馬穗端 訴 百利大厦業主立案法團及另二人

LDBM 97/2010

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2010年第97宗

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判決書

序言

1.  本案的申請人為百利大厦5字樓D室的業主(“馬女士”)，第一答辯人為百利大厦(“該大厦”)的業主立案法團(“法團”)，第二及第三答辯人為法團管理委員會(“管委會”)的前主席及前司庫。

2.  由於馬女士已中止了本案中針對第二及第三答辯人的法律程序，故代表馬女士的葉律師在結案陳辭中指出，只要求法庭就申請通知書中涉及法團的以下各項作出頒令:

(i) 宣告法團與林錫光陳啟鴻律師行(“林陳律師行”)之間，以第二答辯人簽定的四份授權書所訂立的法律服務收費協議無效，不可執行並予以廢止 (“第一項要求命令”)；

(ii)宣告2008年9月2日的授權書，違反建築物管理條例(“該條例”)的規定，法團印章未經管委會的主席及秘書認證而無效 (“第二項要求命令”)；

(iii)宣告2007年11月5日及2007年12月5日兩份授權書，由於沒有蓋上法團印章，故授權書無效(“第三項要求命令”)；

(iv)宣告法團管委會於2008年4月7日通過支付第一份律師費帳單的決議無效，不可予以執行 (“第四項要求命令”)；

(v)宣告法團管委會在2008年5月19日的會議中通過的第10項決議無效，不可予以執行(“第五項要求命令”)；

(vi)命令法團於14天內，向第二及第三答辯人追回所有未獲批准而被擅自動用的大厦公款，包括但不限於林陳律師行的第一至第四份律師費帳單的所有款項 (“第六項要求命令”)；

(vii)命令法團如日後因任何原因，需向林陳律師行支付第五及第六份帳單的款項或任何部份，法團於支付有關款項後的14天內，須向第二答辯人追討所有有關款項 (“第七項要求命令”)；及

(viii)其他法庭認為合適的命令或濟助。

3.  法團曾就本案在2010年7月20日存檔了反對通知書，後來法團在2010年12月2日去信法庭，表示不會反對馬女士的陳述內容(文件冊第832頁)，故在2011年3月31日的聆訊中，撤回有關的反對通知書。唯馬女士在2011年5月16日就第二及第三答辯人的法律程序，存檔了中止通知書，法團在審訊當天獲本席批准再次存檔已撤回的反對通知書，唯法團的立場是對馬女士就事實的陳述並無爭議，只就法庭是否應頒下有關的命令提出抗辯。

無爭議事實

4.  在2007年5月18日的管委會會議上通過議決，就該大厦基金的使用作出規定，凡超過港幣10,001元以上的支出，必須經管委會批核，凡超過港幣200,000元的開支，更需要業主大會的批核(文件冊第544-546頁)。

5.  在2007年時，本案的三名答辯人同時涉及多宗訴訟，包括LDBM 384/2007、LDBM 434-436/2007及LDBM 442/2007 (“有關訴訟”)，有關訴訟的申請人同為馬女士的丈夫葉先生(“葉先生”)。

6.  2007年10月20日管委會發出會議通告(文件冊第359頁)，將在2007年10月29日舉行會議，唯議程中並未提及討論及議決委聘律師事宜。但最終在2007年10月29日的管委會會議上，卻討論並通過議決案，授權管委會就有關訴訟, 向常年法律顧問尋求初步意見，但並未授權第二答辯人向律師發出任何指示、商議或同意收費細節，或簽署任何授權書及文件。

7.  林陳律師行在2007年11月3日發信(文件冊第833-836頁)予法團，要求法團簽署一份授權書。第二答辯人一方面在同一天發出會議通告(文件冊第839頁)，聲稱管委會將在2007年11月12日開會討論委任律師事宜，又在2007年11月5日與林陳律師行簽署了第一份授權書(文件冊第837-838頁)(“第一份授權書”)，授權林陳律師行代表法團處理有關訴訟的抗辯，截至入禀答辯書為止，當中亦開列了各項律師工作的收費。而第一份授權書上，並未有蓋上法團印章，而只蓋上法團簽署支票的蓋印。

