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LDPD 1012/2013
香港特别行政區
土地審裁處
申請編號LDPD 2013年第1012宗
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| 審訊日期 : |
2013年7月12日及2013年7月15日 |
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判 決 書
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1. 答辯人提出申請，要求擱置本席於2013年6月24日頒下的收樓令及暫緩執行令。
2. 本案件的申請人是位於九龍土瓜灣明倫街10A號1F的業主，他於2013年4月29日發出表格22要求收樓令，理由是租約期滿。答辯人於2013年5月6 日存檔反對通知書指雙方約於2012年9月中有一口頭合約，加租及續租，為期一年。
3. 訴訟的歷程如下。雙方於2013年6月6日出席在本席席前，答辯人對收樓申請仍然提出反對。本席向雙方發出預備審訊的指示，法庭指示答辯人存檔證人陳述書，提供他指與申請人有口頭協議續租一年的詳情，並把案件押後至6月24日，答辯人於2013 年 6 月18日存檔證人陳述書，内容提及於聆訊日將不會出庭，聆訊當天答辯人没有出席，而申請人已預備妥當審訊，本席滿意答辯人知道聆訊日期，於是展開聆訊，聆訊後本席接納申請人的證據，雙方合約已於2010年10月11日約滿，並於2013年3月7日發出終止租約通知書，本席於聆訊當天即6月24日發出收樓令。
4. 於 2013年 7 月 3 日答辯人提出申請擱置收樓令及暫緩執行收樓令。在考慮撤銷判決申請時，法庭需要首先考慮答辯人缺席聆訊的原因。在劉錦泉對李靜 CACV 4139/2001一案，上訴庭引用英國上訴法庭在 Shocked and another v. Goldschmidt and others [1998] 1 All ER 372就撤銷判決申請發出指引如下：
(1) 如果缺席的一方清楚知道審訊的日期，卻不理會該審訊及不參與聆訊，他是會受到判決所約束的。
(2) 缺席一方的缺席原因是法庭考慮是否撤銷判決的最重要因素。除非他不是故意缺席或者他是因意外或錯誤而缺席，否則法庭是不會輕易命令重審。
(3) 如果撤銷判決後會涉及重新審理關乎事實的事宜，而該等事宜已經過法庭調查，在這情況下，除非有極強烈的理由，否則法庭是不會撤銷判決的。
(4) 除非缺席的一方確實擁有勝訴的機會，否則法庭是不會撤銷一項經正常程序而獲得的判決。
(5) 如果缺席一方延誤提出撤銷申請，這亦是需要考慮的因素，特別是該判決已經被執行或者第三者已經根據該判決獲得利益。
(6) 在考慮對雙方作出一個公正的判決時，法庭必須考慮缺席一方的行為。如果他並沒有遵從法庭的命令，法庭在行使酌情權時是不會批准他的申請。
(7) 法庭需要考慮的其中一個重要的事項是勝訴一方的權利是否會因判決被撤銷而招致損害，特別是勝訴一方是否會因判決被撤銷而蒙受財政損失，而該等損失是不能彌補的。
5. 就本案而言，答辯人指他於6月6日出庭後被申請人的代理人襲擊受傷，心裏害怕，所以不會於6月24日出庭，本席認為是不能成立的，根據他說事件已經報警及交由警方處理，本席看不出他有什麼害怕的理由，如果他真的害怕，他可以派代表出庭，正如今天他也是親自出庭作擱置申請，本席看不出他有害怕的理據。此外他又指他在遇襲之後到了醫院，醫生要求他留院觀察四小時，不過他隨即自己安排出院，他指自己頭暈，身體不適，不能出庭，但他沒有提供任何醫療報告，因此，根據案例定下的原則，本席不接納他有理由不出席聆訊，本席拒絕撤銷命令的申請。
6. 不過，即使本席需要考慮答辯人的勝訴機會，本席亦不認為他的案情確實有勝訴的機會，他的主要反對理由是有一口頭合約在 2012 年 9 月中完達成。本案聆訊前，申請人已經兩度提出申請，第一次是申請收樓及追收欠租(LDPD 2828/2012)，當時答辯人存檔反對通知書指林先生(申請人的代表)曾於 2012 年 8 月 23 日左右口頭答允加租至$8,000及續租，他答應了，但之後林先生拒絕簽約，不過根據答辯人自己的說法，在 2012 年 10 月 18 日 及 2012 年11月7日，他繳交的租金是$2,550，即舊租約租金的一半，他指另一半從按金扣除，可以看出他也没有根據所謂口頭租約行事，事實上，這口頭協議的說法已經經過盧成員審理，他命令收樓，而欠租及中間收益，仍以舊租約計算，明顯他沒有接納口頭新租約的說法。
