金堡大廈業主立案法團 對 皇冠發展有限公司

LDBM 328/2011

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2011年第328宗

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判案書

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1.  申請人為金堡大廈業主立案法團。答辯人從2000年11月6日開始擁有34個位於金堡大廈內的停車位，佔35份不可分割業權分數。申請人向答辯人追討欠付的管理費，申請人指稱答辯人從2005年1月­至2007年7月7日欠付的管理費為169,264.55元；及2007年9月­至2011年10月欠付管理費餘額為8,450元。

2.  答辯人承認2007年9月至­2011年10月的管理費責任，唯就2005年1月至­2007年7月7日的欠款，則辯稱在該時段申請人未有提供任何管理服務，故申請人不應收取該時段的管理費。

無爭議事實

3.  在大廈建成初期，180個停車位均由同一業主, 即金冠投資有限公司（“金冠”）擁有。金冠在早年把其中11個停車位個別出售給小業主，其後在1992年再把167個停車位出售予東半球物業管理有限公司（“東半球”），而金冠自已保留兩個（後來亦已售出）。東半球其後再把停車位個別出售給小業主，最终東半球只保留地下1號車位的業權。

4.  申請人和金冠或者東半球之間從來沒有任何管理協議，在早年，申請人並沒有向停車位的業主收取管理費或大廈開支的攤分，而金冠也沒有向停車位小業主收取管理費，但後來的東半球則有向停車位小業主包括答辯人收取管理費。

5.  這樣的情況維持至2003年左右，有停車位業主對東半球的管理表示不滿，向申請人投訴並要求申請人撤換管理公司，投訴的停車位業主包括答辯人。

6.  2003年4月，申請人在統籌處理維修期間，需要計算工程費的集資和攤分方法，了解須按照大廈公契和《建築物管理條例》（“該條例”）處理，因而發現以往大廈公共開支的攤分方法並不符合大廈公契和該條例的規定，並發現當時的東半球對停車場的管理並無法理基礎，而且東半球也有佔用公用部份的情況。

7.  當時申請人先向東半球發出律師信收回停車場的管理權，但由於東半球拒絕離場，而且有關停車場的管理情況尚有法律問題需要釐清，因此申請人與東半球於土地審裁處展開了一場訴訟（案件編號LDBM 351/2004）。經審訊後，容耀榮法官在2006年2月23日頒發判決書（答辯人文件冊附件15），東半球在2007年7月7日撤出停車場。

8.  有關收取管理費的問題，申請人決定自2005年1月1日起改正以往的錯誤，即根據大廈公契和該條例的規定收取管理費，且聘用了金衛物業管理公司（“金衛”）負責大廈的管理工作。申請人的管理委員會先制定了2005年的收支預算表，並按大廈公契規定的每戶業權份數, 重新計算了攤分份額，在2004年11月22日舉行的業主大會上，在無業主反對下決定自2005年1月1日起採用更正的攤分方法，之後再由劉錦瑩律師行於2004年11月30日代表申請人發信通知各業主。

9.  由於當時申請人與東半球之間的訴訟仍未完結，而申請人收到停車位業主有關繳交管理費的疑問，因此金衛於2005年2月5日代表申請人向各停車位業主發信（審訊文件冊第61頁），通知包括以下事項﹕

(1)  申請人正與東半球進行訴訟；

(2)  根據法例和公契，管理費應該交給大廈業主立案法團管理；

(3)  在訴訟期間，如車位業主不放心，可先把管理費保留，待訴訟有結果後才一次過補交；

(4)  如果車位業主把管理費交給東半球，萬一法庭判決申請人勝訴（即東半球沒有合法管理權），則車位業主須自行向東半球追回已繳交的管理費，而車位業主向東半球繳交的管理費數額不可用作扣減應付予大廈業主立案法團的管理費；

(5)  車位業主須自行評估風險，以決定是否把管理費交給東半球。

10.  答辯人認為該提議合理，因此將訴訟期間的管理費保留。但東半球向答辯人追討欠繳的管理費，並於區域法院展開訴訟（案件編號DCCJ 5362/2004）。於2006年3月2日，東半球代表律師向答辯人發出信件，指土地審裁處已於2006年2月23日對申請人與東半球的訴訟作出裁決，指東半球與該停車場業主之間的管理停車場協議與申請人無關，但法庭並沒有就法團在停車場公共地區管理權作出裁決，因此，答辯人與東半球於2007年5月11日達成和解協議，答辯人支付東半球港幣210,000元作為2002年11月至2007年5月的管理費（答辯人文件冊附件16）。

