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DCCJ 1029/2013
香港特別行政區
區域法院
民事訴訟2013年第1029號
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| 原告人 |
LAM MUK LAN（林木倫） |
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及
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| 被告人 |
YOU JIACHANG（游嘉昌） |
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| 聆訊日期： 2014年1月23日、24日、27日及28日 |
| 判案書日期： 2014年3月20日 |
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判案書
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背景
1. 這是一宗業主與租客的糾紛，有關物業為Lot No 1311 in Demarcation District No 77, North New Territories（“該物業”）。原告人業主向被告人租客追討下列項目：－
(a) 物業的空置管有權；
(b) 每年佔用費HK$5,000或市值租金（以較高者計算），由2013年2月8日起計至被告人交還物業的空置管有權給原告人；
(c) 利息；及
(d) 訴訟費。
原告人的案情
2. 原告人在庭上作供，他確認並採納他於2013年9月24日存檔的筆錄證人供詞。
3. 根據原告人的證供，他於2009年2月7日，與被告人達成口頭協議，將物業以年租方式租予被告人，年租金額為HK$5,000。
4. 2011年10月18日，原告人指示他的代表律師，發信給被告人，通知他口頭租約將會在2013年2月7日終止，並要求他須於該日遷出物業，並將物業的空置權交還原告人。
5. 2012年2月22日，原告人再指示他的代表律師發信給被告人，通知他口頭租約將會在2013年2月7日終止，並要求他須於當日遷出物業並把物業的空置權交還原告人，否則原告人將會採取法律行動。
6. 被告人並沒有應原告人的要求交還物業的空置權，原告人於2013年3月27日入禀區域法院向被告人追討。
被告人的案情
7. 被告人在庭上作供，他確認並採納他於2013年9月24日存檔的筆錄證人供詞。
8. 根據被告人的案情，於2009年2月份，他與原告人商討租用建築在物業上的85號寮屋的問題，當時他問原告人是否願意把物業租給他人，他們有以下一段對話：－
“原告人： 那間寮屋爛的，沒水沒電，住唔到人，有邊個租？
被告人： 咁租比我住呢？
原告人： 你住那間好好的，裝修幾靚，講笑麽？
被告人： 真的，我同你租，你租唔租？
原告人： 可以。
被告人： 一年要租幾多錢？
原告人： 錢唔錢，你要麽拿去住。
被告人： 咁唔達（得），多少你得講過數，睇下我租唔租得起。
原告人： 你啱麽拿去用，爛屋來的。
被告人： 雖話爛屋，住唔到人，但地系你的都要講下地租一年幾錢。
原告人： 一年叁千圓。
被告人： 可以，租怎麽付？
原告人： 你住著先，唔急，年尾交都不遲，我又唔系等著這塊地租錢用。
被告人： 呢間寮屋要整花很多錢，你唔會等我整好，住個三、五年就收返去吧？俗語話：上樓搬下屋，唔見幾籮縠。咁我就唔租。
原告人： 咁你唔使擔心，前面這間寮屋地系我的，沒人住，屋爛到倒塌。左邊那塊地有幾萬尺，如今都沒人種田，生滿樹草，旁邊那塊寮屋地租被楊生都幾十年了，我自己有三層丁屋，都住不完。老婆、仔都去著英國那邊，一年返來一、二次祭祖，怎麽可能來這裏住，如果政府收地征用沒辦法，咁你都上樓啦。再講地又唔系你呀，有（什）麽理由叫你出錢來整？我都會被返錢給你呀。
