長安邨業主立案法團 對 LEUNG TUNG HOI 及另一人

LDBM 97/2015

香港特别行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2015年第97宗

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判 案 書

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1.  申請人是座落於青衣市地段第160號的餘段長安邨（“長安邨”）的業主立案法團；兩名答辯人是長安邨安潮樓（第6座）18樓19室單位（“該單位”）的業主。第一答辯人由第二答辯人代表應訊。

2.  申請人的申請是要求土地審裁處頒布下列的命令：-

(1)	禁止答辯人等，他們的租客或代理人或其他代表他的人，携帶狗隻到物業（或屋苑的其他部份）及在物業（或屋苑的其他部份）畜養狗隻；
(2)	強制答辯人等將任何他們畜養的狗隻移離住所或屋苑的其他部份；及
(3)	訴訟費。

3.  有關長安邨的一份日期為1998年4月14日的公契（Deed of Mutual Covenant）（“該公契”）於1998年5月5日以備忘錄序號TW1205994於土地註冊處登錄。申請人的申請是基於答辯人等違反公契在住所內畜養狗隻而提出的。

4.  申請人指答辯人等未獲許可便在單位內畜養狗隻，經過多番口頭勸喻及律師信警告，仍然沒有停止違規行為，因此要求本席批准上述的申請，頒發強制令命令答辯人將其狗隻搬離住所及禁止答辯人繼續在住所內畜養狗隻。

5.  第二答辯人在2015年6月30日第一次出庭，她亦獲授權代表第一答辯人，在該聆訊中，她向本席表示她曾畜養狗隻，但該狗隻已經在2015年6月20日前被遷離該單位，她指沒有把狗隻遷離的事告訴管理處。因此，本席理解雙方餘下的爭拗是關於訟費及是否仍需要頒布禁制令，由於第二答辯人亦堅決拒絶訟費責任及作出任何不再畜養狗隻的承諾，而張律師亦指需要索取指示以確認狗隻已被遷離的說法，本席同意案件必須押後處理，當時答辯人仍未存檔反對通知書，鍳於答辯人亦已承認曾畜養狗隻，為節省訟費起見，本席先給予指示申請人存檔證人陳述書，處理狗隻是否已被遷離。不過，於2015年8月11日，申請人要求多7天時間存檔證人陳述書，本席頒令雙方7天內存檔證人陳述書，讓本席可就是否需要頒發禁制令及訟費責任進行裁決。

6.  不過後來審裁處收到答辯人方的日期為2015年8月17日由第二答辯人簽署的證人陳述書，答辯人等指沒有養狗。

7.  審訊當天，第二答辯人向法庭書記呈交一份屬於梁嘉慧的證人陳詞，內容大概指，梁嘉慧是兩名答辯人的女兒，她自稱是狗隻的主人。她指2015年7月1日是第一答辯人的生日，她帶著三個女兒及她所畜養的狗隻，到達長安邨安潮樓與她的父母一同到酒樓用膳。之後，和女兒們一起上樓取回物品及狗隻。時間為當日下午4時03分，即是物業管理公司所提交的錄像片段。在同日4時20分，她離開該單位和女兒及狗隻返回自己住所。第二答辯人幫忙抱著狗隻，送她到停車場取車。而在片段所見，第二答辯人只是幫她抱著狗隻，就此而矣，根本談不上畜養兩個字云云。

8.  第二答辯人要求本席接納有關證人陳述書及希望傳召梁嘉慧為證人，但申請人的法律代表張律師提出反對，理由是答辯人在審訊日才提出新證供對申請人方不利，並稱如果審裁處批准她的申請，他需要獲得申請人的指示處理，要求押後及訟費。經考慮後，第二答辯人撤回有關申請。

9.  由於第二答辯人的證人陳述書沒有指明甚麼時段沒有養狗，本席在審開始前要求她澄清，她說法含糊，最後，本席理解她是指2015年6月30日後沒有養狗，但為清晰起見，本席要求第二答辯人修改她存檔的證人陳述書（又稱反對通知書）的文件，但當收到修訂版本後，本席看見她的修訂是 “在2015年6月30日前沒有養狗”，本席再向她澄清，她指6月30日前後都沒有養狗，審訊以此基礎進行。

申請人的證供

李錦麟

10.  李先生是申請人的管理委員會主席，他的證人陳述書指申請人是於1999年1月8日根據香港法例第344章《建築物管理條例》（“該條例”）第8條第(1)款註冊為法團，所有業主管理長安邨。長安邨為「租者置其屋」屋邨，規劃為十座住宅樓宇，共7,338個單位。

11.  根據該公契的第2條與及第25條，長安邨所有業主均須受該公契所載的契諾、條文與限制的約束，並須遵守和履行該公契所載的契諾、條文與限制。

12.  根據該公契的第三附表（Third Schedule）的第9段，長安邨所有業主均須遵從、履行和遵守「屋邨管理規則」（House Rules）的所有契諾、條件和條文。

