.9.2	地下渠管如有淤塞或衛生情況欠佳，必須清理或加以糾正。
	4.9.3	欠妥的沙井蓋必須修葺或更換。
	4.9.4	管槽有滲漏，必須查明原因和加以糾正，包括把鬆脫的批盪修復。 … …」

22.  《大廈公契》中的若干條文（包括但不限於第10條）亦提及答辯人須保養及維修大廈的公用設施。

23.  答辯人不爭議其在《建築物管理條例》（第344章）及《大廈公契》下的責任，亦不爭議根據《建築物管理條例》（第344章）第44條，法團在履行職責及行使權力時，須顧及《大廈管理及維修工作守則》並以該守則為指引。同時，答辯人亦在開審時同意並承認涉及污水倒灌的渠管屬於公用部分。

(b) 答辯人有否違反責任(Breach)

24.  申請人指出專家邵冠開先生（下稱「邵先生」）日期為2019年4月18日的專家報告對於該物業沙井渠口出現的污水倒灌的成因和源頭作出了詳盡的分析和結論。邵先生將問題的可能源頭及成因歸類為四種[16]，包括：

「(1)	排水管淤塞導致污水湧出 (blockage causing overflow of foul water)
(2)	排水管生銹 (rusting of cast-iron pipes)
(3)	排水管大規模外殼鬆塌 (large scale collapse of drain pipe casting)
(4)	排水管部分斷裂或破裂 (partial fracture or crack at the drain pipe casting) 」

25.  根據資料及CCTV勘察紀錄顯示，邵先生相信該物業污水渠管出現溢出/洩漏/滲漏/堵塞的問題成因屬第 (1) 類，即排水管淤塞導致污水從沙井湧出。淤塞的原因並非排水渠破損，而是由於有物件被拋進渠管所引起的，這些物件主要是衛生用品，被上層住戶不當地掉進排污渠而導致，是不當地使用排污渠[17]。

26.  邵先生認為，由於滲漏/堵塞/溢出問題是因為住戶不當使用排污管導致，所以邵先生建議答辯人要從教育住戶、定期通渠及檢測渠管等不同方面採取措施以防止同類事件再次發生。答辯人亦應量度排污渠出口的直徑，若直徑少於150mm 則須擴闊出口以改善渠道的排污能力。

27.  邵先生相信該物業污水渠管出現溢出/洩漏/滲漏/堵塞的問題將來可能還會出現。邵先生估算每次以高壓射流方式通渠費用為6,000元至8,000元左右。由於通渠費用相對污水倒灌問題所引致的金錢損失為少，因此應更頻繁地進行，直至住戶不再有不當使用排污管的壞習慣。

28.  代表申請人的楊明悌大律師引用 顏小明v 多福大廈業主立案法團[18]一案，當中就法團的管理責任有如下的討論：

“Whether the duty of the IO under Section 18 of BMO is absolute

48.

There is no dispute that it is the IO’s duty to maintain the common parts of the Building in a state of good and serviceable repair under Section 18 of BMO. It is also not in dispute that such a duty is never intended to be absolute in the sense that the overall duty imposed was one of proper management, i.e. doing all that was reasonably required in the circumstances (Lo Yuk Chu v Hang Yick Properties Management Ltd [1996] 4 HKC 278). However, liability may arise if there is fault on the part of the IO or having been made aware of the defects which required remedy, the IO takes no appropriate steps (Lau Chun Wing Rod v The Incorporated Owners of Po On Building CACV 20/2007). …”      （重點部分以下間的形式顯示）

29.  楊大律師亦援引案例Lo Yuk Chu v Hang Yik Properties Management Ltd [19] ，該案同樣是牽涉渠道淤塞引致倒灌的問題。在決定答辯人有否違反《建築物管理條例》（第344章）第18條及《大廈公契》，以及是否未有適當地履行管理人的職責時，上訴法院認為須考慮答辯人有否履行下述職責：

「(i)	採取一切合理的步驟，透過公告和信件的方式，提醒大廈住戶切勿將異物放進廁所，以免堵塞排水管、造成汚水倒灌的危險；
(ii)	進行定期檢查；
(iii)	如果有任何故障跡象，請採取適當的措施；及
(iv)	迅速採取行動消除確實發生的障礙。」

30.  申請人亦援引 Lau Chun Wing Rod v The Incorporated Owners of Po On Building[20]。此案的判決書中談及法團須採取足夠步驟進行漏水問題調查及實施有效的補救措施，有關的討論如下：

“9.	It emerges from the judgment that after the plaintiff complained, inadequate steps were taken to investigate the matter and remedy the leakage …
10.	The judge summarised what had happened thereafter in paragraphs 115 – 6 of the judgment:
	‘115.	… The Defendant, Kwai Hing and Fortune did nothing sufficient to investigate into the Plaintiff’s complaint.  From day one it seems that they have a firm belief in these unsubstantiated theories of black tar and internal renovation.
	116.	It is submitted on behalf of the Defendant that it had the sincerity to repair.  I disagree totally.  The Defendant relied on and awaited Kwai Hing to take remedial action and in the meantime, accused the Plaintiff being the author of his own misfortune.  According to the Defendant’s pleadings and evidence they knew there is water leakage in the Premises but still they accused the Plaintiff to be responsible for their own misfortune. What appears to me to be objectionable is that when TWC sent a bundle of photos in May 2005 to OLN, solicitors for the Defendant, OLN replied in an indifferent manner.  From the tone of the letter of OLN, the Defendant simply did not bother to explain that the Defendant had put on another layer of waterproofing membrane some time ago.  The solicitors simply ignored the complaint by saying that there was nothing new in the development of the water leakage.  This high-handed approach is echoed by the evidence of Chan who accused the Plaintiff of engaging lawyers and not approaching the Defendant direct by himself.  I cannot accept the Defendant has sincerity in handling the matter.’
11.	In consequence the judge held that the defendant had failed to carry out its obligations under section18(1)(a) of the Ordinance.  In my view he was correct.  The sub-section does impose upon the defendant the obligation to maintain the common parts. It reads:
	‘(1)	The corporation shall -
		(a)	maintain the common parts and the property of the corporation in a state of good and serviceable repair and clean condition;’
12.	This sub-section does not provide an insurance to the extent that if some part of the building becomes in disrepair the Incorporated Owners automatically and necessarily become liable. Nevertheless, liability may arise if there is fault. It also arises if, having been made aware of a defect which requires remedy, the Incorporated Owners fail to take appropriate steps. On the judge’s finding the defendant did so fail to take appropriate steps. Likewise it would seem that the case in negligence and nuisance is, on the facts, clear.
13.	In view of the way in which the appeal was presented, it was pointed out that the judge had not held that the defendant was liable simply because there was some defect that became apparent in the premises.  He held the defendant was liable because it failed to act effectively when it should have taken action. What is required to be done in carrying out the duty will differ according to the circumstances but in this case the judge clearly held that the defendant failed to take proper and necessary steps at a time when it had been alerted that it was necessary to do so and that it continued to fail in that regard for a very lengthy period.”
			（重點部分以下間的形式顯示）

