辛瑞鑫 對 OLIVA CHOCOLATE CO

LDPE 301/2014

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號LDPE 2014年第301宗

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判 案 書

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背景

1. 本案的涉案處所位於九龍紅磡榮光街82號地下B舖（「涉案處所」）。根據一份於2013年6月14日簽訂的租約（「涉案租約」），申請人將涉案處所租給答辯人，租期為兩年，由2013年7月8日起至2015年7月7日止，每月租金為16,000元。另根據涉案租約第十四條，「此單位地址為二房東(甲方) 辛瑞鑫先生，分租於三房客(乙方) Oliva Chocolate Company 之用，唯未正式經業主簽署合約証實，如因業主不同意分租於三房客(乙方)之事宜，二房東(甲方) 辛瑞鑫先生應當負一切責任賠賞三房客(乙方) Oliva Chocolate Company 之損失。」

2. 申請人於2014年3月11日向土地審裁處申請收回涉案處所的空置管有權。根據申請通知書的內容，申請人指答辯人違反租約，未有繳付由2014年1月8日起的租金; 又答辯人未經申請人同意，自行改動涉案處所的間格，並將兩個不同舖位的間隔牆壁拆掉, 嚴重影響樓宇的結構; 答辯人未經申請人同意，把涉案處所分租與第三者(東尼小食)。

欠租

3. 本案於2014年4月29日本席席前聆訊時，答辯人的代表蔡志偉（「蔡先生」）沒有否認欠租，但說於2013年12月收到申請人通知謂涉案處所的業主察覺答辯人擅自將涉案處所與毗鄰榮光街84號地下（「84號舖」）的間隔牆拆掉，要求還原。根據蔡先生的陳述，將涉案處所與毗鄰84號舖的牆壁拆掉的建議，早於2013年6月簽訂涉案租約時已知會申請人[1]，當時申請人沒有異議，過了這麼多月才提出反對，於答辯人的生意及金錢上皆有捐失; 談判過了一段時間，申請人建議如答辯人願意將涉案處所與84號舖的間隔牆還原，申請人可將他現時租用的榮光街82號地下A舖（「82A舖」）也一併轉租給答辯人[2]，但最後因分擔間隔牆還原的費用談不攏，所以答辯人便於2014年1月8日起停止交租。

4. 本席向答辯人闡釋，租客付租金的承諾，獨立於租約內的其他承諾，並不具附屬性質，其履行並非受制於其他租約條款的履行。業主在租約下的責任並非租客支付租金的先決條件。即使業主沒有履行其租約的責任，租客也必須履行租客付租的責任，所以即使答辯人與申請人有其他租約條款的爭議，在法律上他仍須繳付租金。

5. 答辯人又說於2014年2月收到涉案處所的業主代表律師於2014年2月11日發給申請人的信，指他違返業主與申請人於2013年6月12日簽訂的租約 (「主租約」)，其中包括:

Clause 2

“The Tenant shall not make any alteration and/or additions to the Premises without the prior written consent of the Landlord, which consent shall not be unreasonably withheld.”

Clause 3

“The Tenant shall not assign, transfer, sublet or part with the possession of the Premises or any part thereof to any other person. This tenancy shall be personal to the Tenant named herein.”

6. 此信指申請人:

“(a) You without the knowledge and/or consent of (the landlord):-

(i) caused a partition wall be made and/or erected in the middle part of the Premises, as a result, the Premises were partitioned into two individual portions, namely, the front and rear portions …; and

(ii) caused the party wall between the Premises and the adjacent Shop, namely, Ground Floor of No. 84 Wing Kwong Street, Kowloon (“No. 84 Shop”) at the rear portion of the said Premises be demolished/removed ….

(b) You have only occupied the front portion of the Premises … as a small cooked food shop.

 (c)    You have without the knowledge/consent of (the landlord) allowed the occupier/tenant of No. 84 Shop to occupy/use the rear portion of the said Premises by accessing through the demolished and/or removed party wall.”