13.  根據該公契的第三附表（Third Schedule）的第13(a)段，長安邨的所有業主均不得促使、准許、容許他人在該業主擁有的單位或在長安邨的任何部份作出任何可能或可能變成對長安邨其他業主和佔用者造成煩擾或滋擾或對他們造成損害的任何行為或事情。

14.  該公契的第四附表（Fourth Schedule）載有長安邨的「屋邨管理規則」（House Rules）。該「屋邨管理規則」第15段規定：未經長安邨「經理人」的預先書面同意，不得把任何種類的動物、雀鳥或牲畜帶進或養在長安邨的任何部份或長安邨內的任何建築物的公用部份。

15.  李先生確認，申請人或其管業代理經理人港深聯合物業管理有限公司從未對該單位業主或該單位任何佔用人發出過任何同意書准許該單位業主或佔用人在該單位或長安邨任何部份畜養狗隻。

16.  申請人的管理委會自從2012年10月左右開始收到長安邨管業處報告，得知管業處收到業戶投訴與及在管理處職員巡查下確認該單位畜養狗隻，違反該公契規定，並對長安邨安潮樓（第6座）其他業戶造成煩擾或滋擾。申請人的管理委員會因此自從2012年11月起指示管業處與及申請人的代表律師鄧黃張律師事務所多次對該單位發出勸喻及警告信，勸喻及警告該單位業主及佔用人停止畜養狗隻並且須將狗隻遷離長安邨。可惜該單位業主及佔用人雖經多次勸喻和警告仍然違反公契，繼續在該單位及長安邨畜養狗隻。

劉志峰

17.  劉志峰為長安邨管業處的助理物業經理，受僱於長安邨管業代理經理人港深聯合物業管理有限公司，自2004年起被派駐長安邨管業處，負責長安邨物業管理工作。

18.  劉先生指長安邨管業處自從2012年10月左右起開始收到長安邨安潮樓（第6座）部份業戶居民投訴，指稱該單位畜養狗隻，狗隻的吠聲及衞生情況對安潮樓其他業戶造成煩擾或滋擾，他呈交了其中兩戶的投訴信的影印本作為呈堂證物。經過長安邨管業處職員查證後，該單位畜養狗隻違反長安邨公契的情況屬實。他向審裁處呈交於2013年10月31日下午4時30分管業處同事對該單位進行隔着鐵閘家訪時所拍攝得的5張照片為證物。照片顯示第二答辯人在鐵閘內，她身旁有一隻八哥狗。

19.  他指自從2012年11月起，長安邨管業處已分別於2012年11月5日、2013年4月26日、2013年6月28日與及2013年7月30日四度向該單位發出勸喻及警告信，勸喻該單位業戶停止畜養狗隻及將狗隻遷離長安邨。而申請人的代表律師亦曾受委託於2013年5月15日與及2013年11月15日兩度向該單位業主發出律師信，勸喻勿再違反公契與及著令將狗隻遷離長安邨。可惜該單位業主及佔用人雖經多次勸喻和警告仍然違反公契，繼續在該單位及長安邨畜養狗隻。

20.  根據長安邨管業處調查所得，第一答辯人和第二答辯人於本年7月份仍然在該單位與及長安邨的公用地方畜養狗隻。他呈交一張於2015年7月1日於長安邨安潮樓第L29號升降機及安潮樓地面大堂的閉路電視攝錄影像所攝得的錄像光碟，並在審訊期間播放。該閉路電視錄像攝得第二答辯人於2015年7月1日下午約4時20分至21分之間的時段携帶狗隻乘搭升降機至安潮樓地面大堂的情況。

答辯人的證供

呂玉萍

21.  呂女士是第二答辯人，她的證供是基於她的證人陳述書（又稱反對通知書）。她指他們從來沒有畜養狗隻，亦多次讓管業處的入員到該單位查看，未有讓他們進入該單位是因為該單位內有初生嬰兒。她指從來沒有養狗。盤問時被問及申請人呈交的照片時，她說不能確認照片中人是她自已，也沒有證明照片顯示的是她的單位。被問及為何在2015年6月30日第一次出庭時承認有養狗，只是狗隻己被遷離，她指她不是這樣說的。

證供評核

22.  經聆聽證詞及查看所有證物，答辯人確有在該單位畜養狗隻，這情況最少持續至本年7月1日。他們的證供獲得證物如信件，照片及錄像片段支持。

23.  本席不接納第二答辯人的證供，她的說法沒有客觀證物支持，或有證物證實她不誠實，或是不合理。

24.  她指認不出2013年10月31日管業處職員到該單位調查關於狗隻投訴的照片中人是不是自己，實是匪疑所思，本席亦可看出照片中站在狗隻旁邊的女士是第二答辯人，當然，照片中女士是否第二答辯人沒有關係，因為照片顯示，該單位有狗隻已經足夠，但這說法對她的誠信大打折扣，她又指照片不能顯示是她的單位，不過本席接納申請人的第一證人指該些照片是職員按劉先生指派到該單位調查狗隻投訴時拍攝的。

