BRIGHT SUCCESS INVESTMENT LTD. 訴 NG YUE WAH ALICE t/a WINNER VEGETARIAN RESTAURANT

HCA 2228/2002

香港特別行政區

高等法院原訟法庭

民事司法管轄權

民事訴訟案件編號2002年第2228號

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判案書

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1． 原告人為九龍新蒲崗崇齡街33號新蒲崗廣場1字樓B29-47號舖位之業主。

2． 1999年8月3日，原告人與被告人簽署一份租約，為期3年，由1999年6月8日起租，將上述舖位租予被告人經營一素食館。

3． 在本訴訟中，原告人以租約期滿為由，申索收回該舖位之空置管有權，並被告人在租約期屆滿後繼續佔用該舖位所須繳付之中間收益（mesne profits）、利息及訟費。

4． 2002年9月30日，應原告人循簡易判決程序申請，黃健棠聆案官頒令原告人申請得直，被告人須由命令當天起計算14天後將店舖交回原告人，而被告人從2002年6月8日起計所須支付原告人之中間收益，則由聆案官再作評估。另外，訟費方面，包括該簡易判決申請，由被告人支付原告人，如雙方未能就金額達成協議，則交由聆案官評定。

5． 被告人不服判決，向高等法院原訟法庭法官提出上訴。此外，被告人亦於2002年10月4日，以傳票提出申請，暫緩執行聆案官關於被告人將店舖交回原告人之命令。

6． 被告人之上訴及傳票申請，由本席一併聆訊。

7． 雙方簽訂之租約清楚訂明租約期為3年，並無任何續租之條款；3年租期明顯已屆滿，租約亦不受《業主與租客（綜合）條例》（香港法例第7章）任何一部所保護，故根據租約，被告人毫無答辯理由。

8． 被告人在答辯書及為抗辯原告人提出之簡易判決申請所存檔法庭之數份誓章內，並在其庭上陳詞時，提出大量背景資料，以圖說服法庭她擁有可爭辯之答辯理由。

9． 這些背景資料基本上是環繞被告人與原告人公司所屬之集團，就被告人經營素食館，以配合或作為集團關於支持佛教活動方面的協議或默契。

10． 被告人特別指出，集團在提供資金借貸、免租、減租或同意遲交租金方面之各項優惠的情況底下，將包括涉案舖位之兩個舖位租予被告人經營素食館；而素食館之主要生意來源，是集團經常向各界社團免費派發之素食劵，及集團所舉辦或贊助之素食宴；雙方關係密切，被告人並非一普通「租客」。

11. 被告人亦指其後因集團人事變動，及新上場的負責人與被告人經營之素食館有利益衝突，以致被告人經營之素食館生意一落千丈，不單無利可圖，亦無從歸還從集團獲得之貸款，或繳付租金。最後集團更以各種不當手段，破壞被告人在涉案舖位經營之素食館的運作，被告人聲稱因而損失慘重。

12． 以本上訴案件而論，這些背景資料與被告人是否有權在書面租約所訂明之租約期屆滿後，繼續管有涉案之店舖無直接關係。被告人對原告人之各項指控，誰是誰非，必須留待其他訴訟解决。而事實上，除本訴訟外，雙方亦有多宗其他訴訟；當中牽涉原告人追討被告人在租約期內之欠租，及原告人集團內另一財務公司追討被告人所拖欠之貸款，這些亦與本案無直接關係。

13． 被告人在2002年9月30日聆案官席前聆訊時，首次提出2000年4月份期間，與原告人集團前負責人達成口頭協議，即被告人以分期付款之形式，月供港幣7萬餘元，歸還拖欠原告人集團之貸款，而被告人亦承諾一天未完全清還欠款，仍會在兩個舖位內經營素食館。被告人爭辯說，雙方達成之協議，換句話說，即是原告人方面同意在涉案租約期滿後，被告人未還清欠款之前，繼續將舖位租予被告人經營素食館。

14． 這個新的說法，不為聆案官所接納。聆案官作出命令後，被告人再存檔誓章以支持其上訴。在誓章內，有籠統的一句說：原告人之前代表告訴被告人「不可以不做而走」。依本席理解，大概意思是說，被告人不可在清還欠款之前放棄經營素食館，不顧而去。

15． 本席不接納被告人之說法。如前述，這個所謂口頭承諾，是在聆案官席前聆訊時才首次提出，在之前存檔之抗辯書及兩份誓章內，皆無隻字提及。

16． 而且，在被告人親筆書寫之抗辯書內第4頁，當被告人提及2001年9月後，原告人集團連番破壞其經營素食館，引致她不能如原先估計從經營素食館中獲利，歸還原告人集團欠款、欠租方面等等指稱時，有如下之說法：

「... 而我本人全力以赴在一間店工作，不但可以令生意更好些，如果有員工流失，我本人也能從事具體的勞動，也可省下不少支出。誰知被業主（或律師）收買後的朱培華竟有本事搞到我生意跌到每天1千多元。這8個多月本來我總可以按時交付租金、貸款、管理費等之外，還可以有不少收入，如果業主到時候和我續約，我當然好，不續約我也有一筆錢另找舖位，更重要的是第一素食享有美譽，不難找到合作者，經費不會成問題。再者，即使我們不獲續約，店內的生財工具及牌照都可招頂100萬以上，如果是賺錢的生意總可以更叫價高些，現在甚麼都沒有了 ... 」

