CHAU CHUNG MEI v. LEUNG YING NGAI

DCCJ 4062/2012

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟2012年第4062號

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判案書

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背景

1. 這是一宗關於樓宇漏水引致損失的案件。原告人是廣東道868號1樓（“1樓單位”）的業主，被告人則是2樓E室（“2E室”）的業主。

2. 原告人於2008年購入1樓單位，單位被分成A至E共5個房間，用作出租之用，而被告人的單位正正位於1樓E室的上層。

3. 原告人指，自2011年8月開始，1樓單位出現嚴重漏水情況，其中C、D及E室內部均由於漏水而造成破壞。原告人認為被告人的單位是漏水的源頭，於是嘗試聯絡被告人商討解決方法，但被告人指漏水與他們無關，拒絕跟進。原告人多次向政府部門投訴，但被告人均沒有理會，最終原告人決定入禀區域法院，向被告人索償及向法庭申請禁制令。

4. 原告人入禀區域法院後，被告人沒有存檔抗辯書，亦從沒有出席任何聆訊。法庭確信所有有關本案的文件均已送達被告人，被告人必定知悉所有法庭程序，包括本審訊的進行。法庭會在被告人缺席情況下進行審訊。

原告人案情

5. 審訊中原告人親自作供，沒有傳召其他證人。原告人指，自2011年8月開始，1樓的C、D及E室均出現漏水情況，原告人認為2E室是漏水的源頭，於是聯絡被告人，被告人初時表示漏水與她的單位無關，後來沒有再接聽電話，原告人亦無法再聯絡到被告人。

6. 原告人指，由於漏水問題，令她損失了多項租金收入。首先，C室的租客以漏水為理由，要求中止租約及要求賠償，商討後原告人以少收一個月租金為條件與租客和解，原告人為此損失了一個月的租金，即4,518元。

7. 於有關時間，D室以月租4,700元租予一位租客，漏水發生後，該租客中止租約，並入禀小額錢債審裁處，向原告人申索損失30,000元。雙方後來達成和解協議，該租客同意中止申索，條件是原告人免收他3個月租金，原告人因此損失了合共14,100元。

8. 原告人指，由於漏水問題嚴重，E室一直未能租出。由漏水問題出現起計，一共空置了34個月，直至2014年7月才成功租出。原告人指，E室的市值租金為每月3,400元，因此長期未能租出E室令她損失了合共115,600元。

9. 為了查證漏水的源頭，原告人委托了香港驗樓及結構診斷有限公司（“香港驗樓”）作樓宇檢測，並撰寫報告。簡而言之，香港驗樓的結論是2E室為原告人單位漏水的源頭，推論是由於廚房的排污渠滲漏，經地台漏至原告人的單位。

10. 另外，原告人亦委托了永利行對漏水引致破壞的維修工程費用作出評估。永利行的評估是，要修復漏水引致的破壞，維修費用為21,800元。

11. 被告人單位滲漏，除了影響原告人的單位外，亦經由1樓單位擴散至下層的閣樓及地下，造成損壞。閣樓及地下單位的業主於是向原告人提出訴訟（案件編號DCCJ 4361/2012）。經商討後，雙方同意原告人在不承認責任基礎下支付50,000元和解。

12. 被告人一直沒有解決2E室漏水的問題，漏水情況一直持續，因此原告人要求法庭發出禁制令，迫令被告人採取行動，解決漏水問題。

13. 最後，基於漏水問題對原告人造成滋擾，原告人要求被告人賠償50,000元，作為對她帶來不便的一般傷害賠償。

討論

漏水的源頭

14. 根據原告人的證供，法庭同意1樓C、D及E室均受到漏水的影響。至於漏水的源頭是那裏，法庭不會假設必定是上層的2E室，法庭必須考慮是否有足夠證據證明2E室是漏水的源頭。

15. 考慮了香港驗樓的報告，法庭認為報告的推論及結論合理，在沒有任何證供反駁下，法庭接納香港驗樓的結論，裁定2E室為漏水的源頭。

16. 根據原告人的證供，漏水發生後她多次聯絡被告人，但一直不獲理會，而漏水情況亦一直沒有改善。法庭裁定，被告人清楚知悉2E室為漏水源頭，但依然不採取任何行動解決問題，被告人必然可以預見原告人的單位會受到漏水影響，因而蒙受損失。

17. 基於以上原因，法庭裁定原告人成功在相對可能的標準下，證明被告人疏忽及向原告人造成滋擾，被告人須為此負上法律責任。

賠償金額

18. 由於漏水問題，C室及D室的租客均提早中止租約，而D室的租客更因此向原告人提出申索，追討損失。法庭認為這些均是漏水直接引致的損失，被告人必須向原告人作出賠償。至於E室因為漏水問題而一直未能租出，被告人亦須賠償原告人的租金損失。因此，租金損失方面，被告人應向原告人作出以下賠償：－

（a）C室：	4,518元
（b）D室：	14,100元
（c）E室：	115,600元
合共：	134,218元
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19. 維修費用方面，在沒有相反證供質疑或反駁的情況下，法庭同意永利行的評估是合理的，法庭裁定被告人須向原告人支付21,800元的維修費用。

20. 至於漏水帶來不便及困擾的賠償問題，原告人指事件纏擾了她三年，期間她花費了大量時間及精神處理事件，包括向被告人提出訴訟及處理地下及閣樓業主向她索償的案件。原告人指，事件令她精神及生活大受困擾，故此要求被告人賠償50,000元。

21. 法庭同意漏水問題的確會為原告人造成不便及困擾，但由於受漏水影響的部份全屬出租單位，日常生活受到影響的是租客，原告人的生活沒有直接受漏水影響。當然，法庭理解漏水的確為她帶來不便，例如需要花費時間處理租客提出的要求。考慮後，法庭認為合理的賠償金額為20,000元。

22. 最後，原告人因2E室漏水而被地下及閣樓業主索償，原告人須為此向對方支付50,000元以達成和解。既然漏水的源頭是被告人的單位，法庭看不到任何理由被告人不應為此負責。因此法庭裁定被告人須為此向原告人補償50,000元。

結論及命令

23. 法庭裁定原告人勝訴，被告人須賠償原告人合共276,018元（134,218元 + 21,800元 + 50,000元 + 20,000元 + 50,000元）。此金額附帶利息，由展開訴訟當天起計，直至款項付清為止。

24. 法庭同時頒下禁制令，命令被告人必須在2014年11月29日或之前，採取一切合理措施以確保2E室停止漏水往1樓單位。

25. 原告人勝訴，因此被告人須支付原告人在本訴訟中的所有訟費，包括大律師費用。若雙方未能就訟費金額達成協議，則交由聆案官評定。