致利工業大廈業主立案法團 對 湯玉玲經營致利食堂

LDBM 174/2024

[2026] HKLdT 7

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2024年第174宗

_________________

_________________

_________________

判 案 書

_________________

1.  在本案中，申請人致利工業大廈（該大廈）業主立案法團（法團），起訴在該大廈內經營致利食堂（該食堂）的答辯人湯玉玲女士（湯）。法團指它收到政府信件，指該食堂用途違反該大廈所在地段（該地段）的政府租契（該地契），但湯其後在沒法團許可下，仍繼續非法佔用該大廈公用部分經營該食堂，故法團要求針對湯收回該等公用部分的空置管有權。

2.  湯反對本申請，她指該食堂已在該大廈經營40多年，不知何故現被指違例經營。湯聲稱，早在1981年，該大廈大業主（即致利投資有限公司）（該大業主）和所有小業主一致同意要求其父湯潮明先生（湯父）在該大廈閣樓及地下2個儲物房開設一間食堂，以解決該大廈工人膳食問題。

3.  本案雙方自案件開始都沒有法律代表。審訊時，法團由其管理委員會（該管委會）主席徐耀華先生（徐）代為應訊，湯則由其兄湯劍平先生（湯兄）代為應訊。

證人及證據評估

4.  審訊時，法團傳召該管委會司庫黃永良先生（黃）出庭作供，而湯則選擇親自作供。

5.  一般來説，本席接納雙方共同的證據為事實，又或接納一方沒被對方爭議的證據為事實。

6.  本席對個別證人證供的看法如下。

黄

7.  黃自2017或2018年才加入該管委會作委員，對當局以違反該地契為由自2019年去信法團要求糾正，及法團之後和當局及湯的商討，他都有親身認知，但對於其成為委員前的事宜，他卻沒有親身認知或認知，本席因此對黃成為委員前的證供，存有保留，及沒有全數接納為事實。

8.  就2019年及之後發生的事宜，本席留意，黃的大部分證供，都獲得呈堂文件證據（包括當局發出的第三方文件）的支持，及沒有遭到湯兄的盤問挑戰。故此，除另有指明外，本席均願意接納這些黃的證供為事實。

9.  另雖然個別黄呈堂文件的製作者（包括政府部門的職員）沒有出庭作供，本席經考慮整體審訊證據及雙方陳詞後，仍認為合適給予它們足額比重[1]。

湯

10.  湯庭上承認，她要到1999年才接手經營該食堂。故此，本席對她供稱早於1999年前發生的事實證供，同樣抱有保留，及沒有全數採信，尤其那些沒有文件支持的聲稱。

11.  就湯所聲稱的關鍵1981年案情，她卻有該大業主在1981年3月致理民府的一份申請書（該申請書）、一份【致利茶水部同意書】（該同意書），及一份【廠戶聯名申請表】（該申請表）作為證明。法團也對湯所稱1981年的案情沒大爭議，更沒有傳召徐出庭作供反駁。故此，除下文另有指出外，本席也願意接納湯所稱1981年案情的主要部分為事實。

12.  如下可見，湯和黃在證供上的分歧，相對有限。如需解決的話，本席在下文解決有關分歧時，便會道出其中取捨理由。

事實裁斷

13.  基於審訊時雙方呈交的證據，及經考慮雙方陳詞及盤問，本席裁定及接納下述事實曾發生。

該大廈背景

14.  該大廈是一座工業大廈，位於荃灣柴灣角街77至81號。按下文當局文件記載（本席接納其内容為事實及給予足額比重），按該地契條文，該地段只可作工業用途。

15.  該大廈樓高（本席相信）25層，每層分A至D四個單位，共100個單位。另該大廈地下設有車場（車場出入口面向柴灣角街），車場内設有停車位。

16.  該大廈早於1981年3月前便已建成，該大業主相信是該大廈的發展商，從政府手中購入該地段發展該大廈，並已在1981年3月前，將該大廈所有100個單位，出售給不同小業主。但本席相信， 1981年3月時，該大業主仍保留全部或部分車位業權，及擔任該大廈的管理人。及至審訊時，本席相信，該大業主已全數發售該大廈所有車位。上述背景，從該申請書等文件内容可見及從香港多層大廈發展的一般模式可推斷出來。

