彩虹工業大廈業主立案法團 對 置泰有限公司

LDBM 66/2024

[2024] HKLdT 101

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2024年第66宗

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判 案 書

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前言

1.  是次審訊，是要處理一宗業主立案法團追收大廈維修工程分擔費的申請。

2.  申請人是九龍觀塘彩虹工業大廈（「該大廈」）的業主立案法團，於1985年3月25日註册成立，對該大廈的公用部分具有控制、管理及行政權。

3.  答辯人於2010年8月31日透過契約，成為該大廈 8樓[1]（「該單位」）的註冊業主，並享有其獨有管有、使用及享用權。

4.  該大廈日期為1971年2月8日的公契（「該公契」），於1971年3月15日在土地註冊處註冊，該公契載有下列條文：

第9(2)(c)段 :

“For the purpose of financing the management, operation, servicing, maintenance and repair of the said premises and building, the Management Committee shall prepare an annual budget showing the estimated expenditure for the ensuing year in respect of all the above matters including suitable provisions for periodical renovations and replacements but excluding items payable directly by each owner in respect of that part of the said building of whivch he has the right to the exclusive use, occupation or enjoyment.

第9(2)(d)段 :

“The owner of each undivided part or share shall pay to the Management Committee the due proportion, as provided in the Second Schedule hereto, of the annual budgetted amount referred to in Sub-paragraph (2)(c) of this Clause, such payments to be made by equal monthly payments in advance on the 1st day of each month. In addition thereto, each such owner shall pay to the Management Committee on demand, a due proportion of any further sum in respect of any of the above items which may be incurred or may become payable over and above the amounts of the said quarterly payments calculated in accordance with the said annual budget.

第9(2)(f)段 :

“In the event of any owner failing to pay any sum due and payable by him in accordance with the provisions of these presents within 30 days of the date on which the same becomes payable, the amount thereof together with all costs and expenses which may be incurred in the recovering of the same and in the registering of the charges hereinafter referred to, shall be charged on the share or interest of the defaulting owner in the said premises and Building and any one or more members of the Management Committee appointed by resolution for the purpose shall be entitled to register a Memorial of such charge in the Land Office against the share or interest of the defaulting owner.”

5.  《建築物管理條例》（香港法例第344章）（下稱「該法例」）第19(1)條訂明：

「19. 某些情況下法團可將業主單位出售或作出押記註冊

(1) 如公契規定，業主如沒有繳付公契所訂應付的任何款項，某人即可將該業主的土地權益出售，或於土地註冊處針對該業主的權益註冊一項押記，則儘管公契的條文有所規定，法團而非該人亦可循同樣方式，受同樣條件的限制，行使上述出售土地權益或註冊押記的權力，猶如法團乃公契所提述的人一樣。」

申請人的申請

6.  申請人的案情是該大廈因為收到屋宇署先後在2012年12月13日和2013年11月13日發出的修葺命令和強制驗樓命令（「該等屋宇署命令」），需要進行大維修工程，所以舉行了下列會議以討論和通過有關大维修工程的進行、安排、集資和維修費用分擔的決議，當中包括 :-

(1) 在2022年4月20日舉行的管理委員會會議中，匯報了跟進該等屋宇署命令的大廈整體維修事宜。

(2) 在2022年9月7日舉行的業主特別大會中，通過了就該等屋宇署命令進行大維修工程、揀選工程承辦商、工程總價外另加10%的工程備用金和分六期集資的決議。

(3) 在2022年9月26日舉行的業主特別大會中，通過了就該等屋宇署命令大維修工程合約總價為港幣6,929,000元的決議。

(4) 在2022年10月18日的業主特別大會和在2023年1月17日的管理委員會會議中，處理了工程施工安排的事宜。

7.  在2023年1月26日，該大廈的管理公司向各業主發出有關該次大維修工程的集資通告，通知各業主有關的集資安排，以總工程金額港幣6,929,000元，連同工程備用金港幣692,900元計算，集資總額合共港幣7,621,900元，分六期支付，由2023年1月份開始及隨後5個月，以每月等額形式支付，並列明該大廈每個單位每期需要支付的金額。