被告人： 林生你真系好好人，咁麽系呀屋有人住有人打理，沒人住塌的快。咁你都要收下訂，如果你唔系度，人的話我唔系同你租，點講？
原告人： 咁你方便時打電話被我啦。
被告人： 好，我打電話給你。”
9. 其後於2009年2月7日，被告人透過電話邀請原告人到被告人原本居住的地方，距離物業約一公里，商談租約及訂金事宜。當被告人提議雙方簽定筆錄租約時，原告人說：“唔使寫租約，要交稅好麻煩，我幾十年都這樣租，不用擔心，你要住多久就多久，每年年尾交租就可以啦。”
10. 被告人向原告人表示物業上的寮屋需要花費很多才可修理妥當，若自己花錢修理好，住了三、五年原告人又要收回物業，自己便不會租用物業。原告人回應說：“除非政府收地，無叮叮趕你走作麽？我丁屋那邊幾塊地，大過這邊，麽系生滿樹草，我大把地方，點都唔會用到呢塊地。地又唔系你呀，有（什）麽理由叫你出錢幫我整，系我都會被（比）返錢被（比）你。”
11. 於是，被告人把HK$1,000交給原告人作訂金，租下物業，原告人亦寫下收據。
12. 2009年2月12日，被告人到物業拍攝相片，並開始修葺寮屋，其後搬到物業居住。
原告人對被告人證供的回應
13. 原告人表示被告人在2009年租用物業時從沒有提及他會花錢建設物業。當時物業上的寮屋是可以住人的。寮屋已有鐵皮頂及門，但門鎖已壞了，須要更換及安裝水電。物業也圍上了鐵絲網，而狀況是良好的。被告人要求原告人替他安裝水電，原告人沒有答應，並叫被告人自己安裝。
14. 原告人並沒有對被告人表示他喜歡住多久就住多久。相反，原告人說物業是以年租方式租給被告人，當原告人通知被告人要收回物業，被告人便要搬走。被告人當時表示可以，更說原告人是業主，當然有權收回物業。
15. 原告人同意被告人說過若只是租三、五年，他便不租了。而原告人向被告人表示他 “租就租，住就住。” 雙方並沒有同意租多少年，而最終協議是原告人以年租方式一年一年把物業租給被告人。
雙方不爭議的事項
16. 本案中，雙方不爭議的事項如下：－
(a) 原告人是物業的註冊擁有人；
(b) 原告人與被告人於2009年2月7日達成口頭租約，原告人把物業租給被告人；及
(c) 被告人已繳付原告人2009年2月8日至2013年2月7日的租金。
被告人答辯理由的簡述
17. 綜觀被告人的抗辯書及庭上證供，他的答辯理由是，原告人曾經作出承諾，被告人可隨意租住物業多久，原告人不會收回物業，除非政府收地。
證供分析
18. 本案中的兩位證人只有原告人及被告人。被告人說原告人曾向他作出上述承諾。原告人則否認。本席首要處理的問題是原告人有否向被告人作出以上承諾。本席接納原告人的說法，裁定原告人從來沒有承諾被告人，他可隨意租住物業多久，原告人不會收回物業，除非政府收地。本席所持理由如下：－
(a) 政府何時收地實在是完全估計不到的事情，可能是一兩年後、十年後、或是幾十年後的事情，亦有可能政府永遠不收回土地。情理上，原告人不會與被告人達成這樣的協議。因為原告人會被協議綑縳着，即使有買家想購買他的物業，亦可能會令他在出售交吉方面遇上困難。被告人所描述的協議對原告人弊多於利。
(b) 被告人所描述的協議下的租約期長短是未知知數，奇怪的是原告人及被告人並沒有商討過租約期間租金調整的議題。
(c) 被告人作為證人的可信性不高。根據被告人的證供，雙方在達成2月7日口頭租約前的商討中，被告人曾兩次詢問物業出租的金額，但原告人兩次的回應都是不會收取租金，提議被告人隨便使用物業。到被告人第三次追問租金金額時，原告人才提出年租為三仟元。被告人的說法不合邏輯，有違常理。本席不相信原告人作為業主會在被告人兩次追問租金多少的情況下，仍然會說自己不收取租金。
19. 基於以上理由，本席不接納原告人曾向被告人作出上述承諾。本席接納原告人的說法，物業是以年租方式租給被告人。
20. 本席已裁定原告人並沒有向被告人作出上述承諾。但假設上述承諾是存在的話，在法律上亦不能成為一份有效的租約協議。
