LI NGA KWAN 對 PANG SHING CHEUNG GARY

DCCJ 1359/2013

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟2013年第1359號

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判決書

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1.  這是原告人2013年10月4日的傳票聆訊，他根據區域法院規則第14號命令第1條規則向法庭申請簡易判決。在傳票中，原告人亦有一個交替性的申請，根據區域法院規則第29號第10條，她向法庭申請中期付款。

2.  沒有爭議的事實是原告人與被告人大約於2011年3月16日簽定租約，原告人將Flat E, 8^th Floor, Tower 2, The Grandiose, No 9 Tong Chun Street, Tseung Kwan O, Sai Kung, New Territories（“物業”）租給被告人。租期由2011年3月30日至2013年3月29日，月租為HK$10,500。

3.  就着本申請，原告人於2013年10月4日存檔支持誓章，被告人則於2013年10月24日，11月5日及2014年1月13日存檔反對誓章。

原告人的案情

4.  根據原告人的誓章，她的申請是基於被告人自2013年1月30日便沒有繳交租金。

5.  原告人特別倚賴租約中的以下條款：－

“第一條款

租客須在租期內每個月份第30天上期繳付指定的租金，倘租客於應繳租金之日七天後仍未清付該租金，則業主有權採取適當行動追討租客所欠的租金同而由此而起的一切費用及開支將構成租客所欠業主的債項，業主將有權向租客一併追討所欠款項全數。

附表二第4條款

業主及租客雙方有權於首11個月之租期完結時或完結後以1個月之書面通知，通知對方取消此合約。（租戶在首11個月之租期內不得退租否則按照所餘租期之時間計算租金。）”

6.  於2012年12月4日，原告人曾指示izi property agency company發出終止租約通知書給被告人，通知他原告人將於2013年1月4日終止租約（證物“LNK-3”）。

7.  2013年1月14日，原告人亦指示當時的代表律師發信給被告人要求他於2013年3月30日把物業交還給原告人（證物“LNK-4”）。

8.  2013年4月2日，原告人再指示她現時的代表律師發信給被告人，要求被告人把物業交還給原告人及繳交2013年1月30日至4月29日的租金或佔用費HK$31,500（證物“LNK-4”）。

9.  原告人於2013年4月18日入禀法庭向被告人追討：－

（a）物業的空置管有權；

（b） 2013年1月30日至2013年4月29日的欠租HK$26,000（已扣除被告人已付的部份租金）；

（c）每月佔用費HK$10,500，由2013年4月30日起計至原告人收回物業；及

（d） 律師費及堂費。

被告人的案情

10.  根據日期為2013年5月4日的抗辯書，被告人指：－

（a） 原告人與被告人曾經以口頭協議形式定立新租約，生效日期為2012年5月30日。由於新租約取代了原來租約，原告人不應以原本租約作為申索理據。

（b） 原告人曾同意把原本租約下的按金HK$21,000抵銷2013年2月及3月的租金。被告人亦於2013年4月2日及4月16日繳交了HK$11,000，作為2013年4月的租金。

（c） 根據新租約條款，原告人沒有權利於申索書日期，即2013年4月18日或之前提出終止租約的要求。

11.  在被告人2013年11月5日存檔的誓章，當中提及到原告人於2012年5月份透過電話要求將每月租金由HK$10,500提高至HK$11,000，並聲稱如不答應便會提早終止租約。由於被告人清楚知道原告人並無權利於合約期內單方面終止租約，被告人拒絕了原告人的要求。

12.  其後被告人向原告人反建議，取消原有租約並訂立新租約，條文如下：－

（a）租期為2012年5月31日至2014年5月31日；

（b）租金為每月HK$11,000；

（c）新租約將不設免租期；

（d）租客有權於首12個月之租期完結時或完結後以1個月書面通知，取消新租約；

（e）除上述4項條款外，新租約之其他條款均與原本租約相同。

13.  被告人說原告人於電話對話中口頭答應新租約條款。雙方亦於2012年5月31日開始履行新租約。

14.  被告人同意原告人曾於2012年12月4日、2013年1月14日及2013年4月2日以書面形式要求他遷出物業。但由於被告人清楚知道原告人沒有權利於合約期內單方面終止租約，他拒絕了原告人的要求。

15.  被告人指他與原告人曾於2012年12月左右商討被告人自願遷出單位之可能性。期間雙方同意被告人可以原本租約下的按金HK$21,000抵銷兩個月租金即HK$22,000，以協助被告人有較充裕資金去安排自願搬遷。但被告人認為此項協議並非代表他就遷出安排作出任何具法律效用之承諾。

