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LDPE 805/2012
香港特別行政區
土地審裁處
申請編號 LDPE 2012年第805宗
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黃建明 |
申請人 |
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及 |
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MULTI GROUP LIMITED |
答辯人 |
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背景
1. 這是一宗長達一年半多的業主與租客的租務糾結。涉案處所位於九龍新蒲崗五芳街33號永顯工廠大廈2樓C座，根據一份2010年10月15日訂立的租約，申請人將涉案處所租與答辯人，租期訂明為5年，由2010年10月29日起至2015年10月28日止，首三年租金為每月11,800元，其後則為每月13,000元。租約第3條訂明:
「該樓之租金必須在每月租期之首日以上期形式繳納，不得藉詞拖欠，如過期拾天，業主可在該樓宇門口當眼地方張貼告示，催促租客交租。如租客仍未將租金交到業主或租客不履行合約內任何條件，業主有合法權利將此合約終止，當作租客毀約自動退租，另將樓宇租與別人及追討欠租，租客不得異議。」
2. 租約第6條又訂明:
「該樓之物業稅由業主支付，差餉由租客支付，管理費及其他水、電、泵、電話等雜費均由租客支付。地租由租客支付。」
3. 早於2010年12月[1]及2012年2月[2]，申請人曾兩度向土地審裁處申請收樓，理由是答辯人違反租約第六條，即未能準時繳付管理費、差餉/地租等。
4. 最近一次同類申請發生於2012年8月20日，申請人亦投訴答辯人經常遲繳租金，持續拖欠管理費，引致管理處多次向申請人發出警告信追討，對申請人造成不必要的煩擾。此案於2012年10月17日在土地審裁處暫委成員郭永漢席前審訊。
5. 申請人的證供指出答辯人由2011年9月開始拖欠管理費，直至申請人於2012年2月向土地審裁處申請收樓(申請編號:LDPE 114/2012)，法庭作出裁決，答辯人才繳付2011年9月至2012年2月共6個月的管理費。而答辯人隨即又拖欠管理費，直至申請人於2012年8月向土地審裁處申請收樓，答辯人才繳付2012年3月至2012年8月共6個月的管理費。
6. 當時，郭暫委成員裁定答辯人違反租約第3條及第6條的規定，並在申請人於2012年6月7日按香港法例第219章《物業轉易及財產條例》第58條向答辯人發出警告信後，經過一段合理時間，答辯人仍未作出補救，申請人可進行收樓，所以頒下下列命令:
(1) 答辯人須將本案處所的空置管有權交回申請人；
(2) 暫緩執行收樓令至2015年10月28日，條件為:
a. 答辯人須由2012年10月29日起每月準時於當月之29號或之前繳付申請人當月(即每月之29日至下月之28日)之租金/中間收益；
b. 答辯人須由2012年10月17日起準時於限期或之前繳付根據租賃到期應繳的管理費，差餉及地租；
(3) 答辯人須將上述第(2)段之所有款項準時於限期或之前繳付(如限期是公眾假期，則可在公眾假期之後第一個工作天繳付，差餉及地租除外)；
(4) 答辯人須在2012年10月25日或之前繳付申請人這次申請的訟費，其款項即時評估為582元；
(5) 若答辯人未能遵守上述第(3)段之條件支付任何一項款項，及以上第(4)段所述的訟費，則暫緩執行收樓令即時予以取消，申請人可即時恢復執行收樓令。
2013年5月的收樓令狀申請
7. 申請人於2013年5月9日向土地審裁處申請批准發出收樓令狀，理由是答辯人沒有準時於2013年4月30日或之前繳交2013年4月1日至2013年6月30日季度的差餉。
8. 答辯人於2013年5月23日提交非正審申請，申請擱置土地審裁處於2013年5月10日批准發出的收樓令狀，理由是差餉物業估價署同意延長差餉繳付限期至2013年6月3日，答辯人亦經已繳付。