17.  有見法團最終依法註冊成立，本席相信，是有至少一份公契規管該地段及該大廈在土地註冊處註冊。但是，訴訟雙方都沒有將該大廈公契呈堂作為證據。

該申請書

18.  本席相信，該大業主曾約於1981年3月21日向當局提出下述該申請書内的申請。該申請書由該大業主發出（並蓋上其印章及有人代為簽署），日期為1981年3月21日，收信方為荃灣理民府，内容如下：

【致利工業大廈各小業主及租戶來函本公司（未能閲讀）：

本大廈樓高26層，分A、B、C、D四個單位，全座共有100個單位，僱有工人約900人左右，而各小業主及租戶多方研究討論一致通過，建議由本公司撥出些少地方來就本廈工友方便，以免各工友步行到處飲食，均感不便。故本公司再三考慮之後，特將荃灣柴灣角街77-79號致利工業大廈之閣樓面積實用300尺為工友茶水部，並委出本大廈管理處管理員（湯潮明）君為茶水部負責人。但本公司希（未能閲讀）當局府情批准為感。（粗體及斜體後加作強調）】

19.  本席相信，該同意書及該申請表的製作，和上述該申請書的發出日期相約，前二者都記載了該大廈1樓至25樓共100單位的業主（及租戶）名稱及簽署，代表該大廈所有小業主及租戶一致聯署同意在該大廈所謂【閣樓】設立工友茶水部（及該大業主亦同意該建議）。

20.  在上述100個簽署中，黃庭上便辨認出徐當時代表15樓B單位的簽署。

21.  看該申請書内容，本席相信，湯父當時是該大業主設立的該大廈管理處的管理員。

22.  審訊時，本席前沒有證據顯示當局是否批准了該申請書的申請，及（如有的話）批准的期限及條件如何。

該食堂的開業、擴充及接手

23.  約在5個月後，即1981年8月14日，湯父向商業登記署登記該食堂在同日在該大廈所謂【閣樓】開業。基於此公眾記錄，本席相信，湯父應在該日期左右，在該大廈内所謂【閣樓】開業經營該食堂，向該大廈内工友提供膳食。

24.  看該申請書内容，本席相信，該食堂最初經營的地方，只限面積約300平方尺的所謂【閣樓】。

25.  上述所謂【閣樓】，看審訊時呈堂相片及圖則，並經考慮下述當局發給法團的眾多信件内容，本席相信，應指該大廈地下至1樓之間的【樓梯平臺】。

(1)  簡單來説，該大廈業戶可從該大廈位於柴灣角街的一個入口，經一鐵閘進入該大廈，步上樓梯往上行，到達樓梯頂端後，沿該平臺往前行，再步上另一段樓梯往上行，便可抵達該大廈1樓（該大廈業戶亦可從該大廈1樓，經一段向下樓梯、該平臺，及另一段向下樓梯，以反方向路徑到達地下離開該大廈）；

(2)  在該平臺的中段左方，有一長方形地帶。看審訊時呈上的該食堂照片，該食堂的經營人士，在該長方形地帶與該平臺其他部分的分界綫設置了鐡閘，在鐡閘內該長方形地帶放置簡單的枱凳及食具，供食客坐下進食，另在該長方形地帶內設置廚房，放置煮食工具供製作食品之用；及

(3)  本席相信，上述來往地下及該大廈1樓的【樓梯平臺】，是該大廈的通道或走火通道。

26.  雖然在該食堂的商業登記記錄，及當局頒發給該食堂的工廠食堂牌照[2]（該牌照）上，都記載了該食堂的地址為該大廈【閣樓】[3]，但本席不相信該大廈真的建有一層閣樓作工業用途。湯在她的證人陳述書内附件1内，出示的用來標示該食堂範圍的圖則，實是該大廈的【1樓】圖則，答辯方沒有出示任何該大廈的【閣樓】圖則，或載有【閣樓】的該大廈入伙紙。該同意書及該申請表上，也沒有任何【閣樓】業戶的名稱或簽署。