8.  在2007年11月12日的管委會會議上，議決通過有關訴訟交法團法律顧問全權代表答辯，先繳付按金 $20,000，包括第二及第三答辯人亦由律師全權代表(文件冊第361頁)(“2007年11月12日議決”)。在當天會議中，從未提及確認或追認第一份授權書。馬女士及葉先生曾就2007年11月12日議決的有效性，在2008年5月7日向法團及第二答辯人提出訴訟(LDBM113/2008)，法庭在2009年11月25日判決該議決確實合法及有效(文件冊第1021-1027頁) )(“113/2008判決”)。葉先生及馬女士曾就113/2008判決提出上訴，最終在2011年6月1日放棄了上訴的申請。

9.  2007年12月5日，第二答辯人代表法團簽署了另一授權書(文件冊第851頁)(“第二份授權書”)，同意就有關訴訟轉聘大律師處理，亦同意了大律師的收費；同樣地，第二份授權書亦未有蓋上法團印章，並由管委會主席及秘書認證，而只蓋上法團簽署支票的蓋印。在2007年11月12日至2007年12月5日期間，法團只在2007年11月26日舉行過管委會會議，但從未就聘用大律師一事作討論或議決。

10.  2007年12月，馬女士向法團提出了LDBM 476/2007一案的訴訟。而法庭亦在2008年1月18日頒令上文第5段所述的有關訴訟合併處理成為LDBM490/2007一案 (LDBM 476 及 490/2007 兩案後稱“5D業主訴訟”)。各方曾就5D業主訴訟達成和解，後來第二及第三答辯人推翻和解協議，案件須交法庭處理。

11.  2008年5月19日，管委會在會議中通過，指稱由於5D業主訴訟未能和解，故委聘林陳律師行繼續處理(文件冊第558頁)，但並未提及授權第二答辯人簽署任何授權書，或與律師議定收費。亦在同一會議中，通過第十項議決，同意就LDBM113/2008一案，聘任律師代表法團及每一位管委會成員(“5月19日第十項議決案”)。2008年5月22日，第二答辯人簽署了第三份授權書(“第三份授權書”)，唯在本案的聆訊過程中，答辯一方從未將這文件呈堂，而申請人曾向林陳律師行要求第三份授權書的副本，最終被告知未能尋獲。

12.  2008年5月29日，管委會在會議中議決，將『報告有關5D訴訟及議決是否繼續聘用律師處理』，列為業主大會的議程。唯法團在2008年6月20日發出業主大會通告(文件冊第446-447頁)時，當中卻並未將是否聘任律師代表處理5D業主訴訟列作議程。而在2008年7月6日的業主大會上，亦未有提出任何委聘律師的議決案(文件冊第459-460頁)。

13.  管委會在2008年9月2日的會議上通過決議，繼續授權法團法律顧問跟進5D業主訴訟，由於對方轉聘大律師，故亦通過轉聘大律師的決議(文件冊第464-465頁)；但並未提及律師收費事宜。同日，第二答辯人簽署了第四份授權書(“第四份授權書”)，授權林陳律師行及大律師負責處理5D業主訴訟，亦註明大律師的收費(文件冊第869頁)。第四份授權書蓋有法團印章，但並未由管委會主席及秘書認證。

14.  就林陳律師行所發出的第一至第六份帳單，有關帳單涉及款額及繳付詳情如下 :