31.  申請人指出，關於勘檢及測量渠管一事，於2012年至2013年期間，答辯人曾經聘用生興建築工程有限公司（下稱「生興」）作為承建商以響應政府的「樓宇更新大行動」，為金慶樓進行檢測工程，期間亦對該排污渠作出勘探，發現該排污渠的狀況為二等，即有周邊裂痕的出現及接縫中有中度破損，雖然短期內沒有倒塌的危險，但是須要進一步維修，以防止進一步破爛[21]。然而，答辯人沒有跟進這些維修工程或進行進一步勘察，直至申請人針對答辯人展開訴訟後，答辯人才聘請「如意環保有限公司」（下稱「如意」）於2018年7月13日（其時污水倒灌已經持續出現了45個月）到該物業為渠道進行CCTV檢測工程。

32.  申請人又指出，自2014年10月開始，申請人及港置曾多次就污水倒灌事件通報渠務署、屋宇署及食環署等政府部門，政府部門亦提醒答辯人其對公用喉管的保養責任。答辯人顯然應該知悉其管理責任，但卻長時間不合理地抱持拖延、觀望及迴避的態度。污水倒灌事件由2014年10月13日第一次發生至2018年12月15日第十八次發生，歷時共50個月。期間，答辯人有多次機會可有效處理及防控，但答辯人均沒有把握機會，以致問題持續，對申請人造成持續滋擾和租務損失。

33.  申請人認為答辯人沒有採取適當合理的補救措施，違反了《建築物管理條例》及《大廈公契》。

34.  相反，答辯人認為法團並沒有絕對責任保障渠道不會發生淤塞，亦不是有關渠道的承保人，沒有絕對責任在發生淤塞後賠償一切損失。案中發生的渠道淤塞是因為樓上住戶使用不當，把不應該丟進排污渠的物件丟進排污渠。故此，造成污水倒灌的責任在於樓上住戶並非法團。

35.  答辯人又指出法團受制於在業主大會中由各業主達成的各項議決，不進行勘察及不維修/更換喉管乃是各業主的決定。在合理範圍之下並考慮到所有法團有權考慮的因素（包括財政問題、成本效益、其他業主的疑慮、申請人的態度），答辯人認為它們已經對於污水倒灌的問題採取了合適的跟進步驟，沒有違反它作為大廈管理人的合理責任。

(c) 因果關係(Causation)

36.  申請人指出答辯人於2014年12月17日曾因標書報價超過15,000元而放棄進行更換渠管工程[22]。如果答辯人選擇適時籌募維修資金、或按市場調查而訂定合理的維修工程標書上限及撥備維修經費，污水倒灌事件定能及早受控，而對該物業所造成的相關損失亦可避免或大幅度減少。

37.  另外，如果答辯人能採取適時的預防性措施包括教育業主如何正確使用渠道、預防性通渠及保養維修工程，定能有效避免污水倒灌事件的持續出現。

38.  如答辯人能適時委聘專家進行污水倒灌事件的源頭及成因調查，定能及早找出污水倒灌問題成因，避免業戶間不必要的誤會，有效防控污水倒灌事件發生，減少對申請人的滋擾及損失。

39.  答辯人認為這類污水倒灌的成因是隨機發生而不可確定的。要證明答辯人能夠採取某些合理措施避免或減少本案件爭議的18次污水倒灌事件，這方面的舉證責任在於申請人。答辯人指出沒有證據顯示該些措施（如檢測/更換渠管、定期通渠等）能有效避免或減少污水倒灌問題，故此申請人不能證明答辯人沒有採取該等措施是該物業發生污水倒灌的成因。

(d) 討論

40.  在此案中，雙方除了在若干事件的案情上有分歧外，並不存有非常大的事實爭議。即使本席完全信納答辯人的事實證人何玉霞女士（下稱「何主席」）的證供[23]，從她的口頭證供中可見答辯人在處理該物業的渠管淤塞情況的整個過程存有很大的問題。何主席表示她自2009年3月5日起成為答辯人管理委員會委員及主席，清楚淤塞和倒灌事件的發展。

41.  金慶樓在進行大維修前，曾在2012年聘請生興就大廈的不同位置（包括F5至F6的地下渠管）進行勘察。生興在CCTV報告中表示渠管的狀況屬於第二評級，即有輕微破損，需要定期清理與及進行維修，但是並不緊急。何主席承認，在收到這份報告後，她完全沒有看過報告，只將報告收起。理由是，她小學未畢業看不懂。何主席沒有跟管理公司討論報告的內容，亦沒有請任何人士為她解釋報告的內容。她說生興只叫她收起報告，待日後有用時拿出來用。她「一心以為」渠道沒有問題。

