The Incorporated Owners of Oxford Court 訴 Chan Cheung Tat

LDBM 81 OF 2002

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2002年第81號

__________________________

___________________________

______________

判 案 書

______________

1. 申請人是位於香港寶馬山道26號豐林閣的業主立案法團，而 答辯人是豐林閣地庫第106號車位的業主。

2． 申請人的申請是要求土地審裁處頒令答辯人繳交款額為 6,822元的維修分攤費。答辯人反對是項申請，他在反對通知書列出下述12項“不需進行的工程” ：

"1. To retiles the external walls (2,000,000.00). Please note that there are no tiles in the car park area.

2. To replace all fresh water pipes ($450,000.00). (There is no water tap in the car park, as car park owners are not permitted to use water to wash their vehicles inside the premises).

3. To replace all flushing water pipes ($150,000.00). (Only flat owners will benefit from this).

4. To replace all clothes drying racks and aluminum screens, (notice dated 3 JAN 2002 refers). As a car park owner, I do not think I will benefit from this.

........................................

8. To build new rainwater drip lines on external walls. (I do not think I will benefit from this).

........................................

12. Why the Owners Corporation promised to remove all illegal structures in the property and without a clear picture that who will pay the cost. It is likely that the cost to be included in the renovation work. (.....................)."

於審訊開始之日，答辯人將上述的第5、6、7、9、10及11項刪去。

3． 2000年4月18日，屋宇署致函申請人，述明根據《建築物條例》第26條所賦予的權力，它宣佈豐林閣可能變為危樓；它又命令申請人須最遲於2000年7月18日之前展開以下的工程 ：

“僅就外部及公共地方而言 ：

(a) 清除樓宇的鋼筋混凝土結構中鬆脫、破裂及損毀的混 凝土；清理現有外露鋼筋上鬆脫的鐵銹及雜物；如有 需要，加裝鋼筋及固定其位置，並將鋼筋混凝土結構 修復原狀。在建築事務監督進行視察前，不得澆注新 混凝土。

(b) 清除外/內牆上所有鬆脫及損毀的批盪。

(c) 修繕、裝穩或更換所有鬆脫及損毀的窗框及玻璃。”

屋宇署指明上述的工程必須在2000年10月18日之前完成。

4． 屋宇署亦在2000年4月18日以函件通知申請人它必須在 2000年10月18日前進行以下的工程 ：

“修葺或翻新欠妥的雨水渠、癈水渠、便溺污水渠及疏氣管。”

5． 2001年2月20日，法團舉行業主大會。予會者通過進行大廈維修工程的決議，預算金額為9,010,000元。每個單位/車位之業戶均須以其單位/車位所佔的業權份數比例繳付是項工程所需費用。大會並通過分三期向業戶進行收款 ：第一期於2001年3月16日收取40%； 第二期於2001年5月16日收取30% ；第三期於2001年8月16日收取30%。

6. 2001年3月7日，申請人通過它的物業管理公司致函各業戶前述的決議和繳款的日期。

7． 上述業主大會之後，申請人將維修工程的費用修訂為 8,294,985元，而每車位業主需繳付的總金額為6,822元。以下是組合 該款額的費用:-

項目	款額
Contract Sum	$8,024,420.00
Consultancy Fee	$245,000.00
Proposed C. O. W. Fee	$224,000.00
Deduction fee re-roofing	($198,435.00)
Total	$8,294,985.00 _____________

8． 答辯人指維修工程涵蓋大廈美化的項目，但申請人已於 2001年10月23日以函件通知各業戶所有美化工程已被刪除。就答辯人指稱不需要的工程項目，本席現逐一予以考慮。

8.1 第一項

為瓷磚鋪蓋的部份是大廈的外牆及停車場入口通過的外 牆。外牆是否公用部份？根據《建築物管理條例》（“條例”）第2條的釋義，“公用部份”是指 ：

“(a) 建築物的全部，但不包括在土地註冊處註冊的文書所指明或指定專供某一業主使用、佔用或享用的部分；及…………

(b) 附表1指明的部分，但上述文書如此指明或指定的部分除外；”

條例附表1第1段指明外牆是“公用部份”。答辯人指屋宇署沒有命令法團要進行鋪“瓦仔”（瓷磚）的工程，但條例第18(2)(fa)條授予法團酌情決定權對大廈的公用部份進行任何翻新、改善或裝飾工程。當屋宇署命令進行的工程完成後，法團必須將外牆髹上漆油或蓋以瓷磚，作為保護外牆之用。在2001年2月20日舉行的業主大會，與會者通過涉及外牆的決議：法團可選擇將外牆新造油漆或新造牆身磚，而標書將包括外牆油漆及瓦仔之費用，由法團作最後決定。條例第14(1)條指明法團會議可通過有關公用部份的翻新、改善或裝飾的決議，而該決議對全部業主均具約朿力。既然外牆是公用部份，而業主大會又通過法團可選擇對外牆鋪以瓷磚的決議，故此申請人可進行是項工程。