	帳單日期	款額	付款日期	備註
1.	25/2/2008 (文件冊495-500頁)	$59,664.50	30/4/2008	- 2008年4月7日管委會通過議決審批付款 (文件冊913 – 915頁) -         以支票全數支付 (文件冊875 – 876頁)
2.	23/5/2008 (文件冊501-505頁)	$39,555.00	30/6/2008	- 沒有任何議決案批准 -         以支票全數支付 (文件冊877 – 878頁)
3.	9/9/2008 (文件冊506-511頁)	$97,727.00	31/10/2008	- 沒有任何議決案批准 - 以支票全數支付 (文件冊879 – 880頁)
4.	19/11/2008 (文件冊394-398頁)	$239,275.00	20/1/2009 及 21/1/2009	- 沒有任何議決案批准 - 以兩張支票全數支付 (文件冊881 – 883頁)
5.	23/4/2009 (文件冊512-517頁)	$62,129.80		- 林陳律師行就第五及第六份帳單入稟法庭追討(DCCJ 5352/2009) - 法團將$85,000存入法庭作為和解金 - 在2011年5月24日的業主大會上通過，支付DCCJ 5352/2009 一案中申索餘數 $40,868.80和解
6.	30/9/2009 (文件冊518-522頁)	$63,739.00

15.  有關的律師費帳單，曾於該大厦大堂張貼，唯內容全部以英文書寫，未有交代帳單以甚麼基準制定，也未列出律師工作時間以支持工作時數計算的費用。而第二、第三及第四份帳單，是在未有管委會或業主大會批准的情況下，由第二及第三答辯人簽發法團支票付款。第一至第三份帳單的支票，也是全數支付予林陳律師行，但第四份帳單中的其中一張支票，卻是直接以大律師抬頭為收款人，但數目與大律師實際收費多了1,800元。第三份帳單應在2008年10月時已清繳，但林陳律師行在2008年11月時仍在追討；第四份帳單上所顯示日期，與早前張貼在該大厦大堂的一份不同。

申請人申索理據

16.  馬女士指稱，第二及第三答辯人在未經法團任何合法授權的情況下，私自簽署多份授權書、與律師議訂收費，及擅自同意轉聘大律師，故以有關授權書達成的收費協議無效，應予廢止。而有關的律師費涉及金額超過20萬元，根據該條例第20A條，這些服務合約應由業主大會批准，管委會根本無權作出有效授權。

17.  另外，第一、第二及第四份授權書不是沒有蓋上法團印章，就是印章未有主席及秘書認證，違反建築物管理條例(“該條例”)第8(3)條的條文，這些授權書均屬無效。

18.  管委會成員未經查核律師費帳單內容，便議決同意支付第一份帳單的律師費用，在這情況下，管委會在2008年4月7日就支付律師費的議決應屬無效。而第二及第三答辯人在未得管委會或業主大會批准的情況下，私自挪用法團公款支付律師費，法團理應向第二及第三答辯人追討這些款額。且第二及第三答辯人曾推翻和解協議，以致案件須進入訴訟程序，他倆理應承擔這些原可避免的律師費用。

19.  就5月19日第十項議決案，由於管委會成員存在利益衝突，應將有關問題交業主大會處理，有關議決應被宣告為無效。而管委會確曾在2008年5月29日的會議上，議決通過將5D業主訴訟交業主大會決定，這完全取代了5月19日第十項議決案的效力。

第一答辯人抗辯理據

20.  代表法團的王律師依賴 Wong Wai Chun v Shing Sau Wan (CACV173/2004)一案指稱，由於馬女士所要求第一至第五項要求命令屬宣告性命令，將影響林陳律師行、第二及第三答辯人的權益，但他們並非本案的與訟一方，法庭不應作出有關的宣告性命令。

21.  而根據 黃永安訴新達廣場業主立案法團 (LDBM 83/2007) 及 曾婉玲訴兆隆苑業主立案法團(LDBM 199/2001)的案例，宣告性命令屬衡平法的濟助，法庭在頒布命令時，應考慮是否能達至有用的目的。本案中，林陳律師行獲法團授權，處理第一至第四份帳單中所涉案件，是不爭的事實，而法團在2011年5月24日的業主大會上處理了第五及第六份帳單，已默示了追認第一至第四份帳單的律師費，頒布申請人所要求第一至第五項要求命令，除了公告眾答辯人的不是外，根本達不到任何目的；而在法團已追認有關帳單的情況下，頒令第六及第七項要求命令更是不合時宜，沒有必要。

