KWAN SIU YU AND OTHERS 訴 GREATER CHINA LAND CO LTD

DCCJ 4845/2005

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟案件 2005 年第 4845 號

--------------------

--------------------

__________

判案書

___________

背景 

1. 三名原告人(“原告人”)於2002年向被告人以HK$1,710,000一手購入一個位于上水維也納花園的住宅單位。被告人是該物業的發展商，屬華懋集團旗下的公司。

2. 入伙後不久原告人發現單位出現漏水問題，其後更發覺供電插頭和電線亦有問題，連接冷氣機的電線接駁位更被火花薰黑。原告人認為被告人須對問題負責，提起訴訟，要求他們賠償。

3. 被告人指原告人購入物業時是根據物業現況購入，而在買賣合約中亦註明了原告人曾檢視物業，滿意單位狀況，被告人不須對入伙後的保養維修負責。原告人亦簽署了收樓紙，表示收樓時對物業的質素沒有問題。

4. 此外，被告人指原告人所說的問題是由歲月所致，該物業於1993年已然建成，出現這些問題亦屬正常。

5. 原告人於入稟時獲得法律援助，但其後被取消，審訊時親自行事。參考原告人的申索陳述書，他們所持的訴因是指被告人違約和疏忽。

專家證供

6. 雙方分別存檔了物業測量師的專家報告，亦傳召了有關的專家作供。兩位專家於漏水原因問題上的意見基本上分岐不大。

7. 原告人傳召的專家證人張先生認為漏水原因主要有兩個，第一是單位中主人房套厠浴缸的缸邊膠老化滲漏，第二是該浴室地台和牆壁瓷磚間的接駁欠佳。張先生也認為單位水管有滲漏情況，但不能斷定是那部份的水管出現問題。而外牆滲水的可能性卻不大。

8. 被告人的專家證人李先生也認為缸邊膠老化是滲漏原因之一。但根據紅外線測試，他認為浴缸附近的水管亦是與滲漏有關。而根據原告人方面的說法，在移除浴缸後可看到該處的水管有滲水現象。據李先生所說，單位安裝的是「鉛水管」，設置了10年後可能出現老化，需要更換。

9. 張先生的報告中提出了一些單位電力系統的問題，認為有潛在的觸電和火警危險。主要問題包括廚房插頭的電線粗幼比例不當、廚房配電箱內接駁混亂、插頭之接地裝置嚴重銹蝕、水線之銅導體出現氧化現象、冷氣機的電源線不夠長而接線座之負載能力不足等。他同意銹蝕和氧化的情況與歲月有關，但認為冷氣機電線的問題與此並無關係。

10.  李先生指第一原告人告訴他入伙後曾請人從新接駁廚房內的電線和更換配電箱，有關廚房內的相關問題應與被告人無關。有關冷氣機電線方面，他說相關的接駁位並沒有接線座，而只是用絕源膠布包裹，相信因為是膠布老化引至電線外露，接觸空氣中水分而引起火花，但是他說以此方法連接電線並無不妥。

11.  有關是否存在接線座方面，本席相信唯一的推論是在張先生方面磡察單位的時候接線座仍然存在，而到了李先生磡察的時候，接線座已被拆除，改由絕源膠布包裹電線。

違約

12.  原告人在申索陳述書中沒有清楚界定是指被告人違反了合約條文中的甚麼條款，亦沒有提出依賴任何隱含條款。代表被告人的梁大律師嘗試舉出原告人有可能依賴的一些隱含條款，包括被告人售後保養的責任，以及對樓宇沒有隱藏缺陷的保證。

13.  沒爭議地，原告人在簽署臨時買賣合約時清楚知道合約中有以下條款：

“買方清楚明白上述樓宇經其在現場視察後，以當時狀況購入，而收樓後，一切有關室內的設施保養或維修一概與賣方無關”

14.  而在正式的買賣合約中，亦有類似條款註明：

“11(a) The Purchaser purchases with full knowledge of the physical condition of the Property and the fittings and finishes therein and takes them as they stand.

(b) The Purchaser has duly inspected the Property and is satisfied with the current physical state and condition of the Property and the Purchaser understands and agrees that the Property is sold on as “as is” basis and in the physical state and condition as it stands and the Vendor shall not be responsible for the maintenance and/or repair of the Property or the costs and expenses thereof and no warranty or representation whatsoever has been given or is made by the Vendor or his agent save and except warranties expressly given herein.”