7. 此信最後向申請人發出警告，要求申請人於21日內作出糾正及/或補救，否則涉案處所的業主將採取行動沒收涉案處所的租賃權。蔡先生表示擔憂。

8. 本席向答辯人指出，在香港沿用的《普通法》法律之下，住客或租客不能在法律上否認其出租者之業權，除非答辯人根據租約應有的安寧享用權因而受到嚴重干擾。雖然答辯人收到涉案處所的業主代表律師於2014年2月11日發給申請人的信，指他違返業主與申請人簽訂的租約，並威脅採取行動沒收涉案處所的租賃權，但直至審訊當日，答辯人的安寧享用權並未在事實上被干擾。 即使申請人在作供期間，呈交了涉案處所的業主向土地審裁處提交的收回涉案處所申請: LDPE 417/2014，答辯人作為分租客仍在使用涉案處所做生意，答辯人的安寧享用權從未被干擾，故完全沒有被迫遷的情況存在，所以答辯人在法律上仍須繳付租金[3]。

9. 於此，答辯人願意並即時向申請人清繳所有欠租。

舖位間隔牆的更動

10. 有關其餘申請人聲稱答辯人違反租約的投訴，即答辯人未經申請人同意，自行改動涉案處所的間格，並將兩個不同舖位間的牆壁拆掉, 嚴重影響樓宇的結構; 及答辯人未經申請人同意，把涉案處所分租與第三者, 申請人及蔡先生的證供互相矛盾, 案件再於2014年5月16日本席席前繼續審理。

11. 根據答辯人於2014年4月3日提交的反對通知書，申請人及答辯人於2013年中曾商討在涉案處所合作經營生意，所以申請人遂把涉案處所租下[4]，但最後雙方決定由答辯人獨自經營，而在簽署涉案租約前，申請人清楚知道，答辯人也再三知會申請人，涉案處所會與答辯人另租的84號舖打通經營[5]，然後雙方才正式簽約。

12. 由2013年6月17日起答辯人開始裝修涉案處所[6]，由於與84號舖相連的間隔牆前半部是柱牆/結構牆，後半部是磚牆，基於遵守屋宇安全條例及要求，前半部的柱牆/結構牆保留完整，祇拆去後半部的磚牆。因為無法整間處所與84號舖打通，最後惟有祇是打通後半部，並將處所分為前後兩半。

13. 根據答辯人所述，申請人在涉案處所旁的82A舖經營士多業務，他經常進入涉案處所視察裝修情況，所以他清楚知道答辯人的裝修工人將涉案處所與84號舖的打通改動。再者，申請人在知悉上述改動後，一直繼續向答辯人收取7月至12月的租金，從來沒有提出任何不滿、抗議、警告或阻止間隔牆的改動。所以申請人對此間格的改動，無權提出任何反對，而答辯人從來沒有，亦不應被視作違反涉案租約的任何條文，及/或任何建築條例。

14. 答辯人更傳召負責替他裝修的羅錦培先生（「羅先生」）作供。羅先生作供時，堅決表示申請人差不多每天都在現場觀看工程之進度及與他們談天，並在得知涉案處所與84號舖的間隔牆打通改動後加以讚賞。申請人也承認差不多每天早上9時也會替他於82A舖經營的士多、水果售賣入貨，途經涉案處所，但堅稱在裝修期間沒有進入現場視察。

15. 本席接納羅先生的證供。羅先生作供時除態度誠懇外，即使申請人多番盤問、質詢，他仍能堅持他的證供。相反，申請人否認對涉案處所與84號舖的間隔牆打通之事知情之說卻不可信。申請人曾與答辯人於2013年中曾商討在涉案處所合作經營生意，雖然他們的合作未有成功，但正如答辯人所說，他願意向申請人租下涉案處所，必有提及是與84號舖打通經營，此亦是他租下涉案處所的主要原因。況且根據答辯人的證供[7]，涉案處所的面積約300平方呎(約8呎[8]×30呎)，舖位打通的位置約在17呎深處，舖位裝修期間即使在街上不進入舖內也不難察覺。申請人辯稱答辯人在裝修開始時即把舖位前後間開，遮擋視線，但羅先生已反駁稱此說不可能，因為工序上不便運出泥石，84號舖的朱古力店仍在繼續經營。另一方面，申請人更指裝修開始日期應是2014年7月10日，而不是答辯人所說的6月中，這足以證明申請人也有留意涉案處所裝修的情況。

16. 此外，申請人向涉案處所業主租賃舖位時，其租約第二條已列明:「租客在沒有業主書面同意前，不得對該物業作任何改動及/或加建…」但此一條款卻未有反映在涉案租約內。又正如申請人自己承認，他是為了要向答辯人追討欠租，才於2014年3月14日為涉案租約加蓋釐印。

17. 申請人辯稱涉案租約第八條已對答辯人改動涉案處所加以限制。涉案租約第八條訂明:

「本大廈樓宇祇准作工商業之用，乙方不得在該樓存貯違禁品或幹一切觸犯本港政府法例之事，如乙方遷出時或中途搬遷時均不得將該樓轉讓與他人。」

18. 但本席認為此條款旨在限制答辯人怎樣使用涉案處所，未有明確限制答辯人不得更動涉案處所，比方根據《建築物條例》第41(3)條，在任何建築物內進行的建築工程，如並不涉及該建築物的結構，則可獲豁免不須向屋宇署申請批准。羅先生的證供是將涉案的一幅約3 米濶之磚牆拆去，不會影響樓宇的架構和支撐力。雖然本席向羅先生指出有關的法例可能己經更改，因為屋宇署的「小型工程監管制度」已於2010年12月31日全面實施，羅先生仍然認為該拆牆安排不屬於「小型工程」類別，他亦於2013年11月21日成為「註冊小型工程承建商（個人）」。申請人沒有傳召任何專家證人作供。本席裁定答辯人沒有違反涉案租約第八條。

19. 此外，申請人提交了2013年8月份的租金收據副本，其中加上附注: 「租金已收，但業主於8月初反對將82B的牆身改動，現要求復完。」答辯人否認有收過此租金收據，但承認有收到2013年9月份及以後的租金收據。申請人亦提交了租金收據存根作為證據，顯示租金收據是順序發出的，且作供謂8月份的租金收據是於涉案處所附近的家家樂快餐店親手交給答辯人。本席信納申請人這方面的證供，但這對申請人的案情沒有幫助，因為這8月份的租金收據顯示他沒有提及答辯人有違反涉案租約，只是業主反對將82B的牆身改動(不是他)。正如上文第16段所述，申請人沒有將與涉案處所業主訂立的有關租約條款反映在涉案租約內。根據雙方的證供，申請人當時亦未把與涉案處所業主簽訂的主租約或其內容給與答辯人參考[9]。

20. 同樣，申請人雖有提交證據顯示他於2013年9月24日向答辯人發出短訊: 「請覆電話，業主要我確定回覆復原間格、牆身的日期。不然會影響之後的租約，請幫忙。」又提交證據顯示他於2013年11月4日向答辯人發出電郵: 「業主從2013年8月初開始多次催促，要求還原……由於你們在裝修前未有取得或徵求業主的書面同意，…」申請人皆沒有提及答辯人有違反涉案租約;本席相信申請人對涉案處所與84號舖的間隔牆打通之事是一早知情的。

不容反悔原則

21. 又即使答辯人更動涉案處所的間格是違反涉案租約，本席亦裁定答辯人可依據衡平法的不容反悔原則進行抗辯。香港終審法院常任法官李義在Luo Xing Juan 對 Estate of Hui Shui See (2009) 12 HKCFAR 一案判詞第55段中表示：

“A promissory estoppel may be said to arise where (i) the parties are in a relationship involving enforceable or exercisable rights, duties or powers; (ii) one party (the promisor), by words or conduct, conveys or is reasonably understood to convey a clear and unequivocal promise or assurance to the other (the promise) that the promisor will not enforce or exercise some of those rights, duties or powers; and (iii) the promisee reasonably relies upon that promise and is induced to alter his or her position on the faith of it, so that it would be inequitable or unconscionable for the promisor to act inconsistently with the promise”

(譯文：「承諾不容反悔」或會在下列情況下產生：雙方之間存在著涉及可強制執行或可行使的權利、責任或權力的關係；其中一方（許諾人）藉言語或行為，向另一方（受諾人）傳達保證（或合理地被理解為傳達保證），即許諾人保證不會強制執行或行使部份相關權利、責任或權力；及受諾人合理地倚賴該承諾，並憑該保證而被促使改變受諾人本身的狀況，以致一旦許諾人的行為與其承諾不一致，便屬不公平或不合情理。)

22. 此外，更比較接近本案的案例是 Dann v Spurrier (1802) 7 Ves 231。 Lord Eldon LC 發表了他的見地:

“this Court will not permit a man knowingly, though but passively, to encourage another to lay out money under an erroneous opinion of title; and the circumstance of looking on is in many cases as strong as using terms of encouragement.”