8.  依據該公契第9(2)(d)段，並透過上述業主大會和管理委員會決議，答辯人需要支付的分擔費金額合共港幣544,440元，分期付款的金額和日期如下：

	金額(港幣)	到期日
第一期	90,740.00	2023年1月份
第二期	90,740.00	2023年2月份
第三期	90,740.00	2023年3月份
第四期	90,740.00	2023年4月份
第五期	90,740.00	2023年5月份
第六期	90,740.00	2023年6月份

9.  大約於2023年5月12日，申請人透過代表律師向答辯人送達最後付款通知書，要求答辯人支付當時逾期未付的第二期至第四期分擔費合共港幣272,220元。

10.  申請人根據該公契第9(2)(d)段、第9(2)(f)段及該法例第19(1)條的規定，因應答辯人當時逾期未付第二期至第四期分擔費合共港幣272,220元，遂透過其律師，大約於2023年8月1日，在土地註冊處針對答辯人在該單位的權益註冊一項押記，並因為擬備及註冊押記備忘而產生港幣8,000元的開支（「該押記註册費」）。

11.  大約於2024年1月29日，申請人的代表律師向答辯人送達將採取法律行動通知書，要求答辯人支付第二期至第六期大維修工程分擔費，總共5期合共港幣453,700元（「該欠付分擔費」），否則將就該等欠款採取法律行動。

12.  在2024年4月24日，申請人以答辯人沒有支付該欠付分擔費、該押記註册費為理由，於土地審裁處發出表格29申請通知書，展開是次訴訟，其後存檔了業主立案法團主席李長麟（「李先生」）的證人陳述書，以及依據法例第22條發出之證明書，以支持是次申請，請求審裁處頒令答辯人須向申請人支付該欠付分擔費、該押記註册費、利息和訟費 。

反對理由

13.  答辯人於2024年5月14日存檔的表格7反對通知書，內文只有五句簡短文字，要求申請人證案，首兩句是要申請人證明通過大維修工程的業主大會的記錄、第三句是詢問是次追討是否包括「Tim Fung Steam Laundry Co., Ltd」的維修和復修工程、第四句是投標安排的合法性，第五句是讓它以英文處理訴訟程序。

訴訟程序

14.  在2024年10月4日的指示聆訊中，答辯人缺席，本審裁處作出命令，指示申請人和答辯人須先後在2024年11月8日和11月22日或之前，向審裁處存檔和送達對方己方的證人陳述書，並就審訊安排作出指示，包括呈交和送達書面陳詞。

15.  申請人存檔了送達誓章，證明已把申請通知書、證人陳述書、命令等文件送達予答辯人。另外，相關的聆訊通知書，亦已透過書面形式派送予答辯人。

16.  答辯人沒有存檔任何證人陳述書，但呈交了日期為2024年12月6日的簡短開案陳詞，當中只提及因為申請人與該大廈1樓和2樓的業主「添豐洗衣有限公司」（Tim Fung Steam Laundry Co., Ltd）（「添豐公司」）長時間因為其煙囪、 振動和化學物料造成的損害維修事情爭論（「該添豐爭議事宜」），所以該大維修費用應由該公司分擔，並應訂明金額。

17.  在是次審訊中，訴訟雙方均確認已收悉對方的證人陳述書、開案陳詞等文件，並已帶同該等文件出席是次審訊。訴訟雙方也同意用中文進行審訊，雙方的訴訟代表均可在庭上以中文溝通，並獲得懂得中、英文雙語的人士協助。證人方面，只有李先生為申請人出庭作供，答辯人不援引任何證人證供。

