裕聯國際發展有限公司 對 王雷

LDPE 1566/2025

[2026] HKLdT 42

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號LDPE 2025年第1566宗

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判案書

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訴訟程序

1.  該出租處所位於香港駱克道144號地下（下稱「該處所」）。申請人是該處所的業主，答辯人是租客。

2.  申請人於2025年11月20日向土地審裁處（下稱「審裁處」）存檔申請通知書，展開是次訴訟。申請人指控答辯人違反了雙方於2025年6月11日簽訂的租約（「該租約」），自2025年8月23日起未有全數支付租金[1]，故要求答辯人交回該處所，並須支付欠租、中間收益和訟費。

3.  答辯人則於2025年11月27日提交反對通知書（「該反對通知書」）。根據該反對通知書，答辯人指控申請人故意隱瞞該處所有違規風險，曾作出欺詐性失實陳述，加上該處所存在違規建築，構成根本性違約[2]，導致該租約無效。答辯人要求審裁處

(1) 確認該租約無效或予以解除；

(2) 駁回申請人就收回該處所管有、追收欠租及中間收益的申請；

(3) 命令申請人退還答辯人已付的按金[3]204,000元及首期租金68,000元；

(4) 命令申請人賠償答辯人實際損失人民幣37,800元, 港幣69,031元（包括但不限於裝修設計費、設備定金、誤工損失等），當中包括合同履行期間第一年度的加盟費人民幣11,000元、合同履行期間加盟店第一年度的管理費人民幣4,800元、合同履行期間第一年度的培訓費人民幣2,000元、履行本合同的保證金人民幣20,000元、律師樓和釐印費用港幣5,031元、中介費34,000元、差旅住宿費用港幣20,000及 設計費港幣10,000元；及

(5) 命令本案全部訟費由申請人承擔。

4.  本案於2026年1月15日作初次聆訊，並於2026年3月12、13及25日進行審訊。

臨時租約及租約

5.  在中介馬紀筠女士（「馬女士」）、申請人代表連楚光先生（「連先生」）及答辯人[4]在場下，雙方於2025年6月9日於申請人辦公室簽署了租賃協議（「該臨時租約」）。與本案相關的關鍵條文如下：

協議日期：2025年6月9日

簽署人：由業主（申請人）和承租人（答辯人）訂立並簽署

見證人：Ma Kei Kwan, Belle

租賃期：3年由2025年6月23日至2028年6月22日

免租期：60天由2025年6月23日至2025年8月21日

租金：每月$68,000（不包括差餉、地租和管理費）

按金：$204,000

上期租金：一個月租金$68,000

顧問公司： Catch the Bear Company Limited

“馬紀筠租賃顧問事務所”

顧問費用：

「在正式合約向業主收取$34,000，及在此合約向承租人收取$34,000」

交吉日期：2025年6月23日

條款第1條：用途

「承租人不得將處所或其任何部分用於或允許用於除商店和零售目的之外的任何目的」

條款第6條：交舖狀況

「業主在 “交吉日期” 以 “現狀” 狀況交舖予承租人…」

條款第10條：附加條款

「… d) 租約的按金不可以抵作租金之用；

e) 業主不保證該物業之用途，租方必須自己負責有關牌照事宜。」

6.  在馬女士、連先生、答辯人及律師[5]在場下，雙方於2025年6月11日於傅德楨律師行簽署了該租約。該租約中與本案相關的關鍵條文如下：

租約日期：2025年6月11日

簽署人： 由業主（申請人）和租客（答辯人）訂立並簽署

見證人： Wong Yiu Fai, Peter (Solicitor)

租賃期： 3年由2025年6月23日至2028年6月22日

免租期： 60天由2025年6月23日至2025年8月21日

租金： 每月$68,000（不包括差餉、地租和管理費）

須每月的第23日上期繳交，不得扣除任何款項

保證金： $204,000

用途： 商業

條款第2(l)條：

「租客須交予業主保証金（金額如附表所列），作為保証租客遵守及履行本租約上租客所需遵守及履行的條款的按金。若租客在租期內並無干犯本租約內任何條款，則業主須於收回該物業或一切租客欠款後（以較遲者作準）十天內，無息退還該保証金或扣除應收費用或租金的保証金餘數予租客。」

條款第2(m)條：

「若租客按時清繳租金和雜費及沒有干犯此合約內任何條款，則業主不得在詳列於附表的租期內干擾租客享用該物業。」

條款第3(a)條：

「業主須負責繳付有關該物業的物業稅及一切非週期性的費用。」

條款第3(b)條：

「租客須依時交租及繳交本租約所定之所有費用，及遵守本租約之一切條款後，租客即可寧靜享用該物業，業主及任何代表其人士，均不得騷擾租客。」

條款第3(c)條：

「業主須履行及遵守有關官契及大廈公契之條款。」

條款第3(d)條：

「業主須為該物業非由租客負責的所有部份保持良好狀況。」

條款第4(f)條：

「業主及租客各自負責一半有關此租約之律師費用及印花稅。」

條款第4(h)條：

「雙方同意以現時狀況交收，惟租客退租時須恢復到清水樓狀態 “bare-shell” 狀態交吉予業主。」

條款第4(i)條：

「業主不須向租客出示銀行同意出租書。」

條款第4(j)條：

「香港永久性居民葉慧須作個人擔保擔保租客履行之合約。」

條款第4(l)條：

「業主不保證該物業之用途，租客必須自己負責有關牌照事宜。租客不得以未能獲得有關牌照為理由要求取消合約。」

條款第4(m)條：

「租客須於簽此合約時提交給業主十二個月（由租期第二個月開始）的租金期票。」

申請人的案情

7.  申請人指雙方於2025年6月11日訂立該租約後，答辯人由2025年9月22日[6]開始拖欠租金、管理費及差餉／地租，因此要求收回該處所的管有，並要求答辯人支付由2025年9月22日起的欠租／中間收益[7]及訟費。

8.  另外，申請方(1)否認連先生曾作出答辯人聲稱的失實陳述（於稍後段落詳述）；(2)否認在租賃該處所前認識馬女士；(3)否認馬女士是有表面授權（apparent authority）的申請人代表；及(4)否認已收回該處所的鎖匙或管有，儘管答辯人聲稱已於2025年7月22日向馬女士交還該處所的鎖匙。

答辯人的案情

9.  答辯人計劃在香港經營蜜雪冰城門店。於2025年5月，答辯人經馬女士接洽商談租賃該處所。在馬女士安排下，答辯人與蜜雪冰城代表於2025年5月28日[8]視察該處所內部。答辯人指於當日視察期間，馬女士以有表面授權的申請人代表[9]身份就該處所的狀況及發牌可能性作出「物業無任何隱藏問題，食牌[10]可正常申請」[11]的失實陳述（「該陳述」）。