15.  梁大律師指，任何隱含條款均不能與合約中的明文條款抵觸。以上的條款已明確地規範了被告人就單位狀況和售後保養的責任，不能在合約中引進抵觸該些條文的隱含條款。

16.  此外，梁大律師又指，在買賣交易中買家有責任在購買貨品前清楚檢視有關貨品，賣方在一般情況下沒有責任向買方披露關於貨品的事情。而在有關土地的買賣交易中，賣方的披露責任只是延展至須披露能影響土地業權的潛在缺陷，並不包括物業狀況。(Green Park Properties Ltd v. Dorku Ltd [2000] 2 HKLRD 400 at 407G-408E)

17.  雖然上述的條款屬於免責條款，但是法庭無需考慮它們的合理性，因為『管制免責條款條例』並不適用於土地買賣交易。

18.  再者，在『物業轉易及財產條例』的附表2中，亦載有相類似的免責條款作為“可用提述方法收納的契諾及條件” 中的一般條款，證明相關免責條款是為法律所認可的。

19.  本席同意梁大律師的說法。本席理解在一般的樓宇買賣中，買家對樓宇狀況的掌握一定不及賣方多，而一些問題如漏水、滲水，往往只是在買家遷入樓宇後才被發覺。但是，除非賣方曾就樓宇狀況向買家作出誤導或虛假陳述，否則在雙方清楚明白樓宇是以「現況」賣出之下，買家有責任在決定購買前對樓宇作出適當檢測，滿意樓宇「現況」才落實決定，以保障自己的權益。

20.  本席認為，受上述免責條款所限，原告人沒有法理依據指被告人違約。

21.  本案所涉物業於1993年落成，在原告人購買時已有9年歷史，樓宇狀況出現老化並不出奇。

22.  本席認為所涉單位的漏水問題是由缸邊膠和水管老化而引起的，而缸邊膠的老化在正常檢視中應該很容易便可察覺，並非屬於潛在缺陷。雖然水管老化不能單憑肉眼察覺，但此問題是一般樓宇都會遭遇到的問題，買家在購買有一定樓齡的樓宇時應對此問題予以考慮。

23.  有關廚房內的電線和電箱問題，經參考專家的證供，本席認為是因原告人入伙後的改動引至的，不應由被告人負責。

24.  但是，本席接納張先生的證供，用以接駁冷氣機電線的接線座之負載能力不足，導致該部份發生問題，出現火花，十分危險。雖然如此，但因為上述免責條款所限，並不構成違約。可是，若果這問題導致火警或其他財物損失或傷亡的話，按裝冷氣的人士便可能須要負上疏忽的責任了。

疏忽

25.  梁大律師在陳詞中正確地指出，賣家與買家在買賣交易中的法律關係是合約關係，侵權法並不適用。

26.  再者，原告人在本案所申索的是有關物業本身狀況的賠償，而並非一些由被告人的疏忽行為所引至的損害的賠償。

27.  本席認為原告人並不能建立足以構成疏忽作為訴因的法律原素。

總結

28.  基於上述原因，本席裁定原告人敗訴，撤銷原告人的所有申索。

29.  原告人在審訊中多次提出關於他們受被告人誤導能取得銀行按揭優惠的指控。本席在聽取證供後，並不懷疑第二原告人在購買物業時對能否獲得該銀行優惠確實非常重視。可是，正如本席在審訊中曾表達的一樣，此節對本案來說相關性不大，並不影響本席就本案相關的爭議的判決。

30.  本席在聽取原告人的陳詞時，明白到原告人在此次事件中懷有的怨憤和不平。亦理解購買物業的人士對這可能是畢生最大的投資所抱的期望。在本案審結時第二原告人表示，此事件纏擾著她多年，令她不能過著理想中的生活，而不論此案結果如何，她仍會繼續就此事從各方面跟進。本席在此只能忠告原告人在爭取權益之餘，也盡量減少此事對他們生活的影響，從新投入生活。

31.  訟費歸被告人，若雙方就數額不能達成協議，交由聆案官評核。