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LDGA 36/2013
香港特別行政區
土地審裁處
地租上訴編號 2013年第36宗
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判決書
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背景
1. 上訴人是新界原居民 。涉案物業是丈量約份第109約吉慶圍地段第67號(「上訴地段67號」)及丈量約份第109約吉慶圍地段第68號(「上訴地段68號」 ) 。根據集體官契，上訴地段67號原由 Tang Tsoi Shi (鄧蔡氏) 持有，而上訴地段68號則原由 Tang Kam Hing Neung (鄧金興娘) 持有。
2. 上訴人是藉著一份在1998年8月13日訂立，並在土地註册處以註册摘要編號 YL 830705 註册的 (Approval Letter of Succession Re. Tang Tsoi Shi “Deceased”) 從Tang Tsoi Shi (鄧蔡氏) 的遺產中取得上訴地段67號的全部業權。
3. 另外，上訴人是藉著一份在1998年8月13日訂立，並在土地註册處以註册摘要編號 YL 830707 註册的 (Approval Letter of Succession Re. Tang Kam Hing Neung “Deceased”) 從 Tang Kam Hing Neung (鄧金興娘) 的遺產中取得上訴地段68號的全部業權。
4. 香港法例第515章《地租(評估及徵收)條例》(“《地租條例》”) 在1997年5月30日制定，其中第6(3) 條規定，除非得到豁免:
"(a) 藉《新界土地契約(續期)條例》(第150章) 第6 條續期的適用租契，則自1997年6月28日起，須 繳交地租；
(b) 原先獲豁免繳交地租的法律責任的適用租契或根 據該適用租契而持有的權益，則自該豁免終止適用 的日期起，須繳交地租；
.…………………………………………………………"
上訴地段67號及上訴地段68號正是藉《新界土地契約(續期)條例》續期而持有的土地。
5. 根據《地租條例》第4(1)條：
"除本條其他條文另有規定外，如-
(a)根據任何原居村民在1984年6月30日所持有的農村土地的適用租契而持有的權益；
………
是-
(i)由該原居村民繼續持有；或
(ii)符合以下說明的權益-
(A)該權益自其不再由該原居村民持有以來不曾轉易予並非該原居村民的父系合法繼承人的任何人；及
(B)該權益繼續由屬該原居村民的父系合法繼承人的人持有，則繳交地租的法律責任的豁免適用於上述權益。"
6. 根據《地租條例》第2條，除非文意另有所指:
"合法繼承人"指在某原居村民死亡後藉合法繼承而有權或成為有權享有該死者遺產權益的任何人(不論是男性或是女性)，而該人是該死者的父系後裔"
及
"合法繼承"指有遺囑繼承或無遺囑繼承或按照在新界施行的中國習慣法而作出的繼承，並包括繼承之下的繼承"
7. 上訴人接獲差餉物業估價署於2011年5月30日發出的信件，指「享有租金優惠的物業擁有人已經將(涉案物業)轉讓」，不可再獲得地租豁免，即由1998年8月13日起，上訴地段67號及上訴地段68號的持有人須繳交新租金，金額為應課差餉租值的百分之三。
8. 上訴人有感涉案物業是因繼承而得，並非「轉讓」，且自1997年到2012年7月都一直享有地租豁免，於是提出是案上訴。
豁免理據
9. 上訴人雖然是原居村民的後人，但若要獲得豁免繳交上訴地段67號及上訴地段68號的地租，上訴人必須符合上述《地租條例》第4(1)條條文的規定。可是，根據上訴人於1998年4月7日向元朗民政事務處申請辦理繼承時，申報Tang Tsoi Shi (鄧蔡氏)及Tang Kam Hing Neung (鄧金興娘) 為其太祖母。因此，上訴人並非根據《地租條例》第2條所定義的「合法繼承人」，即上訴上不是Tang Tsoi Shi (鄧蔡氏) 或Tang Kam Hing Neung (鄧金興娘) 的父系後裔。本席裁定上訴人不能就涉案物業獲得地租豁免權。
