张秀玲 诉 郑礼庄及另一人

CACV 268/98

香港特别行政区

高等法院

上诉法庭

高院民事上诉 1998 年第 268 号

(原本案件编号: 高院民事诉讼 1994 年第 2838 号)

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判 案 书

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高等法院上诉法庭法官廖子明宣读判案书:

1. 吴炳汉先生与太太张秀玲女士是铜锣湾百德新街50-56号唐宁大厦8楼B座业主。郑礼庄先生是该大厦9楼B座业主。1992年中，大厦业主立案法团聘请兆龙行为承包商，置换全座大厦新喉渠。1993年初，吴先生与张女士8楼B座的住客迁出，在该年一月间，吴先生与张女士两位收回楼宇时发现浴室及毗邻房间的天花及墙壁有渗漏水渍，吴先生与张女士怀疑渗漏水源是在郑先生物业里，于是双方联络。当吴先生向郑先生接触关于漏水一事，郑先生交给吴先生兆龙行电话。经吴先生预约，兆龙行在1993年2月初到8楼B座与9楼B座查看。兆龙行以后没有再与吴先生联络。吴先生亦不知道兆龙行和郑先生有否接触和结果如何。于1993年3月23日，吴先生和张女士聘请仲量行就漏水事件作出调查。仲量行黄先生与一位水喉匠到8楼B座及9楼B座检查。但根据吴先生称：郑先生的太太反对在9楼B座拍照。双方同意由郑太太与仲量行黄先生一同领取相片才将8楼B座相片交于仲量行。领取相片时，郑太太向仲量行黄先生请求发出收据，证实收到8楼B座的照片。黄先生不发收据，于是双方各自离开，而仲量行得不到照片。

2. 于1993年3月9日吴先生再聘请仲量行到8楼B座拍照。仲量行于1993年4月6日发出报告书。吴先生将该报告书于三天后，即1993年4月9日，送交郑先生。原审暂委法官李宗锷裁决渗漏水源已于1993年4月21日一天之内修理妥善。

4. 在这宗上诉案中，丘大律师代表吴先生及张女士。丘大律师并不对法官的裁决「渗漏于1993年4月21日妥善修理」提出异议。丘大律师亦没有对原审法官在「疏忽」索偿中作出的裁定作出上诉。

5. 兆龙行承请包造全座大厦置换新喉渠的工程，而大厦业主立案法团是代表大厦所有单位的业主，包括吴先生、张女士和郑先生聘请兆龙行为承包商。在本案中，吴先生及张女士不去质疑兆龙行是否有能力胜任承造该项工程，或大厦业主立案法团在监督管理兆龙行置换新喉渠时有否不尽责任。但是丘大律师在「滋扰」申索中，却不全部放弃依据吴先生与张女士「疏忽」申索内的事实和法理。

6. 无论如何，这宗上诉案是极为简单。最先，吴先生与张女士一定需要向本庭提出事实和法理，证明当时郑先生滋扰邻居，而并不能以郑先生不合理和不合作的态度便指称郑先生必定是在这案情中滋扰楼下业主。丘大律师在本庭的陈词，似乎有以下的论调：

1.  当时吴先生与张女士的投诉是有事实根据和合理的。因此，郑先生有责任适当地考虑该投诉。

2.  如果不适当考虑该投诉，郑先生便失责、应当作为是知情渗漏水源是在他9楼B座。

3.  普通楼宇公契规定显示出住客互相准许对方进入楼宇检查渗漏水源及其它滋扰情况只是常理。所以，郑先生不合作的态度和不适当地跟进吴先生与张女士的合理投诉，是不合常理、不尽邻居责任而应当作为知情。

7. 最先，知情渗漏的后果并不是知情渗漏根源。在「滋扰」来说，知情是要知道渗漏根源。在法律上，如果某人意图骚扰邻居，而确实令到邻居受到骚扰，那就成为法律上造成「滋扰」，那就是犯了侵权，而他应承担侵权的法律责任。在渗漏方面看来，如他不知道渗漏的根源出于他自己使用的物业，他便无意图骚扰邻居，所以侵权申诉不能成立。郑先生在不知道渗漏根源之前，在他住宅内使用浴缸，这也必然不是不合理的。

