大海洋投資有限公司 訴 海外顧問有限公司

DCDT2756/2010

香港特別行政區

區域法院

財物扣押案件2010年第2756號

________________________

判案書

1.  原告人是香港灣仔秀華坊8號海華苑第2座14樓B室的登記業主，原告人將這個單位租予被告作住宅用途，每個月租金9,000元。

2.  根據被告人說，他入住這個物業多年，最近期的一份租約是雙方在2009年5月22日簽訂，其中就支付租金，雙方約定：-業主將上述樓宇租予租客，雙方訂定租金每月港幣9,000元正，收租時另發租單為憑及訂明租用兩年，由2009年5月1日至2011年4月30日。

3.  租約第3條亦都有說明，「該樓之租金必須在每月租期之首日以上期形式繳納，不得藉詞拖欠」。

4.  所以，租約上好清楚，被告是應該在每個月1號就上期繳付租金。原告方面聲稱被告自從2010年4月1號起就沒有繳交任何到期租金，所以在2010年7月8號就向區域法院，根據《業主及租客（綜合）條例》申請財物押記令，當時是由原告的代表施文發先生存檔一份誓章，指被告欠下由4月1日至7月31日的欠租，一共36,000元。

5.  扣押令在2010年7月12日發出。在同一日，2010年7月12日，被告人發出一張傳票，申請暫緩執行上述扣押令及申請廢止該扣押令。被告亦存檔So Kai Kuen先生的支持誓章。無爭議的事項,被告人承認是該單位的租客，在今日陳詞中，被告亦都無爭議有關租約上面的有關條款。被告人提出今次申請的理據，我歸納為以下四點：

（a） 簽署2009年5月22號的租約之後，原告並沒有向差餉物業估價署署長提交CR109表格。

（b） 他已經支付了4月份的部分租金，即4,500元，再減去按金18,000元，只欠原告人13,500鈫。

（c） 被告在2009年初要求原告在該單位內進行維修，但原告只修復了一些窗戶，其他項目拒絕維修。在今日陳詞時，被告都特別提述浴室天花有剝落，有可能滲水的情況。

（d） 被告人沒有發租單。

6.  根據這四點，被告人向法庭要求撤銷或廢止這一個扣押令。本席聽取雙方陳詞，裁定將扣押令取消，原因如下。

7.  被告人指原告人沒有向差餉物業估價署署長提交CR109表格，意思指原告人違反《業主與租客（綜合）條例》第119L條，所以無權採取法律行動以追收欠租。我讀出119L的原文其中兩段：-

119L（1）「凡業主與租客雙方訂立或重訂屬本部適用的租賃，則業主須向署長提交指明格式的通知書，而署長須─

（a）   將收到該通知書的日期批署在該通知書上；並

（b）  通知雙方他已收到該通知書。

119L（2），「除第51A（6）條另有規定外，業主無權採取法律行動，以追收第（1）款所述租賃協議下的租金，除非署長根據該款已批署與該協議有關的通知書。」

119L（2）的內容，是對業主收租而採取法律行動有所限制；而其中一點法庭需要考慮的，是業主有否提交CR109通知書及正如119L（2）所講，署長是否已經批署有關的通知書。

8.  原告人在今天聆訊時向本席出示他在7月17日提交署長的一份CR109的表格。明顯地原告人在申請財物扣押令時，他並未向署長提交有關的CR109表格，而直至到今天為止，我亦都只有原告人所提交的表格，但表格上亦都未有署長批核或覆示記錄。被告人在陳詞中亦再一次表示未收到由署長寄上的表格109複本。有鑑於此，法庭沒有第二個選擇，需要駁回原告人申請財物扣押令的一個申請，因為現階段，原告人是不可以採取法律行動。我亦需向被告一方解釋，這並不表示他們不需要交租。

9.  當然，我的決定不阻止原告人在符合《業主與租客（綜合）條例》119L條的規定下再一次向有關的法院採取適當的法律行動追收欠租，或者採取其他的法律行動保障自己的利益。

10.  順帶提及幾件簡單的事項，都是雙方討論過的。第一，就是原告人今次申請的金額犯錯，因為他今天亦承認收到被告人4,500元，申請金額是超過他應該申請的，原告人如果需要作進一步行動時，必須作出調整。

11.  至於被告一方的論點，用按金作為對銷租金的說法，一般是不可能成立的，因為租金不可能代替現金繳款。而租約第5條也說明，「租客應該清楚明白該筆按金不能用作現金來支付租金」。雖然今天本席不需在這方面作出裁定，但是提醒被告人，他的論點成立機會並不高。

12.  至於雙方面就維修物業上面的爭議，法庭希望大家經過協商能夠有一個合理的解決，否則，大家亦都需要明白，收租的權利，是一個獨立的權利。根據高等法院朱芬齡法官在Charm Way Development Limited對Long China Engineering Development Limited一案入面，她引述了《普通法》的案例，她有以下的說法，我用中文嘗試釋出。

13.  「根據《普通法》，有關交租的協定或者規定，是被視為獨立於其他的協定或者規定，包括，例如租客可以得到寧靜享用那個物業的權利。一個租客交租的責任並非建基於業主需要執行他的責任。」

14.  當然，我亦需要提述，有一些案件提到，除了法律上面的對銷數legal set-off，亦都可能有衡平法上的對銷數equitable set-off，比較複雜，亦無需再進一步討論。只是提醒被告人，作一個租客，如果他需要以欠租對銷某一些款項時，需要審慎考慮他的法律基礎，然之後再採取這個行動。

（法官與雙方討論有關訟費申請事宜）

15.  我評核被告人得今日訟費，評定為800元，可以在欠租中扣除。

（餘下聆訊毋須謄寫）