27.  按雙方證供，及看審訊時呈上相片，從不明時間開始至審訊，該食堂的範圍，本席裁定，延伸至該大廈地下2個長方形儲物房（該兩儲物房）。每間儲物房的面積，都是約100平方尺，二者都作倉庫使用，用來儲存該食堂營運所需物品。本席相信，該食堂營運者，可分別在該大廈地下車場9號泊車位後方（及10號泊車位後方）牆側金屬門進入該兩儲物房。看審訊時呈上相片及圖則，該兩儲物房 也大有可能是該大廈的通道。

28.  另一方面，在該大業主作出該申請書後約8個月，即1981年11月26日，法團根據《多層大廈（業主組織法團）條例》（條例前身）註冊成立，並取代該大業主依據條例前身及該大廈公契的條文管理該大廈。

29.  1985年8月，本席相信，湯父因年事已高，將該食堂交由湯的弟弟湯劍炎先生（湯弟）接手經營。1999年，湯再從湯弟手中接手經營該食堂至今。

30.  自約1981年8月至審訊，本席相信，位於該所謂【閣樓】的該食堂，一直獲當局頒發該牌照，其條件包括持牌人須履行有關政府機關所訂之規定。看審訊時出示的該牌照副本，從不遲於2024年開始，該牌照的持牌人為湯的姐姐湯慧玲女士（湯姐），發牌部門為食物環境衛生署，而發牌的法律依據為《公眾衛生及市政條例》[4]。

31.  自不明時間至2022年9月期間，就佔用涉案所謂【閣樓】及該兩儲物房，法團有向該食堂收取金錢或代價。在涉案2019年之後時段，收取的金額，大概每月3,000多元。

32.  雙方對上述金錢或代價的名稱有爭議，黃作供堅稱為【租金】，湯兄盤問黃時則稱之為【管理費】。

33.  但雙方證人都同意，雙方並沒就涉案所謂【閣樓】及該兩儲物房的使用，簽署任何書面文件或租約。相關收款收據（如法團有發出的話），也沒有呈堂作證據。

34.  如要認定上述法團所收取金錢或代價的真實性質（而非名稱）的話，本席不認為法團從該食堂所收的金錢或代價可合適地稱為【管理費】，因湯、湯弟及湯父在呈堂證據上都不是該大廈的業主，沒有任何業主法律責任要為所擁有的單位支付法團【管理費】，而法團法律上亦無權向非業主收取【管理費】。

35.  本席認為，上述代價或金錢，法律上可被視為佔用該食堂所在地方的許可費用（licence fee），詳見下文解釋。

政府去信法團要求糾正違契

36.  回歸本案紛爭的起源，2019年2月22日，地政總署轄下荃灣葵青地政處（地政處）第一次去信法團（並抄送副本給位於該大廈所謂【閣樓】的該食堂），指其人員巡查該大廈時，發現地下至1樓之間的【樓梯平臺】這【公用地方】被用作食肆用途，有違該地契條文，要求法團在28天內採取行動糾正，否則政府會執行契約條款，包括將警告信在土地註冊處針對該大廈所有獲得不可分割分數的單位註冊[5]，及按《政府土地權（重收及轉歸補救）條例》[6]針對該地段採取重收及轉歸行動。

37.  同年3月19日，該管委會召開會議討論上述政府來信事宜，並有邀請湯到場告知她。同日，法團去信該食堂告知上述政府來信内容，要求對方按照來信要求在信内限期前清理及還原【樓梯平台】作工業用途。

38.  同年6月11日，地政處第二次去信法團（並抄送副本給該食堂），要求法團立刻提交糾正違契建議，並在28天內採取行動糾正，否則政府會執行契約條款。

39.  同年6月19日，法團去信該食堂告知上述第二次地政處來信，指法團早一晚召開會議後，責成該食堂須儘快修復原狀，否則法團不排除採取法律行動。

法團及該食堂聯署要求寬限期限

40.  同年8月21日，徐代表法團，及湯代表該食堂，經雙方商討，及經湯理解【必須】要將該食堂所佔該大廈【公用地方】【還原】後，共同聯署去信地政處，要求該處行使酌情權，給予一年寬限期好讓該食堂負責人【有足夠時間安排日後生活上問題】。