8. 在这案件中，本席不能接受丘大律师的见解，即在郑先生一收到邻居的合理投诉，他便有法律责任作出彻底的跟进。当时双方有言语冲突，当然合作的程度并不理想。不过，在这案情中兆龙行需要负「工艺不精」全责。在兆龙行还未置换新喉渠时，一向没有渗漏。当郑先生收到吴先生的投诉，他已将兆龙行联络电话交给吴先生。在情理、法理下，郑先生以后无须对此事作任何跟进，而兆龙行亦于2月初查视8楼B座和9楼B座。根据本案中的证供，兆龙行亦于其后试图接触吴先生及张女士，但不成功。这并不奇怪，因为8楼B座是吉楼。但是吴先生与张女士并没有私下跟进兆龙行查检的结果，也没有向兆龙行要求作出补救。郑太太不欢迎在她楼宇内拍照，以家庭主妇立场这是可以明白的。不幸地双方以后的相处有些不愉快，原审法官也没有把责任推向任何一方。

9. 仲量行于1993年2月23日已到有关两户查看。它1993年4月6日的报告是依据1993年2月23日的巡视而作出的。仲量行于1993年3月初才重到8楼B座拍照。在证供上并没有作出详细解释因何仲量行由不能从郑太太得到在1993年2月23日所拍摄的照片后，立刻再覆拍照片，而要延至3月9日才到8楼B座重拍照片。在审讯中也没有证供解释因何报告书只在1993年4月6日才发出，又需要在三天后才将报告书送达郑先生。郑先生收到报告书后对这事作出跟进。本来吴先生与张女士应送报告书到兆龙行，要求兆龙行作出补救，但他们并没有这样做。无论如何，兆龙行于1993年4月21日到郑先生楼宇在一天内把渗漏修理妥善。由报告书送交郑先生后，即1993年4月9日，至妥善修理完毕，即1993年4月21日，一共只是短短的十二天。郑先生于1993年4月24日去信吴先生和张女士，表示渗漏已妥善补救。当然，在原讼法庭吴先生与张女士的投诉是郑先生拖延至1994年3月才杜绝渗漏。不过，这个延长的日期不受原审法官信纳。

10. 丘大律师引述薛利单飞诉奥加理闲（译音）^（1）一案作为根据。该案是一宗涉及滋扰的案件：如一方面是知道或应该知道滋扰的来源，而不采取合理的行动消除或停止滋扰，他就可以作当为采纳了那项滋扰，要负责其有关破坏的后果。而女皇诉疏诺（译音）^（2）一案中指出，控方一定要有证据显示被控诉滋扰的一方知道或者应该知道滋扰的存在或来源。在那宗案件中，被控滋扰一方租出一块田地作为周末开音乐晚会之用。被控滋扰一方当时并不在场。法官引导陪审团说：被控诉滋扰一方面应该一定要被证明他知道或者应该知道周末音乐晚会可能有滋扰的危险。虽然这是一件刑事案件，但是除非被控诉人知道滋扰来源或存在或者应该知道滋扰的来源或存在，就不能说他是有犯案意图。但如果法庭信纳他有办法可随时获得滋扰的来源或存在的资料，就可推断他是应该知道滋扰的根源。

11. 在本上诉案中，郑先生不能说是知道或者应该知道渗漏根源，因为他没有随时可以获得的渗漏根源资料。渗漏是一个相当复杂的问题。就算以吴先生与张女士来说，他们也只是怀疑渗漏源于在郑先生的单位内，但不能确实。兆龙行在1993年2月3月间的验查亦没有最后结果。甚至连仲量行也需要个多月的时间才作出报告。所以，不能说郑先生有实时可获得的资料知道渗漏根源。在这案情下，因为滋扰当时还未发现，郑先生一定不可以说是已经采纳了滋扰。当时双方也不知道滋扰根源是在那一个地方，怎可以说郑先生是已经采纳兆龙行的滋扰，应对吴先生及张女士负责任呢？

12. 在本案中，情理与法理下都不应令郑先生负法律上漏水损失的责任。郑先生在本庭亦重复提出：不是他负责楼宇喉渠修理，那是兆龙行的责任，而兆龙行也愿意负起修理渗漏损坏楼宇的全责。仲量行的两份报告书亦是兆龙行换喉渠不妥善的后果。不过，丘大律师说：如郑先生尽邻居责任，便不会犯滋扰，亦不会导致吴先生和张女士要支付庞大费用聘请仲量行作出两份报告。这样说来，丘大律师看来像是要郑先生反证明他未犯滋扰。忘记了举证的责任是在吴先生和张女士身上。在这事件中，兆龙行也有可能需要负起这两份仲量行报告的费用，但是这不是一个本庭需要解决的问题。不过假如吴先生和张女士从开始便较积极一些向兆龙行要求查检及修补，这两份仲量行报告也无必要。

