余民 對 華寶物業代理及另一人

DCCJ 6/2009

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟2009年第6號

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判決書
[上訴許可申請]

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1.  本聆訊是原告人發出傳票就法庭於 2012 年 9月 24日 頒下的判案書提出上訴許可申請，他的申請只涉及第二被告人。此外他亦存檔了另一份傳票，要求批准他修改申索陳述書。本席將在本判決書中稱申請人為原告人，答辯人為第二被告人。

背景

2.  原告人是一所位於灣仔莊士敦道155號10字C室的物業（“該單位”）業主，第二被告人曾與原告人簽訂租約，並使用了該單位一段時間。第一被告人是物業代理。原告人於2009年1月2日發出傳訊令狀，向兩名被告人索償，經歷被告人的剔除申請，剩下唯一要審議的是被告人等就是否須要把原告人的物業單位復還原狀。

修改申索陳述書的申請

3.  本席先處理原告人現時提出的修改申索陳述書申請，根據原告人的陳詞，他的建議修訂版本與原來的申索陳述書截然不同，他指建議修訂版本是根據本席的裁決而修訂的，他指因為本席裁定雙方有租約關係，因此，他以這為基礎修訂申索書進行申索，提出不同的訴因，以預期性違約(anticipatory breach)要求賠償。本席要求他解釋為何這些說法不被納入原來的申索書中，他指是因為當時未知道被告人的說法，況且，他指根據《區域法院規例》第20號命令，他有權在任何時候修改申索陳述書，甚至在上訴庭聆聽案件上訴時，也可以提出申請。被告人反對這申請，指案件已經結束，他不能在這時候提出申請。本席拒絕原告人的申請，案件已經審結，他不能以本席的裁決採取一嶄新的立場再作申索，本席撤銷修訂傳票。

本案的案情及原審判決

4.  原審的審議點主要是被告人在遷出時是否須要把原告人的物業單位復還原狀。第二被告人指租約(文件夾第139頁) 訂明，他可以進行裝修，但離開時不能拆卸。原告人指被告人不能依賴租約上的條款，因為被告人是入侵者而並非租客，租約是在脅迫下簽署的，因此是無效的。聽過雙方的證供及陳詞，本席撤銷原告人的申請，主要原因是他的說法不可信，完全不能得到書面租約的支持。本席接納第二被告人指根據租約他可以進行裝修但離開時不能拆卸。

上訴許可申請理由

5.  原告人呈交了差不多40頁的申請理由，本席歸納為三項。

(i)錯誤的事實裁決

6.  原告人就本席的事實裁決提出異議，他指本席裁定他們當中有協議由第二被告人把單位改裝，但遷出時不能拆卸是錯誤的。他指從來沒有同意讓第二被告人在單位內裝修，是被告人於簽署臨時租約(第146頁)後，擅闖民居，趕走原來租客，拆毀原來間隔，再以拒絕還原及修建來要脅原告人簽署正式合約(第139頁)。本席經考慮過雙方的證據後，在相對可能性下，本席不接納原告人的說法。

7.  正如本席在判詞中的第7-8段中指出，第二被告人可以進行裝修及約滿時不可拆走裝修這條款在臨時租約(第146頁)已存在，原告人指簽署臨時合約後被迫簽署正式租約(第139頁)的說法是不能成立的。

(ii) 錯誤詮釋租約

8.  原告人又認為本席在租約的詮釋上發生錯誤。本席已經在判案書的第13段討論過，主要是就正式合約第二條款“租約期後，租客不能拆走任何東西” 是否適用於提前終止租約的情況。原告人現時提出的詮釋問題指租約期滿不能涵蓋提前終止的情況。這點正是本席審訊時要求被告人代表冼律師處理的問題，經考慮及分析之後，本席接納他的陳詞，並作出裁決，以下是相關的段落。

“13. …冼律師向本席….重申，正式租約第6條款要求租客須在租約期內保持物業內部的維修狀態良好，並須於租約期滿或終止時將物業在同樣的維修狀態下交吉交回業主。他指第6條款涵蓋了“租約期滿”或“終止時” ，因此，無論是滿約或是提前終止，租客都須將物業在良好的維修狀態下交吉交回業主。本席同意冼律師的陳詞指，在正式租約第6條款“同樣”的維修狀態必須顧及第2條款中第二被告人獲原告人同意進行任何改動及不能拆卸，整體來看，即是說不論在租約期滿或提前終止時，租客不能拆任何東西及須將物業在“維修狀態良好”的情況下交吉；本席認為這詮釋是合理的。…”

9.  詮釋合約的其中一個基礎是應從合約內尋求簽約者的意願，而法庭在詮釋合約時，應以合約的整體詮釋，而不是針酌某一字眼，見Chitty on Contracts第30版第12-043段^[1]。此外，這條款是經刪除原來文字再用手寫上的，這明顯是雙方經討論後達成的協議。本席亦接納了第二被告人解釋這條款在兩份合約都出現的背景，大致上是原告人同意讓他把該單位改裝成劏房間隔，以增加租務回報；而第二被告人同意離開時不拆卸，把裝修留下給原告人。本席認為即使雙方當時沒有考慮提早解約的情況，這不會改變雙方當時的意願明顯是當第二被告人離開時會把裝修留下。

(iii) 訟費

10.  原告人指自己沒有犯錯，應獲訟費。一般情況下，訟費是根據審訊結果而決定，原告人沒有提出合理原因指為何本席不應根據一般原則決定。

法律

11.  上訴許可批准與否，法庭要考慮的是申請人的上訴理據是否會有合理的勝訴機會，再者，在事實裁決上，一般來說，由於審訊的法官是親自聆聽及查考相關證供，除非審訊的法官犯了明顯的錯誤，上訴庭亦不會干預。

總結

12.  歸納原告人的上訴理由，他主要認為法庭在事實裁決上發生錯誤，又沒有正確地詮釋租約，基於本席在上文所陳述的原因，本席看不出原告人上訴有任何合理的勝訴機會，因此拒絕上訴許可申請。

訟費

13.  就訟費方面，本席命令原告人支付兩份傳票訟費，如雙方未能在金額上達成協議，則由法庭評定。這是暫准命令，如雙方沒有於21天提出更改，則成為絕對命令。