黃建華 訴 熙華大廈業主立案法團

LDBM 410/2004

 香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2004年第410號

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判   案   書

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背景

1.  申請人為香港灣仔軒尼詩道71至85號熙華大廈（“該大   廈”）A座22樓A7室的業主。答辯人為該大廈的業主立案法團。該大廈3字樓至22字樓為住宅單位，共有280個，而地下、1字樓及2字樓均為商場，共有3個單位，即該大廈總共有283個單位。

2.  答辯人於2004年7月30日舉行業主周年大會（“該周年大會”）， 其中一項議程為選舉新一屆管理委員會委員。由於該大廈有超過100個單位，根據《建築物管理條例》（“該條例”）附表2，第1(a)(iii)段，答辯人的管理委員會須有不少於9人為委員。

3.  在該周年大會上，一共選出了9名管理委員會委員。申請人指稱其中兩名委員即劉嘉兒小姐（“劉小姐”）及黃定謙先生（“黃先生”）的委員資格有問題。申請人認為劉小姐的法定身份不明確及沒有正式合法授權文件，而黃先生則沒有親自出席該周年大會和同樣沒有任何正式合法授權文件。如果不計算劉小姐和黃先生，管理委員會只得7名委員，不合乎該條例的規定。因此，申請人提出本案的申請，要求土地審裁處頒令如下 ：——

“	(1)	選出的委員及其委任無效；
	(2)	[黃定謙先生]和[劉嘉兒小姐]的提名參選和被選為管理委員會委員的任命無效。”

4.  當選出9名委員後，由於有大部份業主離場，以至不足法定人數繼續進行該周年大會。因此，在該周年大會上，並沒有選出新的主席、司庫和秘書。其後，應不少於5%業主的要求下，答辯人於    2004年12月16日舉行業主大會（“該大會”），商討以下議程 ：——

“	1.	從於2004年7月30日舉行的熙華大廈業主大會中被選任的九位新管理委員會委員中選出新管理委員會主席、司庫及秘書並即時接任職務。
	2.	若九位新管理委員會當中有人辭職，則各出席業主於大會上投票選出新的管理委員以填補有關空缺，繼而再執行第一項議程。”

5.  在該大會上，選出了新的管理委員會主席、司庫和秘書。此外，有2名委員辭職，故即場補選了兩名委員。

6.  申請人認為由於在該周年大會上選出的委員及其委任無效，所以該大會的議決亦屬無效。因此，申請人亦要求土地審裁處判令該大會所通過的議決案無效。

7.  答辯人則提出劉小姐和黃先生並非以個人身份成為管理委員會委員，劉小姐是忠信房地產發展有限公司（“忠信”）的代表，而黃先生是大福興置業有限公司（“大福興”）的代表。忠信是該大廈地下（除商舖B外）和1字樓的業主之一，其餘業主為松柏有限公司、林護紀念基金有限公司和已故林植宣先生遺產執行人林玨先生和林昍先生。大福興則是該大廈2字樓（包括地下商舖B）的業主。在該周年大會上，作為業主的忠信和大福興才是被選出的其中兩名委員，而非劉小姐和黃先生。因此，在該周年大會上選出的管理委員會及其委員並沒有違法。

爭議事項

8.  基於雙方的案情，本席須要裁決的事項有兩方面 ：——

(1)    在該周年大會上，被選出的其中兩名委員是劉小姐和黃先生，還是忠信和大福興；及

(2)    這兩名委員是否有資格和合法地被選為管理委員會委員。

誰是委員

9.  根據答辯人的證人作供，當時在選舉名單板上是寫了“大福興（黃定謙）”和“忠信（劉嘉兒）”。申請人的證人亦同意在白板上劉小姐和黃先生的姓名上面是加上公司名稱及括號，即“（忠     信）”和“（大福興）”。很明顯，加上公司名稱是表示劉小姐和黃先生並非以個人名義參選，而是分別代表忠信和大福興參選，不論括號是括在公司名字或個人名字上。

10.  根據該條例附表2第11(1)段，一個法人團體 是可以授權一名代表代其執行管理委員會委員的職務。由於忠信和大福興都是法人團體，他們委派代表做管理委員會委員並無不妥的地方。因此，在提名上，出現劉小姐和黃先生的名字亦無不對。本席認為由於當時已寫上忠信和大福興的公司名字，在場的業主或業主代表應該很清楚劉小姐和黃先生並非以個人名義參選，而選出的委員應是忠信和大福興，只不過由劉小姐和黃先生作為其代表。

