RICACORP PROPERTIES LTD v. WONG CHEUK FAI

 DCCJ2801/2003

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟2003年第2801宗

時間： 下午2時46分

判案書

1.  原告為一間地產物業代理有限公司，「利嘉閣地產有限公司」，專業提供物業、屋宇買賣的服務。被告人黃卓輝(譯音)先生(簡稱黃先生)，在2001年7月1日經原告的介紹，與原告簽訂了一份購買香港住宅物業的地產代理協議，此協議是經《地產代理條例》香港法例第511章所列出的表格四形式而訂立的。

2.  當天，黃先生經原告職員黃炳傑(譯音)先生(又名Chris Wong)介紹，親往視察一項物業，位於香港島半山區麥當勞道96號9樓C。後經再次前往觀察該物業後，在同年7月22日，被告黃先生在Chris Wong建議之下，他發出指示同意嘗試出價$10,000,000予業主購買該物業，並且在一份物業臨時買賣合約上簽上自己的名字。但在買方一欄，填寫上妻子杜美雲(譯音)的名字。

3.  在同年7月23日，業主表示不接納$10,000,000的出價，但表示願意以10,200,000元出售該物業。在同年7月24日，黃先生接受了業主的10,200,000元的售價，答應以此價購買該物業，並且由其妻子杜女士加簽在該臨時買賣合約上，並把一張$500,000的支票交給原告。但，及後，黃先生並沒有完成該買賣，雙方沒有再簽署訂立買賣合約，因此，黃先生的500,000元訂金被業主沒收。

4.  業主在同年8月後旬，把物業再售給予第三者，此買賣亦也是經原告介紹達成的。原告向黃先生追討因該買賣未能完成，而所喪失經紀佣金126,000元正。

5.  被告黃先生的抗辯理由，是根據他所指出曾被原告的職員Chris Wong所誤導，他未能以有限公司名義購買該物業。因Chris Wong的失實陳述，他錯誤地用了他的妻子名義簽訂物業臨時買賣合約，他的原意一直也是以物業投資形式作為收租之用，而不是自用的。因此，又因稅務原因和樓按理由，他指出，他已一早告知Chris Wong，他會以有限公司名義購買物業。

6.  黃先生再指出，Chris Wong曾向他指出這臨時買賣合約的買家名義並不重要，買家名字可隨時更改，因此，因為他會在2001年7月23日前往廣州，不在香港，在Chris Wong的建議下，他以妻子的名義作為買家，填上了那物業臨時買賣合約。後來他的妻子亦在該臨時買賣合約上簽名作實，接受了業主的售價，以10,200,000元購買該物業。他指出是因為他在當時他沒有空去辦理此宗買賣，因此，他轉託其妻作為買方，以便於辦理手續。幾天之後，他要求把買家的名字更改，以他名下的有限公司名義作為買家，但當時已遭業主拒絕。他在這時才知曉若要更改買家名字，他需要支付一筆釐印費。因為以上理由，他放棄了訂金，不再與業主簽訂買賣合約。而他在本案提出原告人應該負責任，因為原告人錯誤地提供意見予他，又因原告人的疏忽，不顧客戶的利益為先，引致他蒙受損失。

7.  被告人黃先生指出，原告職員Chris Wong曾經口頭陳述：

(一)黃先生可用其妻子的名義作為買家，並簽署臨時買賣合約，而黃先生可以代他的妻子簽署這一份臨時買賣合約，以便於黃先生不在香港的時候，其妻可作出各種條件的修改；

(二)若他日他欲更改買家名字，以自己身分或其所擁有的有限公司代替妻子的名義，他大可以在簽訂正式買賣合約之時更改買家名字；

(三)Chris Wong錯誤地向他表示第一期訂金是售價的百分之五。

8.  在被告人黃先生的抗辯書中，他表示在2001年7月25日，他曾經向原告提出他希望把買家的名義轉為一有限公司，但Chris Wong當時也曾向他表示更改買家名義不是一個大問題。可是在2001年7月28日，他向業主提出，業主亦同意可以作出更改。但在2001年8月6日，當他再向業主證實時，業主拒絕了他的要求。

9.  黃先生提出，他在這時間曾經向他的律師徵詢意見，而律師告訴他，若他更改買家名義，他需要另加付釐印費，並需要再訂立轉名文件。當時日期是01年8月6日。他指出原告人因此違反了物業代理協議，而且還欠他一個民事上的責任。被告人因此向原告反申索500,000元，這筆正是黃先生被業主沒收的訂金的總額。