16.  被告人聲稱當原告人於2013年4月18日入禀法庭的時候，他並沒有欠下任何租金。

原告人的回應

17.  就着被告人的說法指雙方大約於2012年5月口頭達成新租約，原告人加以否認。

18.  原告人說大約於2012年5月，她有意終止與被告人原有的租約。在未發出終止租約通知書前，她先以口頭方式通知被告人。被告人要求原告人不要行使原本租約下的終止租約權利，並聲稱會在2012年尾遷出。被告人提議2012年6月至12月的租金每月由HK$10,500增加至HK$11,000。

19.  原告人接納了被告人的提議。但原告人不同意雙方達成任何新租約。

20.  基於雙方以上的協議，原告人到2012年12月4日才指示izi property agency company發出終止租約通知書給被告人（證物“LNK-3”）。

21.  原告人亦從來沒有同意把原本租約下的按金HK$21,000抵銷被告人的欠租。

法律原則

22.  Hong Kong Civil Procedure 2014第14/4/9段有如下記載： －

“14/4/9 Leave to defend-unconditional leave - “It is appropriate to be reminded of the principles applicable to an O 14 application. They are well-known and in fact not disputed by the parties. The plaintiff (a defendant to the second defendant’s counterclaim) must show that there are triable issues. He has to satisfy the court that he has a ‘real or bona fide defence’” (see Ackner LJ in Banque de Paris et des pays-bas (Suisse) SA v Costa de Naray [1984] 1 Lloyd’s Rep. 21 at 23) or “a fair probability or reasonable grounds that a bona fide defence exists” (see Ma CJHC in Toy Major Trading Co Ltd v Plastic Toys Ltd [2007] 3 HKLRD 345). If he makes an allegation it must be credible or believable in the light of the evidence placed before the court. As Bokhary JA said in Re Safe Rich Industries Ltd ([1994] HKLY 183):-

‘The test at the summary stage is indeed as simple as whether the defendant’s assertions are believable. But it must be recognized - because failure to recognize it would create a debt-dodger’s charter – that whether the defendant’s assertions are believable is a question to be answered not by taking those assertions in isolation but rather by taking them in the context of so much of the background as [is] either undisputed or beyond reasonable dispute.’

It is trite law that the mere assertion in an affidavit of a given situation does not, ipso facto, provide leave to defend, since the defendant must satisfy the court that he has a fair or reasonable probability of showing a real or bona fide defence, ie that his evidence is reasonably capable of belief (per Ackner LJ in Banques de Paris et des Pays-Bas (Suisse) SA v Costa de Naray [1984] 1 Lloyd’s Rep. 21 at 28; followed in Bhagwandas Kewalarm Murjani & Others v Bank of India [1990] 1 HKLR 586 at 588-589, and see also, Tandy/Rank Video & Another v Yee Hing Cassette Factory Ltd [1991] 1 HKC 136). After reviewing all the authorities, the English Court of Appeal has laid down a definitive ruling that if the evidence of the defendant is incredible in any material respect, it cannot be said that there is a fair or reasonable probability that the defendant has a real or bona fide defence and judgment will be given to the plaintiff (National Westminster Bank Plc v Daniel [1993] WLR 1453; [1994] 1 All ER 156 applied in Ng Shou Chun v Hung Chun San [1994] 1 HKC 155 at 158), following the Banque de Paris case. “There is a difficulty because the court cannot resolve issues of fact on affidavits. However, there are some cases in which the defendant’s own case, although apparently it raises issues which, if found in his favour, would provide him with a defence, are so incredible or so contradicted by contemporaneous documents or circumstances that it becomes clear that his defence is a sham”: per Mortimer JA in Manciple Ltd v Chan On Man [1995] 3 HKC 459 at 466. Two tests are appropriate, namely “Is what the defendant says credible?” and “Is there a fair or reasonable probability of the defendant having a real or bona fide defence?” Where an issue of fact is raised, the first question must be answered in the affirmative before considering the second.”