41.  2020年10月7日，地政處再去信法團（並抄送副本給該食堂），要求法團立刻提交糾正違契建議，並在28天內採取行動糾正，否則政府會執行契約條款。

42.  同年約10月14日，徐代表法團，及湯代表該食堂，經雙方商討，及經湯理解【必須】將該食堂所佔地方【交還和還原】後，再次共同聯署去信地政處，要求酌情給予一年寬限期好讓該食堂負責人【能安排日後生計問題】。

43.  本席接納黃的證供，法團是在湯要求、明白、簽署確認同意上述兩封聯署（據黃稱，本席接納）【求情】信件的內容後，才同意聯署發信給地政處（本席認為，黃在這點上的證供，較湯的相反證供，內在上更合理可信，亦和兩信上的內容一致）。

44.  但是，兩年寬限期過後，湯繼續在該大廈内經營該食堂，並沒有交還或還原該食堂所佔地方。

45.  2021年6月18日，地政處再去信法團（並抄送副本給該食堂），要求法團在28天内採取行動糾正違契，否則政府會執行契約條款。

46.  2022年8月13日，法團召開業主大會改選該管委會。自2022年9月起，該管委會要求該大廈管理處【即時起】【暫緩】收取該食堂（據黃形容）【租金】，管理處照辦。

法團的工廠食堂【短期豁免書】申請遭拒

47.  2023年6月17日，該管委會召開會議，一致同意在下次業主大會議決向地政處就該食堂位置提出【豁免使用申請】，以避免違反該地契。

48.  同年7月11日，法團召開業主大會，出席業主一致通過向地政處就該食堂位置申請食堂豁免書。

49.  同年7月17日，法團去信地政處，以該大廈所有業戶同意(並在業主大會上一致通過贊成)向該處申請工廠食堂豁免書[7]為由，申請就該大廈【中間樓梯閣樓位置】，申請准許經營食堂【以方便該大廈員工享用，使員工們不需行10多分鐘才能到附近食肆】。

50.  同年12月4日，地政處回信法團，指【經考慮相關文件及咨詢法律意見後】，拒絕其就該大廈地下至1樓之間的【樓梯平台】這【公用地方】作【工廠食堂】用途的【短期豁免書】申請，並保留權利就違契事項採取執行契約跟進行動。

51.  2024年1月25日，法團透過律師，去信該食堂擁有人湯（及抄送副本給地政處），指地政處多次來信，指她租用該大廈地下至1樓之間的【樓梯平臺】這【公用地方】運營該食堂有違該地契，地政處亦已拒絕法團【工廠食堂】用途短期豁免書的申請，故現要求她即時停運該食堂，並在14天內將所佔地方還原及交還法團，否則法團將採取法律行動。

52.  同年3月12日，法團透過律師，再次去信湯（及抄送副本給地政處），重申上述信件內容，要求她即時停運該食堂，並在14天內將所佔地方還原及交還法團，否則法團將採取法律行動。

53.  同年6月12日，地政處去信法團，就法團5月22日來信要求延長該食堂運作表示【未能被接受】，指該牌照【須履行有關政府機關所訂之規定】，而該食堂的運作違反該地契條文。地政處在信中，重提法團申請豁免書的申請已被通知未能成功，再次提醒法團要求該食堂營運者儘快停止運作，遷離該大廈【公共區域】[8]，否則，該處將適時採取適當的執行契約條款行動。

54.  如需裁斷的話，本席接納，該食堂在該大廈内經營，確實違反了該地契内該地段只可作工業用途的條文，除非法團獲得地政處就該等違契的【豁免】（但法團的相關申請已遭否決），否則政府有權執行該地契契約條款，包括針對該大廈所有業主的單位釘契，及重收該地段將它轉歸政府。

55.  而該牌照的發放，本席得指出，屬行政機關依法規管衛生健康等的舉措，與政府作為土地業主行使其租契下針對租客違反租契的權利有別，二者不可混為一談，前者更不能構成法團違反該地契條文的合法抗辯理由。