10.  於2025年6月9日，連先生和答辯人於馬女士及付先生在場下，在申請人辦公室簽署該臨時租約。答辯人指連先生及馬女士當時曾作出失實陳述，內容與「該陳述」內容大致相同[12]。

11.  答辯人於2025年6月27日委託周俊仁先生（「周先生」）從馬女士領取該處所的鎖匙。於2025年6月30日，答辯人發現該處所曾作改動，與屋宇署記錄不同，立即致電通知申請人，向申請人指出相關違規建築風險問題，並要求其提供書面解釋及整改方案[13]。答辯人又提及同日「申請人的代表和中介」[14]曾書面確認有請專業人士看過該處所，並指商舖無問題。[15]

12.  2025年7月2日[16]，答辯人聘請的卓聯營造行到現場視察，發現該處所與屋宇署最新的批核圖則記錄不符，當中包括：

「1. 大門前伸出街外樓梯一級與原則不符，須還原；

2. 原有舖面內一道通往閣樓樓梯被拆卸，須還原並需有一小時防火效能並提供檢驗報告及證書；

3. 閣樓違例擴建之樓板；

4. 閣樓須還原圍欄並需有1小時防火效能並提供檢驗報告及證書。」[17]

13.  答辯人認為以上違規建築違反《建築物條例》（香港法例第123章），存在嚴重的建築結構及消防隱患，直接導致該處所無法通過相關驗收，亦無法申請食牌，不具備合法經營的條件。[18]

14.  答辯人指申請人曾於2025年7月3日及10日，以口頭和書面承認該處所與屋宇署記錄存在差異，並明確表示無法解決違規建築問題[19]。因此，答辯人正式通知申請人解除租約，要求退還已支付費用並賠償損失，但遭申請人拒絕[20]。

15.  答辯人於2025年7月22日經周先生把該處所的鎖匙交還馬女士。答辯人認為，由始至終答辯人未確認商舖的交付，亦未有實際佔用或使用該處所[21]。

16.  2025年9月3日，答辯人曾透過一位黃女士與申請方聯絡，而黃女士得知申請方僅同意退還一個月租金[22]。

17.  答辯人認為，前述違規建築情況屬客觀存在的違法事實。申請方在租賃磋商中刻意隱瞞這些核心事實，並透過口頭承諾誘導答辯人簽訂租約，其行為構成欺詐性虛假陳述[23]及欺詐性隱瞞[24]。由於該處所屬於「不適租且違法的租賃標的」，存在未披露的違建情形，影響物業合法使用，故租約應被認定為無效。即使不構成絕對無效，答辯人也有權基於「業主根本違約」取消租約[25]。

18.  答辯人指根據普通法法律原則，業主對出租物業有默示義務，即保證物業合法、安全且適合租賃用途[26]。同時，根據多條法例及案例，業主「負有向租客披露租賃合法狀態的法定義務」，「並需確保符合屋宇署備案及經營合規要求」[27]。於結案陳述書中，答辯人又指該租約是「權利義務嚴重失衡的強勢合同」，根據《管制免責條款條例》（香港法例第71章），相關不公平條款應屬無效。

19.  答辯人亦指申請人違反了租約以下條款：

i) 第3(d) 條「保持物業良好狀況」；

ii) 第3(c) 條「履行及遵守官契及大廈公契」；

iii) 第3(b) 條「租客可寧靜享用物業」；及

iv) 第3(a) 條隱含的「合法出租」義務[28]。

20.  答辯人又主張，由於本案的全部爭議均因申請方的故意隱瞞、虛假陳述及根本違約行為引起，答辯人無任何違約行為，故請求審裁處按以上第3段的要求作出判令，包括申請人須退回按金與首期租金，就相關反申索項目作出賠償，並支付訟費。

爭議事項

21.  綜合雙方的書面開案陳詞和書面結案陳詞及考慮本案情況，本席認為本案的爭議事項包括以下幾大要點：

(1) 爭議1：失實陳述

a. 馬女士是否於首次與答辯人一同視察該處所時在有申請人表面授權的情況下曾向答辯人作出「該陳述」；

b. 連先生和／或馬女士（在有申請人表面授權的情況下）是否曾於2025年6月9日向答辯人作出「該陳述」；及

c. 「該陳述」是否失實。

(2) 爭議2：違規建築及該處所未能作答辯人擬作用途

a. 該處所是否存在違規建築；及

b. 如該處所存在違規建築，或因存在違規建築或其他原因導致答辯人未能取得食牌或未能使用該處所作答辯人擬作的用途，是否會導致該租約無效或可由答辯人單方面取消，或構成答辯人不須繳付租金的理由。

(3) 爭議3：答辯人聲稱申請人擬違約的其他事項

a. 申請人是否對該處所有默示義務，保證其合法、安全且適合租賃用途；

b. 申請人是否違反租約第3(d)條、租約第3(c)條、租約第3(b)條或租約第3(a)條隱含的「合法出租」義務；及

c. 審裁處是否有司法管轄權處理答辯人的反申索。

(4) 爭議4：處所管有

a. 答辯人有否獲得該處所的管有；及

b. 申請人是否接受及已接收答辯人退還該處所的管有。

雙方證人

22.  於審訊中，申請方安排了連先生作為其證人；答辯方則由答辯人、周先生及付先生代為作供。至於答辯方另一位原擬作供的證人葉女士沒有出庭作證，本席對其證人陳述書不給予任何比重。

23.  就答辯方的證人身分，答辯人在作供時表示，他在2025年6月9日簽署該臨時合約時，是由付先生陪同他一同到連先生的辦公室簽約，故付先生是當日事件的見證人。葉女士則是付先生一位有香港永久居留權的朋友，在該租約中作為答辯人的擔保人[29]。本席認為以上兩人與答辯人於本案中有密切關聯，並非完全獨立的人士[30]。至於周先生則只是蜜雪冰城合作裝修公司的員工，本席認為他與答辯人無明顯利害關係。

評估證人證供的法律原則

24.  關於評估證人證供的可信性和可靠性的法律原則早被確立，如張大律師援引的Everbond Engineering Ltd v Double Winery Ltd DCCJ 3350/2020 [2024] HKDC 2130案判案書第58至63段中已提及多個參考案例，在此不贅：Hui Cheung Fai & Anor v Daiwa Development Limited & Others HCA 1734/2009 第77至79段，Lee Fu Wing & Anor v Yan Paul Po Ting & Another HCA 31/2008 [2009] 5 HKLRD 513 第53段，Northampton Borough Council v Cardoza & Others [2019] BCC 582 第37段。

25.  本席認為近期的Bontex International Limited v Kaiser Investment (Group) Limited & Anor HCA 1560/2021 [2026] HKCFI 117 一案判案書第21段及第23段亦適用於本案。當中第21段指出：

“21. New evidence that emerges for the very first time during cross-examination should be examined with a great deal of skepticism. … ”

（大致意譯為「在盤問過程中首次出現的新證據應受到高度質疑 …」）

26.  而第23段則提及：

“23. Where an oral agreement is being asserted by a party, the absence of any contemporaneous record may suggest that the alleged oral agreement was not concluded. … In my view, the dictum of the learned judge does not only apply to alleged oral agreements, but also applies to alleged oral discussions bearing significance in commercial negotiations.”