討論

23.  在這個簡易判決的申請中，本席要考慮被告人是否有一個真正或真誠的答辯（a real and bona fide defence）。

24.  本席要處理的第一個議題是原告人與被告人大約於2012年5月是否口頭達成新租約，取代了原有租約。本席不接納被告人的說法，並裁定當時雙方並沒有口頭達成新租約。本席所持理由如下：－

（a）在2013年5月14日的抗辯書中，被告人只提到除租金、租期、免租期和退租權條款外，新租約條款與舊租約維持不變，當中並沒有詳細交待新租約條款。直到2013年11月5日，被告人才在他的誓章第5段交待租期、租金、免租期及退租權條款。假設新租約是存在的話，被告人沒有理由不在抗辯書中詳細交待，而留待差不多6個月後；

（b）被告人聲稱的新租約並沒有文字上記錄。被告人只是在大約1年半後，才在2013年11月5日的誓章詳細交待新租約條款。本席十分懷疑被告人怎可能在沒有文字記錄下竟可在1年半後回憶到新租約條款；

（c）被告人說他曾經要求原告人以書面形式確認新約條款，但原告人拒絕，他亦不清楚原告人拒絕的原因。在此情況下，被告人沒理由不追問原告人拒絕的原因或自己先預備書面記錄，再請原告人確認；

（d）被告人所稱的新租約每月租金由HK$10,500加至HK$11,000，原告人沒理由不要求相應增加原本租約下的按金；

（e）被告人說租客有權在新租約首12個月後，以書面通知業主取消租約，而業主則沒有同等權利。本席十分懷疑原告人怎會同意這種不平等的做法；

（f）  被告人同意原告人曾於2012年12月4日、2013年1月14日及2013年4月2日以書面形式要求他遷出物業。假設新租約是存在的話，原告人由2012年5月31日至2014年5月31日根本沒有權終止新租約。但奇怪的是被告人從來沒有以任何書面形式反駁原告人或提及新租約條文；

（g）反觀原告人的說法較為可信。由2012年6月至12月，每月租金由HK$10,500加至HK$11,000，只是換取原告人承諾不即時行使原本租約下的終止租約權利，直至2012年12月。原告人的說法有izi property agency company於2012年12月4日發出的終止租約通知書支持（證物“LNK-3”）。

25.  本席須要處理的第2個議題是2012年12月左右，原告人與被告人有否協議被告人可以原本租約下的兩個月按金HK$21,000抵銷2013年2月及3月的租金合共HK$22,000。

26.  租約中第7條款如下：－

“租客須交予業主保證金（金額如附表一所列）作為保證租客遵守及履行此租約上租客所需遵守及履行的條款的按金。若租客在租期內並無干犯此合約內任何條款，則業主須於收回交吉的物業或一切租客欠款後（以較遲者作準）無息退還該保證金與租客。但若租客違反此合約任何條款，則此租約立被終止；且業主可沒收所有保證金。業主沒收保證金的權利將不會影響業主採取任何其他合法行動追討一切因租客違約所引致的損失的權利。”

27.  本席不接納被告人的說法並裁定雙方並沒有上述協議。本席所持理由如下：－

（a）租約下的按金是用作保證租客遵守及履行租約，要在業主收回交吉的物業後才退還給租客。原告人沒理由放棄這保障而同意按金可用作扣除2013年2月及3月的租金；

（b）被告人說他並沒有在2012年12月左右承諾會自願遷出。在此情況下，原告人更沒理由會同意按金可用作扣除2013年2月及3月的租金；

（c）原告人的代表律師曾於2013年4月2日發信給被告人，要求被告人把物業交還給原告人及繳交2013年1月30日至4月29日的租金或佔用費（證物“LNK-4”）。但被告人從未回覆或提及他與原告人有協議2013年2月及3月租金可從按金扣除；

（d）租約下的按金只有HK$21,000，但根據被告人的說法，口頭新租約下2013年2月及3月租金共HK$22,000。若原告人和被告人同意以按金抵銷2個月租金，這意味着原告人少收了HK$1,000。原告人沒有理由會同意這做法。

28.  基於以上分析，本席裁定原告人與被告人大約於2012年5月並沒有口頭達成新租約，雙方亦沒有在2012年12月左右達成協議被告人可以原本租約下的兩個月按金HK$21,000抵銷2013年2月及3月的租金合共HK$22,000。換言之，當原告人在2013年4月18日入禀法庭時，被告人是欠下原告人2013年2月及3月租金。

29.  根據租約附表二第4條款，業主及租客有權於首11個月之租期完結時或完結後，以1個月之書面通知，通知對方取消租約。

30.  原告人於2012年12月4日指示izi property agency company發出終止租約通知書給被告人，通知他原告人將於2013年1月4日終止租約。

31.  原告人證物“LNK-2”中的租約的附表二第4條款中英文版本如下：－

“Break clause退租權

Both the Landlord and the Tenant of this Agreement shall have the right to determine this agreement on or after the first 11 months of the Term by giving to the other party of this Agreement 1 month’s written notice of its intention to do so.  (The Tenant must complete above tenancy of first     months.  Any advance termination before the fixed     months should be compensated by tenant to the total remaining sum of the rented to the Landlord.)  業主及租客雙方有權於11個月之租期完結時或完結後以1個月之書面通知，通知對方取消此合約。（租戶在首11個月之租期內不得退租否則按照所餘租期之時間計算租金。）”