討論

18.  在是次審訊中，李先生採納了載有他的屬實申述的申請通知書和證人陳述書的內容，他交代了該欠付分擔費、該押記註册費的產生始末，當時關於進行大維修的決定、大維修工程費用的訂定、分擔費的釐訂和支付安排等決議的通過等事情，並展示了該單位的土地註冊處查冊、他依據該法例第22條發出之證明書、該2023年8月1日針對該單位的押記備忘錄、該公契、在報刊上招聘建築專業工程顧問的廣告、招標開標登記記錄、分別在2022年1月20日、9月7日、9月26日、和10月18日舉行的特別業主大會會議紀錄、分別在2022年4月20日和2023年1月17日舉行的管理委員會會議紀錄、通告、維修工程大會報告等文件作證明。

19.  針對答辯人的反對理由，即是關於該大維修工程和費用，是否包括了處理和糾正該添豐爭議事宜所引致的損害，而本應由添豐公司承擔的工程費用，李先生提供了高等法院案件HCA1652/2022（「該高等法院案件」）的訴訟文件和法庭命令，證明了申請人早在2022年已向添豐公司，就着該添豐爭議事宜展開訴訟，並在2024年8月9日達成了和解協議，更取得高等法院的同意命令，當中獲添豐公司支付一筆具體可觀的款額以完結該案，他進一步交代了添豐公司早在多個月前已自行把煙囪拆走，和修復相關地方。

20.  綜觀申請人的案情獲具體的證人證供支持，也與當時的文件和背景事實相符，合理可信；反之，答辯人未能就着申請人的證供和證據提出有效的質疑，在盤問下，也未能推翻申請人的證據，更是完全欠缺具體證據加以反駁，本審裁處信納李先生的證供和提出的證據。

該欠付分擔費

21.  答辯人自2004年起直至現在，一直是該單位的註冊業主，也便受早於1971年3月15日已在土地註冊處註冊的該公契所約束，必須依循該公契的合法條文履行作為業主的責任。基於該公契第9(2)(d)段的規定，大廈的業主須共同支付該大廈的維修及保養費用，而他們所承擔的份數則是按該公契附表二和四訂明的比例計算，當中訂明該大廈總份數合共14份，而該單位佔其中的1份，遂需要支付14份1的費用，因此，答辯人作為該大廈的業主之一，也便需要履行該等條文訂明的支付責任，支付該欠付分擔費。

22.  至於答辯人的反對理由明顯不能成立，首先，答辯人根本不能提供任何具體理據或證據，挑戰該大維修工程和分攤費用的合法性，它也不能證明該大維修工程和費用包括了該添豐爭議事宜；相反，如上所述，申請人不但詳細交代了申請人一直是把是次大維修工程的進行和集資，與該添豐爭議事宜分開處理，並提供了該高等法院案件的訴訟文件作證明，也強調添豐公司早已在多個月前自行把相關煙囪拆走和修復相關地方，而且提供了過往的會議紀錄作證明。

23.  在申請人提供的上述業主大會和管理委員會的會議記錄中可見，申請人一直是把兩件事件分開處理，無論是議程、匯報、討論和議決都是兩者獨立處理，不容忽視的還在於在關鍵的會議上，答辯人均有安排代表出席該等會議，明顯地，答辯人對於相關事宜是知情的。

24.  其中，答辯人的代表便出席了2022年9月7日的業主大會，當中在申請人匯報了維修工程的相關事宜後，出席的業主便通過了進行大維修工程、工程承辦商的揀選、工程備用金和分六期集資的決議，當中更有是所有出席業主均一致通過（包括答辯人）的決議，包括該大維修工程以六期集資形式進行的決議。

25.  同樣地，在2022年9月26日的特別業主大會中，也是由業主一致通過（包括答辯人）把該大維修工程費用訂定為港幣6,929,000元的決議。還有，申請人也提供了是次大維修工程的工程報告來進一步展示該大維修工程並不包括該添豐爭議事宜。