法團和該食堂和解失敗

56.  同年7月22日，湯代表該食堂去信法團，提出和解方案，建議法團補償該食堂港幣400,000元（作為彌補停止營運損失），及全免該食堂2022年9月至2025年2月（共30個月）的所謂【管理費】（合約港幣151,669元），而該食堂將在2025年2月28日前結束營運，及將【閣樓食堂、廚房及2個貨倉】歸還法團（該賠償方案）。

57.  同年8月6日，法團嘗試和湯商討，將該賠償方案的補償額調低，及將交還日期提早，但遭湯拒絕。

58.  同年9月21日，法團召開業主大會，就該食堂提出的該賠償方案，一致同意擱置，留待各方充分考慮成熟後再交由業主大會議決。

59.  同年9月25日，法團在土地審裁處（審裁處）提出本案，要求頒令收回該大廈3個【公用部分】，即1）往來地下至1樓的部分樓梯；2）地下9號車位旁邊儲物房；及3）地下10號車位旁邊儲物房。

60.  同年12月7日，法團召開業主大會，以多數票通過議決，否決該食堂提出的新補償方案，即港幣250,000元現金補償，及約港幣130,000元應付所謂【租金】豁免。

法律適用

法團可就該大廈【公用部分】行使職權

61.  1993年，條例前身經修訂改稱為現在名稱，即《建築物管理條例》[9](條例)。

62.  根據條例前身（及條例）第8(2)條，自註冊證書發出當日起，當其時的業主，即成為一永久延續的法人團體，可以註冊證書所指明的法團名義起訴和被起訴。

63.  又條例前身（及條例）第16條規定，建築物業主根據第8 條成立為法團後，業主所具有的與建築物【公用部分】有關的權利、權力、特權、職責，須由法團而非業主行使及執行。而有關建築物【公用部分】的任何在審裁處提起及進行的法律程序，可由法團提起及進行。

64.  故此，本席認為，法團自1981年11月註冊成立後，法律上有權代表該大廈所有業主，行使及執行有關該大廈【公用部分】的權利等，並有權為此在審裁處提起法律程序。

該食堂所在地方屬該大廈【公用部分】

65.  【公用部分】[10]，按照條例前身（及條例）第2條的釋義 ，指【 (a) 建築物的全部，但不包括在土地註冊處註冊的文書所指明或指定專供某一業主使用、佔用或享用的部分；及 (b) 附表1指明的部分，但上述文書如此指明或指定的部分除外（粗體及斜體後加）】。

66.  條例前身（及條例）附表1指明的【公用部分】包括【(8) 通道、走廊、樓梯、樓梯平台、光井、樓梯窗框及所裝配的玻璃、升降口、屋頂通道及通往屋頂的出口和門閘（粗體後加）】。

67.  基於下述理由，本席認為，自該大廈建成至審訊，該食堂所在地方屬該大廈的【公用部分】：

(1)   在上文事實裁斷下，所謂【閣樓】及該兩儲物房，均屬附表1指明的【公用部分】，二者功能上均由該大廈所有（而非個別）業主所共同享用或使用；及

(2)   本席留意，答辯方沒有出示任何文件證明(也沒有陳詞主張)所謂【閣樓】及該兩儲物房在任何在土地註冊處註冊的文書（包括該大廈的公契或首份轉讓契）内被指明或指定專供該大廈某一業主使用、佔用或享用。

68.  該牌照的發放，如本席上文解釋，只表示相關持牌人及獲發牌地點符合某些法例的要求（例如衛生的要求），持牌人獲發牌後可合法地在發牌地點製造食物。因此，該牌照發放與否，本席得指出，無助解決該食堂所處地方是否該大廈的【公用部分】這議題。在這議題上，須以條例前身（及條例）的釋義條文為準。

69.  本席上文就該食堂佔用地方屬【公用部分】的結論，得到呈堂文件證據的支持。

(1)   首先，本席留意，地政處給法團的多封信件，都指該食堂所在的【閣樓】為該大廈的【公用部分】；及

(2)  又本席留意，湯也在她有份簽署的【求情】信上，承認該食堂所在的地方屬該大廈的【公用地方】。

該食堂經營人將其所在地改作自用

70.  在上文事實裁斷下，本席進一步裁定，自1981年8月至審訊（包括涉案時段2019年至今），為經營該食堂，湯父、湯弟及湯均相繼將該大廈的上述【公用部分】改作自用。

