馬穗端 訴 百利大廈業主立案法團

LDBM49/2010

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2010年第49宗

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判 案 書

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1.  申請人向本審裁處提出關於大廈公眾地方被佔用問題的申請，申請人是香港英皇道6至8號，百利大廈 (“該大廈”)， 5樓D室的業主，而答辯人是該大廈的業主立案法團。

2.  申請人向審裁處申請頒令要求答辯人向該大廈10樓A室的單位(“該單位”) 採取行動，要求該單位的業主還原或重建被拆除的露台上的混凝土圍牆(“外牆”)。申請人認為，該單位的業主把外牆拆除變成玻璃窗，是違法行為，亦違反了該大廈的公契及《建築物管理條例》，此舉亦會造成危險。

3.  答辯人在本案中沒有向審裁處遞交過「反對通知書」，亦沒有根據審裁處的指示遞交過任何文件或證據去反對關於申請人的申請。

4.  本案在審裁處曾經進行過兩次聆訊，第一次聆訊在2010年4月20日上午進行，第二次聆訊在2010年在7月13日中午時進行。

5.  根據該兩次聆訊的紀錄，答辯人在第一次聆訊當天派了一位張文就先生作為代表應訊，當時審裁處批准答辯人在2010年5月4日之前存檔及派送對方「反對通知書」，但答辯人最後沒有遵照審裁處指示存檔及派送對方「反對通知書」。而在第二次聆訊上，答辯人是缺席的。當天審裁處亦再發出指示，要求雙方在2010年8月3日或之前存檔及派送有關證人陳述書及有關文件，為今天的審訊作好準備，但答辯人繼續沒有遵照審裁處的指示遞交任何文件或證據。

6.  今天在聆訊開始的時候，有一位張文就先生曾經向審裁處申請要求代表答辯人，(該張文就先生在第一次聆訊中曾經代表答辯人)，但張文就先生承認：第一，他沒有任何有效的委託書，第二，他亦承認答辯人沒有因當天審訊而成功開一個管理委員會會議授權他代表答辯人出席審訊，基於以上的原因，本席拒絕接受張文就先生在審訊中代表答辯人；而因為本席以上的裁決，在今天的審訊中，答辯人是被視作為缺席。

7.  本席在考慮到答辯人缺席下仍然繼續處理本案時，亦有考慮到案件已經由本年2月開始到現在 (5個多月)，答辯人並沒有積極採取過任何實質行動，提出有效的反對理由。而直至今天審訊，答辯人似乎亦未預備好。但無論如何，審裁處已經給予足夠時間答辯人去處理本案，似乎答辯人並沒有採取適當的行動，如果審裁處今天押後案件讓答辯人有更多時間去處理本案，這樣亦對申請人並不公平，所以本席認為審裁處今天在答辯人缺席及沒有向審裁處存檔「反對通知書」和任何證據下應該繼續進行審訊。

8.  本席閱讀過所有申請人向審裁處遞交的文件和證據，本席注意到關於該大廈10樓A室外牆被拆除的工程，申請人向審裁處提出一份屋宇署的文件，即建築事務監督在2008年1月7日根據《建築物條例》第24(1)條規定頒布的命令，證明該拆除外牆工程是一項違例建築工程。該命令要求10樓A室單位業主還原被拆除的外牆，而根據證據，包括土地註冊處紀錄及申請人提供的相片，該還原工程還未有進行。

9.  而根據申請人向審裁處提出的論點，該拆除外牆工程除了是一項違例建築工程外，亦違反《建築物管理條例》第34I條及該大廈公契的第9 (a)條。

10.  根據《建築物管理條例》第34I條：－

「(1) 任何人不可─

(a) 將建築物公用部分的任何部分改作自用， 除非該項改變乃由業主委員會(如有的話)藉決議批准者；」。

11.  根據該大廈公契的第9 (a)條：－

「Not to make any structural alternations in his part of the said building which may damage the other parts thereof ……」

12.  申請人應為該外牆是該大廈的公用部分，而該單位業主在沒有業主委員會同意下，擅自拆除該外牆改作自用是違反《建築物管理條例》第34I條；另外，將外牆拆去，事實上是一項結構性改變的工程，所以申請人應為這亦違反了該大廈的公契。本席同意申請人以上的論的。

13.  根據《建築物管理條例》第18(1)(c)條：－

「法團須─

……

(c) 採取一切合理必需的措施， 以執行公契(如有的話)載明有關建築物的控制、管理、行政事宜的責任。」

14.  答辯人是有責任採取一切合理必需的措施管理該大廈公用部分。由於答辯人沒有採取任何行動，所以申請人現向審裁處提出一項強制令的申請，要求答辯人立即採取行動。

15.  根據上訴庭案例See Wah Fan v The Incorporated owners of Ki Tat Garden（Phase I）, [2003] 3 HKLRD 1，當申請人是該大廈其中一個業主，是有權向審裁處申請強制令，要求業主立案法團 (即答辯人) 向違反公契及《建築物管理條例》而使用了(包括佔用及清拆) 大廈公用部分的人採取行動。

16.  基於以上理由，審裁處接納申請人的申請，滿意申請人提出的證據，認為答辯人應該採取適當的行動，要求10樓A室的業主恢復外牆原狀。

17.  另外，審裁處亦要處理關於訟費申請，申請人向審裁處提出一份訟費清單，裡面包括一些申請人因處理本案而作出的實質支出及她個人的時間上的損失。審裁處接納該清單上的費用，及關於申請人時間上的損失，審裁處以「整筆款項方式評定」申請人的訟費，為2,500元。

18.  審裁處現發出兩項命令：－

(1) 命令答辯人向該大廈10樓A室業主採取一切合理必需行動（包括法律行動），要求該業主把該單位露台上的混凝土圍牆恢復原狀；及

(2) 答辯人須支付申請人本申請訟費，評核為2,500元。