25.  此外就不少由張律師提出的問題，她以迴避態度處理，例如她指記不起有沒有收過申請人發出的四封警告信，兩份律師信也是記不起，她指曾有一封律師信談及45,000元訟費，並不是呈堂的那兩份，但她不能向法庭展示她聲稱收到的信件。張律師亦問她為何從來沒有向管理處申報從來沒有畜養狗隻，她的說法是信件中指如果已經把狗隻移離便不需理會該信件。本席認為她指記不起是否收過4封警告信及2封律師信是不合理的，因為其中由管理處發出的信件指會向她採取法律行動，是非常重要的文件，本席不接納她會記不起這些信件或由於她沒畜養狗隻便不回應，信中所指是如果她已經把狗隻移離便不需理會信件，但如果她從來沒有養狗，卻接二連三收到管理處的信件甚至是律師信，本席不相信她會不向管理處澄清。本席認為她對警告置若罔聞，是不負責任及迴避的態度。

26.  再者，就她在2015年6月30日在本席席前承認曾畜養狗隻的事，本席不接納她審訊時否認有這樣說的解釋。由於她沒有存檔反對通知書，當天本席向她了解案情，作案件管理，她承認曾畜養狗隻，當時她指申請人只告她一個，不控告其他單位業主，對此她表示極度不滿。本席沒有指示她存檔反對通知書，是由於她承認養狗的原故，本席認為她後來指從來沒養狗是不可信的。

27.  考慮過在本席面前的證供，本席接納自2012年開始答辯人便在單位畜養狗隻，並招致多次投訴，本席接納管業處派員調查證實有狗隻在該單位內。本席裁定兩名答辯人確實自2012年起在該單位畜養狗隻，本席不接納第二答辯人指從來沒有養狗的說法。本席認為即使答辯人傳召她的女兒作供，她的證供只涉及2015年7月1日的事件，不能支持答辯人從來沒養狗的說法或動搖劉先生的證供。本席接納申請人指在2015年7月1日該單位仍有狗隻的說法。

強制性禁令

28.  本席需考慮是否應頒發強制令。在頒發一項強制性禁令時，法庭需考量相方的整體狀況，如法庭認為一項強制性禁令，會導致答辯人承受不利的情況遠超於申請人可從該強制性禁令獲得的利益，法庭可拒絶頒發強制性禁令。

29.  就整體的情況，本席考慮到：-

(1)	長安邨如香港大部份住宅屋苑，人口密集；各業主需遵守公契確保彼此權益不被侵犯；
(2)	答辯人等違反了一項限制性契諾（restrictive covenant）；
(3)	申請人自2012年開始收到對答辯人畜養狗隻引起滋擾的投訴；
(4)	答辯人等自2012年開始已多次獲口頭及書面勸喻指他們畜養的狗隻造成鄰居的滋擾；及
(5)	申請人有責任執行公契的條文，如執行不力，會對屋苑管理做成負面影響甚或面對訴訟。

30.  答辯人等否認畜養狗隻，並沒有提出任何因素讓本席考慮，考慮過申請人提出的因素，本席認為違規行為應予以制止及糾正，金錢賠償不足以彌補，本席批准申請人的兩項禁制令申請。

訟費

31.  由於申請人勝訴，訟費應由兩名答辯人支付，本席以簡易程序評定為35,088元。這命令是暫准命令，若沒有人於14天內提出訟費更改的申請，這暫准命令則成為絕對命令。

命令

32.  本席命令如下：-

(1)	頒下禁制令：禁止第一及第二答辯人，他們的租客、傭人或代理人在新界青衣担杆山路1號長安邨的任何地方包括長安邨安潮樓（第6座）18樓19室畜養狗隻；
(2)	頒下強制令：命令第一及第二答辯人將他們畜養的狗隻移離新界青衣担杆山路1號長安邨的任何地方包括長安邨安潮樓（第6座）18樓19室；
(3)	以上第(1)及(2)段的命令於2015年10月1日起生效；
(4)	第一及第二答辯人若不遵行上述(2)項的強制令，則申請人有權將畜養在長安邨安潮樓（第6座）18樓19室的所有狗隻移離該單位及長安邨，而在此情況下申請人因為將狗隻移離該單位及長安邨而付出的費用開支，須由第一及第二答辯人補償予申請人；
(5)	暫准訟費命令：第一及第二答辯人須支付申請人本申請的訟費，經簡易評定為35,088元；若沒有人於14天內提出訟費更改的申請，這暫准命令則成為絕對命令；
(6)	本命令附註罰則通知；及
(7)	申請人須以中文草擬今天的命令，並將本命令的蓋印文本送達給第一及第二答辯人。