條例第34I條適用於該大廈

71.  1993年條例前身遭修訂時，立法機關新加了條例現在的第VIA 部。根據條例第34C條，第VIA 部【只適用於已具備有效公契的建築物，不論該公契乃在關鍵日期之前或之後生效者】。 如第VIA 部【與公契或任何其他協議的條款有不一致之處】，即以該部條文為準。

72.  基於本席上文信納該大廈具備有效的公契，縱使其内容不詳，本席認為，按照條例第34C條，條例第VIA 部在涉案2019年之後時段適用於該大廈，並凌駕公契内不一的條文。

73.  第VIA 部和本案相關的第34I(1)(a)條規定:【任何人不可將建築物公用部分的任何部分改作自用，除非該項改變乃由業主委員會（如有的話）藉決議批准者（粗體及斜綫後加作強調）】。條例第34I(2)條進一步規定，任何人違反第(1)款，即當作違反建築物公契對他施加的責任。

74.  另條例第34K(a)條規定，凡就建築物已委任管理委員會，就公契而言，管理委員會當其時的委員，須當作為業主委員會，且具有業主委員會根據公契所具有的一切職能、權力及職責。

湯表面上違反了條例第34I(1)(a)條

75.  第VIA 部第34I(1)(a)條下的【任何人】，案例上指任何佔用【公用部分】的人士，並不限於受大廈公契約束的人（但引用該條文的先決條件是要有公契的存在），而法團可依賴該條文作為控告佔用人的訴因：見上訴法庭九龍漆咸道 27A 號業主立案法團 訴 李啟剛案【19-21】。

76.  故此，本席認為，雖然湯不是該大廈的業主，可能不受該大廈公契所約束，但作為涉案時段佔用該大廈【公用部分】經營該食堂的人，法團是可指她違反了條例第34I(1)(a)條而起訴她。

77.  基於沒有審訊證據證明該管委會曾通過議決批准湯將該食堂佔用的該大廈【公用部分】改作自用，本席認為，湯表面上違反了條例第34I(1)(a)條（事實上，本席審訊時也沒有證據證明該管委會曾如此議決批准湯父或湯弟）。

該食堂經營人曾獲得許可及/或默許

78.  雖然審訊時沒有該管委會議決批准的證據，但經考慮該申請書、該同意書及該申請表的内容，及該大業主發出該申請書的行為後，本席相信並裁定湯父於1981年8月在該大廈【閣樓】開設該食堂，是獲得該大廈所有業主的同意或許可。

79.  在383HK Limited v The Incorporated Owners of Tak Bo Building案[11]【19】，上訴法庭便曾解釋，條例第34I(1)(a)條修改了普通法下規定。普通法下，個別業主須獲得所有分權共有業主的同意(unanimous agreement of all co‑owners)，才可獨佔共有物業；但該條文則容許管委會以較低的多數票通過決議，便可批准個別業主（及，容本席補充，業主外的第三方），將【公用部分】改作自用。

80.  因此，上述就佔用該大廈【公用部分】作該食堂給予湯父的同意或許可，由於出於該大廈所有業主，本席認為，普通法（或案例）上是有效的。因此，在上述許可存續期間，本席認為，該大廈業主們（及法團）無權從湯父手中收回該大廈所謂【閣樓】的管有。

81.  又按照上訴法庭在Freder Centre (IO) v Gringo Ltd案[12]【24】指出，條例第34I(1)(a)條本身，便隱含地容許業主立案法團批准(give approval)個別業主（及，容本席補充，業主外的第三方）將【公用部分】改作自用。因此，只要Freder Centre (IO)案中【25-26】應用【默許】的前提條件[13]獲得滿足，業主立案法團亦可被法庭裁定曾【默許】(acquiesce)個別業主（及，容本席補充，業主外的第三方）將【公用部分】改作自用。

82.  適用上述應用【默許】的前提條件到本案的證據，本席認為並裁定，至2019年3月，該食堂的經營範圍擴展至該兩儲物房，應獲得該大廈所有業主及/或（在法團成立後）法團的【默許】（若沒有許可的話）。而從1981年11月法團成立至2019年3月，湯父、湯弟及湯相繼在所謂【閣樓】及該兩儲物房經營該食堂，本席亦裁定，應也得到法團的【默許】（若沒有許可的話）。