其他上訴論點
10. 上訴人在其上訴通知書夾附的信件指稱，政府在其申辦轉名手續時，並無清楚說明如轉名後就會取消地租豁免優惠。答辯人認為政府沒有責任主動提醒上訴人；轉名與否乃上訴人的決定，而轉名後是否享有地租豁免優惠乃按照《地租條例》的條文釐定。
11. 在最近律政司司長對鍾金河，民事訴訟1643，1644，1645及2953/2002，(2013年5月23日) 一案中，高等法院原訟庭法官杜溎峰有以下解說:
"29. 以下本席處理一些被告人提出的其他論點，但這些論點不 足以成為抗辯理由。
30. 被告人說他不懂法律，有關土地的轉讓契是按照地政總署 的職員指示辨理的，並非由他聘請的律師處理，他不知悉轉 讓與繼承導致的效果，不應因轉讓契而失去《基本法》給他 豁免繳付地租的權利。但回應本席的提問時，他承認主動到 地政總署要求將有關土地的業權轉讓給他。他不可將承擔後 果的責任推到地政總署的職員身上。
31. 他指稱不懂法律，亦不可以構成豁免他的行為所帶來的法 律後果。此外，新界原居民的權益是中英兩國政府商討香港 問題期間的其中一個焦點，而當時《聯合聲明》的附件三第 二段及如何保障新界原居民的土地權益，更獲廣泛報道。作 為新界原居民及關注繼承祖業的他，沒有理由不知悉生時轉 讓有別於身後繼承，或在安排父親轉讓該兩幅土地前，不諮 詢法律意見。"
本席認為上訴人提出的爭議與該案類同。本席同意杜法官的論據適用於本案。
12. 上訴人又在其上訴文件中，指稱當時的指引不清晰，甚至誤導上訴人轉名。答辯人認為這些指稱是沒有理據支持的，亦否認有誤導上訴人。上訴人必須提出證據去證明他的指稱。
13. 另外，上訴人在其上訴文件中，指稱他由1997到2012年7月可享有地租的優惠權。答辯人有以下的回應:
「(a) 根據該例第6(3)(b)條，自上訴人在1998年8月13日取得上訴地段67號及上訴地段68號的所有業權起，上訴人須每年就該兩幅上訴地段繳交地租，金額為應課差餉租值的百分之三，而不可享有任何地租優惠。
(b) 根據地政總署紀錄，地政總署分別在2002年(97-02年度) 2007年 (02-07年度) 就上訴地段67號發出繳交優惠地租通知單。而地政總署確實收到上述兩個年度共$5.0的優惠地租金額，當中包括(i)應繳優惠地租金額$0.58(1.7.1997-12.8.1998)及(ii)多繳優惠地租金額共$4.42(即$1.92(13.8.1998–30.6.2002)及$2.5(1.7.2002–30.6.2007))。
(c) 另外，根據地政總署紀錄，地政總署分別在2002年(97-02年度)及2007年(02-07年度)就上訴地段68號發出繳交優惠地租通知單。而地政總署確實收到上述兩個年度共$5.0的優惠地租金額，當中包括(i)應繳優惠地租金額$0.58(1.7.1997–12.8.1998)及(ii)多繳優惠地租金額共$4.42(即$1.92(13.8.1998–30.6.2002)及$2.5(1.7.2002 – 30.6.2007))。
(d) 查實地政署在2007年後才知悉上訴人在1998年8月13日取得上訴地段67號及上訴地段68號的所有業權，由於該兩幅上訴地段自1998年8月13日不可享有優惠地租，上訴人是可向地政總署申請退還上述
(b)(ii)及(c)(ii)部份提及所多繳交的優惠地租金額共$8.84。
(e) 因此，上訴人就他由1997到2012年7月可享有地 租的優惠權的指稱在事實上及法律上是不正確的。」
本席同意答辯人的辯解。
總結
14. 基於上述理由，本席裁定上訴人在是案的上訴須被駁回。
15. 本席現頒令如下:-
(1) 撤銷上訴人在是案的上訴。
(2) 臨時訟費命令: 上訴人須支付答辯人在是案中的訟費；如果雙方未能就數額達成協議，則由法庭以區域法院基準釐定；如果雙方不在14天內提出訟費申請，則此項臨時訟費命令作實。
上訴人： 親自應訊。
答辯人： 由律政司呂立有政府律師代表應訊。
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