26.  無論如何，由該大廈的業主經過上述特別業主大會上討論和議決而達成的決議，對該大廈所有註冊業主均具約束力，所有註册業主包括答辯人均受該公契第9(2)(c)段和第9(2)(d)段條文所約束，都需要按他們在該公契附表二和附表四的份數比例，分擔該大廈維修工程費用。

27.  換言之，答辯人不能以自己認為某一業主需要額外多付分擔費用而迫令其他業主多加支付，又或以此來免卻自己須按上述公契條文應付的分擔費的全部或部份金額，因為個別業主的主觀看法和要求，並不能凌駕該公契條文的規定，也不可推翻或更改業主大會和管理委員會依據公契條文通過的決議。

28.  況且，該等維修工程已基本上完工，只剩下尾段的執漏修補工作，申請人也已依期逐步支付相關的工程費用，而其他大部份業主亦已繳付了工程分擔費用，在這情況下，本案不存在任何空間可給予答辯人作進一步的爭論。

該押記註册費

29.  同理，申請人依據該公契第9(2)(f)段和該法例第19(1)條，以答辯人須按該公契規定支付大維修分擔費，卻沒有繳付這些應付款項為由，也便可於土地註冊處針對答辯人在該單位的權益註冊一項押記。

30.  儘管該公契並沒有詳細說明申請人可在這情況下，就註冊押記程序而向答辯人追討擬備及登記押記備忘的律師費、查册費、註冊費的金額，可是這些費用的產生，完全是因為申請人依據該公契，基於答辯人不支付有關大維修工程分擔費而作出押記，並加以註冊而產生的費用，全然是因為答辯人欠付於公契下應付的款項而產生的開支，因此，申請人有權向答辯人追討這方面的損失賠償。

31.  本席認為申請人所追討的擬備及登記押記備忘的費用，包括律師費用、註冊費等費用，合共港幣8,000元，這金額尚算合理，答辯人需要賠償這金額予申請人，作為申請人因為答辯人違反該公契的規定，不支付應付的大維修分擔費而作出押記程序所導致的損失。

總結

32.  直至今天，答辯人仍沒有支付該欠付分擔費和該押記註册費。

33.  本席在考慮了所有證人證供、文件證據和陳詞後，裁定申請人已就上述該欠付分擔費、該押記註册費的申索成功舉證，答辯人並沒有提出任何法律上認可的抗辯理由，申索成立。

訟費

34.  在是次訴訟中，申請人是勝訴的一方，理應得到是次訴訟的訟費，尤其是本案的訴因和證據都具體而直接，答辯人根本沒有任何法律上認可的抗辯理由。儘管答辯人提及申請人應該把所有與該大維修相關的所有文件交給答辯人審閱，以核實是次追討的真確性，可是答辯人從來沒有向申請人發出任何查閱文件的正式或書面要求，也不曾在是次訴訟中提出任何文件披露的申請。況且，申請人早已在證人陳述書中，提交了足夠證明是次訴訟申請的文件證據，答辯人未能提出有效的反駁。

35.  在考慮所有相關因素後，本審裁處認為最公平恰當的做法是勝算的一方應獲得訟費，本案不存在任何特別因素偏離這基本原則。本審裁處認為是次案件簡單直接，不牽涉任何複雜的法律或事實爭拗，適宜循簡易程序釐定訟費。在考慮了申請人的訟費陳述書、答辯人就訟費的陳詞，以及所有與釐定訟費相關的事宜後，判定訟費應以港幣27,000元為準。

命令

36.  基於上述理由，本席現頒令如下：-

(1) 答辯人須支付申請人大維修工程分擔費港幣453,700元；

(2) 答辯人須支付申請人擬備及登記押記備忘錄的費用港幣8,000元；

(3) 答辯人須支付申請人上述判決款項的利息，以判定利率計算，由裁決日起計算直至全數清繳款項為止；

(4) 答辯人須支付申請人是次訴訟的訟費，包括所有保留訟費，循簡易程序評定為港幣27,000元。