（大致意譯為「當訴訟一方主張存在口頭協議時，如果沒有任何同期記錄，則可能表示該聲稱口頭協議並未達成 … 我認為這不僅適用於口頭協議，亦適用於在商業談判中具有重要意義的聲稱口頭討論。」）

27.  本案中，連先生、王先生、周先生及付先生先後作供。本席將於提及相關爭議時就他們的證供作出分析。

爭議1(a)：馬女士是否於首次與答辯人一同視察該處所時在有申請人表面授權的情況下曾向答辯人作出「該陳述」

28.  答辯人指馬女士在首次與答辯人一同視察該處所時作出該陳述。

29.  申請人與答辯人雙方先就該首次視察日期有爭議。申請人根據馬女士與連先生有關安排視察的通訊記錄，認為馬女士安排首次視察的日子應為2025年5月27日；答辯方則認為是2025年5月28日[31]。答辯人作供聲稱當日參與視察該處所的包括答辯人、馬女士及蜜雪冰城的工作人員，而申請人則表示申請方除了負責開門的管理處職員外無人到場。由於首次視察發生在2025年5月27日還是2025年5月28日對本案不構成關鍵影響，故本席認為無須考究事件發生的確實日期。

30.  答辯人作供指首次視察時馬女士談及出牌、租約、前租賃的租金及租客等事項。當時，答辯人和蜜雪冰城的工作人員曾向馬女士確認，該處所「是否有違法情形，是否能出牌」，馬女士回應「沒違法，正常流程可出牌」，但答辯人稱馬女士沒有說過百分之百可獲發牌。

31.  由於雙方俱沒有傳召馬女士為本案作證，故本席沒有機會聽取馬女士就答辯人陳述作出確認或回應。另外，申請人當時無代表在場，故未能就當時情況作出陳述或回應。答辯人亦未有提供任何同期證據佐證。

32.  本席認為在證據不足下，未能證明馬女士於與答辯人進行首次視察時曾作出該陳述。

33.  關於馬女士的身分，答辯人於首日審訊作口頭開案情詞時初次提出，馬女士是業主的表見代理[32]。答辯人認為，雖然馬女士是房產中介，但她亦代表業主安排視察、討論租金與租約條款及查冊等，既是租客代表，亦是業主的表見代理。

34.  張大律師不同意答辯人的說法，指馬女士只是「多家地產經紀之一，既無鎖匙、無獨家委託、又雙邊收佣」，並於書面結案陳詞第183及184段中指出：

「租客強調其僅透過馬小姐安排睇樓、聯絡及洽談，然而這正是地產經紀的日常職能，並不足以構成授權，亦不足以對外（即對第三方）表示該代理已被授權代表業主行事而具有表見權限。若要成立表見代理，必須證明申請人向馬小姐曾作出明確無誤（“clear and unambiguous"）的行為或表示，授權馬小姐以其名義行事。

惟本案並無任何此等行為或表示。整個洽租過程中，申請人從未對馬小姐作出任何陳述或行為，足以構成授權。」

35.  Chitty on Contracts - Hong Kong Specific Contracts, Seventh Edition, 2022 §1-051中論述了表面授權 (Apparent Authority) 的法律原則，節錄如下：

“The doctrine of ostensible or apparent authority applies to bind the principal to the acts of another person where the principal, by words or conduct, represents to a third party that such person has authority to act on her behalf, even though the principal has not in fact authorised such person, indeed in one instance, even though the principal was not in existence. Apparent or ostensible authority is less likely to arise in the case of a one-off agency as opposed to a longterm agency or where there is a course of dealing. …

The following general principle apply:

1. The representation must be made by words or conduct. Such representation can be express, or it may be implied from the surrounding circumstances;

2. The representation must have been made by the principal or a person who had actual authority to act on behalf of him. On its own, a representation by the agent herself does not suffice to bind the principal, unless the principal can be regarded as having in some way instigated or permitted it, or put the agent in a position where she appears to be authorised to make it;

3. The representation must be made to the third party;

4. The third party must be induced by the representation to enter into the contract. …”

（本席將以上節錄大致意譯為：

表面授權代理原則適用於以下情況：委託人透過言語或行為向第三方顯示，某人有權代表其行事，即使委託人實際上並未授權該人士，甚至在某些情況下，即使委託人根本不存在，該原則也適用於委託人，令他需要承擔該人士行為帶來的責任。與長期代理或存在交易習慣情況相比，一次性代理出現表面授權代理情況的機會較低。

以下一般原則適用：

1. 陳述必須以言語或行為作出。該陳述可以是明示的，也可按周圍情況推論得出；

2. 陳述必須由委託人或實際有權代表委託人行事的人作出。單憑代理人本身的陳述不足以約束委託人，除非該委託人被視為以某種方式慫恿或允許了該陳述，或者使代理人處於看似有權作出該陳述的地位；

3. 陳述必須向第三方作出；

4. 該第三方必須因該陳述而訂立合約。)

36.  張大律師援引了Empire Trend Enterprises Ltd v Double Mind Co Ltd HCMP 2425/1998 [2001] 1 HKC 302 一案，指「一般而言，地產經紀並無權代表委託人作出具約束力的承諾，除非其所獲授權明確而不含歧義。」

37.  在本案中，答辯人並無提出證據證明馬女士有從申請方獲得實際授權在視察時進行陳述，或代表申請人立約。連先生在作供時否認馬女士是申請人的專屬代理或代表，強調在租賃該處所事宜上申請方的代表只有連先生本人，申請人以往未曾與馬女士合作；除了於訂立租約後透過馬女士交鎖匙予周先生外，申請人未曾向馬女士提供該處所的鎖匙，而馬女士協助把鎖匙交給答辯人不代表她是申請方代表。連先生的以上陳述與他和馬女士之間的通訊記錄內容基本一致，本席認為可信。

38.  據答辯人作供，答辯人於2025年6月9日在連先生辦公室簽署該臨時租約時才首次與連先生會面。未有證據顯示當時連先生有任何行為或表述，令答辯人認為馬女士有表面授權作為申請方的代理。而在此會面前連先生與答辯人素未謀面，更難有合理理由相信連先生有任何行為或表述會令答辯人認為馬女士有表面授權。