10.  原告的申索是根據物業代理協議，雙方在7月1日2001年所簽署的，協議條文清楚指出雙方的權利及責任。該物業臨時買賣合約上，該臨時買賣合約應與表格四上的格式購買香港住宅物業同地產代理協議書一起考慮，才能達到辨別究竟原告人是否應向被告人負責，或被告人需向原告人支付代理佣金。因為售價只可能從物業臨時買賣合約中列出，而物業代理協議書只提供黃先生跟原告人的合約關係是經紀與顧客的關係，而且佣金支付日期、時間、佣金數目，只可能從臨時物業買賣合約中列出。因此，原告人指出原告人的申索是根據這兩份合約文件是對的。

11.  根據《地產代理條例》香港法例第511章第45及第46條，條例指出，第45條(?)：須就某些建議及承諾地產代理協議：

(1)凡任何人(在本條中提述為「該代理」)建議或承諾(不論是否為佣金或其他費用)為客戶進行地產代理工作(不論是否就某一物業進行該等工作)，則僅在以下情況下，即

(a)在該代理與該客戶之間已訂立和如屬文件已妥善地簽立一份包含該建議或承諾的條款，並以訂明格式作出和載有為施行本條而訂明關乎該建議或承諾的詳情(如有的話)的代理協議(在本條例中提述為「地產代理協議」)；及

(b)該代理在如此訂立和簽立該地產代理協議時是持牌地產代理，該代理方具有提起訴訟的權利或其他訴因，而基於該權利或訴因，在就該建議或承諾而進行的法律程序中，可追討或獲得損害賠償或任何其他濟助或補救。

(2)凡某人(該代理)按第(1)款所述作出為任何客戶進行地產代理工作的任何建議或承諾，則如亦僅在以下情況下，即

(a)在該代理與該客戶之間已訂立和已妥善地簽立一份以訂明格式作出和載有為施行本條而訂明並關乎該建議或承諾的詳情的地產代理協議；及

(b)該代理在如此訂立和簽立該地產代理協議時是持牌地產代理，該代理方有權向任何其他人追討(或要求任何其他人支付)因取得或處置與該建議或承諾有關的任何物業而已由該代理支付或須由該代理支付的任何支出的款額。

(3)除本條所指的該代理外，任何人均不得只因本條的任何條文而可藉第(1)款所述的權利或其他訴因而提起訴訟。

12.  此外，第46條指出，地產代理協議的格式及內容：

(1)地產代理協議須由一份或多於一份的文件，以及由任何按照根據第(4)款所訂的規則訂立以更改或補充任何該等文件的協議組成。

(2)為施行第45條，監管局在局長的批准下可藉規例訂明須列入地產代理協議的詳情及其他事宜。此外，除第(3)款另有規定外，根據本款訂立的規例可載有監管局覺得適當的條文，以確保能使持牌地產代理的客戶知悉以下項目：

(a)任何該等協議授予或施加予協議各方的權利及義務；

(b)根據任何該等協議須由該等客戶支付的任何佣金或其他費用的款額或收費率(視屬何情況而定)；

(c)監管局認為該等客戶就任何該等協議而應當知道的任何其他事項。

(3)根據第(2)款訂立的規條可訂定任何地產代理協議均須：

(a)指明根據該協議須支付的任何佣金或其他費用的款額或收費率(視屬何情況而定)；如並非須支付給有關的持牌地產代理，則指明須支付給何人；

(b)說明(i)該有關的持牌地產代理或他所僱用或委任的任何營業員(如該營業員是就有關的物業而行事的)，對有關的物業是否擁有金錢上的或其他實益權益等等。

(4)如須如此獲付酬金，則其數額或收費率(視屬何情況而定)及獲付酬金的人。

(c)載有一項承諾，即該有關的持牌地產代理，如同意以(b)(ii)段所述的方式行事，他將盡快向訂立該協議的客戶提供(b)(iii)及(iv)段所規定須在該協議中說明但尚未說明的所有詳情；

(d)指明(i)如訂立該協議的客戶在並非透過該有關的持牌地產代理的情況下取得或處置有關的物業中的任何部分，則就該客戶而言，將會產生的責任；及(ii)該等責任根據該協議而有效的期間，該期間不得長於為施行本節而訂明的期間；及

(e)指明訂立該協議的客戶同意為有關的物業作廣告宣傳的條款及條件。」

13.  以上均為香港法例第511章《地產代理條例》，關於物業代理協議的內容及物業代理所應向其客戶透露的詳情。在本案中，一位物業代理要求客戶所簽訂的正是這法例規定的表格四。在黃先生與原告所簽的代理協議，更加上在第9條之下，一項另加的條款，這條款如下：「如雙方經代理之服務而簽訂任何關於該物業之臨時買賣合約後悔約，買方需立刻賠償代理在該次買賣交易中應收取之佣金數目，即買賣雙方各自應付予代理之佣金數目之總和。」