83.  在本席前審訊證據，業主們及法團，在上述時段内，都清楚知道湯姓一家在該大廈【公用部分】内經營該食堂。要記得的是，該食堂是向該大廈内業戶提供膳食，法團更有每月向該食堂收取金錢或代價。而在2019年3月前，本席前完全沒有證據顯示法團（或業主們）反對湯姓一家在該大廈【公用部分】經營該食堂，或為此提出法律程序要求收回相關地方。

過去的默許屬暫緩性

84.  誠然，1981年8月（該食堂開業月份）至2024年9月（本案入稟月份）之間有近43年長時間，及從不明時間至2022年9月，法團有向該食堂每月收取金錢或代價。而至審訊時，本席看來，該大廈仍有業戶到該食堂光顧，而法團是滿意該食堂對該大廈業戶所提供的膳食（否則，本席相信，法團不會向地政處申請工廠食堂【短期豁免書】）。

85.  但是，基於下述理由，本席認為，【默許】最早自2019年3月（或2022年9月）後便不再適用，而就本案整體案情而言，授予法團其針對湯要求的濟助也並非不公正(unjust)：

(1)  法團自2019年3月便開始（及多次）通知湯，政府來信指該食堂用途違反該地契條文，要求她停止營運該食堂；

(2)  法團亦已從2022年9月起停止向湯收取佔用該食堂地方的金錢或代價；

(3)  法團是有該地契下的責任確保該地段只用作工業用途（本席相信，該大業主也清楚這點，所以才在1981年3月向理民府提交該申請書）；

(4)  法團是受制地政處的執行契約條文行動，才在無選擇下被迫要求湯搬遷該食堂；

(5)  法團亦已協助湯兩度去信地政處【求情】，要求政府酌情寬限期限，好等湯有時間【安排日後生計】，及曾嘗試申請工廠食堂【短期豁免書】避免違契，但亦告失敗；

(6)  本席前沒有證據證明湯姓一家曾付出大量的金錢在涉案該大廈【公用部分】建立該食堂；

(7)  無論如何，本席認為，湯姓一家（包括湯）在過去長時間經營該食堂上，相信已獲得合理或理想的回報（否則的話，本席相信，他們一早已停止經營; 而法團於2022年9月前收取的每月代價，本席認為，金額相對地低）；

(8)  倘若湯仍拒絕搬走該食堂的話，法團面對的最嚴峻違契後果是，該地段可被政府重收轉歸政府，該大廈所有業主將喪失他們的物業，及湯也不可能經營該食堂下去，可謂【兩敗俱傷】。

86.  基於上述理由，本席認為，湯在該大廈【公用部分】經營該食堂過去獲得的【默許】(acquiescence)也不應是【永久】 (permanent waiver)，而應如上訴法庭在Hollywood Shopping Centre Owners Committee Ltd v Wing Wah Building Mongkok Kowloon (IO)案[14]【61-62】及Kwok Mo Kai Doris v The Incorporated Owners of Karin Court案[15]【16、24】所裁定只是【暫緩性】(suspensory)的，可隨法團給予她合理通知後而告終。

87.  在入稟審裁處前，在上文事實裁斷下，本席認為，法團已給了湯合理的通知及充足時間另作其他安排。

88.  故此，本席認為，本案開啓時，相對法團而言，湯不再有【默許】作為她的反對理由，而法團可以她違反了條例第34I(1)(a)條針對她收回涉案該大廈【公用部分】的管有。

許可在合理通知及正當理由下中止

89.  倘若湯姓一家（包括湯）在涉案該大廈【公用部分】曾享有法律上的【許可】(licence)容許他們合法佔用該等公用部分的話，考慮1981年當年所有該大廈業主（包括該大業主）批准湯父在給該大廈開辦該食堂的背景，本席認為，各方當時的意圖不會是給予湯父（及其後繼者）一個【永久】（perpetual）的許可。

