黃敏明 對 張甬敏及另一人

LDBM 293/2012

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號 2012 年第293宗

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判 決 書

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1.  本案的第二答辯人（「港深」）提出非正審申請，要求剔除本案針對它們的申請，理由是申請通知書沒有披露合理的訴訟因由及/或是濫用法庭的法律程序。申請人（「黃先生」）反對申請。

背景

2.  曉光閣和曉明閣（統稱為「屋苑」）的業主成立了「曉光閣及曉明閣業主立案法團」（「法團」）。

3.  黃先生是曉明閣9樓3室的業主，亦是法團管理委員會的委員。

4.  黃先生提出本案，針對（1）張甬敏及（2）港深作出以下申請：

「1. 申請人申請作出命令，而該命令是有關：（1）法團損失。（2）合約無效。（3）主席張甬敏向業主交[代]事件。乃業主損失。

2. 須予裁定的法律問題、釋義及強制執行或其他事項為︰條例第20A(2A)條，繼續聘用現任的供應商。清[潔]合約。港深聯合物業管理合約。沒有[開] 業主大會。每月支付經理人69,930元二年合約[管]理合約經理人現時7,200調升至7,700[元]。多了500元。清[潔]合約由每月[3,200]元提升到[3,600]元，多了400元。葉氏清[潔]合約二年。」

5.  黃先生在存檔的誓章中提出6項投訴：

(1)   法團的第九屆管理委員會曾於2012年4月26日舉行常務會議。按2012年4月18日發出的會議通告，會議原定在紅磡民裕街凱旋工商中心港深的辦公室舉行，但卻臨時轉往觀塘開源道的鴻星酒家，以致身為委員的他未能出席會議。（「投訴1」）

(2)   法團沒有同意支付2012年4月26日會議的進餐及會議費用，黃先生希望出席的委員能自付費用。（「投訴2」）

(3)   管理委員會在2012年4月26日的會議中通過屋苑管理及清潔的開支預算及續約安排，該等事宜必須經會計師作出預算及提交業主大會表決。（「投訴3」）

(4)   張甬敏原本是法團主席，但於2012年出售其在屋苑的物業。管理委員會於2012年7月30日選出另一位委員黃素月為主席，任期至下一次業主大會為止。但黃素月卻早於2012年5月1日以法團主席身分與港深簽訂管理合約。（「投訴4」）

(5)   黃先生留意到法團與港深簽訂的管理合約，有些是一年期限，有些卻是兩年期限的。黃先生要求審裁處裁決「這種擅自修改合約年期的行為，究竟是合法還是違法？」（「投訴5」）

(6)   2012年4月26日會議的紀錄顯示黃先生請假，黃先生認為「實屬虛構」，因為當天他因不知道改了開會地點而未能出席會議。他認為這樣「可能造成法團各業[主]的損失」。（「投訴6」）

6.  根據港深存檔的誓章：

(1)   港深由2006年起獲法團聘任，為屋苑提供管理服務，前後簽訂了4份管理合約，最後一份合約的合約期是由2012年5月1日至12月31日（「該合約」）。換言之，該合約經已完結。據港深了解，法團在簽訂第一份合約前曾進行招標，法團亦將於2013年1月13日召開業主大會，由業主議決是否繼續聘用它們。（註：存檔誓章時還未召開該業主大會）

(2)   法團從沒有就港深提供的服務作出投訴。即使法團有損失（註：港深並沒有作出招認），法律上黄先生亦沒有資格代法團提出訴訟或追討損失。

(3)   無論如何，黄先生在申請通知書提及每個月多付給港深的500元，只是合約酬金的調整，經由法團同意，並非甚麽損失。

7.  黄律師陳詞時補充：

(1)     按呈堂證據，該合約是由黃素月於2012年10月22日簽署的，按黃先生的案情，黃素月當時已是法團主席。

黄先生聽罷黄律師的陳詞後，又提出黃素月其實沒有按法例登記成為法團主席，所以不可視為法團主席。本席認為黄先生最新提出的案情，與他存檔的誓章證據不符，超出這非正審申請範圍，不獲考慮。

(2)     港深在最近召開的業主大會獲聘任繼續為屋苑提供管理服務。

討論

8.  黃先生在本案的申請可分為三部分：（1）法團損失；（2）業主損失；及（3）合約無效。黃先生在聆訊中澄清，他申請無效的合約，是指該合約。

9.  首先，本席同意黄律師的陳詞，黃先生無權代法團申索法團蒙受的損失（如有的話）。

10.  第二，黃先生在申請通知書提及《建築物管理條例》第20A條，該條例規定法團在取得供應品、貨品或服務時應採取的程序。但根據第20A(5)和(6)條，就算本案法團沒有按照第20A條規定的程序與港深簽訂該合約，該合約也不會自動無效。其實，黄先生可考慮按第20A(6)條在業主大會尋求就該合約通過合適的決議，處理他的投訴。

11.  第三，黃先生的投訴1、2及6涉及2012年4月26日舉行的管理委員會會議。黃先生對會議及其後會議紀錄不滿，是法團的行政事宜，與港深無直接關係。再者，黃先生的投訴並未顯示法團或屋苑業主有損失，或影響到該合約。

12.  第四，投訴3、4及5涉及屋苑的管理合約和清潔合約，但只有管理合約是關於港深的。即使黃先生對於港深的服務、合約期或合約酬金有意見，該合約亦已獲履行，黃先生的投訴並未顯示法團或屋苑業主有損失，或影響到該合約。

13.  黃先生陳詞時的重點，矛頭指向法團。例如：他身爲委員卻未獲告知更改開會地點；法團與港深簽訂該合約之前他未獲通知；當他要求查看該合約時卻遭到阻撓；該合約未經招標又沒有由業主大會通過。本席在聆訊時向他解釋，倘若他對法團運作有不滿，應該先徵詢法律意見，考慮如何適當處理。法團並非本案的一方，黃先生不可期望審裁處在處理本案時一併處理他對法團的投訴。

14.  基於以上原因，本席認為黃先生沒有針對港深提出合理的訴訟因由，在這樣的情況下讓他繼續針對港深進行本案，是濫用法律程序。本席決定剔除申請通知書上有關港深的指控並剔除本案針對港深的申請。

15.  既然港深成功剔除黃先生的申請，黃先生須付給港深處理本案的訟費，即時評定為15,000元。