22.  而就第二及第三項要求命令，王律師指授權書上為法團蓋印而非法團印章(common seal)，故無須依該法例由管委會主席及秘書簽署認證。而該法例亦未有規定，法團須在授權書上蓋上印章方為有效，申請人的理據並無法律基礎支持。

23.  就第四項要求命令，王律師指該法例及大厦公契也沒有要求，答辯人在確定帳單正確後才可支付有關的帳單，申請人的立案理據並不成立。而就第五項要求命令，5月19日第十項議決案即使對個別委員的抗辯部份無效，但就法團的抗辯並無影響。再者，馬女士亦未能提出任何證據，證明法團因為個別委員的抗辯，而付出額外支出，故這項命令沒有發出的必要。

是否必需一併控告受案件影響的第三方

24.  葉律師反駁指稱，最重要是法庭作出命令對象的第一答辯人為與案一方，申請人沒有必要將林陳律師行、第二及第三答辯人列為答辯人。葉律師依賴 馬穗端訴百利大厦業主立案法團 (LDBM 49/2010)一案作支持，指稱該案中法庭命令法團向該大厦10樓A業主採取法律行動，但該案並未將10A業主加入為答辯人，而法庭接納該案的申請人有權向審裁處申請禁制令，要求法團向違反公契的業主採取行動。

25.  本席在考慮過雙方的陳述後，接納王律師的陳辭，上訴庭在 Wong Wai Chun 一案中清晰指出，“The applicant was bound to fail in her application because she had not joined the corporation as a party.  The joinder was not a mere technicality but was directly related to the relief sought by the applicant.The corporation was obviously an interested party and also a necessary party to the proceedings because the tribunal was asked to make orders that would clearly affect the corporation” (at paragraph 14-15)。上訴庭的理據是 “The nature of the relief sought by the applicant required the corporation to be a party to the proceedings.  Otherwise the judge would be asked to make orders without any binding effect on the corporation when it is clear that the corporation must be bound in order to make the orders effective and meaningful.  The court should not be asked to make orders which would not be effective.” (at paragraph 17)。

26.  從上文抄錄的判辭內容，可見是否需要將受影響的第三方加入為與訟一方，視乎所要求濟助的性質，如所要求的濟助影響第三方的權益，而有關濟助必須對第三方也有約束力方為有效及有意義，則必須將第三方加入成為案中的答辯人，否則法庭不應頒下有關的命令。

27.  而葉律師所依賴的案例，正正支持上文判辭中的原則，該案的要求命令屬強制性禁令，要求法團對違規業主採取行動，法團是唯一須執行該禁制令的一方，這只涉及法團的權益而非該個別業主的權益，該個別業主的權益只在法團依法庭頒令向他提出訴訟時才衍生，故此未有加入該個別業主為答辯人的做法無可厚非，也全不影響法庭處理申請人的申索。

林陳律師行是否受影響的第三方

28.  本席認為基於上文第26段的裁斷，馬女士要求法庭基於第二答辯人所簽署授權書均為無效，宣告法團與林陳律師行的協議無效，這不單影響法團的權益，同樣地亦影響林陳律師行的權益，皆因命令頒下會令林陳律師行失去依該授權書的協議追討律師費的權利，在林陳律師行的權利將受此命令影響的情況下，林陳律師行絕對是相關的一方，如法庭在林陳律師行未有參與而就授權書及協議的認受性頒下命令，命令對林陳律師行沒有任何法律約束力，本席的判令變得全無意義。

29.  本席認為，鑑於馬女士所要求命令的性質，在林陳律師行未有參與本案中的情況下，法庭不應頒下有關的要求命令。本案中，第一至第四項要求命令，均涉及林陳律師行的權益，誠如上文所言，授權書及收費協議的認受性(即第一至第三項要求命令)，直接影響林陳律師行是否有權，依據有關協議追討法律服務費用，而管委會所通過的付款決議(第四項要求命令)，及林陳律師行同時代表管委會成員的決議(第五項要求命令)如屬無效，也影響林陳律師行是否可收取有關服務的費用，林陳律師行明顯在這些事項上均存在相關利益立場，在林陳律師行並非本案其中的與訟一方的情況下，本席認為不應頒下第一至第五項要求命令。