39.  同時，答辯人沒有提出任何證據證明馬女士曾聲稱自己有申請人的授權，亦沒有傳召馬女士出庭作供。答辯人就馬女士有表面授權的主張建基於馬女士代業主安排視察、討論租金與租約條款以及查冊等行為。根據連先生作供，以及連先生與馬女士的通訊記錄，每次答辯人視察物業都須經由連先生安排申請方人員開門，馬女士沒有該處所的鎖匙。至於答辯人於其結案陳述書提出，在簽訂該臨時租約前，所有與申請人之間的租賃磋商、信息傳達均以馬女士作唯一橋樑，本席認為在連先生與答辯人在簽訂該臨時租約前互不認識及沒有直接溝通渠道下，這些溝通由地產代理代為進行沒有不合理之處。地產代理業有所謂「開門七件事」[33]，進行查冊是地產代理的日常份內工作，故本席亦不認為地產代理進行查冊就會令人以為該代理有業主的表面授權。

40.  另外，答辯人於結案陳述書中又指出，在答辯人發現該處所有違規建築後，連先生明確要求答辯人聯絡馬女士處理，因而進一步印證馬女士是申請人處理租務的核心代表。但根據由答辯人提供連先生與答辯人於2025年7月10日的通訊記錄，連先生表示「現在馬小姐說盡快安排其他客戶接收這個場地，或許你會否跟馬小姐聯繫看情況如何？」以上的通訊只反映連先生建議答辯人聯絡馬女士看是否有機會找到其他人承租，而未有證據證明連先生曾要求答辯人聯絡馬女士作為申請人的代表處理違規建築。

41.  總括而言，根據雙方提供的證據，本席認為馬女士於本案中的工作或角色與一般地產代理無異，不應令人合理認為馬女士得到申請人的表面授權代表申請人行事。因此本席裁斷，就算馬女士曾作出「該陳述」，當時她並沒有申請人的表面授權。

爭議1(b)：連先生和／或馬女士（在有申請人表面授權的情況下）是否曾於2025年6月9日向答辯人作出「該陳述」

42.  答辯人指連先生和／或馬女士曾於2025年6月9日雙方簽署該臨時租約前，向答辯人作出「該陳述」，指該處所無違法或法律問題。就此，答辯人傳召了自己及當時在場的付先生作供，但未有提供任何文件、錄音或錄像證據。

43.  根據答辯人作供，當日連先生指房子合法是最基本的事實，房子沒有違法或法律問題[34]，不須在該臨時租約上列明[35]。答辯人指當日曾問及能否於該臨時租約上標註「順利取得食牌」，但連先生和馬女士表示申請牌照將涉及20,000至40,000元費用[36]，為免將來雙方可能會對費用承擔有爭議，故該臨時租約上只列明申請牌照由租客負責。

44.  而付先生則作供稱，由於答辯人將利用該處所作飲食用途，須確保該處所無安全問題，故他與答辯人曾詢問連先生及馬女士該處所是否存在不合法問題。當時連先生回答指房子已租賃多年，沒有問題；馬女士認可連先生的說法，稱房子無問題，並稱發出食物牌照亦無問題。但討論過程中，雙方談及申請牌照須涉及額外開支，最後決定由答辯人負責申請牌照及支付相關費用，而業主方則會配合申請牌照程序。當被問及為何以上申請人指該處所無問題的情況未有載於合約中時，付先生表示他與答辯人認為該臨時租約是格式合同，加上連先生公司規模大，講誠信，不會作虛假隱瞞，故當時未有把相關內容加入該臨時租約中。

45.  連先生則於其誓章中澄清，2025年6月9日當日首次跟答辯人會面，當時連先生是申請方唯一代表，而馬女士乃答辯人委聘之代理人。連先生否認曾作出答辯人聲稱的失實陳述，並強調在馬女士草擬該臨時租約期間，連先生特別要求加入租客須自行負責申請及承擔所有營業牌照責任的條款，以符合申請人的一貫立場及避免日後有爭議。連先生指答辯人在知悉內容下才簽署該臨時租約，無可能合理期望業主會就牌照事宜作出任何保證或承擔相關風險。於審訊中，答辯方未有就2025年6月9日的會面情況盤問連先生。

46.  本席認為，除了三名證人的作供外，更應參考同期記錄去分析連先生或馬女士曾作出相關陳述的可能性。

47.  該臨時租約第10(e)條列出：

「業主不保證該物業之用途，租方必須自己負責有關牌照事宜。」

48.  而該租約第4(l)條則更詳盡地列明：

「業主不保證該物業之用途，租客必須自己負責有關牌照事宜。租客不得以未能獲得有關牌照為理由要求取消合約。」

49.  如果連先生或馬女士確曾作出相關陳述，考慮到就該處所是否存在違規建築以及能否獲發牌對答辯人影響重大，本席認為較合理的情況是，在申請方已作出口頭陳述說明該處所沒有問題及可以取得食物牌照下，答辯人理應作出相應要求在租約中加入申請人保證該處所無違規建築及保證可獲發牌等條款，以保障自身權益。但本案實際情況剛好相反，在該租約或該臨時租約中不但未見加入保障答辯人的條款，反而答辯人同意在該臨時租約中保留「業主不保證該物業之用途」條款，甚至在兩日後簽署了含有「租客不得以未能獲得有關牌照為理由要求取消合約」條款的該租約。如果申請人或馬女士當日確曾作出「該陳述」，很難合理解釋為何在答辯人簽署的該臨時租約及該租約中，卻包含了這些與「該陳述」意思相反、對答辯人毫無保障的條款。

50.  答辯人在審訊中把失實陳述的論述集中於無違法問題或無違規建築上。該臨時租約第6條及該租約第4(a)條列明雙方同意以現時狀況交收，而未有「業主保證無違規建築」之類保障答辯人的條款。如果答辯人的主張成立，則答辯人在即將簽署該臨時租約當刻，先詢問該處所有沒有隱藏問題，再得到連先生和馬女士口頭確認沒有問題，但又不要求即場修改該臨時租約加入連先生口頭確認的內容，反而簽署了包含「以“現狀”狀況」、「業主不保證該物業之用途」條款的該臨時租約，情況同樣不合理。

51.  另外，雖然答辯人與付先生異口同聲指該臨時租約第10(e)條中「租方必須自己負責有關牌照事宜」是指由答辯人負責申請牌照費用，或如答辯人於結案陳述書形容為「費用劃分」，本席認為這未能合理解釋為何該臨時租約存在第10(e)條內容。第10(e)條後半部份「租方必須自己負責有關牌照事宜」的範圍明顯不只限於由答辯人負責費用。而令人難以置信的是，在申請人表示該處所無隱藏問題及無出牌問題的大前提下，身為「資深加盟商」的答辯人，在「有兩地經商經驗」的付先生陪同下，不但未有刪除第10(e)條前半部份「業主不保證該物業之用途」的內容，甚至竟因合約是所謂「格式合同」而願意接受這些既與申請人承諾不符、並與答辯人利益相反的條款。

52.  正如申請方張大律師在書面結案陳詞第103段提出：

「在此背景下，可合理、甚至必然推論：當時並無任何有關僭建物或牌照保證的討論。倘若真有此等話題出現，任何審慎的律師，甚至答辯人自己，理應確保該等內容被納入合約，或至少不會讓正式文件載有與之完全背離的條文。」

