香港特別行政區 訴 劉麗萍及另一人

DCCC 433/2024

[2025] HKDC 2038

香港特別行政區

區域法院

刑事案件2024年第433號

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裁決理由書

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1.  本案共有三位被告人（下稱D1至D3）。D1至D3共同被控一項欺詐罪，違反香港法例第210章《盜竊罪條例》第16A條。

2.  D1至D3均否認控罪，因此進行了審訊。控方案情完結後，法庭裁定針對D3的表面證供不成立，他面對的控罪被撤銷，至於D1及D2則表面證供成立。因此本裁決理由書只涉及D1及D2。

背景

3.  本案涉及一宗物業買賣，將有關買賣形容為物業買賣只是概括的形容，因為究竟買賣雙方交易的是土地還是只是位於有關土地上的寮屋的使用權，雙方各執一詞，這亦成為本案最主要的爭議。

4.  本案涉及一幅位於香港新界元朗石湖圍東丈量約份第105約地段第1558號附近的土地（下稱「涉案土地」），沒有爭議涉案土地為政府土地。根據地政處的紀錄，涉案土地上曾有4個寮屋號碼的登記。

5.  案中主要人物包括D1、D2及控方第三證人丁女士（下稱PW3）。D1為涉案交易的賣家，D2是其丈夫，基本上所有有關涉案交易的事宜實際上都是由D2處理；PW3則是涉案交易的買家。

不爭議的事實

6.  現在先交代案中不受爭議的事項，當中大部分來自控辯各方簽署的「獲承認事實」（控方證物P14）。

7.  控辯各方同意，D1與PW3於2018年12月31日，簽署一份名叫「歡送協議書」的文件（控方證物P13(1)）。簡而言之，雙方協議由D1向PW3出售地址為No 53-50A Mai Po San Tsuen San Tin Yuen Long NT的物業予PW3，總價為港幣16,000,000元。

8.  其後，雙方於2019年1月9日在律師樓簽訂一份協議 （控方證物P13(4)），協議列明D1將DD105 Mai Po之物業房屋的「擁有權、管理權、使用權、佔用權及受贈權」授予PW3，並列出支付款項的安排。

9.  雙方沒有爭議，PW3約於2019年1月將上述港幣16,000,000元分期向一間名為旻知行有限公司（下稱「旻知行」）付清。在所有有關時間，D1是旻知行的唯一董事，而D1及D2均是旻知行收款的銀行帳戶授權簽署人。

控方案情

10.  審訊中控方共傳召了3位證人。除了PW3外，控方傳召的PW1及PW2都是地政署的地政主任，他們主要講述有關涉案土地為政府土地的事宜，及後來因為收到投訴，於是對涉案土地進行執法的情況。

11.  PW3的證供綜合如下。PW3現年62歲，內地出生，於1993年來港定居，來港後一直從事地產代理生意，主要業務為住宅物業買賣，她個人也有豐富投資住宅物業的經驗，但從未接觸買賣新界土地的置賣。

12.  約於2018年11月，PW3在D3介紹下認識了D1夫婦，D2知道PW3有興趣投資新界土地，在數次見面傾談後，D2便向她介紹數幅位於元朗區的土地，但因價錢較高未能成事。

13.  後來D2向PW3表示，自己最近購入了一幅位於元朗區的土地，本來打算自用，但若PW3有興趣可以帶她去看看。PW3指D2帶她看的就是涉案土地，上面建有多間看來破舊的建築物，土地四周設有鐵絲網。D2解釋涉案土地是由逆權侵佔得來的，鐵絲網內的範圍可以自由使用，鐵絲網以外的則為政府土地。

14.  PW3很喜歡涉案土地的環境，於是向D2表示希望他可出售。一番討價還價後，D2同意以港幣16,000,000元將涉案土地售予PW3，PW3同意並要求分期支付款項。

15.  第二天，D1、D2及PW3在一間酒樓內簽訂了上述「歡送協議書」。D2向PW3解釋，由於涉案土地是通過逆權侵佔得來，因此要以這種方式買賣。PW3相信D2說法，故此簽署了該協議書並支付了訂金。