14.  根據香港法例《地產代理條款》第46條(1)所指出，地產物業代理協議可以包含一份或多份文件或任何協議。第46條(1)如下「地產代理協議須由一份或多於一份的文件，以及由任何按照根據第(4)款所訂的規例訂立以更改或補充任何該等文件的協議組成。」因此，原告與被告所簽的地產物業代理協議加上此項新的條款，不屬違法。因為第46條第1款並不拒絕有雙方另加協議在表格四上，而且被告黃先生亦也在協議上簽署，表示接受協議上全部的條款。

15.  至於被告抗辯的失實陳述指控，這是一項基於事實的抗辨，黃先生聲稱原告職員Chris Wong曾經向他陳述黃先生可轉委其妻杜女士作為買家，之後他可以隨意更改買家之名字，可用黃先生自己的名義或以黃先生全權擁有的有限公司名義作為買家。此項指控為原告第一證人黃炳傑(Chris Wong)所反對。

16.  被告黃先生指出此項陳述，是發出於賣家拒絕他提出的$10,000,000買價之前，更早於業主提出售價$10,200,000，又早於物業臨時買賣合約更改之前。而實際上黃先生經已有足夠機會及時間去更改買家的名義，更改為以他自己的名義或其所全資擁有的有限公司的名義。黃先生所提供的理由，他指出因為他當時並沒有他全資擁有的有限公司的登記號碼，所以他未有以有限公司名義作為買家。

17.  他的辯稱，我覺得難以置信，在一份物業臨時買賣合約上，有限公司名義購買並不需要甚麼公司註冊號碼，只需要公司名稱已經成事，亦只需要黃先生的簽名代表公司已經成事。他既然已代表妻子名義簽名，又為何不能以代表公司名義簽署呢？因此，我覺得他的證供在此部分是匪夷所思。

18.  他更聲稱他以妻子名義作為買家的原因，是因為翌日(7月23日)他需要到廣州去，而他的妻子可以代他在香港辦理手續。可是，事實證明在01年7月23日他的妻子實在跟他一同前往廣州。再者，他的妻子加簽在臨時買賣合約上的當天是7月24日，他與妻子已經一同回到香港。而當天，他的妻子不但簽署在臨時買賣合約上，更加把一張$500,000的支票交予原告，來更換被告之前所提供的一張支票。

19.  根據被告人所提供的證供、庭上表現，我發覺他並非一個誠實可靠的證人。黃先生在庭上承認他未能完全正確地記起，在那一天他通知Chris Wong他需要更換買家的名字，轉由有限公司名義購買。在他的原本抗辯書中，他提出是7月25日，即臨時買賣合約簽署之後一天，但根據原告人黃先生(Chris Wong)的證供，被告人是在7月28日才把這些資料通知原告人。實際上，在簽署臨時買賣合約後，被告人是有足夠時間向其律師查詢關於買賣樓宇的問題。的確，黃先生的證供指出，他曾徵詢律師劉陳高律師樓，得知道不能把臨時買賣合約買家的名字更改，此舉會觸犯法例，除非他另訂轉名文件，並另加支付釐印費。

20.  經考慮雙方證供，我發覺被告黃先生的證供並不合情理，亦不合邏輯。他提出曾經徵詢劉陳高律師樓律師的意見，但他否認曾經向律師查詢關於加付釐印費用數目是多少，或需要另訂轉名手續的費用。既然得知需要加付費用，又為何黃先生不查詢加付釐印費用及轉名費用需要多少？

21.  他指出他要求Chris Wong的幫助，但Chris Wong只提供業主電話，指出黃先生可以直接與業主通話。此點，Mr Chris Wong並沒有抵賴，他同意他提供業主電話讓黃先生可直接與業主提出這請求。但業主經徵詢過自己的律師之後，拒絕了黃先生的要求，當然業主是有權不同意黃先生的要求，法律上業主完全有權這樣做。

22.  此案的要點是原告作為物業代理，是否應提供予客戶法律上的意見。就算原告的職員並未受過法律上的訓練或有任何法律上的知識，在此案中，原告極有可能未能提供予被告適當的建議。但在法律上，原告是否需提供法律的意見，和在法律上的要求或法律上可能有深遠的影響的意見予客戶，尤其是在更改買家名義這一件事上，很明顯，被告作為一有經驗商人，有數十年工作經驗，應當知道他應該在一個重要的樓宇買賣上，尋求律師的法律意見。物業代理只是一位物業代理，在法律上並沒有任何要求物業代理需要有法律上知識，或應該擁有法律專業，從而提供予客戶法律意見。就算物業代理能夠提供此類法律意見，亦不能是可靠的法律意見，因為物業代理並非專業人士，亦非法律專材。況且物業代理不需要接受過任何法律專門的訓練，其職責也非提供法律意見。