42.  首先，在2012至2014年這兩年之間，渠垌的狀況很有可能已經出現了變化。當在2014年10月申請人投訴渠道有問題時，作為負責任的法團，合理的做法是積極了解渠垌當時的狀況而並非執持著一份兩年前的報告而堅信該報告仍然反映兩年後的狀況。再者，即使答辯人堅持相信2012年的CCTV報告的內容仍然反映2014年的狀況，它們最低限度亦應該確保自己對報告的內容有正確的理解。然而，根據何主席的證供，她根本不了解報告的內容，甚至完全沒有翻閱過報告。在作供時，何主席說她認為渠垌沒有問題，沒有事情須要跟進。但明顯地這只是她一廂情願的想法而已，報告中其實是有建議法團對喉管作定期清理與及考慮維修。但何主席承認由2012年CCTV報告完成後直至2014年10月（即申請人第一次投訴有倒灌情況發生的時候）這段期間，法團完全沒有理會該渠垌，沒有進行任何清理或維修。

43.  從上述證供可見，答辯人對渠垌的狀況近乎無知，對其應該知曉的事情不求甚解，對渠道的狀態以及倒灌的成因一廂情願地執持著一些欠缺基礎的想法。

44.  在申請人投訴倒灌問題的初期，法團看來曾經也有某程度的跟進。故此法團召開了管委會會議，會中管委會委員經討論後認為渠垌老化，即使清洗也無補於事。於是管委會委員建議更換渠垌，並吩咐管理公司向承辦商索取報價。管理公司其後獲得了數份報價，其中一份報價為38,000元。然而，管委會覺得換渠的費用昂貴，拒絶撥款換渠。各業主在其後的業主大會議決不會換渠。

45.  楊明悌大律師問何主席若38,000元也算昂貴，那她認為甚麽價錢才是合理。何主席說她個人認為多於15,000元已算不合理。然而，她不能解釋她是以甚麽基礎或準則去定下這個15,000元的上限。何主席說這只是她的個人見解，而她承認她沒有渠務工程的知識和經驗以判斷甚麼價錢為之合理。從這事件可見，法團在事件之初在未經勘察或調查前便認為渠道老化需要更換，但轉過頭來又以換渠費昂貴而改變主意決定不換。在考慮是否昂貴時所定的費用上限15,000元卻是主觀地憑空取材的數字。本席認為，法團的決策草率、武斷和飄忽，令人難以觸摸。

46.  何主席在作供時多次強調答辯人和業主一直持有這個想法 —— 大廈從來沒有渠道淤塞和倒灌的問題，2012年又做了大維修，政府願意發放大維修的資助金額，那便表示大廈的設施沒有問題，否則政府不會發放資助。該單位是在新租客使用單位後才首次發生倒灌（第一次投訴倒灌發生於2014年10月），當時租客正在裝修，故此法團和業主們相信必然是租客裝修造成淤塞。

47.  何主席這部分的證供顯示了數個問題。首先，從邏輯上而言，每個問題的發生總會有第一次。答辯人總不能因為大廈渠道數十年來一向都沒有淤塞倒灌問題而得出渠道不應在2014年10月出現問題的結論。第二，本席不能理解法團是基於甚麽去認為，只要政府願意發放大維修資助金，便等同於大廈的所有公用設施均妥善的認證。明顯地，法團在持有這個想法時，完全漠視了生興於2012年的報告當中指出渠垌有潛在風險需要維修。何主席這部分的證供顯示，答辯人又再一次在未經調查及毫無基礎的情況下將責任推諉在他人（租客）身上。

48.  根據何主席的證供，自大廈於60年代落成以來，有關渠道從沒有被更換過。根據她的理解，法團從來沒有對渠道進行任何定期保養或自發性的定期通渠清理。何主席在作供時多次強調，她認為只是有淤塞發生有倒灌出現時才有需要通渠，若沒有倒灌發生，根本無需要做任何東西，因為沒有倒灌即代表沒有淤塞，沒有淤塞即代表沒有東西可以被「通」。何主席又認為，沒有任何預防措施需要做，沒有措施可事先預防倒灌，因為渠塞是因為樓上的住客胡亂丟棄物件所致，這不是法團的責任。

49.  何主席這部分的證供顯示答辯人缺乏保養渠道的正確概念。正如邵正康先生在其專家報告中提及，渠道在長年累月的使用下，必然會有物件和物質堆積在渠垌之內。可以想像的是，積聚物當中有可能包括體積較大的棄置物（如汽水罐或衞生巾等）亦會包含較微細的物質（如油脂、廁紙、纖維和毛髮等）。這些物質若長期地積聚在渠垌中便會令渠垌內的空間收窄以致慢慢出現淤塞的狀況。故此，在瘀塞倒灌尚未發生前，定期清理渠垌內的積聚物能夠有效解決或至少減輕倒灌的問題。另外，以新的直徑較長（即較闊）的渠垌替換了老舊的直徑較短（即較窄）的渠垌亦可減少瘀塞倒灌的發生。

50.  本席認為，以上是常人應該可以合理地想像和思考到的事情，然而答辯人似乎對這個概念不能理解或拒絕給予這個概念任何的思索或關注，只主觀地堅信沒有任何預防措施可做去解決或改善問題。證據顯示，答辯人對渠道進行的唯一措施就只是約有5次因倒灌發生了而進行的緊急通渠而已。簡而言之，答辯人沒有任何制度、沒有任何措施/做法去維修保養公用渠道。在申請人投訴初期（約由2014年10月至2015年6月初）只是在發生倒灌之後才安排通渠，做法消極和敷洐。而自2015年6月尾之後，答辯人更以單位內有僭建物為由對公用渠道的問題撤手不管，完全漠視他在公契與及《建築物管理條例》底下須妥善維修保養大廈的公用部分的責任。

51.  答辯人的文件證據顯示，在會議中區議員與及管理公司曾多次向法團表示有關渠道是公用部分，答辯人有責任保養及維修。若渠道破損而引致有倒灌的情況而法團不進行妥善的維修保養，將有機會負上法律責任，無奈地答辯人對這些建議充耳不聞。

52.  在此訴訟中，答辯人的其中一個辯解是，法團是受制於全體業主在業主會上透過議決而達成的決定。本席認為，即使如此，這並不代表由所有業主通過的決定必然是正確的和不能為人挑戰的。申請人正正就是透過此訴訟去挑戰答辯人處理倒灌事件的手法。若法庭認為答辯人的做法不當，有違公契和法例，答辯人以至大廈的業主當然要承擔後果。