9. 此非正審申請於2013年5月30日在土地審裁處郭暫委成員席前聆訊。郭暫委成員經聆聽雙方陳述及詳細考慮答辯人的理由，認為答辯人並沒有違反2012年10月17日的頒令，故批准答辯人提交的非正審申請，並擱置土地審裁處於2013年5月10日作出的命令，及擱置土地審裁處於2013年5月20日發出的收樓令狀。
2014年2月的收樓令狀申請
10. 申請人再於2014年2月13日向土地審裁處申請批准發出收樓令狀，理由是答辯人未有準時於2014年1月29日繳付2014年1月29日至2014年2月28日的租金，拖欠自2013年11月起的管理費及2014年1月至3月季度的差餉。答辯人於2014年2月27日提交非正審申請提出反對，理由是答辯人已於2014年1月30日(辦公時間後)把支票經支票存取機存入申請人的銀行戶口。
11. 此非正審申請原於2014年3月6日早上9時30分於本席席前聆訊，但答辯人代表陳凱俊(下稱「陳先生」)要求傳召公司的會計劉蕙華(下稱「劉小姐」)作供，本席經考慮雙方陳述後予以批准，但提醒陳先生如最後答辯人敗數，答辯人有機會因此而承擔此延誤的訟費。
12. 劉小姐於同日下午作供時，首先提供入數紀錄，證明答辯人已於2014年1月2日及2014年2月5日繳付2014年1月及2月之大廈管理費，及於2014年2月7日及2014年2月18日繳付2014年1月至3月季度的差餉及逾期罰款。劉小姐解釋，管理公司一般容許當月之管理費可於月中才繳付，而差餉的繳付限期雖為2014年1月30日，但她曾致電差餉物業估價署查詢可否延期繳付，她獲得的答覆是可以的，但此會招致罰款[3]。劉小姐解釋要延遲繳付差餉的原因是當時是農曆年尾[4]，她經常不在公司，而公司的出納密碼只有她一人知道。
13. 有關繳付租金方面，申請人已於2013年5月開始提供他的銀行戶口號碼好方便答辯人準時入數，但劉小姐解釋申請人曾致電投訴謂如果答辯人於29日才入數[5]，申請人不可能即時收取，所以於2014年1月29日當日便安排公司的同事前赴申請人北角的寓所交租，但不得其門而入，而她於2014年1月30日休假，並不知悉隨後的入數安排。
14. 申請人認為劉小姐的證供不盡不實，他既否認他曾致電劉小姐投訴入數安排一事，更質疑答辯人為甚麼在2014年1月29日交票不遂後不即時前往銀行入票。因為根據銀行紀錄，其入數紀錄於2014年2月4日(即農曆年假後第一個工作天)才顯示出來。申請人更認為答辯人仍欠交2013年11月及12月的管理費。
15. 經聆聽雙方的陳述及考慮證人劉小姐的證供後，本席決定給予答辯人多一次獲得濟助的機會，其主要考慮是根據2010年10月15日雙方簽訂的租約，其第3條容許答辯人最少10天延遲交租的機會，而這次遲交租事件，即使不扣除農曆年假期，亦只是6日之普。本席亦確認答辯人於2014年1月的財務安排不善，經常把繳款延至最後一天才繳交的證供，但經參考申請人提供的答辯人過往交租紀錄後，信納劉小姐證供謂申請人曾致電投訴，但本席特別叮囑答辯人經此一役，必須嚴格遵守土地審裁處於2012年10月17日的頒令。
16. 最後，本席作出以下頒令:
(1) 批准答辯人於2014年2月27日提交的非正審申請，擱置土地審裁處於2014年2月17日有關批准發出收樓令狀的命令，條件是答辯人須於2014年3月7日或之前:
a) 繳付申請人由2014年3月1日至2014年3月28日的欠租/中間收益共13,000元；
b) 繳付涉案處所的管理公司直至2014年3月份的管理費，以每月2,130元計算；
(2) 如答辯人未能遵守上述條件，則申請人可繼續執行2014年2月17日有關批准發出收樓令狀的命令；
(3) 本申請不作訟費命令；
(4) 除非另有命令，審裁處在本命令中的(1)a段命令答辯人支付的欠租/中間收益須以現金、香港銀行發出的本票、或香港律師行發出的支票繳存審裁處，及本審裁處會將收到的款項發放給申請人。
覆核申請
17. 申請人於2014年3月24日就本席於3月6日的裁決根據《土地審裁處條例》第11A條提出覆核要求，其理由主要包括如下:
A: 答辯人和證人劉小姐的供詞不合常理，並不可信。
B: 本席偏袒答辯人。
有關給予答辯人濟助的法律精神
