永裕源大樓業主立案法團 對 中俊投資有限公司

LDBM 255/2014

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2014年第255宗

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判 案 書
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1.  這是申請人永裕源大樓業主立案法團 (“該法團”) 向答辯人中俊投資有限公司 (“中俊”) 追討永裕源大樓維修工程分擔費用的審訊。

背景和法庭程序

2.  申請人是位於海寧街8-10號西灣河街74-80號永裕源大樓的業主立案法團，於1986年6月10日成立。而中俊自2011年2月11日成為西灣河街76號2/F E單位 (“該單位”) 的登記業主。

3.  按該法團在《經修改後的申請書》聲稱，該法團在2013年11月8日的業主大會通過，各業主須分攤永裕源大樓的維修工程費 3,068,000元，每戶分攤得的款額為 70,000元，分三期支付，但中俊沒有支付。

4.  中俊從來都沒有委派任何代表出席審裁處的聆訊。

5.  根據一份宣誓日期為2015年1月23日由WONG CHI LEONG所作的誓章，有關此案的《經修改後的申請書》已在2015年1月21日，以平郵方式送達中俊的註冊地址，位於元朗馬田路50號朗景台2座其中一單位，並把另一份經修改的申請書，寄到該單位。

6.  本席滿意有關申請書已妥為送達，遂在2015年4月16日下令此申請在2015年7月27日公開審訊。

7.  根據該法團代表律師行員工WONG CHI LEONG在2015年7月22日及27日所作的兩份宣誓書，本席在2015年4月16日的命令文本，已分別在2015年5月6日寄至中俊位於元朗馬田路的註冊地址和該單位，而有關命令沒有經郵局退回。

8.  本席接納此申請的申請書及審訊通知書已妥為送達給中俊，由於中俊已知悉這訴訟和審訊日期但選擇不出席，所以下令繼續審訊。

不爭議的證供

9.  該法團管理委員會之主席許婉雯女士出庭作供，她稱在2013年9月27日，該法團召開業主大會，商討永裕源大樓的維修工程問題，會議中通過進行維修工程，並通過委任“百力建築工程有限公司” (“百力”) 擔任總維修承建商，並授權法團與總承建商簽署合約，並議決工程費用向業主們分三期集資。

10.  根據2013年11月8日召開的業主大會會議記錄，最終該法團與百力簽訂的工程合約費用為 3,068,000元。

11.  按一份日期為1970年4月3日永裕源大樓的大厦公契 (土地註冊處註冊編号UB728852) ，永裕源大樓分為43份不可分割分數，當中5份歸於地鋪，38份分配到上層 (共8層) 的住宅單位，每單位佔1份不可分割分數。而按這大厦公契第4及5段的規定，有關大厦維修，須按業權的不可分割分數分攤。

12.  由於中俊所擁有的該單位佔1份不可分割業權份數 (即全數的1/43) ，所以該單位應可分攤得到的維修金額，為 71,349元 (即3,068,000元÷43份) 。

13.  按本《判案書》第10段所指的2013年11月8日業主大會的會議記錄，該法團在業主大會通過從法團戶口發放津貼 51,262元，用來資助38戶住宅單位部份的維修費用，所以每住宅單位須付款額是70,000元 (即 51,262元÷38= 1,349元，71,349元- 1,349元 = 70,000元) 。

14.  在審訊時，許女士解釋稱，只津貼住宅單位而不津貼地鋪業主，是因為永裕源大樓沒有向地鋪業主徵收管理費，所以管理費的餘額，應屬全體住宅業主的。

15.  該法團透過律師在2014年1月10日向各業主 (包括中俊) ， 送達工程費用分擔費通知，金額支付日期如下：

     (i) 第一期：於2014年2月12日或之前支付23,333元；

     (ii) 第二期：於2014年3月12日或之前支付23,333元；

     (iii) 第三期：於2014年4月12日或之前支付23,334元。

16.  中俊沒有支付，該法團透過律師在2014年5月12日向中俊發出催收通知，並稱如不在14天內清付，該法團將向涉案單位登記一份押記備忘錄。

17.  由於中俊仍未支付分毫，該法團在2014年7月9日把一份日期為2014年6月27日的押記備忘錄登記在土地註冊處涉案物業的名下，註冊編號14070901040024，該法團稱花律師費共 7,000元。有關維修欠款成為物業押記是按公契第14條賦予的權力。

18.  該法團現要求審裁處頒令中俊支付：

(i)	維修工程分擔費	70,000元
(ii)	登記押記備忘錄費用	7,000元
		77,000元

19.  許女士提交了一份日期為2015年5月13日的證明書，按《建築物管理條例》第22條發出的，當中說明中俊積欠該法團上述款項 77,000元及其應支付日期。根據該條例第22(4)條的規定，由管理委員會主席簽署，述明業主根據本條應付的款額及應付款日期的證明書，在任何法律程序中須接受為證明書上所述事實的表面證據，而無須再加證明。

20.  由於該法團提出的證據沒有遭到任何挑戰，本席在看過經許婉雯女士在宣誓下確認的證人陳述書及她在法庭宣誓下的供詞，完全接納她的證據。

結論及命令

21.  現本席頒令如下：

(i) 中俊須向該法團繳付 77,000元，明細如下：

(a) 維修工程分擔費 70,000元；

(b) 登記押記備忘錄費用 7,000元。

(ii) 利息以判定利率計算，自申請通知書日即2014年9月19日起計，直至判決日，而自判決日起亦按判定利率計算，至全數清付為止。

22.  至於訟費，王律師提交了一份名為《循簡易程序評估訟費的訟費陳述書》，要求追討訟費共 27,918元，本席在審閱過後接受，所以本席同時頒下一暫准訟費令 (costs order nisi) ，中俊須支付該法團此申請的訟費，即時評估為 27,918元，按區域法院評估準則來評定，須馬上支付，如在14天內無任何申請更改這訟費令，此訟費令轉成永久令。