53.  文件證據亦顯示，法團曾經於2015年1月27日的會議中承諾會定期通渠。然而何主席在作供時承認他們事實上沒有做到。由此可見，即使在某階段業主在大會中曾經決定會定期通渠，答辯人亦沒有將承諾兌現。何主席解釋說這是因為答辯人和申請人之間有誤會，答辯人一直在等待申請人通知何時需要通渠，因申請人沒有通知法團或管理公司要通渠，所以他們便沒有主動安排。

54.  就答辯人「會定期通渠」此一承諾，常人的理解是，答辯人會主動定期通渠。但是何主席卻將之曲解作「申請人須先通知法團有需要通渠，法團才會安排通渠」。答辯人被動地有待申請人要求才安排通渠本質上而言即是「不定期通渠」，這跟答辯人主動地定期安排通渠根本是截然不同的事，何主席的這個辯解明顯是強詞奪理。

55.  另外，何主席在作供時又否認有收過申請人及其律師致答辯人/管理公司的投訴信件。何主席解釋說答辯人沒有傳真機亦沒有通訊地址，所有信件到是由管理公司代收，但是管理公司不一定會將信件轉交答辯人，很多時候只是在開會的時候有需要才拿出信件來討論。甚至連一封由申請人發給何主席本人的信件，雖然何主席確認信上的地址是她本人的住址，但是她同様否認有收過該信。

56.  然而，本席注意到何主席的說法與文件證據並不相符。在若干會議紀錄中有提及，答辯人在開會前已經收悉申請人或其律師發出的信。故此，本席不相信答辯人/何主席完全沒有收過眾多由申請人及其律師發出的信件。無論如何，即使何主席所言屬實，管理公司經常不將信件交給答辯人，答辯人也應該要求管理公司將重要的信件交予答辯人跟進或決策。若何主席明知管理公司經常將信件收起但仍然任由管理公司繼續這個做法，她本人亦難辭其咎。

57.  在申請人對答辯人提出此訴訟後，答辯人於2018年7月聘請如意進行CCTV渠道檢測。本席注意到如意的整份報告篇幅甚短，只得3頁。第1頁的主體部分只包含一句文字「經本公司檢查後，廣東道1006號金慶樓之污水渠並沒有發現任何問題」。第2頁是以英文大致上重複著第1頁的內容。第3頁是收據。何主席在作供時說如意在勘察後表示渠道沒有問題。但在回答申請人大律師的問題時，何主席承認她事實上沒有看過有關該次勘察的報告或資料。

58.  根據申請人的證人黃德寶先生的證供，勘察當日他也有在現場。如意的其中一個職員在光井位置將鏡頭伸進渠垌，另一位職員在外邊的位置看着螢光幕。當時黃先生聽到看着螢光幕的那位職員說渠道末段的位置有收窄的情況。然而，如意在完成勘察後過了一段時間才發出勘察報告，當中的內容非常短並且沒有寫下當日現場觀察所見的渠垌收窄的狀況。

59.  本席對如意的勘察報告的準確性存有疑問。當中內容過於簡陋，沒有任何分析以支持其意見。再者，訴訟雙方聘請的專家邵先生在2019年4月18日的勘察中也注意到渠垌末段出現收窄，這和黃德寶先生的證供不謀而合。本席認為如意2018年的勘察報告的参考價值不高。

60.  總括而言，何主席在盤問下承認在2019年6月之前答辯人從沒有以公告或信件的形式提醒住戶切勿將異物投進馬桶以免堵塞排水渠，亦從沒有為該排污渠進行定期檢查、保養或清理。縱使有渠道淤塞和污水倒灌的事情發生，除了頭5次有做事後通渠外，答辯人或港置都沒有採取措施處理問題。本席裁定答辯人沒有適當和合理地採取措施履行其職責，該等措施包括提醒住戶正確使用排污系統、定期清理渠道、聘請專業人士檢查渠道以了解渠垌的内部情況、認真参考專家報告的內容以及合理地採取專家建議的措施。本席相信並裁定答辯人之失職造成了該物業持續的渠道淤塞和倒灌的問題。

61.  事實上，申請人和答辯人曾經在本案進行調解。調解後，雙方同意答辯人須定期就渠道進行小測並每個月清洗渠道一次。在進行此措施後，在整個2019年至審訊日為止，該物業內再沒有發生渠道淤塞和倒灌的情況。這足以證明若答辯人有合理地採取措施，倒灌問題早應可以避免。

議題(2)：申請人曾否佔用或改動天井及拒絕或未有積極配合讓答辯人進入該物業處理問題

62.  答辯人指出要處理天井內的渠管，答辯人必定要經過該物業才能到達天井部分[24]。如果該物業的閘門長期落下並上鎖[25]，答辯人從舖位外面是不能看到天井內的情況的。因此，答辯人必須得到申請人的積極配合，才能跟進天井內的情況但申請人並沒有配合。

63.  何主席表示2012年至2013年生興進行大維修的時候，申請人亦曾拒絕生興進入該物業天井進行檢測[26]。在2015年1月23日，申請人去信港置，表示拒絕讓答辯人及管理公司進入其單位。而在2015年6月之後，答辯人曾經向申請人提出要求進入該物業的天井部分進行檢測，以確定發生倒灌及淤塞問題的源頭及成因，但申請人未有積極配合答辯人的要求。故此，答辯人無法在2015年6月24日之後進行定期通渠或檢測工作[27]。

64.  另外，答辯人又指出，於2015年6月24日的業主大會上，答辯人得悉該物業內曾經進行違規改裝並懷疑這是污水倒灌的成因。答辯人自此一直要求申請人還原天井內的違規改裝。然而，申請人沒有進一步回應及/或採取任何行動去釋除答辯人對違規改裝的疑慮[28]。

65.  申請人指出，雖然答辯人多番指稱申請人非法佔用天井地方，但事實上該物業內的天井所在地方並不是公共地方，而是屬於申請人的業權範圍之內，申請人提交了有關該物業的土地註冊處編號UBM621204之文件作證[29]。

