香港北角繼園樓第二、三期業主立案法團 訴 吳偉棠及另一人

香港特別行政區土地審裁處

申請編號1998年第LDBM 378宗

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判 決 書

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1. 申請人是香港北角繼園樓第二、三期的業主立案法團（“法團”），二位答辯人是繼園樓第三期1-12號繼園上里E1號地下（“處所”）的業主。第三者自1984年成為處所的業主；1997年3月20日，他將處所售予二位答辯人。

2. 申請人的申請共有三項：大廈維修費$8,786.60，管理費$11,060以及車房燈費$240，共計$20,086.60。上述申請的細節詳列於証物AA4之內。第三者對該些未繳交費用的數目並無異議。

3. 對於欠交管理費，第三者的答辯書述及處所曾三次因水管破裂而水浸，故此他要清理水漬及補換地板，而法團的主席則同意該些修補費可在管理費中扣除，但根據他的証供，法團主席並沒有向他作出這樣的承諾。第三者說水管的破裂分別在1988年， 1992至1993年間，1993至1994年間發生。在1992年那一次，法團主席當時曾視察處所。第三者找人就處所的裝修及地板的修補進行報價，數額為$12,450，而法團主席的報價則是大約$500。自此之後，事情便不了了之，而他亦因此而欠交管理費。就此點而言，他的証供，並未成立一個辯護理由。

4. 至於欠交維修費方面， 他說法團在進行大廈的維修工程時並沒有替他更換處所內地下的汚水喉， 而法團主席曾在有關處理大廈維修的大會上說法團會將水渠從“頂至下”全部更換，故此他祇應付$6,500。有關此點，第三者指出証物AA9內的修葺工程細則內第二頁有關的部份，以支持他的說法。該部份的內容如下：

“1.雨水渠……	將全樓外牆見光生鐵雨水渠由頂至地下地台面止全部拆除，重新用澳洲（R.K.S.）P.V.C.膠喉，連不銹鋼包喉碼及本港配件，按照原來位置及模式做回。
2.汚水渠……	將全樓外牆見光生鐵汚水渠和水斗由頂樓至地下地台面止全部拆除，重新用同等大小之澳洲（R.K.S.）P.V.C.白色膠喉，包括膠水斗連不銹鋼包膠喉碼及本港配件，按原來位置及模式做回。
3.糞渠及透氣渠……	將全樓外牆見光生鐵和透氣喉由頂樓至地下地台面止全部拆除，重新用同等大小之澳洲（R.K.S.）P.V.C.白色膠喉，連不銹鋼包膠喉碼及本港配件，按原來位置及模式做回。”

5. 從上述的內容可見，雨水渠、汚水渠、糞渠以及透氣喉的拆除和更換，都是全樓外牆，由頂樓至地下地台面止“見光生鐵”的部份：顯而易見這部份並不包括屋內喉管的部份，而法團主席亦沒有提及“入屋的”部份，所以就此點而言，第三者的辨護理由失敗。

6. 第三者又說在維修期間工程人員曾洞穿他的通天膠皮架， 以致他需用去$1,200修理費，而維修期間車房掃灰水時，工人又撞爛他的汽車的尾部，以致他需用去$11,800修理費，但就這些修理費用，法團並沒有作出任何承諾，而且第三者應向負責的維修公司直接追討才對。就這一點，他的申辯理由失敗。

7. 大廈公契第5條有如下的規定：

"Each owner shall be bound by and shall observe and perform the covenants and restrictions set out in the third Schedule hereto."

公契內的第三附表規定每個業主須付每月的管理費用於照明大廈公用地方的電力費用。建築物條例第20(1)(b)規定法團須設立並維持一項常用基金，以支付與大廈的保養與維修有關的支出，而根據第22條，業主須要繳交此種款項。

8. 二位答辯人是處所的業主，他們需受公契的約束。雖然他們是在1997年3月20日才購得處所，他們仍要負上繳交申請人所申請的各種費用，但這次申請是因第三者沒有繳交該些費用而引起的， 故此第三者須要補償二位答辯人的損失。

9. 申請人申請款項細節如下：

(a)	1993年的大廈維修費	$8,786.60
(b)	1993年全年的車房燈費，每月$20	$240.00
(c)	管理費
	1993年全年	$3,000.00
	1994年1月至5月，8月至11月，每月$250	$2,250.00
	1995年4月至12月，每月$250	$2,250.00
	1996年全年，每月$250	$3,000.00
	1997年1月和3月，每月$280	$560.00
		$20,086.60

10. 由於第三者在1997年3月20日將處所售予二位答辯人， 故此他不須負責由3月20日至3月31日的管理費，所以就1997年3月份的管理費而言，他祇須負費$171.61，而$108.39則是由二位答辯人所負責。

11. 本席裁決申請人訴二位答辯人的申請得直。 二位答辯人須共同或個別付予申請人$20,086.60，該金額細分如下：

(a)	大廈維修費用：	$8,786.60
(b)	管理費：	$11,060.00
(c)	車房燈費：	$240.00

12. 本席裁決二位答辯人對第三者之申請得直。 第三者須彌償二位答辯人$19,978.21，該金額細分如下：

(a)	大廈維修費用：	$8,786.60
(b)	管理費：	$10,951.61	($11,060 - $108.39)
(c)	車房燈費：	$240.00