17. 這段節錄之文字，乃被告人親筆書寫。從文字本身及上文下理清楚可見，雙方根本沒有甚麼關於被告人續租涉案店舖之口頭協議。這與被告人其後之聲稱，前後矛盾。

18． 再者，被告人提及之2000年4月份期間，被告人同意以分期付款方式，歸還拖欠原告人集團欠款，從中引出所謂被告人與原告人集團前負責人之口頭承諾一事，與雙方簽訂之文件不符。關於原告人集團向被告人貸款一事，雙方曾於1999年4月13日及1999年7月6日簽署兩份內容極為詳盡之債權證協議書。2002年4月15日，雙方再達成協議，重整被告人拖欠之債務，被告人同意以分期付款形式，每月供款HK$72,557.80，由2000年4月16日起至2005年3月16日止，以60期攤還欠款。就所達成之協議，雙方簽訂債權證及抵押文件之補充協議書作實，當中對被告人續租涉案店舖未提隻字，而原告人亦從未與被告人簽署任何在租約屆滿後續租店舖之協議書。

19． 本席認為被告人所提出之所謂口頭協議，作為雙方關於被告人歸還原告人集團欠款所達成之協議的一部分，在法理分析方面來說，是屬於一附屬協議（collateral agreement）的性質。根據一般法律原則，在簡易判決申請的背景底下，要證明雙方曾達成一附屬協議，並非易事；提出這個附屬協議的一方，在說服法庭他擁有一具爭議性之答辯理由的大前提下，必須嚴格證明該協議之存在及內容：見Bank of India 對Surtani Murlidhar Parmanand [1994] 1 HKC 7之上訴法庭案例。

20． 在本案案情底下，本席毫無疑問地認為被告人關於口頭協議方面之聲稱，並不能達到上述法律要求之嚴格證明標準。

21． 再者，本席亦認為原告人所聲稱之口頭續約協議，就新租約之內容，無論是租金方面、租期方面或其他條款方面，模糊不清。

22． 最後，本席亦不接納被告人之說法，即根據她的講法，可以將她本人給予原告人集團方面的承諾，在未完全清還欠款之前，繼續經營素食館，倒轉過來，說成是原告人方面向她承諾繼續將涉案舖位租給她經營素食館。本席認為根據被告人之說法，被告人對原告人集團方面之承諾，純粹是為保障原告人集團方面關於還款之利益，又或原告人集團關於支持或推廣佛教活動方面之利益，這些利益全屬原告人集團方面的。既然如此，依照一般法律原則，原告人集團方面，包括原告人在內，隨時可以放棄這些利益，而要求被告人依照租約按時將店舖歸還原告人：見Chitty on Contracts（第28版），第1冊，第23-044段。

23． 再者，在法理、邏輯分析之下，被告人亦不能將她本人所聲稱給予原告人集團方面繼續經營素食館之承諾，反過來說成是原告人集團答允將涉案舖位無限期地續租給被告人，直至被告人完全清還欠款為止。

24． 基於上述所有理由，本席不接納被告人關於口頭協議續租一事之說法，本席認為這不構成任何答辯理由。

25． 在陳詞及文件中，被告人亦聲稱原告人集團方面對其作出種種違約及不當之行為，導致其遭受極嚴重之損失。原告人集團方面須先給予她賠償，方可取回涉案店舖；在未獲得賠償之前，若被告人貿然遷出涉案店舖，她將無處棲身，亦將會被迫走投無路。

26． 本席認為，被告人之各種嚴重指稱，當中有多少屬實，與本上訴毫無關係，不構成任何答辯理由。

27． 故基於上述所有原因，本席頒令撤銷上訴。上訴訟費方面，由被告人付原告人；除非雙方能同意銀碼數目，否則訟費由本法院聆案官評定。

28． 至於被告人提出之暫緩執行收樓命令的申請，在聆聽被告人陳詞後，本席看不出有任何暫緩執行收樓令之理由。被告人所依賴關於她與原告人集團之訴訟及糾紛方面，如前述，與本宗收樓官司無直接關連；即使被告人之指稱屬實，將來在與原告人集團其他之訴訟中勝訴，亦無理由繼續佔用原告人之物業。而被告人亦承認原告人集團實力雄厚，毫無理由相信假若原告人集團方面將來敗訴，會無能力支付賠償；故被告人亦毫無理由，以佔用原告人物業方式，去抵償被告人聲稱所遭受之損失。

29． 被告人又聲稱，若她遷出涉案舖位，將會「身敗名裂」。本席認為，首先，這不是暫緩執行收樓令的好原因。再者，被告人與原告人集團之糾紛，尚待其他訴訟及將來或會提出之訴訟中解决，誰對誰錯，現在言之尚早，被告人之遷出涉案舖位會導致其身敗名裂之說法，本席未能理解。

30． 總括來說，被告人未能提出任何暫緩執行收回涉案舖位命令之理由，本席撤銷被告人之申請。該申請之訟費方面，由被告人付原告人；除非雙方能同意銀碼數目，否則由本法院聆案官評定。