66.  另外，就答辯人指稱因為申請人改動了渠管而造成污水倒灌，申請人指出，在現場視察時證人鄒潤雄發現在天井位置的沙井及渠管實際上未有被改動[30]，只是在原有的污水井上加建了個空間並加上一個井蓋，及在該加高了的空間接駁了條喉管通往後巷。在2018年7月13日，答辯人曾安排地下渠道的勘察，在該次勘察中，答辯人聘請的承辦商如意在勘察後亦認為地下的管道未有被改動[31]。申請人強調該加建並非由申請人進行，亦沒有資料是何時及由何人所建造，但似乎該喉管是一個臨時措施，將沙井污水倒灌的水直接引到後巷排走，而未有牽涉改動原有的渠管、沙井及地下渠道[32]。事實上，在申請人成為該物業的業主後，從未有進行任何改建及渠道工程[33]。

67.  儘管天井的改動並非由申請人進行，申請人亦有委託工程公司及邀請屋宇署再到該物業（即1006號舖）商討工程細節。在進一步視察後，發現相鄰的1008號舖亦有類似的改動，要還原的話就要與1008號舖一併進行，及須取得1008號業主的同意[34]。其後申請人將情況告知屋宇署，他們亦明白箇中的技術性困難，所以屋宇署在2016年3月分別發出命令予申請人[35]及1008號舖的業主，好讓雙方可以一併推行天井的還原工程[36]。申請人遵照了屋宇署的命令於2016年5月初完成還原工程，並獲得屋宇署確認及撤銷有關的命令[37]。

68.  然而，在申請人完成天井還原工程後，污水倒灌的情況仍然持續出現並發生了十二次之多。這足以顯示天井的改動根本與渠道淤塞和倒灌沒有關係[38]。

69.  更重要的是，邵冠開在其專家報告[39]中指出有關的加建/改建工程並非污水渠管滲漏/堵塞問題的源頭或成因，相反，在沙井上方加設額外排水管，可在渠道出現淤塞狀況時，有助以分流方式更有效排出污水。

70.  至於答辯人企圖辯稱「不能看見天井內的情況[40]」、「申請人沒有進一步回應及/或採取任何行動及/或措施去釋除答辯人對違規改裝的疑慮[41]」、「兩次邀請申請人跟進[42]」及「在2015年6月之後，答辯人曾經向申請人提出要求進入該物業的天井部分進行檢測，以確定發生倒灌及淤塞問題的源頭及成因，但申請人未有積極配合答辯人的要求進入檢測改建的問題[43]」。申請人在其結案陳詞的第42至48段已逐一反駁及回應。簡單而言，申請人指出該些辯稱有違常理、斷章取義、與事實不符亦跟證據不符。

71.  本席同意楊明悌大律師的分析。總括而言，沒有證據顯示天井的改裝是發生倒灌及淤塞的源頭及成因。相反，專家證據甚至認為該些改建更有助於排走污水。證據顯示申請人事實上多番要求答辯人積極跟進而並非拒絕或阻礙答辯人處理問題。本席認為答辯人的不作為跟「不能看見天井內的情況」和申請人是否有積極配合無關。若答辯人真誠地正視問題和處理問題，本席看不到有任何理由申請人會故意妨礙和不配合去解決其物業内發生的問題。本席裁定申請人沒有佔用或改動天井而引致淤塞和倒灌，亦沒有拒絕或不積極配合答辯人處理問題。

議題(3)：申請人可獲得甚麼賠償或濟助

72.  在經修訂申請通知書[44]中，申請人要求：

「(1)	審裁處發出禁令，命令答辯人一個月內對排水系統進行所有合理和必要的調查和維修，以使申請人和答辯人共同任命的授權人滿意。否則，申請人可自行安排進行相關調查和維修，並由答辯人負擔相關的費用。
(2)	答辯人向申請人賠償39,342元補償申請人代支予其租客的損失。
(3)	答辯人向申請人賠償644,477元作為修復對該物業造成的損害的估計費用。
(4)	答辯人向申請人賠償自2014年12月1日至2017年7月31日的實際租金收入1,264,000元損失。
(5)	答辯人向申請人賠償於2016年6月10日至2017年10月27日期間委聘承辦商進行緊急通渠工程費用7,600元。
(6)	答辯人向申請人賠償自2017年8月1日至污水倒灌問題完全維修控制為止的市值租金收入，以及申請人委聘承辦商進行緊急通渠工程費用（有待估算[45]）。
(7)	答辯人賠償申請人的相關利息收益。
(8)	答辯人承擔申請人的訴訟費用。」

(a) 強制性禁制令

73.  針對申請人要求的禁制令，答辯人認為案件沒有任何確切證據顯示排水系統有任何問題，或者排水系統與污水倒灌有任何關係。禁制令要求答辯人對排水系統進行「所有合理和必要的調查和維修」，是過度寬闊、不必要而且沒有事實根據的濟助。

74.  正如楊明悌大律師指出，事實證明申請人花了5年多的時間，寫了27封信函（包括5封律師信），亦不下於7次提出具體方案要求答辯人對排水系統進行調查和維修，結果是答辯人長時間抱持消極、拖延、迴避、敷衍及卸責態度，不認收信件、不回覆請求、不作為地讓污水倒灌問題持續下去。直至申請人於2017年12月正式展開法律行動，才能驅使答辯人同意委聘專家勘察，科學系統地查找污水倒灌源頭及成因，以實證方法測試不同的長、中、短期防控方法，才能有效遏止污水倒灌事件的發生。

75.  本席認為有需要頒佈命令，促使答辯人在四個月內對排水系統進行所有合理和必要的調查和維修[46]，以達至申請人和答辯人共同委聘的專家確認為滿意的維修狀況為止。若答辯人未能在指定時間內履行命令，申請人可自行安排進行相關調查和維修，並由答辯人負擔相關的費用。