23.  在一宗區域法院嘅案件，案件編號地區法院民事訴訟2001年第346宗Chiu Wai-ling訴Chan Niao-chi and Chan Chui-king and Centerline Property Agency Limited ，陸啟康法官在該案有以下意見，登錄於裁決書第13至第14頁，第29至31段，此案是英文裁決書，所以我以英文裁決書上第29段讀出：

24.  “I understand that estate agent is now a regulated profession, and therefore an estate agent in Hong Kong has to obtain a licence from the Estate Agents Authority before he can practise in such field.  However, unless it can be shown that an estate agent, in order to obtain the necessary licence, has to receive the same kind of training as those received by other professionals such as solicitors or valuers, one should not impose the same kind of standard in the present case.” 

25.  Paragraph 30:  “In my judgment, the degree of skill and care expected from estate agents in Hong Kong which forms the basis of any duty owed by the third party to the defendants cannot be extended to some areas that the estate agents have received no training unless estate agents are expected to possess indepth knowledge of conveyancing law, including the legal implications of the provisions of the EDO and probably all the legal authorities mentioned in the latter part of this judgment.  One should not impose a duty on them to question the accuracy of the 2^nd defendant’s representation.  In particular, the third party understood that the 2^nd defendant’s assurance was given after consulting his lawyer.  In such circumstances, unless the defendants can show that an estate agent should have received training in this area, one should not expect Chong and Tang to take further steps to verify the legal opinion given by a solicitor on title matter.  Indeed, solicitors should be in the best position to express such opinion, and I see nothing wrong that the third party simply relied on such representation given by the 2^nd defendant.” 

26.  Paragraph 31:  “In his submission, Mr Poon has also referred me to section 36 of the Estate Agents Ordinance, Cap. 511, and the provisions in the Code of Ethics issued by the Estate Agents Authority, the Code of Practice.  The former requires an estate agent to possess certain prescribed information relating to a property, while the latter required an agent to keep informed of any laws and government regulations relating to his practice.  However, it is clear that the third party was not in breach of the said section 36, as he possessed all the relevant prescribed information about the property for the provisions of the Code of Ethics.  Putting the defendant’s case at the highest, that such provisions have the same legal effect as legislation, I am of the view that the third party was not in breach of any such provisions.  As I have mentioned above, such duty should not be extended to expect an estate agent to have indepth knowledge about conveyancing law and the title matters.  Indeed, there is an important proviso in the relevant provision of the Code of Ethics which requires an estate agent to provide service based on knowledge, training, qualifications and experience in real estate business.”

27.  我非常同意陸法官在Chiu Wai-ling案件中所提供的意見。在本案，黃先生承認他曾經向劉陳高律師樓徵詢法律意見，這是在其妻子簽署物業臨時買賣合約之後。但，此等法律意見其實他可以隨時向其律師徵詢，這點他是知道的。而事實證明黃先生是有充分時間及機會去考慮他是否應該購買此物業。

28.  在2001年7月1日第一次視察樓宇後，他曾再次視察樓宇第二次。只是在7月22日才在正式提出售價，經原告向業主提供，在這段期間內，他有充分時間去考慮以甚麼人名義去購買此物業，他當然可以在這段三個星期的時間向其律師徵詢法律意見。若他有意以公司名義去購買此物業，他應當然提供有限公司名字。若他是有意以有限公司名義購買，他應當把有限公司登記號碼一同提供予原告。而且他大可以在01年7月24日當天在業主未簽名之前更改買家的名義。但他選擇並不如此提供，他選擇以妻子名義簽署臨時物業買賣協議。

29.  而根據失實陳述嘅法律依據，喺法律文獻 “The Law of Contract” ，作者Tritel，第11版中338頁有如下 “(3) Reliance:  The person to whom the misrepresentation was made must have relied on it in the sense that it must have induced him to enter into the contract.  He therefore cannot rescind or claim damages from misrepresentation if the representation did not come to his notice.  If he knew the truth, if he took a deliberate risk as to the truth of the matter as stated, if he would have entered into the transaction even though he had known the truth, or if he relied on his own information; if, however, a fraudulent representation has induced the representee to enter into the transaction, then it is no bar to a claim for damages that he would have acted in the same way even if the representation had not been made.”