怡信物業管理有限公司 訴 沙田松柏園業主立案法團

香港特別行政區土地審裁處

建築物管理申請編號1999年第LDBM 298宗

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判 決 書

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1. 申請人是位於新界沙田九肚麗坪路雍坪徑15號九肚邨765地段名為松柏園的前任管理公司，而答辯人是松柏園的業主立案法團（“法團”）。申請人的申請，是向法團追討下列費用：

1.	經理人服務費(1.4.99至30.6.99)
	H.K.$3,000 x 3 =	$9,000.00
2.	水電保養費(1.4.99至30.6.99)
	H.K.$1,200 x 3 =	$3,600.00
3.	影印及雜費(1.4.99至30.6.99)	$183.90
4.	至誠衛生服務(香港)有限公司租用及清潔厠所費用(1.2.99至31.3.99)	$2,520.00
		HK$15,303.90 ==========

在審訊的首天申請人取消第4項的申請。

2. 在1993年，申請人與答辯人簽訂管理合約（証物A3）。該管理合約訂明答辯人聘請申請人由1993年11月1日至1994年10月31日代為管理松柏園；合約期滿前一個月，雙方如無任何書面通知或異議，則管理合約自動生效一年，所有合約條款與該次簽訂之合約相同，而給予經理人每月的費用則最少自行調整15%；申請人須依照公契及業主會會議記錄，議決事項，執行管理工作，而申請人每月在該園管理費支取水電保養費$1,000、代理服務費$2,500以及其他費用。自上述合約簽訂後，雙方再沒有簽訂新的合約。

3. 1999年2月24日，法團主席致信（証物R5）申請人，自1999年4月1日起，法團將收回申請人的物業管理權及一切委托管理權。

4. 1999年5月26日，申請人通知答辯人它的管理服務合約將於1999年6月30日終止。 自1999年4月1日起，申請人繼續進行以往的服務工作。它仍然定期每月作出水電檢查的保養工作，但在1999年5月4日，松柏園的管理員禁止它的職員內進。申請人的主管施世倫的工作紀錄（証物A9）載有他在松柏園的工作簡述。該紀錄的內容如下：-

“20-3-1999		法團委員會馮生。何小姐。施生。
24-3-1999		施生送繳費通知書給各戶。
31-3-1999		施生與麥太商討吸化糞池事。
23-4-1999		約電燈公司觀察電表位置 施生
4-5-1999		施生見法團新聘日班管理員潘宣靖及派召開業主大會通告”

該紀錄亦載有施世倫於1999年5月4日下午2時半到松栢園，但被該處之管理員拒入內，以致他報警的經過。本席接納他的証供。

5. 對終止經理人的委任，《建築物管理條例》附表7第7段有以下的規定：

“(1) 除第(5)節另有規定外，法團在為有關目的而召開的業主大會上，可藉份數不少於50%的業主通過的決議，通知經理人終止其委任，而無需給予補償。

(2) 根據第(1)節作出的決議，只在符合以下條件下方有效力

(a) 終止委任為書面形式；

(b) 其內所指明的通知期不少於3個月；”

6. 在沒有召開業主的情況下， 法團主席祗給予申請人一個月的預先通知終止其經理人的服務合約，這是違反上述第7段的規定，故此該終止委任通知書並無法律上的效力。其後法團於1999年5月15日召開業主特別大會，與會者議決追認及確認對申請人終止委任的通知，但根據上訴法庭在蘇振文、鄧平與盧永佳訴置安大廈業主立案法團一案（高院民事上訴1999年第302號）的判決，業主大會不能藉決議追認另一業主大會所通過但無效的決議為有效的決議，所以在5月15日大會通過的決議是無效的。

7. 申請人在4月1日至5月3日繼續為法團提供其一貫的服務工作。在5月4日它的職員被拒進入松柏園，但這並非是申請人不願工作，而是因為法團不準許它繼續提供服務，故此它應得到按月所收取的費用。

8. 本席接納申請人第3項的申請。這項款額以它的“收支結算表”（証物A10）內有關“文具印刷影印費”和“什項支出”自1999年4月至6月的數字作為款額計算的基礎。

9. 本席頒佈以下的命令：

(1) 第1項申請得值，答辯人須付申請人$9,000；

(2) 第2項申請得值，答辯人須付申請人$3,600；

(3) 第3項申請得值，答辯人須付申請人$183.90 ($28.70 + $106.50 + $14.30 + $34.40)；

(4) 本席準許申請人撤回第4項的申請。

10. 申請人共得款$12,783.90 ($9,000 + $3,600 + $183.90)。因為申請人仍管有答辯人的按金餘額$95.50，故此本席須減去此款額。經減去$95.50後，答辯人須付申請人$12,688.40 ($12,783.90 - $95.50)。