13. 郑先生不需要负责不妥善的换喉渠工程。郑先生简直不可能意图骚扰邻居，而需负上滋扰责任。于1993年4月9日知悉渗漏的根源后，他也并无延误地处理，使兆龙行可于十二天时间内在他自己的单位中完成杜绝渗漏的工作。

14. 基于上述理由，本宗上诉案不成功。本席认为上诉应被撤销，而双方各付堂费。

上诉法庭法官梁绍中：

15. 本案的事实经过，廖法官已在他的判案书详述，本席谨采纳廖法官对事实的叙述，不再重复，以免累赘。

16. 本上诉涉及的主要争论点是郑先生是否有犯滋扰侵权行为，须负上法律责任，赔偿吴先生因渗水入屋而蒙受的损失。

17. 吴先生声称有水从上面渗漏入他的单位，造成滋扰。吴先生指渗水原因是郑先生单位内的喉管有损坏。他曾向郑先生投诉，并且在数次与郑先生的通讯及在一九九三年二月二十六日给郑先生的律师信中，再三知会郑先生作出修理，但郑先生获悉滋扰情况后，不但没有采取适当行动，进行勘察渗水根源及作出补救，反而仍然任由渗水情况延续。在法律上，这已构成郑先生采纳了存在着的滋扰，因此他须负法律责任赔偿。

18. 原审法官对事实有以下裁决：渗水的原因是兆龙行更换墙外污水渠时，「工艺不精」所引致。吴先生于一九九三年三月至四月间曾两次派人进入郑先生单位内，进行勘察和测试，追寻渗水根源，郑先生都没有阻拦，测试得以顺利进行。而郑先生接获四月九日送达之仲量行测试报告后，获悉渗水原因是单位内的去水喉与新装于墙外之污水渠的接驳处有问题，便在最短时间内，通知兆龙行修理。工程在四月二十一日进行。一天内后就修理妥当，渗水问题从此解决。

19. 从以上的事实，郑先生不是渗水滋扰的制造者。郑先生在获悉渗水的根源后，已采取适当步骤，进行堵塞，防止滋扰继续漫延。因此在未查出滋扰的原因时，吴先生的投诉并不证明滋扰是出自郑先生处，更遑论证明郑先生知道此事。因为双方的单位同属一座多层大厦，在郑先生单位之上，还有其它单位。有可能渗入吴先生单位内的水是从郑先生单位上面的其它单位渗漏而下。郑先生接获投诉的事实，亦不能视为他知道渗水是源于他的单位和有滋扰存在。只有在他获悉渗水原因后，即四月九日获悉测试结果后，郑先生才能采取方法补救。在此之前，吴先生不能只凭单位出现渗水情况，在未有证据可以证明是楼上单位所引致，就归咎于郑先生，把渗水责任放在他身上，要他采取适当的措施去查出渗水根源，反证渗水并非源于他的单位。不过，如果当时郑先生可以循其它实时可获得的途径，知道渗水是由他引起的，因此应该对滋扰存在有知悉，那末，他就有责任去消除滋扰和避免不良效果。但是这种情况，在本案并不存在。

20. 从接获测试报告到根治渗水，消除滋扰，郑先生只需十二日的时间，当中包括接触兆龙行和安排工程人员到场，进行工程。并无证供指在香港进行这小工程十二日是不合理的时间，也不能说只郑先生拖延处理他便当作已知悉滋扰的情况。所以，指郑先生已采纳滋扰的说法，是不成立的。