8.2 第二項

申請人指出，大廈外牆的食水喉管，由水錶至進入住戶的部份並非是公用的食水管，而是住戶的私人食水管，而由大廈以外至水錶的部份則是公用的食水管。有關這部份的決議是於2001年2月20日在業主大會通過的 ：

“同時會議上通過 ：

1. 如最後通過外牆新造牆身磚，將以公費更換所有食水 管，否則，如通過外牆最後新造油漆，則每戶須自費更換外牆食水管。

2. 標書將包括外牆油漆及瓦仔之費用，由法團作最後決定。”

按條例第14(1)條的規定，申請人祇能對公用部份進行維修。私人部份食水管並非是公用部份，故此申請人不能以公費更換私人的食水管，因此答辯人的反對理由成立。

8.3 第三項

條例的附表1第6段將污水管、糞管納入為公用部份。“Flushing water pipes”是公用的喉管，故此這是公用部份。這是屋宇署命令進行的工程（見判案書第4段），故此申請人必須對該些喉管進行維修，所以答辯人的反對理由不能成立。

8.4 第四項

申請人會將石屎衣架拆除，並在原來石屎衣架的位置建造鋁質的衣架。答辯人指稱衣架是私人的物品，故此不可以公費進行該項工 程。從証物A3可見，圖中衣架露出生銹的鋼筋，如石屎剝落，它會引致途人傷亡，因此法團必須對它進行維修。法團以鋁質衣架代替石屎衣架，這種維修方法並無不妥。

8.5 雖然事實上祇有該外牆的住戶可使用該衣架，但石屎衣架是大廈外牆的一部份；公契並無指明或指定衣架是專供某一業主“使用、佔用或享用”，故此依據條例第2條“公用部份”的釋義，它是“公用部份”。這一項反對理由不能成立。

8.6 第8項

答辯人指“滴水線”是法團新加的維修項目。滴水線是位於 “窗眉”和大廈外牆石屎簷蓬之下（証物R1，第63及第64頁）。窗眉是大廈外牆的一部份，故此滴水線亦是位於外牆。外牆是公用地方，故此滴水線亦是位於公用的部份。答辯人在第8項亦清楚指出 “rainwater drip lines on external wall”。外牆既是公用部份，申請人當然有權進行維修。滴水線會使雨水從滴水線下墜至地上，而不會接觸位於“滴水線”以內的外牆，這可對外牆起著保護的作用。申請人進行這項維修項目是恰當的。

8.7 第12項

私家車位的業權是屬於私人的，並非是大廈的公用部份。私家車位的上蓋是由私人蓋搭的非法僭建物。拆除這些僭建物的費用當然 是由有關私家車位的業主負責，申請人不應以公費進行這項工程。

9． 申請人的証物A2顯示豐林閣的主要維修項目，其中一項是 “Take down & cart away all the shelters & associated structure at existing carparking spaces”。有關這項工程的款額是10,000元。這顯示申請人將會使用10,000元的公費進行是項工程。

10． 本席已裁定它無權進行更換私人食水管的工程。更換食水管的費用是358,500元（証物A1，第87頁）。申請人負有舉証的責任。它要証明就更換公用食水管方面答辯人須要分擔的數目，但申請人沒有在這方面提出証據。本席不知道更換公用食水管佔去多少費用，因而不能計算答辯人需要分擔的費用，故此在計算答辯人需付的維修分擔費時，本席不會將這筆費用計算在內，亦不會將拆去私家車位上的僭建物的10,000元計算在內。答辯人需付的維修分擔費是6,518.49元 [(8,294,985元 - 358,500元 - 10,000元)÷1216]。

11． 本席命令答辯人須於14天內向申請人繳付6,518.49元。

12． 申請人向答辯人要求支付的費用是錯誤的，故此如果答辯人在此14天內支付6,518.49元，他無須支付任何利息。如答辯人在14天內沒有繳付此筆款項，則答辯人須支付此判定債項的利息，由此命令的第15天起計算直至此債項清償為止。利率則按終審法院首席法官不時藉命令所決定者計算。

13． 訟費

如果申請人的申請得直，本席會命令答辯人支付它的訟費。如果答辯人暫時繳付申請人要求的維修分擔費，但聲明以法庭的裁決作實，本席會判他得到訟費。上述兩種情況沒有出現。申請人要求答辯人支付的維修分攤費含有答辯人不需繳付的費用。本席認為恰當的訟費命令是與訟雙方各自負責本身在小額錢債審裁處及土地審裁處的訟費。本席因此頒佈臨時訟費的命令 ： 與訟雙方各自負責本身在小額錢債審裁處及土地審裁處的訟費。如在14天內與訟任何一方不向本庭作出申 請，則此項命令作實。