21. 在這方面，本席接納原告人代表大律師的陳詞。要成為一份有效的租約，其中一個條件是租約的期限必須要清楚肯定。正如先前所述，政府何時收地是一個完全估計不到的事情，在這情況下，沒有人能肯定租約的期限是從2009年2月8日到那一天為止。因此，被告人的說法在法律上不能構成一份有效的租約（見：Lace v Chantler [1944] KB 368，Prudential Assurance Co Ltd v London Residuary Body & Others [1992] 2 AC 386）。
22. 在李廷耀祖及其他人訴羅思晉，HCA 7961/1996，高等法院原訟法庭杜溎峰暫委法官亦處理過類似被告人提出的答辯理由，當時法官的評語現引述如下：－
“原告人指該租約為按年續約為期一年的租約。李開順更指稱租期最長亦只為5年。被告人則稱雙方同意該租賃為長期租賃，除被政府收地之外，該租賃為無限期的租賃。雙方在這方面的證供各有分歧。
從法律論點而這，一份所謂「無限期的租約」並不可能構成有效的租約，因為這類合約欠缺確定性，無法執行：見Lace v Chantler [1944] KB 368與Prudential Assurance Co Ltd v London Residuary Body & Others [1992] 2 AC 386。此外，一份業主不可能終止的租賃，亦與租約的性質有違，因為這等同轉移業權。”
23. 由此可見，即使本席接納被告人的說法，即原告人曾經作出承諾，被告人可隨意租住多久，原告人不會收回物業，除非政府收地，這對被告人的答辯亦毫無幫助，因為「無限期的租約」並不可能構成有效的租約。
24. 既然物業的租金是以年租去計算，本席認為原告人與被告人之間的租約是按年續約為期一年的租約。要終止這租約，原告人須給予半年通知期（即182日）給被告人。
25. Land Law in Hong Kong by SH Goo & Alice Lee (Third Edition) 於第411頁有如下記載：－
“In the case of a yearly tenancy, a notice to quit must be expressed to expire at the end of any year of tenancy and half a year’s notice (ie 182 days) is required.”
26. 既然原告人已指示律師於2011年10月18日及2012年2月22日發信給被告人通知他口頭租約會在2013年2月7日終止，原告人已給予被告人足夠通知期。被告人理應在2013年2月8日當天交還物業的空置管有權給原告人。但被告人沒有這樣做，直到現時仍然佔用物業。
27. 基於以上分析，已可見被告人沒有任何合理的答辯理由。但在原告人及被告人的證供中，均提及到一些與本案沒有直接關係的議題，為了判案書的完整性，本席亦簡要地作出討論。
被告人在物業上的花費
28. 被告人的答辯書及證供中都提及他在2009年2月7日與原告人訂立口頭租約後，曾花費十多萬建設物業及寮屋。但這點即使是事實亦與本案沒有直接關係，原因是被告人沒有在本案中提出任何反申索。
原告人與東北集團有限公司的租約
29. 根據原告人一方呈交法庭的物業查冊，原告人曾於2005年2月16日以月租HK$1,820把物業出租給一間東北集團有限公司，租期由2005年9月1日至2015年8月31日。被告人在證供中似乎提出質疑，既然原告人已把物業租給東北集團有限公司，他是否有權在2009年2月7日把物業租給被告人，及向被告人提出本案申索。
30. 就着這點，沒有證據顯示於2009年2月7日原告人與被告人達成口頭租約時，原告人與東北集團有限公司在2005年2月16日達成的租約是否仍然生效。被告人的證供亦沒有提及到他曾受到第三者干擾他使用物業。
