ZHANG YING 對 CHAN KIN PUI PHOEBE

HCSA 30/2024

[2024] HKCFI 2408

香港特別行政區

高等法院原訟法庭

民事司法管轄權

小額錢債審裁處上訴案件2024年第30號

( 原本案件編號：小額錢債審裁處申索2021年第35693號 )

——————————

——————————

判決書

A.  引言

1.  這是上訴許可的申請。申索人不滿暫委審裁官黃揚孝2024年3月11日維持原判的覆核裁決，要求提出上訴。

B.  案件背景

2.  本案關乎九龍界限街169號翰林苑其中一個單位（「涉案單位」）。於2020年8月9日，申索人和被告人訂立租賃合約（No.  UP 681233）（「涉案租約」），被告人同意將涉案單位出租給申索人，租約包括以下條款：

(1)  租客須在租約期內保持物業內部的維修狀態良好（自然損耗及因固有的缺陷所產生的損壞除外）並須於租約期滿或終止時將物業在同樣的維修狀態下交吉交回業主（第6條）。

(2)  租客須交予業主保證金（deposit）港幣48,000元作為保證租客遵守及履行此租約上租客所需遵守及履行的條款的按金。若租客在租期內並無干犯此合約內任何條款，則業主須於收回交吉的物業或一切租客欠款後（以較遲者作準）十五天內無息退還該保證金予租客。但若租客違反此合約內任「何」條款，則此租約立被終止；且業主可沒收所有保證金。業主沒收保證金的權利將不會影響業主採取任何其他合法行動追討一切因租客違約所引致的損失的權利（第7條）。

3.  申索人根據涉案租約支付被告人港幣48,000元的保證金。

4.  於2021年8月18日，申索人以掛號郵件發出退租協議書予被告人，建議書提出退租及於2021年9月21日將涉案單位交還被告人。

5.  於2021年9月21日，申索人將所有物品搬離涉案單位，而且將單位內雜物清理。同日，申索人以WhatsApp短信要求被告人將保證金退還至申索人名下的中國銀行賬戶。

6.  於2021年10月16日，申索人收到被告人發的一份表格，表格內容如下：

「界限街169號翰林苑7樓C室 - 租客Zhang Ying

業主與租客在雙方見證下，在於2021年10月1日完成交收樓手續。根據2020年8月9日簽訂租約的第六項，扣除收樓發現單位已損壞並非自然損耗之物件需要維修之費用根據租約第七項扣除租客欠款並15天內，即10月16日，退回按金餘額如下：

按金		48,000.00
加：
9月部份租金連管理費		__16,000.00
		64,000.00
扣：
9月1日應付租金連管理費	(24,000.00)
10月1日應付租金連管理費	(774.00)
開及更換信箱鎖	(500.00)
更換破損大門鎖	(4,600.00)
維修期三天	(2,400.00)
物業維修	__(16,500.00)	__(48,774.00)_
-大門及牀頭板被刮花、 -牆身腳線被浸至發脹破爛 -飯廳櫃腳被浸至發脹破爛 -客房門框被破爛 -客房牆紙被刮爛 -破壞廚房枱面板
應退保證金 已退回至Zhang Ying中國銀行戶口[銀行戶口號碼被略去]		___15,226.00_

」

7.  被告人退回了港幣15,266元的保證金給申索人，並扣留了餘下（即港幣32,774元）的保證金。

8.  申索人提出本案申索，要求追討港幣32,774元的保證金。

9.  就涉案租約第7條的詮釋，審裁官在其《判決理由書》有以下說法：

「39.  涉案租約第7條讓被告人在申索人違約的情況下沒收保證金。保證金是涉案租約訂立時已經須要繳交，而不是租客違約時才繳交，故此普通法的罰金原則（penalty rule）並不適用：瑤池漢方醫療中心有限公司v 潘贊生 [2018] HKCFI 272，第25段（高等法院原訴法庭暫委法官吳美玲，當時官階）。

40.  面對這類條款，法庭傾向不願意讓租客贖回保證金。如果租約規定租客繳交按金，及表明出租方有權在租客違約時沒收按金，而租客違反租約，出租方有權沒收按金而同時不須證明沒收的金額屬於出租方損失的真實估算（genuine pre-estimate of loss）：瑤池漢方醫療中心有限公司v 潘贊生，第25段。

41.  於Wong Kam-kong v Intercontinent Mercantile Co [1968] HKLR 331一案，租客向出租方支付按金，而根據雙方訂立的租約，出租方在租客違約時有權沒收按金，但除此以外租客有權贖回按金。租客隨後放棄租約並停止繳交租金及其他收費。法庭考慮了相關法例，裁定出租方有權沒收按金，而因為租客沒有權贖回按金，該按金不可以用作對沖（set off）出租方追討欠租和費用的申索。法庭指出，涉案條款在香港的租約十分普遍，認為條款沒有不公平或不合情理（unconscionable）的地方：

