鄭鳳葉 對 許華彪

LDRT 122/2022

[2024] HKLdT 19

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號LDRT 2022年第122宗

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判 案 書

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背景

1.  本案是申請人提出的收樓申請。申請通知書上列出的收樓原因主要有兩個：第一個原因是答辯人由2022年8月23日開始沒有交租，欠租的情況至今仍然存在；而第二個原因是答辯人在客廳放置洗衣機、在廚房內亂放東西和與其他租客發生糾紛。申請人亦指答辯人敲詐，要求申請人賠償13,800元。以上是申請人提出的理據。

欠租作為收樓原因

2.  答辯人不否認欠租，並同意他在2022年8月23日開始沒有交租。答辯人提出的反對理由，是申請人要他搬走，而他尚有按金在申請人處，同時，申請人還未付給他向申請人要求的賠償，所以他不交租。

3.  答辯人的說法不能成立，即使申請人真的有要他搬走，並不等同他可以即時取回按金，亦不可以即時要求申請人賠償，因為他始終未有搬出。換句話說，答辯人仍然欠交租金。

4.  至於金額方面，答辯人沒有爭議租金為每月2,800元。所以，申請人以答辯人欠租作為收樓原因的申請是絕對成立的。

5.  但是，以欠租為由申請收樓，法庭須按法例[1]給予答辯人一個濟助期，讓他在濟助期內付清欠租而可以繼續租用涉案單位。如果答辯人在濟助期內沒有付清欠租，申請人才可以收樓。

以其他原因申請收樓

6.  現在，法庭要處理的是申請人可否引用在收樓通知書上所列的其他理由作為收樓原因。如果答辯人有其他違反租約的情況，本席則毋須給予濟助。

7.  在這些問題上，申請人提出有關答辯人違反租約的事情均發生在公用地方，即把洗衣機放在客廳、在廚房內亂放東西等情況，而不是在答辯人租用的單位內發生的。

8.  這是一個重大的問題，因為現時有新法例[2]監管劏房的租賃。本案中，雙方均沒有爭議涉案的單位是一個劏房。在新法例的監管下，除該條例的附表7第4部訂明的情況外，租約內即使看來可以作為收樓的條款均屬無效。新法例附表7第4部第7段指明，租客須向業主繳付租金。如果有違反的情況，即使在新法例的監管下，業主仍可以租客欠租為由，申請收樓。

9.  新法例附表7第4部第10段則指明，租客不得在處所作出會對業主或其他人造成不必要的煩擾、不便或騷擾的事情，或准許或容受他人在處所作出上述事情。

10.  申請人所述的案情是指答辯人的作為屬構成煩擾、不便、騷擾的問題。但該等問題，如果根據新法例裡面的字眼，須在該處所內作出。至於「處所」的定義，在第4部雖沒有說明，但第1部對「處所」一詞是有定義的。

11.  處所的定義是指「屬規管租賃的標的之分間單位」，意思是租用的分間單位才被視為處所。明顯地，答辯人所租用的地方，即一號房，並不包括客廳，也不包括廚房。即是說，申請人不可以引用第4部第10段指答辯人在客廳和廚房的行為，構成煩擾、不便、騷擾的問題。因此，申請人不可以引用第4部第10段，及正如上述一樣，也不能引用租約的其他條款，因為新法例只容許附表7第4部的條款作為收樓原因。

12.  除了上述所討論有關處所的定義，本席也考慮到這定義是否適合整個第4部。但第4部其實是有其他條文的，第11段列明租客不得將整個處所轉讓或分租予另一人，而第12段則說明業主可以重收處所的情況。

13.  從上述條文可見，「處所」一詞應是指租客所租用的分間單位。在本案而言，則指答辯人所租用的分間單位，即一號房。第11及12段不可能指公用地方，因為答辯人不可能分租或轉租公用地方給其他人，業主也無權收回公用地方，因為該些公用地方並不是租客所租用的。

14.  因此，同一道理，第10段所述的處所，必然是引用同一定義，即是說，答辯人所租用的分間單位，才是條文第10段所監管的處所。

15.  換言之，即使申請人所述的情況是事實，即答辯人把洗衣機放在客廳、在廚房內亂放東西，或者曾作出其他滋擾行為，如果該些行為並非在有關處所，即一號房內發生，申請人不能以答辯人的這些行為作為收樓原因。本席不排除這是新法例的一個漏洞，但法庭必須依新法例辦事。所以，如果有關的行為不在一號房內發生，申請人便不可指答辯人違反有關條例。

16.  申請人一方的證人也提及答辯人把內褲、口罩等掛在房門外，這可能牽涉答辯人所租用的單位。但申請人沒有在申請通知書上提及此情況，所以申請人亦不能在審訊時引用這些事情，作為收樓原因。

17.  即使申請人可以引用這情況，他也沒有給予答辯人書面警告。申請人在本案開展之後，即2022年10月13日曾向答辯人發出書面警告，但該書面警告也只提及洗衣機和廚房的問題，並未就掛內褲、口罩於門外等問題作出警告。所以，申請人從未就該等情況向答辯人發出書面警告。

18.  依現行法例[3]，業主須先行給予租客書面警告，才能以違反租約的情況作為收樓原因。所以，本案的申請人不可以用這個理由作出收樓申請。

濟助期的給予

19.  因此，本案只剩下欠租問題，而欠租則很清楚，一定有欠租，答辯人並沒有任何合理理由可以不交租。因此，申請人以答辯人欠租為由的收樓申請成立。如上文所言，以欠租為由的收樓申請，及第一次的收樓申請，法庭須依法例[4]給予最少七天的濟助期，讓答辯人付清欠租，他便可以繼續租用該單位。如果答辯人沒有在限期內繳款，申請人則有權收樓。

訟費

20.  當案件牽涉劏房的情況而受新法例所監管時，這類案件一般而言是不會有訟費的，即法庭不會頒下訟費命令，除非有特殊情況，例如訴訟屬瑣屑無聊、或與訟人以無理取鬧的方式進行訴訟等[5]。

21.  以本案而言，本席不認為答辯人作出瑣屑無聊的答辯。事實上，申請人提出的第二個收樓原因（即答辯人把洗衣機放在客廳、在廚房內亂放東西等）不能成立，所以答辯人在這方面可說是勝訴。因此，本席雖然批准申請人的收樓申請，但不會要求答辯人繳付訟費。

結論

22.  因此，本席現頒下以下命令：

(1)  除以下第(4)段所述外，答辯人須把涉案處所的空置管有權交還申請人；

(2)  答辯人須支付申請人欠租/中間收益如下：由2022年8月23日至交回處所的空置管有權為止的欠租/中間收益，以每月2,800元計算；

(3)  本申請無訟費命令；

(4)  如果答辯人在2022年11月10日（濟助期屆滿日）或之前把以上第(2)段所述的所有欠租/中間收益，包括截至付款當天到期應繳的所有欠租/中間收益，繳存土地審裁處，則答辯人可獲沒收租賃權的寬免，而涉案處所的租約亦恢復有效；及

(5)  除非另有命令，審裁處就本判決中命令答辯人支付的所有款項，須以現金、易辦事、香港銀行發出的本票或香港律師行發出的支票繳存審裁處，及本審裁處會將收到的款項發放給申請人。