16.  其後於2019年1月9日，PW3再在D2安排下往一間律師樓簽訂了正式的買賣協議，並陸續支付了全數的餘款。

17.  對於在「歡送協議書」及正式買賣協議中，對交易的物業有不同的描述，PW3指她沒有留意，她一直只是相信D2所說，以為自己買入的是涉案土地。PW3說土地上的建築物破爛不堪，她根本不可能以如此高價購入一些破屋，她的目的由始至終都是購入土地將其建成供朋友聚會的地方。

18.  於2019年5月3日，PW3收到通知，指地政署的人員圍封了她的土地，她到場向職員了解，才知自己購入的土地原來是政府土地。PW3感到很震驚，立即聯絡D2詢問究竟發生了甚麼事。D1及D2稍後到場，並向PW3說她不應該如此大興土本，指在新界地發展要慢慢來，否則會引來投訴。D1承諾會為她跟進，但提醒她要停止所有改建工程。

19.  PW3感覺被D1及D2欺騙，不過之後仍有聯絡二人，詢問跟進的情況，但漸漸聯絡不到二人。其後PW3就這事詢問朋友及律師的意見，最終她決定報警處理。至2021年，PW3委託律師向D1及其公司進行民事訴訟。

辯方案情

20.  法庭裁定D1及D2表面證供成立後，D1選擇不作供，D2選擇作供，二人均沒有傳召證人。

21.  D2的證供可綜合如下。D2現年63歲，接受教育至中五，職業是以自僱方式從事保險中介業務。約於2018年9月，D2經朋友介紹得知位於涉案土地上有一間寮屋的持牌人打算轉讓寮屋的使用權。D2指對方清楚表明寮屋座落於政府土地上，即使購入寮屋也不等於擁有涉案土地，不過D2認為該處環境優美，寮屋可以翻新改建使用，最終於2018年12月6日與寮屋持牌人的代表人簽訂協議，以港幣2,500,000元購得上述寮屋的使用權。

22.  關於與PW3的交易，開始的情況大致與PW3的證供相符。PW3看過涉案土地上的寮屋後表示很喜歡，要求D2開出價錢，D2說他們並不特別想出讓，於是隨便開價港幣20,000,000元，後來PW3還價港幣16,000,000元並再三表示很希望可購得該物業，最終D2同意以港幣16,000,000元向PW3出售。

23.  D2說，在商討期間他多次向PW3強調，他們出售的只是寮屋的使用權，寮屋位處的土地屬政府所有，他們沒有權力出售。最終PW3在D2的安排下簽署由他預備的「歡送協議書」，稍後再由D2安排到律師樓簽訂正式的買賣協議。

24.  交易完成後，PW3與D2保持緊密聯絡，PW3還委託D2為她在涉案土地上進行修整及裝修的工程，涉及的工程費用約港幣數百萬。

25.  直至2019年5月3日，地政署人員到涉案土地進行圍封，D2到場了解後才知道，由於PW3在政府土地上種植了大量樹木，引來投訴，故此地政署進行執法，要求PW3停止在政府土地上的活動。

26.  事後D2繼續為PW3與地政署溝通，PW3向他表示知道不應該在政府土地上大興土木，但要花一些時間才能完成復原的工程。

27.  至於與PW3的關係，D2說事後他們與PW3維持良好及緊密的關係。在2019年5月至7月間，PW3多次邀請D1及D2一同前往馬來西亞參與當地房地產的商業活動，期間大家相處非常愉快。

證供分析及評估

28.  法庭緊記舉證責任在控方，標準要達致毫無合理疑點，被告人沒有責任證明任何事情。D1及D2均沒有刑事紀錄，法庭提醒自己，他們犯罪的傾向性較低，而D2證供的可信性較高。D1選擇不作供，這是她的權利，法庭不會作出任何對她不利的推論。

29.  法庭有小心考慮PW1及PW2的證供，法庭認為二人證供簡單直接，態度持平，二人與本案各方均沒有關係，沒有理由偏袒任何一方。小心考慮後，法庭認為二人都已將事實說出，法庭裁定二人均為誠實可靠的證人，並接納二人全部證供。

30.  PW3方面，她是本案的關鍵證人，法庭有非常小心謹慎考慮她的證供。整體考慮後，雖然法庭傾向相信她，亦認為她的證供中有不少部份是事實，但基於以下理由，法庭無法完全接納她的證供：

(a)  本案最重要的文件證供為「歡送協議書」及正式買賣協議，不論買賣的是土地還是寮屋使用權，上述兩份文件均非常重要，其中最重要的一點當然就是究竟買賣的物件是甚麼。令人震驚的是，在這一個涉及港幣16,000,000元的交易中，上述兩份文件對買賣物件的描述竟截然不同，而其中在正式買賣協議中更只是將房屋的擁有權等授予PW3，完全沒有提及土地。PW3作為有一定經驗的地產投資者，很難令人相信她會如此粗疏大意的同意簽署這些文件，PW3的證供與文件內容不吻合，令人難以完全相信她的說法；及