(b) 損害賠償

76.  根據註冊產業測量師關其康先生（下稱「關先生」）於其專家報告[47]中的結論，該物業由2014年12月至2019年1月之損失市值租金如下：

期間	每平方呎租金	每月市值租金	總和
2014年12月1日至2017年11月30日	$53.7 (面積為838 平方呎)	$45,000	36 個月 x $45,000 =$1,620,000
2017年12月1日至2019年1月31日	$59.7 (面積為838 平方呎)	$50,000	14 個月 x $50,000 =$700,000
		合共	$2,320,000

77.  申請人要求的賠償金額截算至本案開審前的詳細分項列表如下：

	(港元)
(1)    賠償予租客的損失	39,342 包括 1.     更換木籠             2,500        (後獲折扣為         2,417) 2.     通渠                   2,000 3.     清洗                   2,000 4.     延誤工程            32,925
(2)    中國醫館要求申請人賠償其裝修的費用	650,894 包括 a.     14-11-2014         40,770 b.     14-11-2014         56,600 c.     13-12-2014         6,417 d.     09-01-2015         14,200 e.     17-11-2015          8,000 f.     17-11-2015          518,490 g.     05-01-2015          6,417
(3)    租金收入損失##	(計算方案一)                                                        2,670,000 依關其康專家報告市值租金計算 包括 (i)     自2014年12月至2017年11月租金損失          (以每月45,000計 x 36個月          = 1,620,000) (ii)     自2017年12月至2019年8月租金損失           (以每月50,000計 x 21個月          = 1,050,000) ** (i) + (ii) = 2,670,000 (計算方案二)                                                        2,494,000 包括 (iii )  自2014年12月至2017年7月租金損失(以          每月39,500計 x 32個月          = 1,264,000) (iv)    自2017年8月至2017年11月租金損失(以          每月45,000計 x 4個月 = 180,000) (v)     自2017年12月至2019年8月租金損失(以          每月50,000計 x 21個月 =  1,050,000)** (iii) + (iv) + (v) = 2,494,000   (計算方案三)                                                        2,251,5000 包括自2014年12月至2019年8月租金損失          39,500 x 57個月= 2,251,500**
(4)    緊急通渠工程費用	20,200 包括 10-06-2016                  1,800 22-07-2017                  2,000 17-08-2017                  2,000 27-10-2017                  1,800 11-11-2017                  1,800 27-11-2017                  1,800 13-12-2017                  1,800 02-01-2018                  1,800 16-01-2018                  1,800 24-02-2018                  1,800 15-12-2018                  1,800

註 : ** 標示申請人已於2019年9月將該物業租予新租客。詳見文件 B2/482 – 509。

## 考慮到申請人與中國醫館的原本租約期為2014年8月1日至2017年7月31日，租金為39,500元，故在選擇租金收入損失計算方案時，申請人建議採用計算方案二較為合理和對雙方較為公平。

(c) 中國醫館倒灌賠償和裝修費

78.  申請人要求答辯人賠償其租客中國醫館因污水倒灌造成的兩項損失：(a) 財物損毀39,342元及 (b) 浪費了的裝修費用650,894元。

79.  對這兩項賠償，答辯人認為申請人連最基本證明自己有相關損失的責任亦未能達到。

80.  首先，申請人與中國醫館之間有特別的關係。在盤問之下，申請人的事實證人昝小姐承認中國醫館的老闆黃天賜先生乃是申請人的現任董事，亦是申請人已退休的老闆黃道益先生的兒子。雖然這本身並不代表中國醫館的索償一定無理，但卻可能解釋為何申請人對於中國醫館的所有索償或要求毫無疑問地全盤接納。

81.  其次，中國醫館交租的情況並不尋常。中國醫館於2014年12月1日拒絕交租、於2015年4月1日復交租金、以及於2015年12月31日終止租約的情況。案中證據極少，亦無任何中國醫館的人作供，只有昝小姐的傳聞證供。有關申請人與中國醫館的信件來往，亦只有寥寥幾項文件[48]，當中沒有一項文件有談及中國醫館於2015年4月復交租金及於2015年12月31日終止租約的原因，連中國醫館終止租約的信件或協議亦欠奉。乃至昝小姐的證人陳述書，亦沒有直接談及中國醫館於2015年4月復交租金或於2015年12月31日終止租約的原因[49]。在盤問下，昝小姐承認她並不知道為何中國醫館在2015年12月31日終止租約。

82.  另外，申請人就中國醫館使用該物業的情況亦只提交了極少的證據。昝小姐在盤問下亦承認未曾到該物業視察他們裝修的情況（除了在有污水倒灌發生的時候曾經去過該物業數次之外）。

83.  中國醫館在2014年7月17日簽下租約，2014年8月1日開始為期3年的租期[50]，到2014年10月仍在進行裝修。在2014年10月13日和11月13日發生兩次污水倒灌之後，昝小姐聲稱中國醫館在2014年12月1日拒絕繳交租金。但從中國醫館給予申請人的裝修費發票可見，中國醫館在2014年11月20日仍在購買磁磚和冷氣[51]。而之後雖然污水倒灌在2015年1月6日再次發生，但中國醫館在2015年1月9日仍有裝修工程的發票[52]，及後中國醫館在2015年4月1日更復交租金[53]。可見2014年10月至2015年1月期間發生的污水倒灌，似乎仍未令中國醫館認為需要終止租約。

84.  此後，該物業內在2015年4月、5月和6月再次發生污水倒灌，雖然昝小姐在盤問下聲稱中國醫館於7月已經停止裝修，但事實上中國醫館在2015年11月仍然有裝修工程的發票[54]，而其中一張總值50多萬元、工程期為80天的發票顯示，中國醫館至少已經支付工程完成60% 應繳付的第二期金額（發票金額的80%，即460,880元），裝修公司亦已經要求再繳付發票金額的10%的尾數（即57,610元）。換言之，裝修工程在2015年11月（或者如昝小姐所言在2015年7月）已經接近完成。而從2015年4月1日一直到2016年1月1日，中國醫館一直準時繳交租金，並無拒絕繳交租金[55]。可見2015年4月至6月期間發生的污水倒灌，亦似乎未令中國醫館認為需要終止租約。