18. 在本席處理申請人提出的詳細覆核理由前，本席得在此闡釋過往法庭給予租客濟助的法律精神。
19. 給予違反租約的租客濟助使其免於收樓是根據衡平法的常見處理方法，早於1973年，英國上議院即有判例指出，除非租客蓄意違約，否則法庭在尊重租約給予租客租賃權利的情況下，應盡量給予濟助，當然此考慮應包括租客違約的性質及其嚴重性。反之，從來法律沒有任何規定法庭只可在特別情況下才可給予租客沒收租賃權寬免的濟助[6]。
20. 《高等法院條例》第21F條亦有賦予租客對因欠交租金而藉訴訟沒收租賃權的濟助，但此條於租客在租約期內再次干犯違反租約欠交租金卻不適用，除非「法庭信納有好的因由應施行本條以使承租人得益」。香港上訴法庭在Mui Lai Sze對Hau Chi Fai一案[7]的判決書第25段卻指出，此條未有禠奪法院行使衡平法給予租客濟助的權力。上訴法庭更引用Woodfall on Landlord & Tenant第17.181段如下
“In the eyes of equity, the proviso for re-entry was merely a “security” for the rent. Equity is in the ‘constant course’ of relieving against forfeiture where the tenant pays the rent and all expenses. Thus save in exceptional circumstances the function of the court is to grant relief when all that is due for rent and costs have been paid up.”
21. 高等法院原訟庭暫委法官(當時官階)歐陽桂如在Far East Land Holdings Limited v. Expire Asian Limited一案作出裁決時[8]亦同意以上觀點，並給予該案的租客第二次的濟助。歐陽法官在其判案書第18段指出:
“Ms Leung for the Plaintiff refers to the repudiation of the tenancy, late payments of arrears of rent and mesne profits and bounced cheques under the default judgment. Those in my view were foregone conclusions. The Court in exercising its discretion, whether under section 21F or the equitable jurisdiction, pays no regard to previous defaults: Gill v Lewis [1956] 2 QB 1, especially since those defaults were before Master Levy’s order.”
本席將上文的意思翻譯為:本席認為過往的過失已是既成事實, 經已過去。法庭在行使酌情權時，不會考慮過往的過失。
22. 隨後在判決書中第22段，歐陽法官引用英國另一案例Chandless-Chandless v. Nicholson[9]:
“…. When on all equitable grounds a period of limitation ought in fairness to be extended and its extension will do no more than apply the principle that the condition of re-entry is nothing more than security for the rent, there is no reason why equity should not lend its aid notwithstanding the original order.”