“…… if in a case such as that now before us the setting is such that the deposit is treated as a penalty, and if there is any jurisdiction in equity to grant relief against forfeiture of such a deposit, relief is restricted to the case where the agreement providing for forfeiture, or possibly the act of forfeiture, is unconscionable.  In the present case there is nothing unconscionable in the clause permitting forfeiture.  Such clauses are a common feature of tenancy agreements in Hong Kong.  And there is nothing unconscionable in the conduct of the plaintiff landlord in forfeiting the deposit.  He could have refrained from re-entry and continued to force the defendants to pay rent as it accrued due under the tenancy agreement.  On re-entry he was obliged to re-let the premises at a considerably lesser rent.  Loss has fallen on him, not on the defendant tenants.  The agreement was for the forfeiture of the deposit in the event of the defendants committing a breach of any of the terms or conditions of the agreement.  The defendants expressly bound themselves to the forfeiture and made the deposit at the outset. ……” [強調後加]

42.  上述原則於Orient Bright International Ltd v Hiang Kie Hong Kong Ltd[2005] 2 HKC 663一案被香港上訴法院採納。上訴法院法官郭美超裁定，考慮到有關租約租期四年，租約要求租客繳交三個月的租金和管理費作為按金並不出奇。按衡平法原則，法官認為，案件沒有因素讓法庭可以提供救濟（equitable relief），讓租客贖回按金。

43.   本席認為以上法律原則適用於本案。」

10.  在其《判決理由書》，審裁官作出了以下關於事實的裁決：

「58.  相反，就著相片編號3、4、5、6顯示的損壞情況，被告人的投訴相對有力。尤其是，相片編號5和6顯示睡房門框底部明顯發脹及翹起，很難相信是正常或合理使用導致的。考慮到涉案單位在涉案租期開始時狀態良好（good and tenantable repair condition），而申索人只租用了涉案單位一年多，本席認為，按證據的相對可能性，門框底部發脹翹起的情況不是自然損耗或固有的缺陷所產生的，而且，申索人在涉案租期內沒有保持單位內部的維修狀態良好。

59.  另外，相片編號13和14顯示大門自動鎖把手有嚴重損壞，尤其是膠面大幅脫落。就如上文提及，在涉案租期開始時，把手的膠面沒有問題。本席認為，很難相信把手會在正常合理使用下，於短短大約一年時間嚴重脫落。

60.  被告人的專家證人劉先生在視察涉案單位的期間檢查了自動鎖把手，認為這型號的自動鎖應該不會在正常使用下有如此嚴重的損壞。同時，申索人沒有提出任何專家證據反駁被告人的觀點。本席接納劉先生的證供，認為門把膠面脫落的情況並非自然損耗或固有缺陷所產生的。

61.  總括上述，本席認為，申索人在涉案租期內沒有保持涉案單位內部的維修狀態良好，故此違反了涉案租約第6條。按上文引述的法律原則，被告人有權沒收手上的保證金，無須返還給申索人。

62.  無論如何，考慮到損壞的嚴重性，以及被告人已返還部分保證金港幣15,266元，本席認為被告人沒收餘下的保證金沒有不合情理（unconscionable）的地方，亦沒有對申索人做成不公（unfair）。按衡平法原則，本席認為，本案沒有因素讓審裁處提供救濟（equitable relief），讓申索人贖回保證金。」

C.  討論

42.  根據香港法例第338章《小額錢債審裁處條例》第28(1)條規定,申索人所擬上訴必須只涉及法律問題,或因為該申索超越審裁處的司法管轄權範圍。

43.  再者,除了審裁官犯上法律上的錯誤,處理上訴之法庭不會推翻審裁官關於事實的裁決。

44.  申索人投訴審裁官就涉案租約第6條及第7條的解讀和/或應用在法律上出錯。本席並不同意。

45.  簡單地說,本席認為,在應用有關的法律原則上,(見上文第9段) ,審裁官沒有犯錯。

46.  至於申索人投訴審裁官沒有按雙方的證供予以足夠查詢,這是針對審裁官對事實的裁斷,本席認為並不符合上訴必須「只涉及法律問題」的要求。

D.  總結

47.  經考慮過申索人就申請上訴許可作出的陳詞,及本案之有關文件,本席認為申索人未能展示審裁官裁斷出現法律上的錯誤或超越審裁處的司法管轄權範圍,可以批准她提出上訴。因此,本席拒絕申索人的申請。本席不作訟費命令。