85.  然而，中國醫館卻突然在2015年12月31日終止租約。答辯人指出，一個租客終止租約可以有很多原因，申請人說中國醫館終止租約必然是因為該物業內發生的污水倒灌問題實屬牽強。答辯人認為反而是2015年8月申請人收到屋宇署來信要求修復光井的違規改建[56]，直至2016年5月期間申請人在該物業內進行視察和修復工程[57]，在時間上與中國醫館終止租約更為吻合。

86.  答辯人指出，無論如何，在沒有相關文件、沒有中國醫館的直接證供、甚至連昝小姐亦不能直接指出中國醫館終止租約的原因之下，把中國醫館在2015年12月31日終止租約以及中國醫館向申請人索償的裝修費歸咎於污水倒灌的問題，實在證據不足。在盤問之下昝小姐亦承認，申請人直至此刻（即中國醫館遭受指稱損失的多年後）仍然沒有支付中國醫館所要求的各項賠償。亦即是說，申請人在這一刻仍然沒有因為中國醫館的索償而遭受任何損失。

87.  在盤問之下，昝小姐甚至表示她不知道中國醫館是否有支付了有關的裝修費。她當然亦不會知道中國醫館是否有與裝修公司達成任何協議，或把當中的一些物料用在其他裝修工程當中等等。對於究竟中國醫館的真實損失為何，昝小姐聲稱是「管理層」考慮的事宜,她不是「管理層」故此並不知情，但申請人並無傳召「管理層」人員作供。

88.  有關申請人要求賠償第三方的支出，McGregor on Damages(20^th Ed., 2018) at §10-030有此提述：

“If a particular expense has already been incurred but not yet paid by the claimant, the amount thereof may be included in the damages where the claimant is under a legal liability to pay the third party. Thus in Mason v Barker, where a penalty had been paid in order to bring about the release of the claimant from a false imprisonment, it was held that the claimant could recover as damages the amount so paid whether it had been paid by himself or by some third party whom he was liable to reimburse. In Randall v Raper, where the claimant buyer had been sued by his sub-buyer for damages, he recovered this amount from his seller although he had not paid the sub-buyer. A further and modern illustration of a sale and sub-sale of goods, here of a cargo of gasoline in defective condition, is provided by Total Liban SA v Vitol Energy SA. Should, however, it be clear and certain that the liability will never be discharged, and the expense never paid, by the claimant, recovery will be denied him so as to avoid his reaping a windfall; it was so held in Biffa Waste Services Ltd v Maschinenfabrik Ernst Hese GmbH.”

（重點部分以下間及租體的形式顯示）

89.  本席同意楊嘉瑋大律師的分析。中國醫館終止租約的真正原因並不必然與污水倒灌有關。在盤問之下，昝小姐亦表示不知道「管理層」有否考慮過申請人是否真的有法律責任賠償中國醫館的損失，有否查清中國醫館索償的事實基礎（例如中國醫館會否透過其老闆的爸爸黃道益而一早知道該物業內有污水倒灌），或者是否有考慮過任何辦法避免或減低對中國醫館的賠償等等。

90.  有關中國醫館的損失，因申請人未能提供足夠的證據（包括證人證據、文件證據及環境證供）以供審裁處考慮，本席裁定答辯人無須就此項目對申請人作出賠償。假若中國醫館真的因為污水倒灌而有任何損失，它可以自行向答辯人或其他適當的人士索償，並在該案中提出證據以確立責任和賠償金額，屆時若申請人認為責任在答辯人身上，可以向答辯人發出第三方法律程序或其他合適的程序。

(d) 租金損失

91.  除了中國醫館的索償之外，申請人亦向答辯人索償它自2014年12月1日開始遭受的租金損失。

92. 答辯人認為，渠道淤塞甚至光井滲漏，並不必然會導致污水倒灌進入該物業內或影響該物業內的生意甚至使該物業不能租出。從2016年12月7日的光井滲漏的圖片可見[58] ，光井滲漏其實是可以在其情況輕微的時候就及早發現並處理的。

93.  答辯人認為朱金汝先生（該物業自1998至2005年的租客）是案中唯一見過光井開始發生倒灌一刻情況的人。其他證人均是在污水積累已久直至倒灌進入物業並流出街道之後，才見過相關情況。正如朱先生作供時稱，只要及時發現漏水並採取措施，他能夠在短時間內防止污水進一步倒灌，避免影響該物業內的生意。如果物業沒有被空置，租客應該有辦法及時避免損失，事實上亦有租客如朱先生般願意以此方法租用物業數年之久。

94.  在上述前提之下，答辯人對於不同期間的租金損失有以下的陳述：

(1)	2014年12月1日至2015年12月31日：就中國醫館終止租約是否真的因為該物業內發生污水倒灌的情況，沒有直接證據或文件證據，亦與環境證供不符。答辯人認為法團不應負責中國醫館在2014年12月1日至2017年7月31日的租期期間的租金。
(2)	2016年1月1日至2016年6月1日：不論中國醫館退租的原因為何，在2016年直至6月1日之前的這半年期間，該物業內正在進行視察和修復光井的工程。昝小姐在盤問之下亦承認，在這段期間該物業無論如何都不能租出。而且，2016年1月1日至2016年6月1日期間，該物業內亦沒有發生污水倒灌。因此，申請人在這段時間無論如何都沒有因為污水倒灌遭受任何租金損失。
(3)	2016年6月2日直至2019年2月（農曆新年前後）：昝小姐在盤問之下承認，申請人在這段時間沒有嘗試把該物業租出，例如減低租金放租。昝小姐在覆問之下指出，申請人不願嘗試租出物業是因為之前污水倒灌的情況嚴重，怕租出物業後造成租客損失。答辯人認為，這與前述的滲漏的實際情況不符，污水嚴重倒灌進物業的情況實際上是物業空置時才會發生，若物業有租客使用，問題其實是可以及時發現並控制。
(4)	2019年2月（農曆新年前後）至2019年9月5日：申請人委託經紀將該物業放租，成功找到現有的租客，並在2019年9月6日簽下租約。這段期間應當作申請人多年來第一次透過物業經紀為該物業尋找租客的正常所需時間。該物業在這段時間尚未租出，與污水倒灌並無實質關係。答辯人不應負擔這段期間的租金損失。
(5)	2019年9月6日至今：申請人已經簽下現有租約，在這一日開始就沒有遭受任何租金損失。