本席翻譯意思為:當有公平合理的理據支持法庭的濟助限期應予延長，而該延長只是採納收樓的條款旨在為保證能收取租金的原則，這當沒有理由阻止衡平法的救助。
覆核理據
23. 申請人的要求覆核理據第一點，是申請人於2014年3月7日曾致電差餉物業估價署電話熱線，查詢繳納差餉限期可否如劉小姐所說可以延遲，他得到的答覆是繳款限期不會隨便更改，除非繳納人聲稱收不到差餉繳費通知書，又或有以書面方式陳述其他的特別理由，差餉物業估價署才會酌情處理申請。申請人番查記錄，涉案處所的差餉脹目並沒有任何延長繳款限期之申請，所以他斷定劉小姐所作的證供不是事實。可是申請人沒有注意到，預印在每一張徵收差餉/地租通知書上的右方，已清楚寫明:「過期繳交差餉及地租，繳納人即須繳交百分之五的附加費」，無須差餉物業估價署另行作出批准。
24. 申請人又質疑劉小姐所說管理費可以不一定即時繳納，而本席亦沒有查看管理處每月均向答辯人及申請人發出追收管理費的通知書。首先，申請人在2014年3月6日的聆訊中沒有要求把該等通知書呈堂，即使如此，法庭卻有申請人於2012年10月17日呈堂的版本。無論如何，劉小姐在作供時已提供答辯人於2014年1月2日及2014年2月5日繳交管理費的證據。雖然申請人堅持答辯人應該還未有支付2013年11月及12月的管理費，本席認為即使屬實，也不能證明答辯人蓄意拖欠，所以本席在頒令中也加入條件，要求答辯人須於2014年3月7日或之前繳付涉案處所的管理公司直至2014年3月份的管理費。
25. 申請人否認答辯人所指有要求更改交租方式，更沒有要求答辯人親自送達支票。本席在2014年3月6日的聆訊時已確認，自2013年中申請人只是要求答辯人按月把租金存入申請人的銀行戶口，即使劉小姐作供時謂曾收到申請人的投訴，所以擅自於2014年1月29日安排職員親身前往申請人的寓所交租，但本席已在庭上訓斥其不智，但考慮到交租的延誤即使包括農曆年的4日假期在內，也只是6日之普，根據本席於上文第19至22段闡釋的衡平法則，本席才決定行使酌情權給予答辯人再次獲得濟助的機會。
26. 申請人又以本案在上午聆訊時，本席曾提醒答辯人，如他於下午傳召的證人證供沒有實質文件支持，法庭便不會批准答辯人的申請兼會判處訟費。於此，申請人堅稱劉小姐的口供只是一面之詞，但申請人忽略了劉小姐提供的已繳付2014年1月及2月份管理費的證據，及已繳付2014年1月至3月季度差餉(及過期罰款)的證據，可作為本席考慮答辯人的行為、其違反審裁處於2012年10月17日頒令的嚴重程度是否可給予再次濟助[10]。
27. 最後，申請人再次列舉答辯人過去違反租約第3條及第6條的例子，及土地審裁處於2012年10月17日作出的頒令，認為本席的裁決對申請人極為不公平，本席已於上文第19至22段引述及闡釋在衡平法上法庭處理相類給予答辯人濟助的法則，本席在此不再重複。
答辯人的回應
28. 答辯人遲於2014年4月2日才作出回應, 但其內容沒有提出新的論據, 本席在此亦不再重複。
判決
29. 本席按適用的實務指示(LTPD :Review No. 1/2009覆核的程序)，經審閱申請人提交的文件後，本席認為申請人提出覆核的理據，只是重複他於2014年3月6日在庭上的陳述或並不理解衡平法對租客因欠交租金或其他原因而藉訴訟沒收租賃權的濟助。
30. 本席認為申請人提出的覆核理由完全沒有任何合理成功的機會，因此決定不接受其覆核申請。本席判決撤銷申請人於2014年3月24日的覆核申請，維持審裁處於2014年3月6日的決定。
31. 覆核申請是憑審閱文件來作出決定的，因此本席認為，適當之訟費命令，乃是不頒訟費命令。
[1] LDPE 1350/2010
[2] LDPE 114/2012
[3]根據徵收差餉/地租通知書所示過期繳交差餉及地租，繳納人即須繳交5%的附加費，答
辯人因此要多支付78元。
[4] 今年的農曆正月初一是2014年1月31日。
[5] 根據申請人提供的銀行戶口紀錄，答辯人分別於下列日期入數繳付租金:
| 日期 |
入數模式 |
| 2013年8月29日 |
支票 |
| 2013年9月30日 |
現金 |
| 2013年10月30日 |
支票 |
| 2013年11月29日 |
支票 |
| 2013年12月30日 |
支票 |
[6] Shiloh Spinners Limited v Harding [1973] AC 691，第723及725頁
[7] [2005]2 HKC 367
[8] [2011] 4 HKLRD 472
[9] [1942] 2KB321第325頁
[10] 見Halsbury’s香港法律第17(1)冊，「業主與租客」第「235.435」段。
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