30.  儘管本席已裁斷不應頒下第一至第五項要求命令，如上文裁斷錯誤，就第二至五項要求命令，本席仍有以下的裁斷。

第二項要求命令: 宣告2008年9月2日的授權書無效

31.  這涉及第四份授權書。馬女士指稱根據該條例的第8(3)條，『以法團印章蓋印則須由管理委員會主席及秘書簽署認證』，由於第四份授權書上蓋有法團的印章，但並未有管委會主席及秘書簽署認證，違反了該條例的規定，故第四份授權書應屬無效。

32.  法團在證供中對申請人就此項申請所指事實及有關條文並無提出異議，唯馬女士並未能提出任何法律條文或案例基礎，以支持違反該條例第8(3)條的條文，便會令有關的文件變得無效。本席認為，法團印章須由管委會主席及秘書簽署確認，其用意是確認有關文件的真確性(authenticity)，如文件所載內容確實為法團所通過，則不應只以主席及秘書未有依據該條例的第8(3)條處理文件，而視有關文件為無效 (可參看The Incorporated Owners of Milliion Fortune Industrial Centre v Jikan Development Limited and another CACV 122/2000一案例)。

第三項要求命令: 宣告2007年11月5日及2007年12月5日的授權書無效

33.  此一指控涉及第一及第二份授權書。馬女士指稱在這些授權書上均沒有法團印章，故屬無效。葉律師也承認該法例中並無規定在甚麼情況下必須蓋上印章，但從法團過往做法可見，法團在會議記錄通知書(文件冊第848頁)上也蓋上法團印章，向律師發出的授權書，斷無理據沒有加蓋法團印章的必要。

34.  本席認為，鑑於法例條文並未規限法團在那些文件上必須蓋上法團印章，即使法團過往習慣性地以法團印章加蓋在所有文件上，也並不等同法團必須在所有文件上也蓋上法團印章，申請人的論據並不成立。而即使法團未有蓋上法團印章，誠如上文第32段所指，並不應只以此為理由決定有關文件的有效性。

第四項要求命令: 宣告2008年4月7日支付第一份帳單的議決無效

35.  馬女士稱由於在進行議決過程中，管委會成員並未核實有關帳單的真確性，帳單上亦未有列明律師的工作時數，管委會成員無從決定收費是否與協議相符，故應屬無效。

36.  本席接納申請人指稱，管委會成員有責任確定有關帳單的真確性，方可議決通過支付有關的費用。唯法團確曾藉2007年11月12日議決，通過由林陳律師行代表處理有關訴訟，而林陳律師行亦確曾替法團在處理過程中提供服務，法團實有責任承擔有關的律師費用，在沒有任何證供顯示，第一份帳單中的收費如馬女士所言並不正確的情況下，本席認為該議決不應視作無效。

第五項要求命令: 宣告2008年5月19日第十項議決案無效

37.  馬女士指稱，該議決案通過林陳律師行代表法團及所有管委會委員，由於此涉及管委會成員，在利益衝突的大前題下，管委會成員應將有關的議決交業主大會決定，故管委會此一議決應屬無效。而管委會確曾在2008年5月29日的會議上，議決通過將5D業主訴訟交業主大會決定，這完全取代了5月19日第十項議決案的效力。

38.  本席認為馬女士此一說法不能成立，管委會負責代表法團執行該條例第18條的權力及職責，身為業主的管委會成員在處理法團的事宜時，對他們必定存在切身關係，純然因為存在利益關係並不足以剝奪管委會議決的能力，除非實際存在利益衝突及管委會成員在執行職務上存在偏私的情況。

