周建邦經營的常春藤書店 訴 陳火光

HCMP 2528/2006

香港特別行政區

高等法院上訴法庭

民事司法管轄權

（原區域法院民事訴訟 2005年第4975號）

判案書

由上訴法庭法官楊振權頒發上訴法庭判案書： 

1.  本訴訟源自元朗大馬路73號地鋪（“該店鋪”）的租約，該店鋪的業主是原告人陳火光先生而承租人則是被告人周建邦先生經營的常春藤書店。

2.  2003年5月，陳先生入稟土地審裁處以周先生欠租為理由，要求收回該店鋪和追討欠租及/或中間收益。陳先生指該店鋪的租金為每月55,000元，而周先生則指雙方協議的月租只是30,000元。

3.  由於雙方多次修改狀書，加大申索和反申索的數額，案件曾轉往高等法院審理，但案件最終再轉往區域法院審理。

4.  2005年11月15日，案件在區域法院由暫委法官黃敬華開始一連多日審理。

5.  2006年7月28日，黃法官頒下判案書裁定陳先生勝訴，周先生須支付欠租、中期收益/租金損失及其他損失共87,550.8元。黃法官同時駁回周先生的反申索並下令他支付訟費。

6.  周先生不服，曾要求黃法官批准他上訴，但黃法官拒絕他的要求。周先生曾以書面向上訴法庭單一法官申請上訴許可，但其申請亦在2006年12月4日遭上訴法庭法官袁家寧拒絕。周先生仍不服，現向本庭再申請上訴許可，希望本庭批准他就黃法官的判決，提出上訴。

7.  在黃法官席前，陳先生的立場是雙方簽定租約，首兩年為“吉約”，次兩年為“生約”。吉約第一年租金每月45,000元，第二年租金則為50,000，而“生約”的租金為每月55,000元，租期共四年由2001年1月15日開始至2005年1月14日止。

8.  由於周先生指生意不佳，故陳先生同意2002年5月開始租金由50,000元減為每月38,000元，但“生約”開始後即2003年1月15日起則租金須按原來租約定下的租金，即每月55,000元收取。

9.  但周先生沒有履行合約，在2003年1月15日後，只交過一次共30,000元的租金，並在2003年7月14日搬離該店鋪，故欠陳先生近6個月的租金。陳先生亦要求周先生支付租金損失及一半租約釐印費。

10.  周先生則指他有權在兩年“生約”期間隨時終止租約而無需作任何賠償。周先生亦指在2002年5月及11月雙方兩次達成口頭協議將租金在“吉約”的第2年由50,000減至38,000元，而由“生約”的第一年由55,000元減至30,000元。

11.  周先生指租約已由口頭協議取代，故他不用根據租約付租，亦無需支付一半釐印費。周先生更指陳先生在他租用該店鋪期間，在店鋪後方及上蓋進行裝修工程，不但影響他的生意，更導致店鋪漏水，而更在他沒有將財物搬清前強行收回該店鋪，造成他財物損失，數額15萬多元。他亦指已付清水費而陳先生更有多收了他的電費。

黃法官的裁定

12.  經過多天的聆訊及考慮過雙方證人的證供後，黃法官作出以下的事實裁定：

（一）雙方確有簽定租約，亦同意每方支付一半釐印費，但陳先生忘記了將租約送打釐印。

（二）簽約後，雙方先後口頭協議將月租改為45,000元，而在2002年5月更減至38,000元。

（三）2002年11月，雙方再協議由“生約”起租時，即2003年1月15日開始，租金減為每月30,000元。

（四）2003年1月，陳先生確有裝修後鋪，帶來周先生一些不便，及導致該店鋪有漏水情況出現。

（五）由於周先生投訴，陳先生發怒，並改變主意要周先生按原書面租約，支付每月55,000元的租金。

（六）周先生只在2003年1月支付30,000元給陳先生作為該月的租金，並在2003年7月初搬離該店鋪前沒有再支付任何租金。

（七）陳先生在2003年7月10日自行收回該店鋪後，在2003年8月8日開始以月租40,000元將該店鋪租出給另一租客。

（八）根據雙方簽定的“臨時租約”和正式租約的內容，“生約”只是賦予周先生一個“續租權”，而周先生行使該“續租權”後，便無權提早終止租約。由於周先生違約，不但欠租，更在兩年“生約”完結前搬離，故需賠償陳先生在兩年“生約“期的損失。

（九）周先生聲稱的財物損失，沒有足夠證據支持，故不成立。

13.  黃法官裁定由2003年1月15日至2003年8月7日當陳先生成功以較高月租租出該店鋪時，以月租30,000元計，其租金損失共203,225.80元。減去已收的30,000元及按金90,000元陳先生的損失為83,225.80元，而再因雙方在水費、電費及印花稅的責任釐訂後，黃法官裁定陳先生的總損失為87,550.80元。

14.  黃法官否定周先生提出的反申索，而其多付的電費亦已由陳先生的損失中扣除，因此黃法官撤銷了周先生的反申索而下令他支付87,550.80元給陳先生。

15.  周先生在其書面陳述指黃法官在事實的裁決上有偏差。他指是陳先生違反租約以月租55,000元向他追討於理不合。他強調是陳先生沒有履行雙方定立以月租30,000元為本的租約，亦沒有發出租單，故無需負責欠租。周先生重申陳先生的裝修工程導致他蒙受損失，但黃法官駁回他的反申索時所作的事實判決有偏差。

16.  本案不爭的事實是周先生自2003年1月15日開始只支付過30,000元的租金，黃法官已接納他的證供並以每月30,000元的租金來計算周先生應付至2003年8月7日的欠租和租金損失，已是對周先生最有利的判決。周先生沒有反對黃法官就“生約”的解釋，因此，他無權在兩年“生約”完結前搬離，他欠租及在2003年7月初擅自搬離，屬違約行為，故必需清繳欠租及陳先生的租金損失。

17.  由於陳先生成功地以較高租金在2003年8月8日將該店鋪再出租，周先生應負責的租金損失已是減到最低。周先生實再沒有任何合理投訴。

18.  周先生不能以陳先生的索償基礎每月55,000元不成立，便指他的索償全部敗訴。

19.  周先生在2003年1月15日起至2003年8月8日期間，需負責該店鋪的租金，而根據其聲稱，每月租金為30,000元，因此裁定他要支付該段時間的租金，每月30,000元絕對是正確的決定。

20.  黃法官裁定周先生的反申索不成立，亦是建基在他對證據的評核。黃法官有權接納某證人的一部份證供及不接納其他部份的證供。黃法官已詳細考慮雙方的證供，黃法官裁定即使陳先生的裝修為周先生帶來不便，但並沒有造成他的任何損失。根據雙方的證供，黃法官裁定周先生的反申索敗訴是有理據支持的，亦是正確的，上訴法庭不會更改這類的事實裁決。

21.  周先生希望提出的上訴沒有足夠論據支持，亦是無可爭拗的，所以本庭拒絕他的上訴許可申請。