7. 不過即使盧成員沒有為這項爭議審理，本席亦不認為他的說法有實質勝訴機會，首先他自己的說法是這口頭協議，雙方沒有簽署租約，因林先生反悔拒絕簽署，第二他自己繳交的租金仍是以舊租約的金額。本席認為口頭協議的說法沒有實質勝訴機會。
8. 他的另一反對理由是一案不能三審，他指根據LDPD 2828/2012的命令交了欠租獲得濟助，租約得以恢復，但之後申請人又提出LDPD 3019/2012申請收樓及欠交水電費，申請人就LDPD 3019/2012獲頒得直令，原因是答辯人沒有在期限內存檔反對通知書，他後來以没有收到表格22，要求廢除命令。盧成員認為LDPD 3019/2012實際上與LDPD 2828/2012的申索有重疊之處，基於一案不能二審的原則下，撤銷LDPD 3019/2012。答辯人指現時申請人再提LDPD 1012/2013便是一案三審。
9. 本席不同意一案三審的說法。在 LDPD 2828/2012案中，申請人沒有依賴租約期滿收樓，因為他們沒有按程序送達終止租約通知書，從發出終止租約通知到在審裁處發出申請，不到 30 天，所以他們沒有根據租約期滿要求收樓，只按欠租收樓。在本案中他們卻只按租約期滿原因收樓，而這理據是之前未曾入稟的，本席認為申請人根據一份於2013年3月7日發出的終止租約通知書，以租約期滿收樓是一項新的申索訴因，不構成一案多審。
10. 最後一項理據，答辯人指申請人沒有張貼申請通知書(表格22)，申請人證人倫先生指已經如 2013年 5 月 6 日誓章內所說於 2013年 5 月 2 ，3及4日張貼於處所大門外，亦把相同文件放在信箱中，就申請通知書的送達，本席認為答辯人完全沒有理據，因為他如期存檔反對通知書，亦如期於6月6日出庭應訊。
11. 他又指沒有收到終止租約通知書，答辯人指除了申請人填寫地址方式有問題之外，根據提交的投寄非掛號郵件證明書，投寄地址為 “九龍土瓜灣明倫街10號A1樓”，這與土地註冊的地址不符，根據土地註冊，處所的地址是“1ST FLOOR NO. 10A MING LUN STREET, KOWLOON”而不是租約上所寫的10號A室，也不是終止租約通知書寫的10號A1樓。此外，他指處所的位置亦很混亂，因為同一幢大廈有一單位是10號，因此不肯定終止租約通知書是按照正確地址送達。
12. 申請人指除了郵寄之外，亦把終止租約通知書張貼及投入信箱，又提供照片證物A及證物B顯示處所的鐵閘及位於處所大廈地下的信箱，不過答辯人拒絕確認這些照片中所顯示的即為處所的鐵閘及信箱，他指看不清楚，又指照片B顯示單位旁的號碼是“10”而不是“10A”，申請人指照片題示的正是 “10A” 單位，即處所，但“10A”的“A”字是被人以白油覆蓋，但仍隱約可見。本席考慮到最快捷處理這爭議的方法是到現場視察。到埗後本席確認照片顯示的正是處所及處所的信箱。本席不同意答辯人指處所地址及位置混亂。本席在現場看見用紅油寫的“10”字非常清晰，而“A” 字是被人以白油覆蓋，但仍隱約可見。本席認為答辯人指處所位置混亂是無根據的，因為他指的10號單位根本不會用同一樓梯上落，雖指10號與10A號中間有通道，卻是堆滿雜物，似是廢置多時的。
13. 本席認為終止租約通知書的地址雖然不完全依照土地註冊的地址，不過，按郵遞而言，仍可送到正確的信箱，信箱寫著 “10A二樓” ，由於中文二樓即是地下以上第一層，而10A“1樓”亦明顯是地下以上第一層，加上10A大廈地下的信箱排列中沒有屬10A“1樓”的信箱，最低層便是10A二樓，所以雖寫成10A “1樓”, 派錯的機會不高。再者倫先生曾代表申請人把終止租約通知書張貼，及親自投入正確的信箱，本席亦看見終止租約通亦清楚寫上業主租客的名字，本席不認為地址的書寫方法會引起混亂。本席認為答辯人的說法旨在拖延，他指没有收到通知只是一個方便的藉口。本席認為他這說法沒有實質的勝訴機會。
總結
14. 本席考慮過答辯人的缺席理由，本席認為他是借故缺席審訊，再而本席認為他的反對理由本身没有實質的勝訴機會，本席撤銷他的擱置申請，本席亦撤銷暫緩執行令的申請。
15. 本席於2013年6月24日頒下命令中的處所地址是根據表格22的資料頒下的，而表格22的資料是根據租約填寫的，雖然與土地註冊處的地址有分歧，但本席相信答辯人知道租約所指的真確地址，亦自2009年開始租用。為求命令能反映正確地址，本席頒令更改本席於2013年6月24日頒下的命令中第一段關於處所地址，本席頒令修改為“1st Floor, No. 10A Ming Lun Street, Kowloon” 。
訟費
16. 本案訟費由答辯人支付，評核為$100。
申請人親自應訊
答辯人親自應訊
有關向上訴法庭提出的相關上訴，請參閲HCMP2047/2013。 |