23. 根據 Snell’s Equity (2010)第32 版, 374頁: “it is unnecessary to establish that (申請人) was aware of his or her own legal rights or (答辯人的) or understood their effect.”(譯文: 這不需要證實申請人明瞭他或她的法律權益或答辯人的或明白它的效果。)

24. 同類的不容反悔原則亦曾於雲峯大厦業主立案法團對盈欣投資有限公司及另一人，HCA 2280/2001 (無彙報的案例，日期為2005年4月13日）及Winland Finance Limited 對Profit Fine Limited 及另一人，HCA 1045/2005(無彙報的案例，日期為2006年1月10日）兩案中被香港法庭採納。根據本案案情，即使申請人在答辯人進行裝修拆牆前沒有提出反對，本席裁定申請人的行為有鼓勵答辯人進行該項工程。

答辯人分租涉案處所

25. 涉案租約的第二條確是不容許答辯人分租的:「乙方不得分租或轉租與別人…」申請人投訴答辯人把涉案處所前方分租與一名符晶先生（「符先生」）以「東尼小食」的商業登記名義售賣魚蛋、牛丸等小食，但答辯人稱符先生只是其生意的合作伙伴，並傳召符先生作供。

26. 符先生否認與答辯人有任何租賃關係。符先生又說與答辯人也沒有簽下任何合作或業務文件，但此說郤殊不可信，可惜申請人也未能提供任何證據證明答辯人確有分租。

27. 假使答辯人只授權符先生佔用許可(licence)，這在法律上不可視作分租。另在 Mean Fiddler Holdings Limited v. London Borough of Islington [2003] EWCA Civ 160一案，該夜總會租客把租來的場地交由外間攪手營運。英國上訴庭認同土地審裁處的判決:

"The promoter certainly had a leading role in the exploitation of the building to make money, because he provided the attractions which were essential to what might even, without too much exaggeration be categorised as a joint business venture. The claimant's share indeed was limited to the provision of drinks in the bar and not much else by way of entertainment. Sharing a business or its profits is not however the same as sharing occupation. Consideration particularly of the question of whether the hiring by the tenant of a band leader with his band, would involve sharing occupation, leads me to the conclusion that these aspects of the promoters' control are not determinative of the question of occupation. The true question must in my judgment be, whether a third party has been allowed to have such share of control of the property itself as to amount to occupation, in the context of this covenant. I have concluded that the claimant's arrangements with its external promoters did not involve a sharing of occupation or any other breach of clause 2(23)(a) of the lease." (後加强調)

根據蔡先生及符先生的陳述及證供，本席認為本案的情況與該案頗為相似。

28. 申請人此項投訴也不能成立。

總結

29. 申請人除了在追討欠租一項外，其餘的投訴皆不能成立。由於答辯人已當庭清繳所有欠租，理應根據《高等法院條例》第21F條獲得沒收租賃權的寬免，而涉案處所的租約亦恢復有效。

30. 至於訟費方面，本席考慮到雙方在本案互有勝負，本席決定相關的訟費不作命令。

[1]申請人否認此說。

[2]申請人卻指此建議是由答辯人提出的，因其條件苛刻，所以他不能接受。根據申請人提交向同一涉案處所業主承租82A舖的租約副本，他是於2012年2月27日與涉案處所業主簽訂的，租約租期為兩年，由2012年3月20日起至2014年3月19日止，即於聆訊當日，此租約經已完結。

[3] 在Industrial Properties (Barton Hill) Ltd v Associated Electrical Industries Ltd [1977] QB 580一案中的裁斷，“If a landlord lets a tenant into possession under a lease, then, so long as the tenant remains in possession undisturbed by any adverse claim – then the tenant cannot dispute the landlord’s title... But if the tenant is disturbed by being evicted by title paramount or the equivalent of it, then he can dispute the landlord’s title.  Suppose the tenant is actually turned out by the third person – or if the tenant, without going out, acknowledges the title of the third person by attorning to him – or the tenant contests the landlord’s claim on an indemnity from the third person – or there is anything else done which is equivalent to an eviction by title paramount – then the tenant is no longer stopped from denying the landlord’s title... Short of eviction by title paramount, or its equivalent, however, the tenant is stopped from denying the title of the landlord....” (第596-597頁)。

[4]根據申請人提交的主租約副本，他是於2013年6月12日與涉案處所的業主簽訂的，租約租期為兩年，由2013年7月3日起至2015年7月2日止，每月租金為13,000元 (即少於涉案租約的16,000元)。

[5]涉案處所與84號舖是位於同一大廈內的相鄰舖位。

[6]申請人說應是約7月10日才開始。

[7]於此申請人沒有異議。

[8]夾附於LDPE 417/2014申請的平面圖顯示舖位濶度超過10呎。

[9] 這是可以理解的，否則怎會主租約的完結日期是2015年7月2日，而涉案租約的完結日期是   2015年7月7日，即竟比主租約後5日。