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LDPD 2002/2012
香港特別行政區
土地審裁處
申請編號LDPD 2012年第2002宗
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Ngai Ngok Pang |
第一申請人 |
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Ngai Yu Ling, Mony |
第二申請人 |
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及 |
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Lee Syn Yuk, Michelle |
答辯人 |
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判 案 書
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1. 第一申請人及第二申請人在2013年2月14日提交非正審申請，申請批准逾期上訴許可就審裁處於2012年11月15日及2013年1月21日所作出的判決。
背景
2. 第一申請人及第二申請人 (以下統稱申請人) 是本案處所 "Flat LC, 47/F, Tower 1, Le Prestige of LOHAS PARK, No. 1, LOHAS PARK ROAD, TSEUNG KWAN O, N.T." 的業主，答辯人是租客。
3. 申請人於2012年8月18日向土地審裁處提交申請通知書，由於申請人曾於2012年6月5日，及2012年7月1日，兩度發出收樓及終止租約通知書給答辯人，但答辯人沒有於最後限期2012年8月1日交還本案處所，申請收回處所的管有及追收租金，並要求作出命令繳付中間收益，直至樓宇交吉日止，及訟費。在2012年11月15日本席判決撤銷申請人收回本案處所的管有的申請。申請人於2012年12月4日，提出覆核申請，就審裁處2012年11月15日的決定申請覆核。在2013年1月21日本席判決撤銷申請人於2012年12月4日提出的覆核申請，維持審裁處於2012年11月15日原來的決定。
逾期上訴許可申請
4. 申請人認為，本席在2013年 1月21日的覆核判決書(“覆核判決書”)出現多項判決前後矛盾，解釋及交代不清及歪曲法庭審訊及判決記錄的情況。
5. 本席認為，申請人申請逾期上訴的理由大部份只是重複申請人在覆核申請提出的理由，因此本席不再每點回應。
本席就申請人於2012年7月1日的終止租約通知書之判決前後矛盾
6. 申請人認為本席在覆核判決書第9段，確認本席不是如申請人所說，裁定申請人在2012年7月1日之信件，撤回2012年6月5日之終止租約通知書。
7. 但申請人認為本席在2012年11月15日的判決書(“判決書”)第35段說:
“本席認為申請人不能撤回申請人在2012年6月5日發出的有效終止租賃通知，因此申請人在2012年7月1日給答辯人的通知，將終止租約期限延至2012年7月31日為無效。”
8. 申請人認為以上兩個判決，明顯前後矛盾。
9. 本席認為申請人錯誤理解本席的判決。本席並不是裁定申請人在2012年7月1日之信件，撤回2012年6月5日之終止租約通知書。若然本席如申請人所說，本席裁定申請人在2012年7月1日之信件，撤回2012年6月5日之終止租約通知書，判決方會前後矛盾。
申請人在2012年7月1日之終止租約通知書
10. 申請人認為申請人在2012年7月1日之終止租約通知書有效。
11. 本席認為申請人錯誤理解本席之判決。本席在判案書第13段裁定申請人與答辯人在2011年6月23日簽訂的租約在2 0 1 2年7 月5 日終止。
12. 既然租約在2 0 1 2年7 月5 日終止，本席認為申請人不可以在2012年7月1日再終止租約。因為此舉等於將2012年6月5日之終止租約通知書撤回，因此租約在2 0 1 2年8月1日仍然有效，方可以在2 0 1 2年8月1日被2012年7月1日發出的通知書終止。既然租約在2 0 1 2年7 月5 日終止，怎可以在2 0 1 2年8月1日再被2012年7月1日發出的通知書終止。道理顯而易見。
LDPD 1675/2012
13. 申請人認為本席之覆核判決歪曲事實，竄改LDPD 1675/2012之判決並錯誤解讀LDPD 1675/2012之案情。
14. 本席在覆核判決書第10段至第21段已詳細解釋申請人認為本席有關LDPD 1675/2012一案與本案之嚴重錯誤，不再重複。
15. 申請人指本席解釋終止租約是以入稟及送達答辯人之日，即2012年7月11日計算，申請人認為本席這種說法可謂毫無法律理據。本席在此補充 LDPD 1675/2012一案的判決理據。有關業主於申請收回處所的管由的法律原則，可以參看土地審裁處法官高義敦在COLGAN COMPANY LIMITED 訴 ETHITRADE LIMITED (LDLA 153/1983 無彙報的案例，日期為1983年11月19日) 的判案書第19頁:
“Accordingly the following principles appear to be clear and I so hold:-
1. That the final election of a landlord to forfeit a tenancy is irrevocably made upon service of the proceedings on the tenant.
