鄧觀連 對 PERSON(S) IN OCCUPATION OF THE PREMISES 及另一人

DCMP 745/2014

香港特別行政區

區域法院

雜項案件2014年第745號

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判案書

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引言

1.  第一被告人為本案關於所有土地註冊處登記為新界元朗丈量約份第111約地段第96號餘段的土地（“該土地”）的佔用人士。除了第二被告人鍾北春之外，沒有其他被告人出席聆訊。原告人已經將本案的文件送去該土地及貼出通告。而本席在本案開審時已叫法庭書記在庭外詢問有沒有關於本案的其他被告人，之後也沒有人回覆，所以第一被告人是缺席聆訊。

2.  第二被告人親自應訊，故本席在開審前向他解釋審訊程序，並在第二被告人表示明白才開始審訊。

3.  原告人依據《區域法院規則》第113號命令提出以簡易程序申請收回該土地的管有權。

原告人的案情

4.  四名原告人是該土地的註冊業權人，他們以“鄧國英祖”司理身份擁有該土地的業權。鄧國英祖是根據《新界條例》（第97 章）第15條註冊的“堂”（“該祖堂”）。

5.  該土地原屬於元朗丈量約份第111約地段第96號（“原土地”）的一部份；於1998年2月24日，該祖堂將原土地轉讓予第三者公司，而該第三者公司1998年7月31日將原土地分割成數分段，包括該土地。

6.  在2003年8月28日，第三者公司將該土地再轉讓回鄧國英祖，並繼續由四名原告人以鄧國英祖司理身份持有，直至現在。

7.  四名原告人於2014年3月21日存檔本案的原訴傳票，申請收回該土地的管有權。

第二被告人的案情

8.  第二被告人指出他於1970年代已經開始佔用該土地。

爭議事項

9.  第二被告人是否在1970年代已開始佔用該土地。

10.  若果第二被告人是在1970年代已經開始佔用該土地，在法律上，第二被告人是否仍然不能成功逆權管有該土地，因該祖堂於該土地的權益不會因第二被告人的佔用而告終。

證據

11.  原告人呈遞了誓章，證明了上述第4-6段的事實及期間該祖堂的男性成員出生日期。

12.  第二被告人對原告人的證據並沒有爭議。

13.  第二被告人在2014年5月26日的誓章內說他在1970年代已經開始在該土地居住並建屋及豬舍，並獲政府登記。以前是他的父母與他及他的兄弟在該土地住，現在是第二被告人和妻子兩人住。

14.  第二被告人在誓章內附了一些證據去支持他的說法，其中包括水費單、電費單、豬舍要做環保措施的單據、相片和有祖堂印章的聲明信，證明他在1970年代已經在該土地居住。

15.  原告人沒有呈遞證據反駁第二被告人呈遞的證據。

證據分析

16.  有關本案的事實，雙方都沒有爭議。本席接納原告人及第二被告人呈遞的證據，並接納第二被告人由1970年代已經開始佔用該土地。

17.  有關法例記載於：－

（a）《時效條例》（第347章）第7(2)條：－

“自有關訴訟權在任何其他人方面產生的日期起計滿12年後，他不得提出收回土地的訴訟；如該訴訟權最初在某人方面產生，而他是透過該某人而申索的，則他亦不得在該訴訟權在該某人方面產生的日期起計滿12年後提出收回土地的訴訟”。

（b）《時效條例》第38A條另有規定，若有關訴訟權於1991年7月1日前產生，則有關時效期限定為20年。

18.  第二被告人於1970年代開始佔用該土地，因此，相關的時效期限應定為20年，即第二被告人須於1994年3月或以前開始，在未得業主同意下，獨自佔用該土地，才可以滿足“逆權管有”基本要求。證據顯示第二被告人是滿足了這要求，但是該土地是祖堂的土地，所以本席要考慮第二被告人是否可以因此而擁有該土地的業權。

19.  其他有關的法例如下：－

（a）《時效條例》第10條另訂明：－

“（1） 除第20(1)條另有規定外，本條例的條文適用於土地的衡平法權益，包括在售賣以售產信託方式所持有的土地後的所得收益中的權益，方式一如其適用於法定產業權一樣；據此，就本條例而非其他方面而言，收回土地的訴訟權須當作在有權管有該衡平法權益的人方面產生，其產生的方式、情況及日期如同該人的權益是土地的法定產業權一樣。

（2） 凡土地以信託（包括售產信託）方式持有，而本條例所訂明由受託人提出收回土地的訴訟的期限已屆滿，但只要任何有權享有該土地實益權益或售賣所得收益的人，其收回該土地的訴訟權仍未產生或未為本條例所禁制，則該受託人的產業權並沒有終絕，但如該訴訟權已遭如此禁制，則在其遭如此禁制之時該受託人的產業權即告終絕。

（3）  凡土地以信託（包括售產信託）方式持有，而任何有權享有該土地或售賣所得收益的管有中實益權益的人，如其訴訟權並未為本條例所禁制，則即使受託人的訴訟權若非因本款條文本已為本條例所禁制，受託人仍可代表該人提出收回該土地的訴訟。”

（b）根據《新界條例》（第97章）第15條，祖堂司理註冊成為祖堂所擁有土地的業權人，司理等同信託人，代祖堂成員持有祖堂土地的法定產業（legal estate）。（見Ho Kang Yau 訴 Ho Chun Wing [2011] 3 HKLRD 491， 第495頁第20段）

20.  土地的實益權益（beneficial interest）由祖堂成員持有。按中國傳統律法，祖堂所屬男丁於出生時即享有該祖堂所擁有土地的權益，直至該男丁離世。如Mills-Owens J 於Tang Kai Chung 訴Tang Chik Shang [1970] HKLR 276一案中所言：－

“Speaking generally, a Tso may be shortly described as an ancient Chinese institution of ancestral land-holding whereby land derived from a common ancestor is enjoyed by his male descendants for the time being living for their lifetimes and so from generation to generation indefinitely. Thus every male descendant of common ancestor automatically becomes entitled at birth to an interest in the land for his life-time; on his death his interest merges to as automatically to enlarge the interests of the surviving male descendants; thus his interest at any given moment during his lifetime depends on the number of male descendants then living and on his death if forms no part of his estate.”