(b)  PW3在盤問下承認，在地政署進行執法後，她除了向D2跟進事件外，仍與D2夫婦保持緊密關係，更曾與D1及D2到外地參與房地產投資。法庭認為，當PW3知悉自己被騙購入政府土地，即使不立即與對方斷絕關係，進行追討，也不應會大方至邀請剛欺騙完自己的人一同到外地投資。即使PW3未必認為對方百分百是欺騙她，也至少會對對方的誠信有懷疑。若是如此，PW3仍多次邀請D1及D2到外地一同投資這舉動便令人難以理解，也直接影響她證供的可信性。

31.  基於以上理由，雖然法庭不相信PW3會以高價購買位於政府土地上的破舊寮屋，但她的證供的確存在疑點，令人難以完全倚賴。

32.  另一方面，小心考慮D2的證供後，法庭完全不相信D2的說法，法庭毫無疑問他所說的並非事實，原因如下：

(a)  正如前述，若本案買賣的真的是寮屋（或其使用權），法庭想不到有甚麼理由D2草擬的「歡送協議書」上會對此隻字不提，連類似的字眼也沒有，反而以電力公司供電的地址形容交易的物業，既不準確，更有誤導之嫌，因為事實上涉案寮屋根本並非位處米埔新村。更重要是，若D2真的有再三向PW3強調寮屋位處政府土地，土地並非買賣的範圍，為甚麼D2不將此重要資訊直接寫在協議內？明明買賣的是寮屋，為甚麼文件不直接叫寮屋轉讓協議，為甚麼叫「歡送協議書」如此不倫不類兼意思不明的名字？將如此簡單資訊加入協議內絕非難事，法庭難以想像D2有甚麼理由會不將如此重要條款加入。

(b)  在協議中清楚列明轉讓的是寮屋的使用權是自然不過的做法，反而在兩份協議中以完全不同的方式形容交易的物業才是極為不尋常。法庭認為，歡送協議書由D2準備，他以高價出售剛買回來的寮屋，必定想保障自己的權利及避免誤會，結果協議中的字眼含糊、不準確及誤導，D2責無旁貸，法庭甚至認為D2是故意如此含糊交代。因此，法庭認為D2的證供完全不合理，不值得相信；及

(c)  再者，法庭亦完全不相信PW3會以如此高價購買一些破舊及隨時會被政府收回的鐵皮屋。法庭沒有直接證據評估寮屋使用權的價值，因為寮屋根本不可以買賣或轉讓。但無論如何，根據D2的證供，他也只是在不足一個月前以港幣2,500,000元承讓了涉案寮屋的使用權，在短短不足一個月內，法庭想不到有任何理由寮屋的價值可以大升超過5倍。法庭認為當中必有內情，D2一定向PW3作出了一些陳述，令PW3相信寮屋的價值會如此高。無論如何，法庭認為D2證供完全不可信，法庭完全不接納他的證供。

33.  法庭認為，D1及D2在案中的作為絕對不止是自招嫌疑，根本就是可疑至極。將業權不明的物業以超高價出售。本來就是極不洽當的行為，更重要是，根據政府的寮屋管理政策（控方證物P9），寮屋根本沒有土地的合法業權，不應將其轉讓或買賣。D2以字眼誤導的文件高價出售寮屋，說是自招嫌疑，根本未能貼切形容他在案中的差劣行徑，若非PW3證供質素不理想，本案的結果將會截然不同。

34.  不管D2如何稱呼涉案交易，被交易的根本就是物業，究竟D2有沒有嘗試為涉案交易繳交印花稅或嘗試在土地註冊處登記？這種交易是否有逃稅之嫌？這些都是法庭對這涉案交易的疑問。

結論

35.  回到控罪本身，舉證責任在控方，基於前述的理由，法庭認為控方未能在毫無合理疑點下證明針對D1及D2的罪行元素，因此在疑點利益歸被告的原則下，法庭裁定D1及D2罪名不成立。