2. That upon an order for possession being granted the forfeiture then relates back to the date of service.
3. The tenant is liable to pay rent down to the date of service of the proceedings.
4. The tenant is liable to pay mesne profits from the date of service down to the date of the order for possession or, if he delivers up vacant possession thereafter, down to the date of delivery up of vacant possession.”
本席翻譯為:
"本席 (高義敦法官) 裁定下列的法律原則:
1. 業主於送達法律程序通知予租客時，租約即被沒收，此決定不可撤回。
2.收回處所的管有的命令頒下時，沒收租約即確定為在法律程序通知送達的日期起生效。
3. 租客須支付租金直至法律程序通知送達的日期。
4.租客須支付中間收益，由法律程序通知送達的日期起，至收回處所的管有的命令頒下的日期，或者至將處所的空置管有權交還的日期，如果租客在其後才交還管有權。"
16. 但是，根據香港法例第4章高等法院條例21F條對因欠交租金而藉訴訟沒收租賃權的濟助的條文，法庭在審訊沒收租賃權案件時，承租人有權根據條文獲得濟助。因此，若答辯人在濟助期屆滿日或之前把所有欠租及訟費清還，答辯人可獲沒收租賃權的寬免，而租約亦恢復有效。
17. 本席並不同意申請人有關租約在2012年7月1日已終止的說法，這並不是本席的判決。本席亦不同意申請人所說，根據現時的法例，業主必須要等租客欠租7天後才可入稟法庭，追收中間收益/欠租的說法。
DCCJ 7088/2003 及Lord Goddard CJ之案例
18. 申請人認為本席之判決及覆核判決明顯違背李唯治法官在 DCCJ 7088/2003 案例及 Lord Goddard CJ 之案例之原意。
19. 本席在覆核判決書第6段至第9段及第19段已詳細解釋申請人認為本席有關DCCJ 7088/2003一案之錯誤，不再重複。
20. 申請人認為，申請人根本不會是亦不可能追討2012年7月6日至2012年7月11日之欠租。因此沒可能給答辯人新租賃。
21. 本席認為申請人對有關之法律原則，明顯理解錯誤。本席不再重複判案書第34段至第36段。
本席在覆核判決書有大量歪曲法庭記錄
22. 申請人認為，本席在覆核判決書有大量歪曲法庭記錄之事實。
23. 申請人認為，本席在覆核判決書第44段指，申請人拒絕和解，申請人認為申請人根本沒有表示過拒絕和解。
24. 本席認為申請人在覆核申請書覆核理由第9頁:原因三第1段陳述:
“當審訊開始時，原審法官曾問本人是否考慮和解。”
事實是，申請人並沒有同意與答辯人和解，即申請人拒絕和解。
25. 有關申請人其它的指控，本席不再重複覆核判決書第45段至第51段，及第55段至第56段。
本席的裁決
26. 《土地審裁處條例》第11(2)條列明在土地審裁處席前進行的法律程序的任何一方均可以審裁處的判決、命令或決定在法律論點上有錯誤為理由，而針對該項判決、命令或決定向上訴法庭提出上訴。本席認為申請人提出申請批准逾期上訴許可的理由是事實的裁決，或沒有法律論點錯誤，並不符合《土地審裁處條例》第11(2)條的規定。
27. 《土地審裁處條例》第11AA（6）條規定，除非法庭信納：（a）有關上訴有合理機會得直；或（b）有其他利於秉行公正的理由，因而該上訴應進行聆訊，否則不得批予上訴許可。經審閱申請人提出的上訴理由和在審裁處提交的文件，並經聆聽申請人所作的陳述，在考慮所有的證供後，本席認為申請人擬提的上訴沒有合理的得直機會。本席亦認為本案不存在其他利於秉行公正的理由，以致應進行上訴聆訊。基於上述分析和理由，本席拒絕申請人要求批予逾期上訴許可的申請。
28. 本席判決撤銷申請人在2013年2月14日提交的非正審申請。
29. 最後，關於本案訟費，本席認為，適當之訟費命令，乃是不頒訟費命令。
第一申請人: 無律師代表，親自應訊。
第二申請人: 由魏岳鵬先生代表應訊。
答辯人: 缺席應訊。
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