53.  在衡量相對可能性並考慮到缺乏同期記錄支持答辯人的陳述下，本席認為連先生和馬女士於2025年6月9日並沒有作出答辯人所聲稱的陳述。

爭議1(c)：「該陳述」是否失實

爭議2(a) ：是否有證據證明該處所存在違規建築

54.  由於本席已裁斷馬女士沒有於首次與答辯人一同視察該處所時在有申請人表面授權的情況下向答辯人作出「該陳述」，並裁斷連先生或馬女士沒有於2025年6月9日作出「該陳述」，答辯人根據「失實陳述」稱申請方作出欺詐性虛假陳述的指控已不會成功。但為了案件的完整性，本席會就「該陳述」是否失實這一爭議作出分析。

55.  「該陳述」包括兩個部份，第一部份是「物業無任何隱藏問題」，第二部份是「食牌可正常申請」。由於「該陳述」第一部份亦涉及該處所是否有違規建築的討論，故爭議2(a)項亦在此一併分析處理。

56.  答辯人在作供時表示「物業無任何隱藏問題」是指物業無違法或法律問題。答辯人認為，由於該處所經卓聯營造行認定有違規建築，故「物業無任何隱藏問題」為失實陳述。

57.  答辯人未有提供卓聯營造行或其報告簽署人Leung Ka Hung的專業資格證明，亦沒有傳召任何專家證人就該處所是否存在違規建築作證。而周先生在作供時曾指該處所存在違規建築，但他只是就交收鎖匙的事實證人，不是本案的專家證人，他的意見未能有助本席判斷該處所是否存在違規建築。另外，答辯人無提供任何證據證明該處所已被屋宇署根據《建築物條例》（香港法例第123章）發出法定清拆令或法定警告通知，而在土地登記冊上該處所亦沒有任何法定清拆令或法定警告通知的註冊或登記記錄。本席認為，未有可靠或充分證據證明該處所存在違規建築或有任何隱藏問題，亦未有可靠或充分證據證明「該陳述」第一部分為失實陳述。

58.  在被問及該處所是否獲發食牌時，答辯人以私隱為由拒絕回答。姑勿論本席會否就此作不利推斷，答辯人既沒有提供任何證據證明曾經申請食牌被拒或不能作正常申請，亦未有傳召專家證人就這爭議作證，本席認為同樣缺乏可靠或充分證據證明該處所不可正常申請食牌，或證明「該陳述」第二部分為失實陳述。

59.  基於以上原因，本席認為答辯人未能證明「該陳述」是失實陳述。

爭議2：違規建築

60.  答辯人案情中其中一個重要論點是該處所存在未披露的違規建築，影響該處所的合法使用，並使租約無效或令答辯人有權解除租約。本席在以上第57段已裁斷未有可靠或充分證據證明該處所存在違規建築，故從違規建築引伸的相關討論對本案已無實質影響。但為了案件的完整性，或萬一本席就該處所存在違規建築的判決有誤，本席仍就環繞違規建築的餘下爭議作出以下分析。

爭議2(b)：如該處所存在違規建築，或因存在違規建築或其他原因導致答辯人未能取得食牌或未能使用該處所作答辯人擬作的用途，是否會導致該租約無效或可由答辯人單方面取消，或構成答辯人不須繳付租金的理由

爭議3(a)：申請人是否對該處所有默示義務，保證其合法、安全且適合租賃用途

61.  如以上第17段所述，答辯人認為該處所存在未披露的違規建築，不適宜作租賃及影響物業合法使用，故租約應被認定為無效。

62.  此爭議點與Ever Gold International Development Limited v Vincent Thomas DCCJ 1138/2013一案中被告人提出的爭議非常相似。在該案中，被告人指因處所存在僭建物，租賃協議的合法性及承租人交租的責任俱受影響。區域法院不認同以上說法，並在該案判詞第15段及第16段指出：

“15. Even if I accept that there are illegal structures and such defects under complaint in the absence of any expert evidence for the purpose of this appeal only, on the authorities, they do not affect the obligation of the defendant to pay the rent under the TA … In the absence of express agreement to the contrary, the covenant to pay rent has been regarded as independent of other covenants or obligations under a lease.

16. Further, the mere existence of illegal structures would not begin to invalidate the TA. I fail to see that there is any issue of legality concerning the TA. The defendant cannot shirk from his responsibility to pay rent under the TA even if his allegations are factually correct.”

（本席將以上兩段意思大致意譯為：

15. 就本上訴而言，即使在沒有任何專家證供的情況下我接受處所存在僭建物和其他申訴提及的問題，但根據相關判例，這些都不影響被告人根據租賃協議支付租金的義務…除非另有明確協議，否則支付租金的契約被視為獨立於租賃協議下的其他契約或義務。

16. 此外，單憑存在僭建物不會令租賃協議無效。我不認為租賃協議的合法性存在任何問題。即使被告人的指控屬實，他也不能逃避其根據租賃協議支付租金的責任。)

63.  另外，按Halsbury Laws of Hong Kong, Vol 36, 2nd Edition, 第[235.039]段：

“… The letting of premises which are, or include, an ‘illegal structure’ is not illegal, for the structure is merely the consequence of building work that is unauthorized by the Building Authority. …”

（本席將其意思大致意譯為：

出租包含「不合法建築物」的處所本身並不違法，因為該不合法建築物僅僅是未經建築事務監督批准的建築工程的後果。)

64.  總括而言，根據上述法律原則，該租約不會因該處所存在違規建築而無效。另外，該租約中並無任何條款規定如該處所存在違規建築，答辯人可以單方面取消該租約，或者免除承租方需要交租的責任。所以，本席認為，就算該處所確實存在違規建築，該租約亦不會變成無效或可由答辯人單方面取消，亦不構成答辯人不須繳付租金的理由。

65.  而申請人作為出租方，又是否有責任或義務，保證該處所合法、安全、不存在違規建築，及保證該處所適合作答辯人（承租方）擬作的用途呢？

66.  如以上第18段所述，答辯人認為根據普通法原則，及根據多條法例及案例[37]，業主對出租物業有默示義務，即保證物業合法、安全且適合租賃用途，業主「負有向租客披露租賃合法狀態的法定義務」，「並需確保符合屋宇署備案及經營合規要求」。同時，答辯人在結案陳述書中又提出租約條款與申請人口頭承諾不符，指控申請人在完全清楚答辯人的租賃目的下，仍以格式條款不合理地將物業合規的核心風險轉嫁給答辯人；而該租約又是一個不公平的「強勢合同」，18條核心條款只有5條涉及申請人義務，未有明確提供物業合規保證、瑕疵披露等核心責任，不符合《管制免責條款條例》（香港法例第71章）要求，並指土地審裁處在過往判例中已明確指此類偏向業主、限制租客權利的條款可被認定無效或不予執行。