31. 再者，本席接納原告人代表大律師的法律陳詞，即業主於租約下讓租客管用某土地，而租客的安寧使用權未受到任何干擾，則租客不能否定業主的業權。原告人代表大律師倚賴Industrial Properties (Barton Hill) Ltd & Others v Associated Electrical Industries Ltd [1977] 1 QB 580及Tang Man Kit and Foo Tak Ching (suing as Managers of Wah Yan Mo Fan Heung（華人模範鄉）) v Hip Hing Timber Company Limited（協興木業有限公司）CACV 137/2002的案例作支持。
2009年2月8日至2010年2月7日的年租金
32. 原告人與被告人就着2009年2月8日至2010年2月7日的年租金額有分歧。原告人的說法是自口頭租約開始時，年租已定為HK$5,000，而被告人須以上期方式繳付。被告人的說法是2009年2月8日至2010年2月7日的年租金額是HK$3,000，其後雙方才同意2010年2月8日以後的年租金額為HK$5,000，而年租是以下期方式繳付。
33. 正如早前所指，原告人及被告人雙方同意被告人已繳付2009年2月8日至2013年2月7日的租金，以上的證供爭議根本不是本案的重心。但本席認為原告人的證供較為可信，並接納他的證供，裁定原告人及被告人在2009年2月7日的協議是年租金額為HK$5,000，並以上期方式繳付。
其他爭議項目
34. 此外，原告人和被告人在證供上亦在以下項目有所分歧： －
(a) 被告人在2009年2月8日至2013年2月7日有否把物業分租出去；
(b) 被告人在2009年2月8日至2013年2月7日有否準時交租；
(c) 原告人和被告人在2009年2月8日至2013年2月7日期間有關租務糾紛的過程及因由；
(d) 在之前案件DCCJ 1134/2011中，原告人追討被告人的來龍去脈及後來案件終止的因由；
(e) 2009年2月7日（審訊文件冊─口供第8頁），2009年11月4日（審訊文件─口供第11頁），2009年2月7日（審訊文件─口供第26頁）的收據上的簽署是否出自原告人；及
(f) 2009年2月7日（審訊文件冊─口供第8頁）及2009年2月7日（審訊文件─口供第26頁）有否被塗改過及如有的話，是誰塗改。
35. 本案的中心議題是原告人有否作出承諾，被告人可隨意租住物業多久，原告人不會收回物業，除非政府收地。以上五項都不是案件的中心議題，亦對案件中心議題的斷定沒有直接幫助。因此，本席不會就上述五項作深入討論。亦是基於這原因，本席拒絕了被告人在審訊中的要求傳召筆跡專家去鑑定2009年2月7日（審訊文件冊─口供第8頁），2009年11月4日（審訊文件─口供第11頁），2009年2月7日（審訊文件─口供第26頁）的收據上的簽署是否出於原告人。
結論
36. 本席認為原告人代表律師於2011年10月18日及2012年2月22日發出的終止租約通知書，已有效地在2013年2月7日終止了原告人與被告人的口頭租約，但被告人自2013年2月8日一直至今，仍然佔用物業，理應繳付佔用費。
37. 由2013年2月8日至2014年2月7日一年的佔用費應是HK$5,000。
38. 本席頒令如下：－
(a) 被告人須交還物業的空置管有權給原告人；
(b) 被告人須付原告人款項HK$5,000；
(c) 被告人須付原告人由2014年2月8日起的佔用費，以每年HK$5,000計算，直至被告人交還物業的空置權給原告人；及
(d) 上述 (b) 項的判決前及判決後利息，以判定利率計算，由傳訊令狀日期2013年3月27日起計至款項付清時止。
39. 本席同時頒下暫准訟費命令，被告人須支付原告人本案的訟費（包括大律師證書），如雙方未能同意金額，則交由法庭評定。除非任何一方，於本判案書頒佈日起計14天內，提出申請更改上述暫准命令，否則，上述暫准命令，在本判案書頒佈日起計14天後，即成為絕對命令。
原告人：由梁堅律師行轉聘區曉嵐大律師代表
被告人：沒有律師代表，並親自應訊
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