JOYLANE LTD. 訴 鄧偉鴻經營金豐牆紙裝飾公司

HCA 7721/1995

香港特別行政區

高等法院

原訟法庭

民事訴訟一九九五年第七七二一號

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判案書

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本案被告承認租賃天水圍新北江商場A199-A220兩相連舖位（以下簡稱案中舖位）經營窗簾牆紙。其租約原訂於1995年8月31日屆滿。被告在審訊時確認自1994年12月開始沒有繳交約訂租金，招致業主即原告向地方法院申請封租。封租行動於1995年2月6日執行。其後，原告與被告雙方承認，被告於1995年2月底將案中舖位鎖匙連退租信交與原告業主。

2. 根據原告的聲請書，原告於1995年3月31日才正式按租約規定重佔案中舖位。此重佔日期實無重大意義，因原告的聲請乃追討被告違約提早退租所導致原告蒙受的損失，損失包括計算至1995年8月31日租約屆滿的租金和雜項應收款項如管理費等。簡單而言，原告聲稱被告退租後，雖經不斷努力，案中舖位不能租出，丟空至1996年才能經改裝合併其他舖位租出。

3. 被告的答辯理由可分兩重點：-

(1) 被告交還鎖匙退租前，原告的代表同意取消租約放棄追究租約尚餘月份的租金。

(2) 原告方面未盡全力或根本無意於被告退租後立即將案中舖位出租。

基於上述兩點，被告認為他不應負責原告所謂的租金和雜費損失。

4. 被告所倚賴的證據只有他本人的證供。他的證供與其書寫的證人口供無大出入，其書面口供關鍵內容照錄如下：

「我於1993年9月開始，曾經在天水圍新北江商場A199-A200舖位營商，在開業初期，便由一位名叫陳嘉偉經理代表業主負責與租戶收租、發租單、開會及業主發出的一切信件及訊息等。商場內一切事情及租戶間的一切連絡，皆有由他負責代理，所以他也是我們每位租戶與業主之間的唯一聯絡主要人物。

直至到1994年11月18日的那一天，我在舖內工作時，不慎扭傷腰骨而要進入屯門醫院急症室治療，而醫生說我要進行物理治療一段時間不能工作，而直至1995年6月止。

在我傷病期間，便由我的一位僱員巫偉強先生，代我看舖，約於1994年12月下旬，我正在家裡療傷期間，巫偉強致電找我，他說陳嘉偉揾我商量有關租金的事，於是我便在第二天覆診後便到天水圍新北江商場內找着陳嘉偉到我舖內傾談。他說叫我快些交租，又問點解呢排唔見我，我便向他說，因為我扭傷腰骨手尾好長，而人手方面又有不足，我可否退租。而當時陳嘉偉便回應說，你現在又不能做生意，無錢交租，唔通叫你去偷去搶咩，我應承俾你退租唔再租落去，但係就一定要寫封退租信同埋將舖位鎖匙交番去俾寫字樓，要有個交代，唔好一走了之，於是我說好，我會照你吩咐做。

那時正是農曆新年後開舖的那一天早上，便有執達吏到我的舖內封舖，於是我接到通知後便找着陳嘉偉問他為甚麼這樣，他說如果你不付錢贖舖，便任由封舖後將物件拍賣咗就無事啦，同埋亦唔會再追究落去。當時我亦非常相信他說是真確的。由於我行動不便，便將已於農曆假前已寫好的退租信交給我的僱員巫偉強連舖位鎖匙一併由他負責交給到業主代表獨立開設在商場內的寫字樓給蓋章簽收作實。」

5. 被告原有律師代表，其答辯書指被告供詞內所說的陳嘉偉經理代表原告同意放棄追究被告或誤導被告原告不會追究，被告才自願退租。有鑑於此，本席認為必須先斷定陳嘉偉的代表身份。如若陳嘉偉不能當作是原告的代表，則被告這點答辯理由不能成立。

6. 據被告的答辯書和他在庭上指出，陳嘉偉乃一間稱為富利達國際物業顧問公司（以下簡稱富利達）的職員。被告於1994年12月底接觸陳氏，陳氏作出被告口供內所說的陳述。陳氏既然表面不是原告公司的職員，被告必須證明富利達有全權或特約權力代表原告處理簽訂和取消租約事宜。被告所持的證據，就是他的證供所說，陳氏負責收租、發租單、開會、發信，商場內一切事情及租戶間的一切連絡，也是每位租戶與業主之間唯一聯絡主要人物。就憑被告的證供，可見陳氏的身位跡近管業者，而不是業主代表。眾所周知，物業管理公司只做管理地方，無權處理業權或租權事宜。陳氏亦兼負收租人的角色。但沒有任何法律原則或習慣顯示收租人有權代表業主取消租約和放棄追究責任。銀行代表業主收租和發收據，每天幾百幾千次，這並不表示銀行經理可以代表業主答應租客以後不用交租。