32.  根據以上條款，租約應在2013年1月4日終止。

33.  但被告人說原告人並沒有終止租約的權利。被告人的說法是根據他呈交法庭的租約版本，當中附表二第4條款的英文版本就着月份是留空的：－

“Break clause退租權

Both the Landlord and the Tenant of this Agreement shall have the right to determine this agreement on or after the first ____months of the Term by giving to the other party of this Agreement ____ month’s written notice of its intention to do so.  (The Tenant must complete above tenancy of first     months.  Any advance termination before the fixed     months should be compensated by tenant to the total remaining sum of the rented to the Landlord.)  業主及租客雙方有權於11個月之租期完結時或完結後以1個月之書面通知，通知對方取消此合約。（租戶在首11個月之租期內不得退租否則按照所餘租期之時間計算租金。）”

34.  被告人又依賴租約第14條款：－

“If there is any conflict between the English version and the Chinese version in this agreement, the English version shall prevail.

中本存有差異的，將以英文文本為準。”

35.  被告人說既然租約應以英文文本為準，而附表二第4條款的英文版本就着月份是留空的，這應被理解為原告人沒有終止租約的權利。

36.  本席不同意被告人的說法，並裁定原告人是有終止租約權利。

37.  首先被告人呈交法庭的租約版本是一個副本（即Duplicate or Counterpart）。原告人呈交法庭的租約即證物“LNK-2”才是正本。正本有厘印亦有原告人及被告人的簽署。如正本與副本有任何差異，應以正本為依歸。“LNK-2”中的附表二第4條款的中英文版均清楚說明合約雙方有權於租約期首11個月完結後以1個月之書面通知，取消租約。

38.  再者，即使法庭依賴被告人呈交的租約副本，附表二第4條亦不能被解釋為原告人沒有終止租約的權利。附表二第4條款的英文版留空了月份亦不應被理解為中英文版本有差異。明顯地當時填寫的人仕是填寫了中文版本，而遺漏了填寫英文版本。因英文版本不完整，法庭要依靠中文版本去斷定當時雙方完整的協議是甚麼。以這方法去閱讀附表二第4條的中英文版本，合約雙方明顯的完整協議是雙方有權於租約期首11個月完結後以1個月之書面通知，取消租約。

39.  此外，無論原告人是否有權於租約期首11個月後，以1個月書面通知，終止租約，租約亦會在2013年3月29日完結。原告人的前任代表律師已在2013年1月14日發信給被告人要求他於2013年3月30日把物業交還原告人。2013年4月2日，原告人再指示她現時的代表律師發信給被告人要求被告人把物業交還給原告人及繳交2013年1月30日至4月29日的租金或佔用費HK$31,500。

40.  總括而言，被告人的說法指他與原告人於2012年5月口頭達成新租約，取代了原本租約及指雙方大約在2012年12月達成協議被告人可以原本租約下的兩個月按金HK$21,000抵銷2013年2月及3月的租金合共HK$22,000，完全不可信，只是一派胡言、謊話連篇。被告人並沒有任何真正或真誠的答辯。

41.  因為被告人自2013年1月30日便沒有繳交租金，直至租約完結日期2013年3月29日，被告人應欠下原告人兩個月租金共HK$21,000（HK$10,500 x 2）。

42.  自租約完結日期2013年3月29日，被告人便沒有權利佔用物業，但他一直未遷出。他應每月繳付HK$10,500，作為佔用費，直至他遷出。

43.  由2013年1月30日至2014年1月29日，被告人欠原告人以下款項：－

44.  本席留意到雷建民司法常務官曾於2013年11月1日命令被告人須就待定的簡易判決申請向原告人繳付HK$69,000的中期付款，但被告人未有繳付任何部份。

結論

45.  基於以上分析，本席頒令如下：－

（a）被告人須交還物業空置管有權給原告人；

（b） 被告人須付原告人款項HK$94,000；

（c）被告人須付原告人每月佔用費HK$10,500，由2014年1月30日計至被告人交還物業空置權給原告人；

（d） 被告人須付原告人2013年10月4日的傳票的訟費（包括大律師證書）及本案的訟費，如雙方未能同意金額，則交由法庭評定；

（e）上述（b）項的判決前及判決後利息，以判定利率計算，由傳訊令狀日期2013年4月18日起計至款項付清時止；及

（f）上述（d）項的判決後利息，以判定利率計算，由判決日期起計至款項付清時止。

46.  由於本席已頒下簡易判決，無須再處理原告人的交替性中期付款申請。