鄧慧鳳 訴 孫樂維及另一人

HCSA 26/2008

香港特別行政區

高等法院原訟法庭

民事司法管轄權

高院小額錢債審裁處上訴案件2008年第26號

（原小額錢債審裁處申索2007年第32596號）

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判案書

1.  上訴人乃小額錢債審裁處（“審裁處”）案件編號SCTC 32596/2007一案的被告人。他不服審裁處在2008年5月20日作出的命令，提出本上訴。本席在2008年11月4日，依香港法例第338章《小額錢債審裁處條例》第28（1）條，批予許可以提出上訴。

2.  本席在批予上訴許可時裁定，上訴人提出的上訴理由，僅下述部分，涉及法律問題：-

(a) 審裁處判定，臨時租約中，有關簽訂正式租約的時限規定，並不是雙方協議中的要素；

(b) 審裁處故此裁定，答辯人在2008年4月18日（或2008 年4月19日）沒有簽訂正式租約，並非違約行為。

3.  導致本上訴的背景事實，可簡述如下。

4.  上訴人是銅鑼灣波斯富街一幢大厦中一個住宅單位的業主。

5.  答辯人經地產公司介紹，在2007年4月12日與上訴人簽訂了臨時租約，租用涉案單位兩年（2007年4月25日至2009年4月24日）。

6.  臨時租約的其中一條條款，訂明雙方須於2007年4月18 日（即臨時租約簽訂後約1星期）或以前，簽訂正式租約。

7.  上訴人亦同意，替答辯人在涉案單位內，掛上燈飾。

8.  答辯人在2007年4月17日將上述燈飾，交給上訴人。雙方並在當日，同意提前交收涉案單位。換言之，上訴人在當日將涉案單位交答辯人使用，而答辯人亦在當日，全數支付臨時租約訂明須支付的款項（即是，按金及上期租金）。

9.  故此，在2007年4月17日後，雙方除未簽訂正式租約外，其實已完成臨時租約訂明，雙方在2007年4月18日或之前須履行的責任。

10.  由於地產經紀忙於其他事務，未及在2007年4月17日或4月18日，為雙方安排簽訂正式租約。雙方其後與地產經紀協定，在2007年4月19日簽訂正式租約。

11.  但是，答辯人在2007年4月17日晚上發現，上訴人替她安裝在涉案單位內的燈飾已損毀。

12.  故此，雙方在2007年4月19日會面時，就燈飾損毀事進行談判。

13.  根據審裁處在2008年4月14日宣布的“判決理由書”：-

“4月19日，雙方 … 進行商討，[答辯人] 要求 [上訴人] 為損毀燈飾一事賠償 $8,000及取消合約，[上訴人] 拒絕 … [答辯人] 又提出取消合約作為放棄追討毀壞燈飾的責任的條件，但最終雙方未能達成協議。”（第5段）。

14.  “判決理由書”又說：-

“及後，[上訴人] 更換單位門鎖。另一方面，[答辯人] 最終同意簽訂正式合約。可是 [上訴人] 要求在正式合約上加上 [答辯人] 放棄追討燈飾賠償一項，[答辯人] 堅拒修改正式合約。最後，[上訴人] 以 [答辯人] 拒租單位為理由沒收了申索人合共 $28,900的訂金，並把單位租予他人。”（第6段）。

15.  本上訴聆訊時，上訴人澄清，他是在4月20日更改門鎖，而答辯人亦澄清，她是在同日通知上訴人，她無條件同意簽訂正式租約。

16.  審裁處裁定上訴人敗訴的主要理據是：-

(1)     臨時租約已具備，在法律上有效租約的必要條款（包括定約雙方的身份，出租物業的詳情，按金及租金的數額，及租期等）；

(2)     雙方在2007年4月17日已進行交收；

(3)     故此，雙方簽訂正式租約，祇是履行臨時合約中，有關形式上的規定。

（詳見“判決理由書”第14段）。

17.  審裁處亦裁定，雖然答辯人曾要求取消租約，但並未為此作出具體作為（例如，將涉案單位的鑰匙，歸還上訴人）。故此，審裁處認定，並無答辯人已取消租約的事實基礎（詳見 “判決理由書” 第14段）。

18.  依法律原則，並非所有的違約作為，都可憑藉作為，相關合約已因該作為而被終止的基礎。法律權威典籍Chitty on Contracts （1999年）第28版說：-

“ …. not every breach of contract has this effect [that is, breach which entitles a party to treat himself as discharged from his liability further to perform the contract] …. The rule is usually stated as follows: ‘Any breach of contract gives rise to a cause of action; not every breach gives a discharge from liability’ ….” （第一冊第25-001段）。

19.  違約作為是否導致相關合約因而被終止，取決於該作為是否可合理地被視為作出作為的一方，不會或不能繼續履行該合約。Chitty一書續說：-

“Short of …. an express refusal or declaration [to perform the contract] …. the test is to ascertain whether the action or actions of the party in default are such as to lead a reasonable person to conclude that he no longer intends to be bound by its provisions” （第一冊第25-017段）

20.  就本上訴所涉的事實，有充分的事實基礎，支持審裁處在前第16及17段所載的裁斷。

21.  但 “判決理由書” 亦裁定，臨時租約中，有關簽訂正式租約的時限，並不是該合約中的要素（第14（2）及（3）段）。

22.  審裁處在作出該裁斷時，考慮了雙方在立約後的作為（即是，雙方在2007年4月17日，提前進行了交收）。依法律原則，法庭在尋求立約的意圖及/或合約條款的真正釋義時，不能考慮雙方在立約之後的作為：詳見Chitty（第一冊第12-124段）。

23.  有關合約中的時限，是否屬合約中的要素的法律原則，已在Chitty第一冊第22-011至22-019段詳述。其中第22-013段說：-

“Time is of the essence …. [where] the circumstances of the contract or the nature of the subject-matter indicate that the fixed date must be exactly complied with, e.g. the purchase of a leasehold house required for immediate occupation …. ”。

24.  本上訴雖然並非涉及Chitty所述的地產買賣合約，而是租用住宅單位，但因（a）租約所涉的租期僅為兩年；及（b）租期在簽定臨時租約後約兩星期開始。故此，合理的推論是，臨時租約中的時限，應被視為該合約的要素。

25.  雖然如此，由於審裁處正確地裁定，雙方已在2007年4 月17日履行臨時合約中屬要素的其他條款（以答辯人一方而言，即是支付租約規定應付的款項），審裁處就合約時限所犯的錯誤，並未影響審裁處的判決的整體正確性。

26.  基於以上各點，本席行使香港法例第4A章《高等法院規則》第55號命令第7（7）條規則賦予的酌情權，駁回本上訴。