95.  答辯人指出，該物業能夠成功在2014年前放租，亦能夠成功在2019年9月放租，申請人卻沒有在2014年至2019年間把物業放租（不論是以市值租金還是低於市值的租金放租），而只是希望把租金損失全數轉嫁答辯人，這違反了申請人減低損失的責任。

96.  正如朱金汝的證人陳述書所言，他在1998年至2005年曾經向申請人租用該物業作為藥材鋪及/或醫館用途，那時候已經出現地渠淤塞及倒灌的情況。及後由於地渠淤塞持續以及申請人大幅度加租，他才於2005年與申請人解除租約[59]。

97.  昝妙兒的證人陳述書指出，該物業曾經於2008年至2014年租出[60]。證據顯示該物業在2008年至2011年是以每月24,000元租予Mr. Lo Chan Ho，2011年至2014年則加租至29,500元租予同一人[61]。如果在2005年前地渠淤塞及倒灌已經出現，照道理2008年至2014年亦應該有類似的情況出現。然而，該物業在這段期間仍然能夠租出甚至加租。

98.  本席認為，渠道淤塞和污水倒灌與租金損失有實質因果關係。然而，觀乎倒灌的次數和情況，該物業的現場環境及沙井的位置，本席認為污水倒灌未至於令答辯人完全不能出租其物業。

99.  本席認為申請人沒有採取合理的措施或行動以減低其租金損失。本席相信即使該物業間歇出現渠道淤塞和倒灌的情況，亦無礙於申請人至少可將該物業以低於市價的租金出租予對商舖狀況要求較低的租戶，例如以短期租賃的形式進行短期銷售或促銷的商業活動。

100.  因中國醫館終止租約的真正原因未明，沒有足夠證據讓本席判斷在申請人與中國醫館的租約中雙方的法律責任，與中國醫館有關的各項聲稱損失有關之疑問未能得以解答，本席裁定答辯人無須負責中國醫館租期期間的租金損失（即由2014年12月1日至2017年7月31日的損失）。

101.  由2017年8月至2019年8月若沒有倒灌及淤塞問題，該物業可帶來的租務回報是：

(1)	2017年8月至2017年11月：每月45,000元 x 4個月 = 180,000元
(2)	2017年12月至2019年8月：每月50,000元 x 21個月 = 1,050,000元
	(1) + (2) 合共1,230,000元

102.  本席評估，在受到倒灌及淤塞的影響下，若申請人合理地減低損失，可能達致的租務回報是：

(1)	由2017年8月至2019年8月期間合共有25個月。
(2)	對店舖的狀況要求較低的租客理應只願意以較低的價錢承租物業。雙方共聘專家關先生並無就該物業在受到渠道淤塞和倒灌影響下的租值給予專家意見。根據現有的證據，該物業於2014年以29,500元租予Mr. Lo Chan Ho，證據顯示當時應該已經有倒灌的問題存在。本席以每月29,500元作為對店舖狀況要求較低的租客願意支付的較低租金。
(3)	關先生認為於2014年12月該物業的市場租值為45,000元。這代表對店舖狀況要求較低的租客願意支付市場租值約65.5% 的租金去承租該物業。
(4)	由2017年8月至2017年11月，若申請人以較低租金放租物業，應可得以下之租務回報： 45,000元[62] x 65.5% x 4個月 = 117,900元
(5)	由2017年12月至2019年8月，若申請人以較低租金放租物業，應可得以下之租務回報： 50,000元[63] x 65.5% x 21個月 = 687,750元
(6)	(4) + (5) = 117,900元 + 687,750元 = 805,650元
(7)	將該物業在沒有淤塞倒灌問題下可帶來的租金收入（即第101段的計算所得）減去該物業在有淤塞倒灌問題下可帶來的租金收入（即第102段的計算所得）代表申請人應得的租金損失之損害賠償： 1,230,000元 - 805,650元 = 424,350元

(e) 通渠費用

103.  答辯人承認有責任支付發生淤塞後的事後通渠費用，表示已經在調解之後支付申請人相關費用。申請人確認答辯人已在調解後全數支付此項目的申索款額，故此撤回此申索項目。

(f)利息

104.  申請人要求法庭頒予判決前利息，以商業利率（即滙豐最優惠利率 + 1% 計算），由2016年4月15日（即2014年12月1日至2019年9月1日這段時間的中間）起計至判決日期為止。申請人亦要求判決後法定利息。答辯人同意若申請人得到賠償濟助，理應得到判決後法定利息。

105.  本席裁定申請人可得到判決前和判決後的利息，唯計算利息的時段會有所調整，詳細命令見下文第106段。

命令

106.  本席頒佈以下命令：

(1)	強制性禁制令命令答辯人須由判決日起計的四個月內對金慶樓的排水系統進行所有合理和必要的調查和維修，以達至申請人和答辯人共同委聘的專家確認為滿意（以解決該物業的淤塞和倒灌問題為關注點）的維修狀況。若答辯人未能在指定時間內履行命令，申請人可自行安排進行相關調查和維修，並由答辯人支付有關的費用。
(2)	答辯人須支付申請人424,350元以賠償申請人的租金損失；
(3)	答辯人須就上述 (2) 支付申請人利息：
	(a)	判決前利息，以滙豐最優惠利率+ 1% 計算，由2018年8月[64]起計至判決日為止；及
	(b)	判決後利息，以判定利率計算至款項付清為止。
(4)	暫准令答辯人須支付申請人此訴訟的訟費，若雙方未能協定金額則交回法院以區域法院的基礎評定（連同大律師證書）。若訴訟雙方沒有提出申請更改，此暫准令將於14天後成為絕對命令。

附件一

通渠事件簿