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LDPD 1587/2013
香港特別行政區
土地審裁處
申請編號LDPD 2013年第1587宗
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任志偉 (已故黎銀祝之遺產執行人) |
申請人 |
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及 |
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陳錦昌 |
答辯人 |
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判案書
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1. 答辯人提出非正審申請, 要求(1)擱置本席於2013年7月29日頒下收樓令的判決, (2)暫緩執行收樓及(3)批准上訴許可就判決提出上訴。
背景
2. 本案的涉案物業位於香港灣仔莊士敦道18號嘉寧大厦11樓F室。根據土地註冊處截至2013年3月3日之資料, 涉案物業的業主為申請人的父母任柱謙先生及黎銀祝女士以聯權共有人, 俗稱「長命契」(Joint Terents) 身份擁有, 但任柱謙先生於2008年7月23日辭世, 故涉案物業遂由黎銀祝女士自動繼承, 成為涉案物業之擁有人。可惜黎銀祝女士亦於2011年10月2日辭世, 高等法院於2012年3月22日發出遺產管理書(Letters of Administration) 授任申請人為黎銀祝女士之遺產執行人, 包括擁有涉案物業的合法管有執行權。
3. 涉案物業被分間成三個單位：A、B 及C房，答辯人住在B房(下稱「涉案處所」) 。他早於2005年1月向任柱謙先生租住涉案處所，並再於2007年3月1日與任柱謙先生訂立租約，租期由2007年1月1日起至2008年12月31日止，其中2007年為死約部份，全年為不可退租的固定租期，2008年全年均為生約, 雙方如想解除租約，提議一方祇需預早一個月通知對方。當時的租金為每月3,600元，其後涉案處所的租務管理事宜，均交由申請人的哥哥任志豪負責，涉案處所的租金亦輾轉加至4,400元，但雙方沒有再訂立新的租約。
LDPD 489/2013
4. 申請人曾委托黃國康律師事務所向答辯人發出終止租約通知書, 要求答辯人於2013年2月28日把涉案處所的空置管有權交還申請人, 可是答辯人沒有理會該通知書而遷離涉案處所。申請人遂於2013年3月1日在土地審裁處提出收樓, 案件編號為LDPD 489/2013。此案於2013年5月8日在土地審裁處暫委成員郭永漢席前審訊。高等法院上訴法庭法官張澤祐在譚玉霞訴趙竹芬[2010] 2 HKLRD 1164 的判案書第6段指出：
“「週期租約」, 其定義是在租約期限完結或在每一個期限完結時, 未經通知, 租約不視為屆滿, 亦不會在每期間的初始時構成續租, 但由此而引發的權益可藉正常程序發出遷出通知書來終止, 且在符合法例規定的前提下, 該遷出通知書所給的期限應相等於租約期:Mellows v Low [1923] 1 KB 522。按月計算的租約會有一個月的通知期。Halsbury’s Laws of Hong Kong, 第17冊, 「業主與租客」, 第[235.182]及[235.183]段。”
郭暫委成員在審訊此案時, 判定答辯人和業主只有按月計算的租約, 但發覺申請人的終止租約通知書少於一個月的通知期, 所以撤銷申請人收回處所管有的申請。
LDPD 1587/2013
5. 申請人再次委托黃國康律師事務所於2013年5月8日向答辯人發出終止租約通知書, 要求答辯人於2013年6月30日把涉案處所的空置管有權交還申請人, 同樣答辯人沒有理會該通知書而遷離涉案處所。申請人遂於2013年7月2日在土地審裁處提出收樓, 案件編號為LDPD 1587/2013 (「是案申請」), 答辯人亦於2013年7月4日提交反對通知書, 理由是:「本人租客陳錦昌與任柱謙訂立租務, 並不認識任志偉此人」。
6. 是案申請於2013年7月29日在本席席前聆訊, 可是答辯人沒有出庭應訊, 本席在審閱有關文件後, 同意答辯人和申請人之間只有按月計算的租約, 裁定申請人於2013年5月8日向答辯人發出的終止租約通知書有效, 申請人可以遺產執行人身份收回涉案處所的空置管有權, 並作出以下頒令:
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1. |
答辯人須把涉案處所的空置管有權交還申請人; |
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2. |
答辯人須支付申請人欠租/中間收益如下:
由2013年6月7日至交回處所的空置管有權為止, 以每月4,400元計算; |
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3. |
不頒訟費命令; |
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4. |
除非另有命令, 審裁處在本判決中命令答辯人支付的所有款項須以現金、香港銀行發出的本票、或香港律師行發出的支票繳存審裁處, 及本審裁處會將收到的款項發放給申請人。 |