7. 還有兩點細節不可忽略。被告說「在開業初期便由」陳氏代表。這有可能是一種取巧隱瞞後期已不是由陳氏代表。尤其妙者，被告的證供承認，被告於1994年12月底與陳氏談話之後，俟至1995年2月底，才安排將鎖匙和退租書交給駐在商場的另一業主代表大昌行。足見大昌行負責收鎖匙和退租通知。被告怎能說富利達是原告的代表或原告的唯一代表？

8. 本席絕不排除被告曾經諮詢陳嘉偉。但本席根據所有證據的客觀指標，認定陳嘉偉無權代表業主向被告作任何承諾，而且被告是明知陳氏是沒有代表權的。被告的證供不過是托詞抵賴。

9. 即使陳嘉偉是原告的代表，他作了甚麼承諾或誤導？首先要指出，被告的答辯書第6段謂，在1995年1-2月間，因案中舖位外被人放置雜物受阻，被告向陳氏投訴。陳氏說可以退租。這情況與上述被告的口供完全不同。就算所謂退租包括放棄向被告追究租金，陳氏的說話在當時顯然是指如被告覺得案中舖位受阻要退租，原告業主可同意提早退租和免責。如被告因此立即退租，還可說原告業主不得再追究。但被告不是這樣做。被告在1995年二月間，因執達吏來封租，才安排退租。其退租理由已不是因為案中舖位受侵害，而是因為無力繼續交租。故不適用於陳氏所作的所謂承諾。即使撇開陳氏在何時和甚麼情況作出承諾 的疑點，本席不相信陳氏有權代表原告作出棄權承諾。

10. 此外，應該分析被告所說陳嘉偉所作的陳述的意義。按被告的證供，陳氏說沒有租交可以退租，但要交待清楚。本席應該指出，法律上業主不能強逼租客在無力交租的情況仍然留守物業，租客必然有權和應該在這情況下退租撤走。因為這樣可交出舖位讓業主及早再出租減低業主的損失和退租租客的責任。業主或業主的代表對無力交租的租客說不能退租才是不合法呢！如果無力交租的租客聽說不能退租就繼續死守，業主沒有機會及早再出租，對業主和租客都無利和不公平。要求租客交代清楚才退租也是合理的。租客不交代清楚退租撤走，業主不能隨便當物業已交回可再出租。事實上和法律上，租客是有責任交代清楚才退租。陳氏對被告所說是合法、合理和最佳的忠告，根本不能視作為任何承諾。何況，業主或業主的代表為何要放棄追究？租客受租約和法律約束，追究違約租客是業主的合約和法定權利。放棄追究是人情。就算業主同意賣過人情，租客也不能執着作為必然在法律上不用負責。

11. 根據以上分析和理由，本席裁定被告就陳嘉偉的言詞所提出答辯理由，於法律上和事實上都不成立。

12. 至於被告說原告沒有盡力出租案中舖位，其所持證據是原告俟至1996年夏才租出案中舖位。在未再租出之前，案中舖位的玻璃外牆只貼上大幅白紙，沒有出租字樣。再出租是併連左鄰右側和對面舖位作大單位出租，可推論原告等待鄰近有關舖位搬清才一併出租。

13. 原告負責租務事宜的經理作證說，他有努力安排出租但案中舖位乏人問津。這證人指出，該商場有二百個舖位，只得四成可租出。這點被告無法反駁。即使在案中舖位的前後和同列舖位中，亦有四至五成空置。這點被告亦承認。至於案中舖位玻璃外牆貼上白紙，因舖位內還有被告遺下的垃圾雜物。被告也承認這點並指責原告方面沒有清理案中舖位以使有意者知道舖位空置待租。此說確有惡人先告狀。清理舖位是被告租客的責任。他自己沒有盡責，不能租出可以說是他的失責造成的。至於案中舖位與其他舖位併連出租，原告的證人解釋是因為經久不能單獨出租，才在翌年變通改裝，卒之成功出租。本席覺得解釋合理，不能咬實業主刻意空置案中舖位等待合併時機。

14. 其於上述理由，本席裁定被告的剩餘答辯理由於事實上亦不成立。

15. 原告所告各項損失證據充分無可爭議。被告答辯理由毫不足取。所以本席判原告勝訴。本席下令被告須賠償原告於其聲請書內所列各項損失，合計393,545.47元，另如法定利息及堂費。原告大律師代表原告承認被告尚有租金按金115,950元存於原告賬內。另外，原告封租行動取得淨數4,947元。依法此兩筆金錢須用作部分抵消被告的賠償責任金額，照准。