67.  申請人不認同以上說法。張大律師提出，按確立的「買者自慎」原則，申請人並無隱含責任向租客主動披露物業的潛在問題，亦不保證物業「可用於特定用途」，租客應自行作出檢查，業主毋須主動披露租客未詢問的業權問題。若「沒有僭建物」是簽約的決定性條件，答辯人應採取一切合理措施核實，包括查閱圖則或聘請專業人士檢查等答辯人自應承擔的「買者自慎」責任。

68.  租約條款第4(l)條列明：

「業主不保證該物業之用途，租客必須自己負責有關牌照事宜。租客不得以未能獲得有關牌照為理由要求取消合約。」

69.  根據Halsbury Laws of Hong Kong, Vol 36, 2nd Edition, 第[235.304]段[38]：

“Warranty of fitness for habitation or use There is in general no implied warranty on the part of a landlord that the demised premises are fit for the purpose for which they are taken; and , therefore, on the letting of an unfurnished dwelling house or flat there is no implied warranty on the part of the landlord that it is in a reasonably fit state for habitation, or that it may be lawfully used for the purpose for which it was let.”

（本席將其意思大致意譯為：

適合居住或使用的保證 一般而言，出租人無隱含保證出租的處所適合作承租人擬作的用途；因此，出租不連家具的住宅或公寓時，出租人無隱含保證該處所合理適宜居住，或可合法用於其出租的目的用途。）

70.  按早已確立的法律原則，租約一般無隱含處所適合作其出租用途的條款。如於Lai Fung Tin v. John, Donald Chukwuzitere CAMP238/2021 [2022] HKCA 423一案判詞第21段提及：

“(1) There can be no implication in law of a term into the Tenancy Agreement that the Property would be let to the Respondent equipped with electricity supply. Such implication would be inconsistent with the wider and well-established principle that the common law does not imply into a lease a condition or term that the property is fit for the purpose for which it is let … The Respondent may not have been aware of this legal rule, but this is a ‘fundamental principle’ of the common law as between landlord and tenant: see Southwark London Borough Council v Tanner [2001] 1 AC 1 at 7H-8B, where another passage from Edler v Auerbach [1950] 1 KB 359, 374 was cited: ‘It is the business of the tenant, if he does not protect himself by an express warranty, to satisfy himself that the premises are fit for the purpose for which he wants to use them …’.”

（本席將其意思大致意譯為：

(1) 法律上在租賃協議中無隱含任何條款，規定出租給答辯人的房屋必須配備電力供應。這種隱含與一項更廣泛且已確立的原則不一致，即普通法不隱含租賃協議中任何關於處所適合作其出租用途的條件或條款…答辯人可能並不了解這項法律規則，但這是出租人與承租人間在普通法下的基本原則：參閱Southwark London Borough Council v Tanner [2001] 1 AC 1 案第 7H-8B段，當中引用了Edler v Auerbach [1950] 1 KB 359案：「如果出租人沒有透過明示保證確保處所適合作他擬使用的用途，則是出租人自己的事，與人無尤…」…）

71.  而陳健康對宋麗兵DCCJ 3176/2008[39]（無彙報的案例，日期為2009年12月23日）案的判案書第19至20段亦指出：

「19.…除非合約有明訂的條件規定，業主沒有隱含責任在租約期間維修物業（見 Halsbury’s Laws of Hong Kong 第17（1）冊第255.289段；Fortune Global Development Limited v. Sung Cheong Food Trading Limited HCA 1786 of 1999; Li Ching Wing v. Xuan Yi Xiong [2004] 1HKC 353 ）。…即使是單位内的固定附著物 (fixtures)，在沒有明訂的維修條款或其他協議的情況下，業主是沒有責任維修或保養至運作狀態 (working order)（Penn v. Gatenex Co. Ltd. [1958] 2 QB 210; Yu Yiu Kong Samuel v. Kobylanski, Stephen Andre DCCJ 15371/2000）。

20. 概括而言，業主在法律上亦無隱含保證，所租樓宇是適宜人居住的 (Jones v. Green [1925] 1 KB 659) 或適合於租客租用的目的。…租客應自行作出檢查，而除非租約另有特別規定，租客接受樓宇於租約開始時的狀況。」

72.  而於本案中，該租約更清楚列明業主不保證該物業之用途。就此，答辯人於其結案陳述書中聲稱，申請人加入此等「牌照責任自擔」條款，證明申請人明知牌照對答辯人的核心重要性，並「試圖以格式條款規避事前承諾的義務」。本席不同意答辯人以上詮釋。如果取得牌照對答辯人有核心重要性，答辯人不但理應拒絕該租約第4(l)條或該臨時租約第10(e)條之類的條款，更應合理地要求加入保障自身利益的條款。本案中該租約或該臨時租約俱不是一般可於坊間文具店購入的標準租約，而以上提及的該租約第4(l)條及該臨時租約第10(e)條更是按申請人要求而作出的特定條款。該租約的條款既非格式條款，亦不見得為何任可一方不可在簽署前提出修改，本席不認為答辯人聲稱的「以格式條款規避事前承諾的義務」有任何合理依據或可信性。

73.  答辯人於結案陳述書中多次提及《管制免責條款條例》（香港法例第71章），但未有提供理由解釋為何該條例適用於本案，尤其是該條例附表1第1(b)條已表明：

「附表1

第7、8、9及12條的適用範圍

1. 第7、8、9條並不適用於 ——

…

(b) 任何合約中關於產生土地權益、移轉土地權益、或終止該等權益(無論以消除、合併、放棄、沒收或其他方式而終止)的部分；…」

74.  而該條例第7、8、9條則分別涉及：

「7.疏忽的法律責任

(1)任何人不得藉合約條款、一般告示或特別向某些人發出的告示，而卸除或局限自己因疏忽引致他人死亡或人身傷害的法律責任。

(2)至於其他損失或損害方面，任何人亦不得藉上述各項而卸除或局限自己因疏忽而引致的法律責任，但在該條款或告示符合合理標準的範圍內，則不在此限。

(3)如合約條款或告示看來是用以卸除或局限因疏忽而引致的法律責任，則雖然某人同意或知道該條款或告示的存在，亦不得單憑這點認為該人表示自願承擔任何風險。

8.合約引致的法律責任

(1)如立約一方以消費者身分交易，或按另一方的書面標準業務條款交易，則本條適用於處理立約各方之間的問題。

(2)對上述的立約一方，另一方不能藉合約條款而 ——

(a)在自己違反合約時，卸除或局限與違約有關的法律責任；或

(b)聲稱有權 ——

(i)在履行合約時，所履行的與理當期望他會履行的有頗大的分別；或

(ii)完全不履行其依約應承擔的全部或部分法律義務，

但在該合約條款(於本款上述的任何情況下)符合合理標準的範圍內，則不在此限。

9.不合理的彌償損失條款

(1)以消費者身分交易的人，不須因合約條款而就別人(無論是否立約一方)因疏忽或違約所可能引致的法律責任，對該人作出彌償，令他不受損失；但在該合約條款符合合理標準的範圍內，則不在此限。