非正審申請
7. 答辯人於2013年8月16日提出申請擱置收樓令及暫緩執行收樓令, 理由是沒有收到土地審裁處的出庭通知信件, 「懷疑有人故意偷信, 不給我知出庭日期, 我已報警」。本席在考慮撤銷判決申請時, 需要首先考慮答辯人缺席聆訊的原因。在劉錦泉對李靜[2003] 2 HKLRD 1018一案, 上訴庭引用英國上訴法庭在Shocked and another v. Goldschmidt and others [1998] 1 All ER 372就撤銷判決申請發出指引如下:
(1) 如果缺席的一方清楚知道審訊的日期, 卻不理會該審訊及不參與聆訊, 他是會受到判決所約束的。
(2) 缺席一方的缺席原因是法庭考慮是否撤銷判決的最重要因素。除非他不是故意缺席或者他是因意外或錯誤而缺席, 否則法庭是不會輕易命令重審。
(3) 如果撤銷判決後會涉及重新審理關乎事實的事宜, 而該等事宜已經過法庭調查, 在這情況下, 除非有極強烈的理由, 否則法庭是不會撤銷判決的。
(4) 除非缺席的一方確實擁有勝訴的機會, 否則法庭是不會撤銷一項經正常程序而獲得的判決。
(5) 如果缺席一方延誤提出撤銷申請, 這亦是需要考慮的因素, 特別是該判決已經被執行或者第三者已經根據該判決獲得利益。
(6) 在考慮對雙方作出一個公正的判決時, 法庭必須考慮缺席一方的行為。如果他並沒有遵從法庭的命令, 法庭在行使酌情權時是不會批准他的申請。
(7) 法庭需要考慮的其中一個重要的事項是勝訴一方的權利是否會因判決被撤銷而招致損害, 特別是勝訴一方是否會因判決被撤銷而蒙受財政損失, 而該等損失是不能彌補的。
8. 此非正審申請於2013年8月23日在本席席前聆訊, 答辯人再次引述收不到出庭通知為理由, 所以錯過了7月29日的聆訊。本席認為即使答辯人所言屬實, 這已是第2次遭申請人申請收樓, 他應對有關出席聆訊的程序有所認識, 他既能收到申請人於2013年7月2日提出的收樓申請通知書, 並於2013年7月4日到土地審裁處存檔反對通知書, 他理應繼續跟進是案的聆訊日期, 並於收不到聆訊通知書時作出適當的跟進。
9. 即使這樣, 本席裁定答辯人並非故意缺席聆訊, 但7月29日的判決是經正常程序獲得的, 除非缺席的一方確實擁有勝訴的機會, 否則法庭是不會撤銷一項經正常程序而獲待的判決。
10. 姑勿論如何, 本席給予答辯人解釋反對申請人收回涉案處所空置管有權的機會。答辯人認為申請人沒有權限終止租約, 因為
(a) 根據土地註冊處記錄, 申請人仍未有登記成為業主;
(b) 答辯人當年是與任柱謙先生訂立租約, 一直雙方關係融洽, 雙方同意每兩年續約一次。
11. 有關土地註冊一事, 申請人的代表吳炳釗(下稱「吳先生」)解釋, 因為有關的法律程序需時, 所以未有把註冊業主一欄更正。本席認為主要考慮是高等法院司法常務官於2012年3月22日授與申請人的遺產管理書的權力是否可包括向答辯人發出終止租約通知書。本席在審閱該遺產管理書後, 認為申請人確實有此權力。根據〈土地註冊條例〉(香港法例第128章)第3條, 該遺產管理書的註冊與否, 只會影響就同一物業單位或處所的可註冊契據、轉易契及其他書面形式的文書和判決彼此之間的優先次序, 並不會影響其有效性[1]。
12. 就答辯人提出任柱謙先生願意與他每兩年續約一次一事, 答辯人只倚仗前述第3段的2007年租約, 可惜該租約未能證明任柱謙先生曾向答辯人作出此等承諾。於此答辯人也承認其後沒有與任柱謙先生或任志豪簽訂任何租約, 所以由此引發的週期租賃權益可藉正常程序發出遷出通知書來終止, 按月計算的租約只需一個月的通知期。至於答辯人質疑申請人發出終止書的背後原因, 這不會影響其法律上的有效性, 本席無須理會。
13. 同樣, 答辯人提出他是良好租客, 一直準時交租, 涉案處所的傢俬電器都是他自己提供及負責屋內維修等, 但這亦不會影響終止租約通知書的有效性。本席撤銷答辯人要求擱置2013年7月29日判決的申請。
14. 最後答辯人提出, 他正在輪候政府公共房屋, 所以要求暫緩執行收樓。於此, 高等法院原訟法庭法官朱芬齡(當時官階)在劉一鳴對林露詩(CACV 205/2006無彙報的案例, 日期為2007年3月13日) 的判案書第15段指出:
“按法律原則, 暫緩執行令是為給予租客短暫的緩衝期, 以便安排遷離租住的地方, 而非給予租客時間另覓居所。因此, 在決定暫緩執行期的長短時, 租客需要多久才能找到新居所並不是一項相關的考慮。”
15. 無論如何, 鑒於答辯人可能真的沒有準備須要交樓, 吳先生願意延遲一個月才執行收樓, 本席亦認為時間合理並予以批准。
16. 另外, 判決是根據〈土地審裁處規則〉第15條規則在無反對的情況下作出的。答辯人不滿判決, 正確程序是按第15(7)條規則提出擱置判決的申請, 答辯人實際上已提出該申請, 而申請亦已處理完畢。答辯人同時申請上訴許可並不合乎程序, 本席撤銷他的上訴許可申請。
結論
17. 基於以上原因, 本席作出以下命令;
(1) 批准答辯人在2013年8月16日提交的非正審申請, 但僅限於:暫緩執行收樓令狀;
(2) 暫緩執行收樓令狀至2013年9月23日;
(3) 不頒訟費命令。
申請人：無律師代表。
答辯人：無律師代表。
[1] 除非就同一物業單位或處所付出有值代價的任何其後真誠買方或承接人, 此等文件的不註冊後果是在所有用意和目的上均絶對無效。
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