39.  本案中，5月19日的第十項議決案涉及LDBM133/2008一案，該案除了法團以外，只涉及第二答辯人而與其他六位管委會成員無關，並無任何證供顯示管委會成員與法團在該案中有任何利益衝突，只因第二答辯人同屬案中的與訟一方，並不等同與法團存在利益衝突；再者，亦未有任何證供顯示管委會成員在通過第十項議決案時，存在偏私的情況。

40.  儘管管委會曾議決將5D業主訴訟交業主大會決定，唯這未有實行，在業主大會未有就同一事項通過議決案的情況下，本席看不到任何理據，令致管委會的議決案變得無效。

第二及第三答辯人是否受影響的第三方

41.  本席認為第二及第三答辯人的個人利益，同樣有可能因本案的判決而受影響，因第二及第三答辯人就第六及第七項要求命令的責任，全然取決於第一至第五項要求命令的成敗，第二及第三答辯人應有權就第一至第五項要求命令表述其立場，及受第一至第五項要求命令的約束。在第二及第三答辯人的訴訟已被中止的情況下，本席認為法庭不應頒下第一至第七項要求命令。

42.  如上文處理第六及第七項要求命令的裁斷錯誤，本席就第六及第七項要求命令，仍有以下裁斷。

第六項要求命令: 命令法團向第二及第三答辯人追回擅用的大厦公款包括但不限於第一至第四份帳單的款項

43.  馬女士指稱，由於第二及第三答辯人在未有法團批准下，私下簽署授權書及與律師協議收費，又擅自動用法團款額支付了第一至第四份律師費的帳單，故他們應負上個人責任，法團應向他們討回。

44.  就第一份帳單的有效性，可見上文第36段的裁斷。就第二至第四份帳單的支付，未有任何法團議決案批准是不爭的事實。但同樣地，法團確曾藉2007年11月12日議決，通過由林陳律師行代表處理有關訴訟，在未能確定法團與林陳律師行之間的協議及/或授權書是否無效、林陳律師行在第一至第四份帳單中的收費是否不真確的情況下，頒令法團向第二及第三答辯人追討並無理據，最終可能令法團白白虛耗資源。在這情況下，本席認為申請人此項申請，應待法團先行確立以上所述事實，方可作定奪，故現時並不應作頒令。

45.  馬女士又指第二及第三答辯人推翻和解協議，故應承擔原可避免的律師費。唯第二及第三答辯人為和解協議所涉案件的與訟一方，當可自由地決定是否接受和解，如馬女士認為第二及第三答辯人因推翻和解協議，而須承擔所有律師費用，她應在所涉案件中以此為由提出，讓法庭考慮訟費時作決定，因為根據土地審裁處條例第12(1)條，審裁處有一切權力，就在審裁處進行的所有法律程序，決定誰人須支付訟費。

第七項要求命令: 命令法團向第二及第三答辯人追回第五及第六份帳單的款項

46.  此一指控與第六項的理據相同。本席除了依賴上文第45段的裁斷理據外，也考慮到法團在2011年5月24日在業主大會上通過了議決，就林陳律師行向法團在區域法院提出，追討第五及第六份帳單數額的訴訟，支付所有款額以作和解，法團選擇不在該區域法院案件中對律師收費的真確性及數額作爭議，在這情況下，法團可被視作確認了收費的有效性，頒令法團須向第二及第三答辯人追討該款額並無理據。

總結

47.  申請人在本案中的各項申請，均被撤銷。

訟費

48.  在訟費應視乎訴訟結果而定的大前題下，本席頒令，申請人須付第一答辯人本案的訟費，如雙方未能就訟費金額議定，則由法庭依區域法院準則作評定。此為暫准判令，除非任何一方以傳票提出申請，此訟費命令在本判決書發下後14天即成為絕對命令。

頒令

49.  法庭頒令：

i. 申請人的申請被撤銷；

ii.申請人須付第一答辯人本案的訟費，如雙方未能就訟費金額議定，則由法庭依區域法院準則作評定。此為暫准判令，除非任何一方以傳票提出申請，此訟費命令在本判決書發下後14天即成為絕對命令。