21. 在香港，因楼宇结构，楼龄或缺乏保养维修或其它人为因素而出现渗水，有水由高层漏入下层，引致损失的个案，确实不少。上层业主与下层业主往往因此不和，继而演变为争吵，以致法律纠纷。双方为此在诉讼上长时间互相纠缠，最终，即使是胜诉的一方，在精神和金钱上，亦不是没有损耗。上下层业主关系的破裂达到无可弥补的地步，日后彼此更难相处。其实，如果上下层业主能互相协助，解决方法未必一定要诉之于法庭。问题发生时，最重要的是先找出渗水的原因。要达到这个目的，有关业主就需要合作。下层业主不应一旦发现有渗水情况，就先入为主，认定是直接上层单位内喉管损坏所引致，及上层业主对此是有知悉的，因而要求该业主立即采取行动。若稍有延误，就以法律行动对付。因为法律并没有假定下层渗水是上层引致。虽然如此，上层业主在接到投诉后，亦应当合理与投诉的业主磋商，以避免不和，同时让下层业主在适当及合理的情况下，派员入单位内作适当的测试，找出渗水的原因，尽快协助解决问题。但是下层业主亦有责任监督测试小心进行，防止损坏单位的设备或引起使用者不便。若测试结果是渗水出自上层单位，该层单位业主就必须在可能范围内，尽快解决问题，不然，他会被视为采纳滋扰。因而负上赔偿的法律责任。

22. 基于以上原因，本席同意上诉应被撤销。

23. 本席亦同意廖法官作出的讼费命令。

原讼法庭法官胡国兴:

24. 本席已阅读过廖子明法官的判决书及梁绍中法官的判决书，完全赞同他们的裁决及裁决理由。

25. 因为香港的楼宇大多是多层建筑，而楼宇单位漏水的情况亦极为普遍，故本席希望藉此机会陈述对此等事件的一些意见。

26. 漏水可能导致「滋扰」，而法律就这项目有很明确的规范。简单地说，有以下几种普遍情况:

(1) 若漏水是在一处地方(包括楼宇单位)中发生，招致邻舍(包括另一单位)损失时，而事源地方的户主(是使用该地方的人，不一定需要是业主)明知漏水根源，他便是有意图滋扰而须负法律责任。法律责任包括赔偿及受禁制令禁制。

(2) 若漏水不是事源地方户主自己或自己应代为负责的人所招致，而他又不知道漏水已发生，他就不须对漏水所招致邻舍的损失负责。

(3) 若漏水不是事源地方户主自己或自己应代为负责的人所招致，当他知道漏水源于他单位内，他须在无合理延误下作出补救。否则，他须为该项漏水所招致邻舍的损失负上法律责任。

(4) 以上三项中的「知道」，是指两种情况:（a）是实质地知道，或（b）是在通常及合理谨慎下应可知道。故此，就算户主实质上不知道漏水的存在，因为他不在事源地方，他也不能藉此推卸责任。他身为户主，对自己使用的地方要负法律责任。若在通常的情况下户主应可知道有关使用地方的情况，在法律上他就被当作知情。作为地方的户主，他应对该地方作出合理谨慎的处理。故此，对该地方的情况而言，一切他应在合理谨慎下可知道的，法律也当他知道。

(5) 第(2)和第(3)项所述的「户主应代为负责的人」，是指一切户主准许进入或使用户主地方的人，包括他的家人、朋友、雇员和入内工作的人，但不包括未获他或上述的人准许而进入地方的人。 

27. 在多层楼宇中的各单位业主及户主的关系，多由大厦公契规限。大厦公契多会就漏水的情况列出各单位户主的相互权利和义务。有关人士，包括各单位业主及户主，和法定业主会及大厦管理公司等的行为和权责，应按公契的条文处理。

28. 在没有公契规限的情况下，当有单位户主发觉有水侵入他的单位而向其它单位的户主求助寻找原因时，其它单位的户主应以合作的态度，尽量于合理情况下加以协助。否则，可能引起紏纷，甚至诉讼。若查出漏水不是源于自己单位，亦应以合作的态度，尽快通知有水侵入的单位的户主，使该户主可作出相应的行动。若发现漏水源于自己单位或由自己单位的装置(如破烂水喉等)所产生，则应从速采取补救步骤以杜绝漏水。否则可能要负上上列第(3)项情况的法律责任。

29. 希望此判词可以有助多层楼宇单位的户主，简单地了解「滋扰」的法律责任，及在漏水情况下所应采取的态度及行动。

30. 本席亦同意廖法官作出讼费命令。

上诉法庭法官廖子明:

31. 本庭一致裁定，上诉驳回，维持原判。双方各付讼费。

⁽¹⁾ Sedleigh-Denfield v. O’Callaghan, [1940] AC 880

⁽²⁾ R v. Shorrock, [1994] QB 279