11.  在與東半球的訴訟結束後，申請人向停車位業主追收管理費，由於答辯人一直未有清繳，申請人在2011年10月17日提出本案的申請。答辯人曾在本案的反對通知書中提出了反申索，但在審訊首天確認不再繼續。

雙方案情

12.  答辯人指在2005年1月至­2007年7月7日期間，停車場由東半球管理，而申請人未有就停車場提供管理服務，包括未有繳付停車場的水電費及清潔費、未有為停車場業主提供電動閘口卡及維修電動閘、未有聘用管理員巡邏停車場及看守更亭、未有負責小型維修工程及未有為停車場購買意外保險，答辯人指稱這屬基本性違約(fundamental breach)，故此答辯人無責任支付該時段的管理費。

13.  申請人否認此一說法，指稱在東半球管理期間，部分與停車場樓層相關的管理工作，如停車場的結構問題，由申請人聘請承建商修茸，停車場的水泵保養、消防系統檢查、­電力系統檢查也由申請人負責，全幢大廈包括停車場的地稅也由申請人繳付；除了水電費外，停車場的其他所有費用也由法團支付。而停車場的水電費涉及獨立水電錶，法團曾將水電錶轉到法團名下，但東半球發現後將水電錶再次轉回東半球名下，故此法團無法支付。

14.  再者，2005年1月開始申請人已聘用了金衛負責包括停車場的管理工作，唯東半球拒絕離場，甚至不讓申請人的管理人員進入停車場，故此申請人也不能執行就停車場的管理工作，儘管如此，申請人仍有提供管理員到停車場巡邏及簽到（審訊文件冊第134至143頁的巡邏紀錄），及處理停車場業主的投訴事項（審訊文件冊第145至201頁金衛的工作日誌）。

申請人是否曾提供管理服務

15.  在聽取過雙方證供後，本席接納申請人一方的證供較為可信。

16.  從申請人所提供的巡邏紀錄及工作日誌，可見申請人聘用的金衛確實在2005年1月至2007年7月期間為停車場提供了巡邏及處理投訴事宜。而答辯人的第二證人即東半球前僱員馬女士（“馬女士”），也確認曾見過巡邏紀錄簿在停車場範圍內，雖然馬女士未有查看紀錄簿是否巡邏紀錄，但本席認為在停車場不同位置放有紀錄簿，此為管理員巡邏紀錄的可能性較高。

17.  而申請人指稱進行了涉及停車場的維修工作方面，亦有文件佐證，包括﹕

(1)  在2006年4月法團發信予東半球（審訊文件冊第207頁），安排在停車場進行有關電力、防煙門、鐵線網等維修工作，而之後工程亦由法團完成；

(2)  2005年5月5日水泵工程（審訊文件冊第104頁）；

(3)  2005年10月26日電力改善工程（審訊文件冊第101頁）；

(4)  2005年3月至2006年12月消防工程（審訊文件冊第114至119頁）；

(5)  2006年4月8日通渠（審訊文件冊第188頁）。

同樣地馬女士也確認，留意到有些工程在停車場內進行，但不是東半球所為，這亦支持申請人一方確曾在停車場進行過工程的說法。

18.  綜合而言，本席裁斷，法團在2005年1月至­2007年7月7日期間，確曾為停車場提供過管理服務。

19.  而答辯人指稱，申請人未有承擔停車場的水費、電費及清潔費，亦未有為停車場業戶提供閘口卡、管理員或意外保險等，這是基本性違反了公契條文的規定，故而答辯人無須承擔支付管理費的責任，本席並不認同。

20.  根據The Incorporated Owners of South Seas Centre, Mody Road V. South Seas Centre Management Co. Ltd. & Others [1985] HKLR 457一案，在考慮是否構成基本性違反時，法庭應考慮﹕

“Does the occurrence of the event deprive the party who has further undertakings to perform of substantially the whole benefit which was the intention of the parties as expressed in the contract that he should obtain as the consideration for performing those undertakings.” (at page 461B)

21.  在本案中無爭議事實為，除了停車場這些服務外，法團確曾負責了整個大廈其他的管理工作。誠如答辯人的公司董事林先生在盤問下也承認，大廈的公共開支及管理開支，不論是否涉及停車場，答辯人也有責任承擔，這亦是根據公契條文的規定。

22.  相關公契條文節錄如下﹕-

“3. Each of the parties hereto shall pay his due proportion of:-

(a) The Crown rent the rates for water consumed on the said premises and insurance premium payable on the policy (if any) for insuring the said building against loss or damage by fire.