兩名委員是否有資格和合法地被選出

11.  首先，申請人似乎並不清楚該大廈地下（除商舖B外）和1字樓的業主是誰。在申請人提交的大律師意見書中，可見申請人得悉的法律意見是該大廈地下（除商舖B外）和1字樓的業主是林護紀念基金有限公司，而不是忠信。

12.  不過，大律師在這方面的意見是錯誤的。根據答辯人提交的田土廳紀錄（證物“R7”號），該大廈地下（除商舖B外）和1字樓均為忠信、松柏有限公司、林護紀念基金有限公司和已故林植宣先生遺產執行人林玨先生和林昍先生共同擁有，即是說忠信是其中一位共同業主。作為一位共同業主，忠信是有資格成為管理委員會委員。

13.  至於該大廈2字樓（包括地下商舖B）的業主是大福興，雙方都沒有異議。很明顯，作為業主，大福興是可以成為管理委員會委員及委派代表，代其執行職務。

14.  不過，該大廈地下、1字樓和2字樓均由置信物業管理有限公司（“置信”）為物業管理代理，而置信則委派李應彪律師（“李律師”）代表該大廈地下、1字樓和2字樓的業主出席該周年大會。李律師得到的委任代表文書分別是由置信及大福興簽署。置信簽署的委任代表文書是授權李律師代表該大廈地下全層和1字樓的業主出席該周年大會，而大福興簽署的委任代表文書是授權李律師代表該大廈2字樓全層的業主出席該周年大會。

15.  申請人對於這兩份委任代表文書和李律師本身是否獲業主授權並沒有爭議。不過本席留意到置信並非業主，無權簽署委任代表文書（見該條例附表3第4(2)段），而地下商舖B的業權是屬於2字樓的業主，即大福興的，兩份委任代表文書在這方面有所混淆。由於申請人在這方面並沒有提出任何質疑，而事實上在該周年大會上，亦沒有人提出反對李律師的代表資格，本席認為李律師已經被大會接受為該大廈地下、1字樓和2字樓的授權代表。現時不能推翻其代表資格。

16.  申請人在本案中只是反對劉小姐和黃先生的代表資格，認為忠信和大福興既然已委任李律師為代表，李律師不應再提名劉小姐和黃先生代表忠信和大福興參選管理委員會委員。

17.  本席不同意申請人的看法。李律師只是作為忠信和大福興出席該周年大會的代表，這並不等同只有李律師才可代表忠信和大福興參選管理委員會委員。法例並沒有這方面的限制 。該條例附表2第11(1)段已說明法人團體可委任該團體的董事或其他高級職員，或其他個  人，作為其代表。很明顯，任何人士都可作為代表，不限於獲委任出席會議的代表。

18.  該條例並沒有規定這方面的獲授權代表必須要呈交委任代表文書才可被接受為代表，亦沒有規定這代表必須出席有關的業主大  會。因此，本席認為即使劉小姐和黃先生並沒有任何授權書和黃先生並沒有出席該周年大會，這些事情都不會導致選舉無效。

19.  此外，本席留意到在代表地下和1字樓的投票表格上，忠信的名字是寫為“忠信置業有限公司”，而在代表2字樓的投票表格   上，忠信的名字是寫為“忠信置信有限公司”。在答辯人的修改反對通知書上，答辯人亦引用了“忠信置業有限公司”，其實忠信的正確中文名稱應為“忠信房地產發展有限公司”。不過，本席認為弄錯了這些名字並不會影嚮真正業主的身份和選舉的有效性。很明顯，在該周年大會中，“忠信”是指該大廈其中一位業主，亦不會有其他業主會被簡稱為“忠信”，寫錯了忠信的全名並不會引起任何混淆，所以本席認為這點並不會構成選舉無效。

總結

20.  基於上述理由，本席裁定在該周年大會上選舉出來的其中兩名管理委員會委員是忠信和大福興，但由劉小姐和黃先生作為代表，而非劉小姐和黃先生以個人身份被選為委員。這兩名委員的選舉並沒有違反任何法例。

21.  因此，本席認為該周年大會所選出的委員及其委任均屬有  效，無須從新選舉。至於該大會所通過的議決案亦屬有效，不會因為該周年大會的選舉而導致無效。

22.  本席裁定申請人的申請敗訴及頒令如下 ：——

(1)	撤銷申請人在本案中的所有申請；
(2)	臨時訟費命令：申請人須支付答辯人本案之訟費，如果雙方未能就數額達成協議，則以區域法院基準釐定。如果雙方不在14天內提出訟費申請，則本訟費命令作實。