(2)無論有關的法律責任是 ——

(a)可獲彌償者直接引致的，或因別人作為引致而亦須由他承擔的；

(b)須向以消費者身分交易的人負的，或須向其他人負的，

本條均適用。」

75.  經考慮本案情況及相關法律原則，本席認為於本案中，申請人沒有責任或默示義務，保證該處所合法、安全、不存在違規建築，又或者保證答辯人能取得食牌或適合作答辯人擬作的用途。如果答辯人未能取得食牌或未能使用該處所作答辯人擬作的用途，申請人無須負責。

爭議3(b)：申請人是否違反租約第3(d)條、租約第3(c)條、租約第3(b)條或租約第3(a)條隱含的「合法出租」義務

76.  答辯人於反對通知書附件指出，租約第3(d)條中提及的「良好狀況」不僅指「物理結構的完好，還包括符合法律規定及備案標準的『合法使用狀態』」。本席已裁斷未有足夠證據證明該處所存在違規建築，亦未有證據證明該處所不處於『合法使用狀態』，而答辯人亦未提供任何證據證明「該物業非由租客負責的所有部份」中的任何部份並非處於良好狀況，故本席認為未有證據證明申請人違反租約第3(d)條。

77.  至於租約第3(c)條，答辯人既未有提供該處所的土地契約（官契）或大廈公契，亦未能指出申請人違反了土地契約或大廈公契的哪一條款或提供相關證據，本席認為未有證據證明申請人違反租約第3(c)條。

78.  就申請人違反租約第3(b)條的指控，答辯人提出HCA 1234/2020 一案曾指出承租人「『享有合法使用物業的權利』—即業主需保證租客能在無法律風險、無合規障礙的前提下使用物業。」但答辯人未有提供HCA 1234/2020[40]一案的判詞副本，本席認為未有證據證明申請人違反租約第3(b)條。

79.  答辯人於反對通知書附件又指租約第3(a)條隱含「『物業為合法建築，具備出租資格』—若物業為違建，可能導致業主無法合法繳納相關稅費（或稅費繳納存在瑕疵），同時答辯人因租賃違法標的無法享受合法租客的權益（如租賃備案、經營許可等）」。租約第3(a)條列明業主須負責繳付的費用，這與列出租客須負責繳付費用的租約第2(f)條相對應。答辯人未有提供理由或依據證明為何此第3(a)條有其宣稱的隱含意思，而本席亦已於以上就爭議3(a)的分析中裁斷本案中申請人沒有責任或默示義務，保證該處所合法、安全、不存在違規建築，又或者保證答辯人能取得食牌或適合作答辯人擬作的用途，故本席認為未有證據證明申請人違反租約第3(a)條。

80.  更重要的是，在不構成毀約性違約（repudiatory breach）的前提下，就算申請人真的有如答辯人聲稱的情況違反了以上任何一條相關租約條款，按早已確立的法律原則，答辯人仍須按租約準時交租。如在以上第71段提及的陳健康對宋麗兵案判案書第10段指出：

「10. 先例清楚顯示，租客付租金的承諾，獨立於租約内的其他承諾，並不具付屬性制，其履行並非受制於其他租約條款的履行。業主在租約下的責任並非租客支付租金的先決條件，即使業主沒有履行其租約的責任，租客也必須履行租客付租的責任。這已經是既定的規則。」

爭議3(c)：審裁處是否有司法管轄權處理答辯人的反申索。

81.  就審裁處是否有司法管轄權處理答辯人的反申索，張大律師於其書面開案陳詞大綱指出，答辯人的反申索須區分為兩部份處理：就退還按金及租金部份，由於答辯人持續拖欠租金，申請人有權沒收按金作為賠償，而答辯人無權在違約拖欠租金的情況下要求申請人退還已按合約收取的按金和租金；而商業損失部份[41]屬「其他金錢糾紛」，與違反租賃條件無直接關聯，亦與收回管有或強迫離開的申請無關。而本案中答辯人無反申索求收回管有或強迫離開，按已確立的原則，審裁處對此商業損失部分的反申索並無司法管轄權。張大律師援引了以下Ho Brenda及另一人 對 Chan Chin Man LDPD633/2024 [2024] HKLdT 63案判詞第58至60段作為理據。

「58. 當然，若答辯人認為因申請人種種不是而招致損失，在徵詢獨立法意見後，可向有關合適法院提出訴訟，因為根據《土地審裁處條例》（香港法例第17章）第8條，審裁處沒有司法管轄權處理答辯人提出的反申索（如有）。高等法院上訴法庭法官胡國興(當時官階)在黃英對譚炳新(HCMP 2049/2000無彙報的案例，日期為2000年8月1日) 的判案書指出：

『審裁處雖然有處理政府强制性收購土地賠償和有關租用或佔用樓宇費用的管轄權 (參閱第17章《土地審裁處條例》第8條)，但是卻誠然沒有處理其他金錢糾紛的權力。如譚先生因所租樓宇毀爛而招致損失，視乎所涉款額而定，他可在小額錢債法庭、區域法院、或甚至高等法院向黃先生提出賠償訴訟，而這訴因不是土地審裁處有權處理或包涵於此上訴案的。』[26]

59. 土地審裁處法官高勁修(當時官階)在Ngai Ngok Pang及其他對Lee Syn Yuk, Michelle，LDPD 3030/2012（無彙報的案例，日期為2003年5月10日)的判案書第15段指出：

“The Lands Tribunal may only, in an application for possession or ejectment, make an order for the payment of damages in respect of breach of a condition of the tenancy (see section 8(8) of the Lands Tribunal Ordinance, Cap 17). A counterclaim is generally treated as an independent action (see Hong Kong Civil Procedure 2013, paragraph 15/2/4). Since the respondent is not also counterclaiming for possession or ejection, the Lands Tribunal does not have jurisdiction to entertain her claim for damages.”