90.  湯所有的許可（如繼承湯父的話），縱有代價支持，本席認為，也應在法團有正當理由及給予她合理通知下可予中止。

91.  本席達至上述結論的考量如下：

(1)  本席前沒有證據各方當年有就湯父營辦該大廈【茶水部】的期限（或收回相關佔用地方的適用情况）進行討論或達成協議。在此情況下，法律上要詮釋各方達成的許可，看各方當年達成許可時的意圖，而非根據案例宣判：見上訴法庭新興大廈業主立案法團v聯耀(香港)有限公司及另一人 案[16]【54-55】；

(2)  湯父當年不是該大廈的業主，對涉案該大廈【公用部分】沒有業權（他當年只是該大廈管理處的管理員）；

(3)  為了向該大廈業戶提供膳食方便，湯父才獲授意在該大廈開辦【茶水部】，但該等便利需要未來可有變；

(4)  同樣地，湯父他日也可能改變主意（或離開該大廈管理處崗位），不再繼續在該大廈經營該食堂；

(5)  雖然湯父需花費開辦該大廈【茶水部】，本席前沒有證據他花了龐大的金錢這樣做（而他無疑可在經營該食堂過程中，個人獲得利益或回報），或需龐大的金錢（及極長的時間）來搬遷（如他日有需要的話）；

(6)  基於上述情況，本席認為，當年給予湯父【永久】許可佔用該大廈【公用部分】作該食堂，相信不大可能是各方當年的意圖; 如此安排，不太合理，甚至算得上是荒謬；及

(7)  有見該大業主在湯父開辦該食堂前，曾向理民府發出該申請書，本席看來，獲得當局的批准，也可算是給予湯父許可佔用涉案【公用部分】作【茶水部】的前提條件；若該等條件不成立（或未來不再成立）的話，許可一方給了另一方合理通知及充足時間另作安排後中止許可，本席看來，亦屬合理。

92.  在地政處自2019年2月多次清楚表示該食堂用途違反該地契及會執行契約條款的背景下，  本席認為，法團是有正當理由去中止給予湯姓一家（包括湯）在涉案該大廈【公用部分】的許可，及在提出本案前，法團已給了湯合理的中止通知（及給予她合適時間另作生計安排）。

93.  故此，本席認為，湯繼承的任何許可（如有的話），在法團開啓本案前，亦已被合法中止，法團可以她違反條例第34I(1)(a)條收回涉案該大廈【公用部分】的管有。

濟助

94.  基於以上事實裁斷及法律結論，本席認為，法團已證實其針對湯的案情，而湯的反對理由則不成立。

95.  就濟助而言，綜觀本案所有案情，本席認為，合適頒令强制湯將該食堂所佔該大廈【公用部分】的空置管有權交還法團。結案時，湯兄要求3個月時間遷出，但徐只同意6星期。考慮法團早在2019年3月已要求湯遷出，及本案拖延已久，本席同意徐的建議。

96.  又記錄起見，徐在開案時代表法團，申請撤回針對湯非法佔用上述【公用部分】的中間收益濟助要求。

審訊後頒令

97.  故此，本席經本審訊後正式頒令如下：

(1)  批准法團撤回中間收益的濟助要求；

(2)  答辯人須於本判案書頒發後42天內，將涉案該食堂所佔用的該大廈地下至1樓樓梯平臺（及該大廈地下車場9及10號泊車位側的該兩儲物房）的空置管有權歸還申請人；

(3)  訴訟各方未來可隨時就上述命令的執行提出申請；及

(4)  本判決由法官書記草擬，存檔及送達訴訟雙方。

暫准訟費命令

98.  訴訟常規，案件訟費一般隨審訊結果而定，由敗訴方賠償勝訴方為官司所花的合理費用。按上文頒令，法團實質上獲判勝訴，而湯敗訴。

99.  因此，本席現階段頒下暫准訟費命令：答辯人須支付申請人本案的所有訟費（包括所有保留的訟費及本審訊的訟費），若訴訟雙方未能自行就申請人應得的訟費金額達成協議，則交由訟費評定官按照區域法院訟費標準作訟費評定。

100.  若訴訟雙方都沒有在本判案書頒發後14天內申請更改上述暫准命令，該等訟費命令將在期限屆滿後，自動變成絕對並生效的正式訟費命令。