吳世光 訴 WAN CHAN KIN

CACV 2264/2001

香港特別行政區

高等法院上訴法庭

民事司法管轄權

民事上訴

民事上訴案件2001年第2264號

（原土地審裁處申請編號1997年L&TA第1宗）

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判案書

由高等法院上訴法庭法官袁家寧頒下上訴法庭的判案書：

1.  本案上訴人曾就土地審裁處2001年3月6日的判決申請覆核，但申請於2001年8月7日被區域法院法官周兆熊拒絕，現上訴人就周法官拒絕其覆核申請提出上訴。

背景

2.  該判決是關於香港 薄扶林道555號碧瑤灣25座22樓B室（“標的處所”）增加租金的問題。上訴人於1983   年開始租用該標的處所。在上訴聆訊中，本庭獲悉他早於2000年9月已搬出。不過，為便於參照起見，下文稱上訴人為“租客”。該標的處所為答辯人（下文稱“業主”）所擁有。

根據第II部增加租金

3.  本上訴是源於業主在1996年的加租申請。標的處所當時受《業主與租客（綜合）條例》（第7章）（下文稱“該條例”）第II 部所規管。

4.  根據第II部的條文規定，加租須受管制。不過，如果業主獲差餉物業估價署署長（下文稱“署長”）發出的加租證明書，便可增加租金。倘若由署長評定的市值租金（下文稱“市值租金”）高於租客當時正繳付的租金（下文稱“現行租金”），則署長可就加租發出證明書，但加租額須符合該條例第58(2)條的規定。

署長的證明書

5.  1996年，業主申請了加租。當時的現行租金為$16,846.25，而署長評定的市值租金為$22,500。引用第58(2)條所規定的限制後，署長發出了證明書，加租額上限為$5,053。

6.  租客不服署長的決定，於是根據該條例第59條，向土地審裁處提出上訴。

在土地審裁處的聆訊

7.  案件在土地審裁處聆訊時，差餉物業估價署陳主任作證說，她曾考慮過6個參考處所的租金，然後作出調整，以計算出市值租金。這6個參考處所中，有4個與標的處所在同一座建築物內，而另外兩個，則位於同一屋苑的不同建築物內。

8.  聆訊時，租客曾向陳主任提出盤問，並提出其他處所，作為可資比較的參考處所。

土地審裁處的判決

9.  周法官在其2001年3月6日的書面判決書中，維持署長的決定。周法官裁定該6個參考處所樓面面積相同，全部都適合作比較之用。他不接納以租客所提出的參考處所作比較，原因是它們的樓面面積較大。

10.  周法官也接納署長基於層數或外觀而對每一個參考處所作出的調整。

11.  署長作出減10%的調整，以反映標的處所內部情況較差。考慮過標的處所的相片後，周法官裁定這調整是合理的。周法官又裁定，即使租客聲稱廚櫃在陳主任到訪後才損毀了，也不必再作扣減，理由是那些廚櫃很普通，更換費用並不昂貴。

12.  因此，周法官撤銷租客針對署長的決定而提出的上訴，並命令雙方各自承擔己方的訟費。

租客的覆核申請

13.  租客申請了覆核。他就參考處所的選擇、調整比率和調整的方法，提出了不同的論點。差餉物業估價署主任作證時，都回應了這些論點，而周法官也接納了這些回應。

14.  租客陳詞還提出，減10%的調整並不足夠，理由是參考處所受第IV部規管，而標的處所則屬第II部所規管。周法官在其判決書的第8段中，說第1，2，3，6 參考處所，和標的處所，是位於同一座建築物內，“故此它們都是同受第II部所管轄”；而第4和5參考處所，則位於第26座（另一座建築物）。周法官說租客並沒有指出第IV部和第II部分別規管哪些處所；然而無論如何，他已對減10%的調整作出了裁定。

土地審裁處對覆核申請的裁決

15.  周法官於2001年8月7日撤銷覆核申請，並裁定租客須支付業主在覆核申請中的訟費。本上訴是針對這命令而提出的。

向上訴法庭提出上訴

16.  該條例第68A條和《土地審裁處條例》(第17章) 第11(2)條均規定，針對審裁處裁定的上訴，只可以其“在法律觀點上有錯誤為理由”而提出。

17.  考慮過上訴理由，及租客的書面和口頭陳詞後，本庭認為並沒有任何法律觀點上的錯誤。

18.  租客陳詞說，周法官認為部分參考處所受第II部所規管是錯誤的，指出它們應全屬第IV部規管。但本庭認為即使真的如租客所說，也不代表周法官在法律觀點上有錯誤。根據該條例上的定義，“市值租金”指“屬本部適用並作為租賃標的物之處所於署長根據第58條發出證明書當日，按該項租賃的條款(有關租金、租期者除外)，但在不受本部影響下，可合理地預期從出租所得… …的租金”。因此，在法律上，就評定市值租金而言，全部參考處所是否不受第II部規管，而是受第IV部所規管，這點是沒有關係的。周法官被指錯誤地認為部分參考處所屬第II部所規管，但即使他有這樣的錯誤，這個錯誤也不影響他的判決，因為他在考慮調整時，並沒有對那些參考處所作出任何區別。無論如何，租客並不是向本庭指出，因為那些參考處所屬第IV部，所以不適合作比較之用。他只是想指出周法官犯了錯，但是正如上述所說，就針對土地審裁處的判決而提出的上訴，本庭只可處理在法律觀點上有錯誤的案件。

19.  租客進一步陳詞說，周法官在法律上犯了錯誤，因為法官不理會他曾向審裁處所提交有關其他處所租金的資料。租客陳詞說周法官這個錯誤等於違反《土地審裁處條例》第10(5)和10(6)條。該兩項條文規定，審裁處的法律程序須在符合秉行公正的原則下，盡量不拘形式進行；而且審裁處可接納任何陳述、文件、資料或事宜為證據，不論該等陳述、文件、資料或事宜在其他情況下會否被接納為證據，並可按情況而權衡其作為證據的分量。

20.  本庭曾問租客他的投訴是周法官不容許他提出證據，還是周法官容許他提出證據，但却不接受那些證據，租客澄清他是指後者。換言之，他所投訴的實際上是法官接納了由差餉物業估價署主任提供的參考處所，而不接納租客所提供的參考處所。這並非法律觀點上的錯誤。

21.  租客陳詞的其他部分是聲稱法官在評定過程中如何犯錯，例如，選擇參考處所，或調整比率方面。無論如何，這些都不可視為法律觀點上的錯誤。本庭已細閱租客在他2004年9月14日的傳票中所提述的文件，但那些文件對他的論點沒有幫助。

訟費

22.  在此情況下，由於租客未能顯示審裁處在法律觀點上有任何錯誤，故此上訴須予駁回。本庭已聽取雙方就訟費所作的陳詞，業主曾表示若上訴駁回，他不會提出任何訟費的申索。因此，本庭就訟費不作出任何命令，即雙方各自承擔己方的訟費。