60. 本席翻譯大意為:

『土地審裁處可以對任何收回管有或強迫離開的申請，就違反租賃的條件作出繳付損害賠償的命令。反申索通常被視為一個獨立的訴訟，參考《香港民事訴訟程序2013》，第15/2/4段。由於答辯人並非反申索要求收回管有或強迫離開，土地審裁處並無司法管轄權處理她的損害賠償的索償。』」

82.  誠然，根據以上案例，如答辯人認為申請人違反租約而招致損失，可在徵詢獨立法律意見後，向有關合適法院提出訴訟，審裁處沒有司法管轄權處理答辯人提出的反申索項目。

爭議4(a)：答辯人有否獲得該處所的管有

83.  答辯人表示，雖然周先生曾按照其委託於2025年6月27從馬女士領取該處所的鎖匙，但他認為由始至終答辯人未確認商舖的交付，亦未有實際佔用或使用該處所。

84.  申請方則指出，根據馬女士與申請方一位名叫Judy的人士之間於2025年6月23日的通訊記錄[42]，Judy已於當日把該處所的鎖匙交給馬女士。而於2025年6月27日，馬女士與周先生交收了鎖匙，並簽署了交收鎖匙確認書[43]。張大律師指答辯人一方面同意周先生領取了鎖匙，但另一方面又不確認商舖的交付，講法前後矛盾。

85.  按周先生的證人陳述書內容，於2025年6月27日，周先生與馬女士「完成鎖匙交接，當場簽署《交收鎖匙確認書》，領取鎖匙」。這內容與申請人一方的說法一致，而當時雙方就該處所的各種爭議尚未開始出現，該處所的交收當時應未受影響。而且，根據證據LCK-3上顯示的交收鎖匙確認書，該確認書上有列出「業主」（即申請人）及「租客」（即答辯人）的名字、商業登記證號碼／中國公民身份證號碼，並有周先生以「租客」的授權人身份簽署。

86.  經考慮以上情況及證據，本席認為，答辯人已於2025年6月27日獲得該處所的管有。

爭議4(b)：申請人是否接受及已接收答辯人退還該處所的管有

87.  答辯人於結案陳述書中提出，鑑於連先生明確表示無法整改違建，租賃目的完全落空，遂指令周先生把該處所的鎖匙「按原路退還」交還馬女士，明確告知不再推進商鋪接收及裝修工作，並根據周先生作供及其2025年7月22日的聊天記錄，周先生已於當日把該處所的鎖匙交還馬女士。概括而言，答辯人的立場是，其在2025年7月11日向申請人指出租約無效後，已於2025年7月22日把鎖匙交還申請人的代表馬女士。

88.  張大律師則於書面結案陳詞指出，連先生在主問下明確表示「至今仍未收任何鑰匙，也完全不知道租客曾歸還鎖匙」，並重申申請人從未同意解除租約。

89.  本席發現答辯人未有提供任何證據或通訊記錄，證明他曾向申請人表示要交還該處所。根據答辯人提供的通訊記錄，答辯人與連先生於2025年7月11日進行最後一次訊息通訊，當時答辯人只表明要求申請人在限期前退還按金及租金，但無提及會交還該處所；其後沒有任何證據證明雙方曾就交還該處所進行討論，或答辯人曾單方面通知申請人會交還該處所。合理而言，在申請人和答辯人就處所問題僵持不下之際，答辯人如果因申請人毁約在先而要取消租約及交還該處所，在答辯人聲稱未能聯絡連先生或連先生對答辯人的訊息不作回應下，也應以信件或訊息單方面向申請人表明其交還處所的意圖及說明交還處所的安排，並同時知會馬女士。本案缺乏任何同期證據證明答辯人曾就取消租約或交還該處所通知申請人，或要求馬女士代交還鎖匙給申請人。故本席相信連先生的作供，申請人對答辯人交還鎖匙一事毫不知情，亦未有同意馬女士代申請人領取該處所的鎖匙。

90.  另外，在2025年6月27日馬女士與周先生交收鎖匙時，雙方簽署了「交收鎖匙確認書」清楚列明業主租客名字及兩位交收人士的身分；但於2025年7月22日周先生聲稱交還鎖匙予馬女士時，儘管周先生表示馬女士曾「當場簽收」，但未有證據證明雙方簽署了類似「交收鎖匙確認書」的交收文件。就算周先生確曾於2025年7月22日把該處所的鎖匙交給馬女士，也未有證據證明馬女士以申請人代表的身分接收了鎖匙。

91.  總括而言，本席裁斷申請人沒有接受答辯人提出交還該處所，亦未有接收答辯人退還該處所的管有，而答辯人未有交還該處所予申請人。

結論和裁斷

92.  本席總結本案分析結果如下：

i) 馬女士沒有於首次與答辯人一同視察該處所時在有申請人表面授權的情況下向答辯人作出「該陳述」；

ii) 連先生和／或馬女士（在有申請人表面授權的情況下）沒有於2025年6月9日向答辯人作出「該陳述」；

iii) 答辯人未能證明「該陳述」是失實陳述；

iv) 未有可靠或充分證據證明該處所存在違規建築；

v) 就算該處所確實存在違規建築，該租約亦不會變成無效或可由答辯人單方面取消，亦不構成答辯人不須繳付租金的理由；

vi) 申請人沒有責任或默示義務，保證該處所合法、安全、不存在違規建築，又或者保證答辯人能取得食牌或適合作答辯人擬作的用途；

vii) 未有證據證明申請人違反租約第3(a)、3(b)、3(c)或3(d)條；

viii) 審裁處沒有司法管轄權處理答辯人提出的反申索；

ix) 答辯人於2025年6月27日獲得該處所的管有；及

x) 申請人未有接受答辯人提出交還該處所，亦沒有接收答辯人退還該處所的管有。答辯人未有交還該處所予申請人。

93.  由於答辯人未能就其欠租提供合理理由，亦未有交還該處所的管有予申請人，故本席接納申請人要求答辯人交回該處所及支付欠租／中間收益和訟費的申請。

訟費

94.  經過審訊後案件的訟費判決基本原則是，訟費應以訴訟結果而定，本案不存在任何特殊因素偏離這基本原則，因此敗訴的答辯人應該支付勝訴的申請人本訴訟的訟費。

命令

95.  本席作出以下命令：

(1) 除以下第(4)段所述外，答辯人須把涉案處所的空置管有權交還申請人；

(2) 答辯人須支付申請人

(a) 由2025年8月23日至2025年9月22日的欠租餘額2,193.5元[44]；及

(b) 由2025年9月23日起至交回處所的空置管有權為止的欠租／中間收益，以每月68,000元計算；

(3) 本申請的暫准訟費命令為答辯人須支付申請人是次訴訟的訟費，包括所有保留訟費，連同大律師證書。而除非任何一方在14天內以傳票申請修改，此暫准命令將成為絕對命令。如申請人和答辯人未能同意本申請的訟費金額，申請人須於本命令日起計的14天內呈交訟費陳述書，並須送達予答辯人，及答辯人須於其後14天內呈交書面回應（如有），審裁處將以簡易程序評定訟費，再以書面通知訴訟各方經評估的訟費金額；

(4) 如果答辯人在審裁處評定訟費後起計14天 (“濟助期屆滿日”) 或之前把以上第2段所述的所有欠租／中間收益(包括截至付款當天到期應繳的所有欠租/中間收益) 連同以上第(3)段中所述的訟費繳存土地審裁處，則答辯人可獲沒收租賃權的寛免，而涉案處所的租約亦恢復有效；

(5) 除非另有命令，審裁處在本判決中命令答辯人支付的所有款項須以現金、易辦事、香港銀行發出的本票、或香港律師行發出的支票繳存審裁處，及本審裁處會將收到的款項發放給申請人；及

(6) 撤銷答辯人的反申索。