《時效條例》對祖堂成員的影響

21.  《時效條例》第10條適用於祖堂成員就土地所享有的實益權益（beneficial interest）。於Leung Kuen Fai 訴 Tang Kwong Yu Tong一案中，高等法院林文瀚暫委法官（當時職銜）指出，基於祖堂成員所持有實益權益的性質，每名成員出生，該土地的權益分數都會改變及重新分配，而對每一名祖堂成員所持有的實益權益而言，時效期限將由每名成員年滿18歲後6年開始計算，直至時效期限所規定的20年期屆滿，土地業權人的所有權才告終結；否則信託人/業權人仍可根據《時效條例》第10(2)條，對逆權管有人討回土地管有權：－

“40. … I hold that a member of a Tso acquires his interest in the Tso property upon birth and he does not claim through any other person for the purposes of the Limitation Ordinance.

…

Hence, I hold that members of Tso do not need to claim through the managers in seeking to recover the Tso land against strangers.

44. It follows that on the question of limitation, the interests of the members have to be considered independently from the right of the managers. Further, even amongst members of the Tso, limitation periods could be different for different members since one does not claim through another. In Chung Ping Kwan v Lam Island [1997] AC 38 at 47 E, Lord Nicholls said,

“Adverse possession defeats the rights, whatever they may be, of the person against whom the possession is adverse.  It does not defeat the rights of others.”

45. Whenever a new member is born, a new equitable interest in the Tso property is created. A new limitation period under Sections 7(2) and 22 would start to run. The new limitation period would not expire until 6 years after the member ceases to be an infant.

46. By reason of Section 10(2) of the Limitation Ordinance, the title of the trustees would not extinguish so long as there is at least one beneficial owner whose right to recover the land is not barred.  By operation of Section 10(2), the title of the trustees has not been extinguished.  In this respect, my conclusion is supported by the views expressed by Deputy High Court Judge Muttrie in Shenzhen Luohu Runan Industrial Limited v Un Kau Kung Tso, HCMP 2320 of 2000, 17 December 2001.”

鄧國英祖及出生者

22.  鄧國英祖是按中國傳統律法成立的祖堂，雖然成立時間已不能考究，但文件顯示，該祖堂於1920年或之前便已存在。而該祖堂亦獲民政事務局確認並按《新界條例》第15條註冊為按中國傳統律法成立的祖堂。

23.  上述的案例及原告人都確認按中國傳統律法，每名鄧國英的男性後人均於出生時自動成為該祖堂的成員，並享有該祖堂土地的利益。

24.  自1970年代（即第二被告人開始佔用該土地的時間），鄧國英祖有下列成員出生，成為該祖堂的成員：－

姓名	出生日期	年滿18歲後6年	時效期限屆滿 (以20年計算)
志堅	3.3.1975	3.3.1999	2.3.2019
文浩	8.8.1985	8.8.2009	7.8.2029
傑行	13.11.1994	13.11.2018	12.11.2038
志航	4.7.1997	4.7.2021	3.7.2041
子華	17.4.2000	鄧子華出世時該土地是由第三者公司持有
睿希	12.8.2004	12.8.2028	11.8.2048
Chi Nan Nathan	27.10.2010	27.10.2034	26.10.2054
Chi Heng Joshua	14.12.2011	14.12.2035	13.12.2055
境豐	27.11.2013	27.11.2037	26.11.2057

25.  於1970年代至1998年2月24日（即土地轉讓予第三者 時）期間，共有4名成員出生而產生新生權益，而該等權益的時效期限於轉讓前仍未開始計算及未過期，因此，於轉讓前第二被告人仍未能成功逆權管有該土地。

26.  第三者在1998年2月24日、2003年8月28日擁有該土地，因時間只有約5年半，第二被告人不能因為《時效條例》而獲得該土地的業權。

27.  該土地於2003年8月28日轉回予鄧國英祖時，第二被告人仍未能成功逆權管有該土地20年；在2003年8月28日之後出生的成員成為土地的實益擁有人，而與他們相關的時效期限仍未過期。

28.  由於該祖堂生養眾多，目前年紀比較少的鄧境豐在2013年11月27日才出世，該祖堂對該土地訴訟權的時效限期一直伸展至2049年11月26日才屆滿。

29.  因此，直至本原訴傳票存檔當天，第二被告人仍未能成功因佔用該土地而獲得該土地的業權。

總結

30.  本席接納第二被告於1970年代開始獨自佔用該土地，但是因為上述的法律理由，第二被告人仍未能成功因逆權管有該土地而獲得該土地的業權，所以原告人有權收回該土地。

31.  本席裁定第一及第二被告人敗訴及要遷出該土地。

32.  原告人可收回所有土地處登記為新界元朗丈量約份第111約地段第96號餘段的土地。

33.  本席作出訟費暫准命令：命令第二被告人付原告人本案的一切訟費，如雙方未能就訟費金額達成協議則交訟費評定官評估，此命令於本判案書頒下後14日即成絕對命令。