(b) The cost of keeping in good and tenantable repair and condition the foundation, the side walks, main walls, supports, beams, gutters, fences, chimneys and all external parts of the said building and all the drains, well, electric pumps, pipes, conduits and all plumbing apparatus (if any) intended for the general service of the said building (except as regards damage caused by or resulting from any act or default or negligence of any of the parties hereto their respective servants or agents or tenants or licensees) and the common entrance-hall, lifts, staircase, landings and passages thereof.

(c) The cost of rebuilding or re-instatement of the said building or any part thereof in case of destruction or damage or condemnation by the Building or other competent Authority.

4. The amount which each of the parties hereto shall be liable to pay or contribute under the last preceding clause hereof shall be in proportion to his share of and in the said premises.

5(a) The First Owner or his agent shall have the management of the said Building and shall provide the following services in respect of the said Building for a term of two years from the date of issuance of the Occupation Permit in respect of the said Building:-

(1) To engage and pay one or more watchmen.

(2) To keep the lifts in good repair and in working condition.

(3) To pay all charges in respect of electricity consumed by the lifts well pump and lighting in the stairways, hall, landings corridors and other common portions of the said Building.

(4) To keep the entrance hall staircases and corridors in a clean and sanitary conditions.

(5) To arrange and pay for the removal of garbage from each floor of the said Building at regular intervals.

(6) To maintain and keep in repair fire-fighting and fire-prevention apparatuses for the general services of the said Building.

(7)(a) To maintain the well-pumps for supplying flushing water to the said building provided always that the First Owner shall in no case be responsible for failure of the said lifts, well-pumps and lighting for any reason whatsoever including negligent or wrongful sets or omissions by independent contractors or other causes beyond the First Owner’s or its agents’ control. Three months before the expiration of such term of two years, the First-Owner or the appointed agent will convene a meeting of the then owners of the property to review the matters in respect of the services aforesaid and the owners at such meeting shall have one vote for each Shop or Flat owned by them. The decision of the majority at the meeting shall be binding on all the purchasers or owners for the time being. And as often as each ensuring two years period elapses a meeting shall be held as aforesaid to review matter aforesaid in respect of such services for the next two years.

(b) The owners of each Shop on the Ground Floor shall keep a deposit with the First Owner or his appointed agent the sum of $200.00 and the Owners of each Flat on the Fifth Floor to Twenty-first Floor inclusive shall keep a deposit with the First Owner or his appointed agent the sum of $200.00 as security against the monthly contributions by such owners towards the costs and expenses for the management of the said Building by the First Owner or his appointed agent.

(c)  Once every month the First Owner or his appointed agent shall prepare an account of the costs and expenses incurred in the management of the said Building as aforesaid and shall divide such costs and expenses equally amongst the owners of the said Building in proportion to their respective shares in the land who shall pay the same accordingly to the First Owner or its, ……”

23.  公契條文第3條指明各業主須支付的項目，而公契條文第4條則規定各業主就應繳數額的分攤方法，公契條文第5(a)條說明法團應提供的管理服務，而公契條文第5(a)(7)(e) 條則規定各業主須支付第5(a) 條服務中衍生的費用。由此可見，停車場業主所支付的管理費並非只涉及停車場的管理工作，而是停車場業主根據公契條文必須支付與整個大廈管理、公用開支及維修保養有關的費用；公契條文中也未有任何條文規定，停車場業主支付管理費的責任，須取決於法團是否有提供答辯人所指稱的服務。

24.  在法團確曾提供了這些公契條文中規定的管理服務的大前題下，本席實難以接受因法團未有提供只針對停車場的某些服務，而令致停車場業戶可無須支付公契條文規定下必須支付的管理費。

25.  而鑑於本席在上文裁斷，申請人確曾為停車場提供了管理/維修服務，及涉及其他有關大廈的管理服務，本席認為答辯人未能成功舉證答辯人應享的利益大部分被剝奪，從而構成基本性違約。

總結

26.  本席裁斷，法團確已為答辯人提供了公契條文下的管理服務，答辯人須依公契條文支付管理費。

命令

27.  (1)   答辯人須付申請人2005年1月至2007年7月7日的管理費合共169,264.55元；

(2)   答辯人須付申請人2007年9月至2011年10月的管理費餘額合共8,400元；

(3)   答辯人須付申請人上述欠付管理費的利息 ，以法庭判定利率計算，由裁決日起計至清繳款項為止；

(4)   撤銷答辯人之反申索；

(5)   答辯人須付申請人本案的訟費，如雙方未能就數額達成協議，則由法庭依區域法院基準評定。此為暫准判令，除非任何一方在14天內提出傳票申請，此暫准判令將成為最終命令。