伍 對 劉

FCJA 49/2020

[2025] HKFC 83

香 港 特 別 行 政 區

區 域 法 院

共同申請案件編號 2020年第 49宗

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判 案 書
（ 初步爭議點 ）

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背景

1.  這是一宗關於內地物業業權的初步爭議點審訊。該內地物業位於中國江門市白沙大道西的一所住宅物業（“該物業”）。

2.  該物業是於1987年2月6日由第一申請人（“丈夫”）的名義登記，但由第一介入人（“丈夫的父親”）和第二介入人（“丈夫的母親”）出資現金人民幣55,492.61購買。當時丈夫只得16歲，並正在求學中。

3.  丈夫現年53歲與第二申請人（“妻子”）現年51歲於1997年6月在中國江門結婚。婚後，雙方育有三名女兒如下:

i.  倩怡（“大女”），現年25歲;

ii.  倩雯（“二女”），現年20歲; 及

iii.  細女，現年12歲。

4.  其後於2020年，雙方分居及以共同申請書形式呈請離婚。

5.  丈夫的父親和丈夫的母親（現年均超過80歲）有四名子女如下:

i.  綺娜，現年59歲;

ii.  泳娜，現年56歲;

iii.  丈夫;及

iv.  泳新，現年51歲。

丈夫、丈夫的父親和丈夫的母親的案情

6.  他們主張丈夫是以信託形式代丈夫的父親和丈夫的母親持有該物業。

7.  他們稱當時購買該物業是要為四名子女包括丈夫在內轉戶到四個城市戶口。由於當時購房入戶的人眾多，政府讓需要轉學的學生優先入戶，丈夫的父親和丈夫的母親便選擇了當時需要轉學的丈夫作登記業主，以便優先辦理入戶手續。

8.  從1987年起至今，丈夫的父親和丈夫的母親都居住在該物業內。該物業的一切水電費、管理費、維修費都是他們夫妻支付。

9.  其後在1997年6月，當丈夫和妻子在江門市結婚後，妻子搬入該物業居住，直至妻子在2000年移居香港，隨後丈夫亦在2005年跟隨妻子移居香港。

10.  在2006年，丈夫的父親和丈夫的母親的戶口亦遷入該物業，成為城市戶口。

11.  約於1987年3月，丈夫的父親和丈夫的母親向四名子女包括丈夫在內，口頭說明該物業屬於丈夫的父親和丈夫的母親，並不是送贈給丈夫（“有關口頭說明”）。

12.  丈夫的大家姐綺娜和二家姐泳娜均確認有關口頭說明。

妻子的案情

13.  該物業是丈夫的父親和丈夫的母親送贈給丈夫的禮物。

14.  從1987年至今，丈夫一直為該物業的登記和實益業權擁有人。

15.  丈夫對該物業有控制權:

i.  在結婚前，丈夫為該物業安排和支付裝修費;及

ii.  丈夫和妻子以該物業作為婚姻居所，接近13年。每年包括暑假都返回該物業居住。

16.  在1996年，當丈夫向妻子求婚之際，丈夫表述該物業是丈夫的父親和丈夫的母親送贈給他，及在婚姻期間，丈夫多次向妻子表明自己擁有該物業的實質業權，他們的兩名女兒，倩怡和倩雯亦能確認。

17.  丈夫分別在2013年及2015年返回江門市就該物業辦理以下文件，確認其物業擁有人身份:

i.  粵房地權證;及

ii.  土地使用證。

18.  在2020年4月19日晚上，即丈夫進行切除腦腫瘤手術的前一晚，丈夫以口頭及書面向妻子及其三名女兒就該物業的財產分配。

單一共聘專家報告

19.  本案的單一共聘專家為中國內地執業律師閆顯明(“專家”)。

20.  應丈夫和妻子的共同委託，專家提供了中國內地就“房產業權”及“信託形式”的法律提供意見。簡單來說，該報告主要是探討在中國內地是否有與“共同意圖構定信託”相對或相似的法律概念。

21.  專家首先在說明有關不動產的法例，其中就《最高人民法院關於適用民法物權篇的解釋（一）》的第二條規定為重要 ，因為該條例出真實權利擁有人並不一定是登記人：

“當事人有證據證明不對產登記簿的記載與真實權利狀態不符、其為該不動產物權的真實權利人，請求確認其享有物權的，應予支持。”

22.  在2020年12月5日，廣東省高級人民法院發出《關於審理房屋買賣合同糾紛案件的指引》。而第二十二條第一款說明如下：

“借他人名義購買房屋，借名人請求確認房屋歸其所有的，不予支持。借名人請求出名人（登記權利人）按照約定協助辦理不動產轉移登記的，可予支持，但借名人不具有購房資格的除外”

23.  第二十二條第一款是有兩部份。而其款條清楚指出的是：只有在特殊情況下—即借名人及出名人一早達成相關代名的民事約定或協議（“nominee agreement＂）辨理房屋登記時，法庭才可受理。但如沒有相關協議，借名人根本不能要求確認其實質擁有人身份及要求出名人轉移該不動產。所以說，這約定或協議是不可或缺的前設。

24.  專家認為，有關約定或協議須遵從《民法典》第919條合同規定。而該約定或協議可為口頭訂立合同。而《民法典》第470條列出對合同條款要求：

“第四百七十條 合約的內容由多次人約定，一般包括下列條款 ：

（一）當事人的姓名或名稱和住所；

（二）標的；

（三）數量；

（四）質量；

（五）價款或者報酬；

（六）履行期限、地點和方式；

（七）違約責任；

（八）解決爭議的方法。”

25.  專家在報告中清楚指出，在中國法律上，“信託”房產之概念是指由獲準經營信託物業的信托公司提供管理和經營房產。而實質擁有人及登記人的分別是以代持或代名（“nominee＂）的概念理解及判斷。

26.  根據本席在2024年6月13日之命令，雙方可在審訊中援引該報告。

香港法院應引用中國內地法律或是本地普通法處理該物業的實質業權議題

27.  本席認為丈夫的父親和丈夫的母親只在申索陳述書中表述應引用中國內地的法律處理本訴訟，但並未有將具體中國內地的法律表述，見Dicey, Morris & Collins on The Conflict of Laws, Volume 1 (16^th Edition, 2022) pages 103 及104:

“Rule 2 – (1) Where a party relies on foreign law, that law must be pleaded and proved as a fact to the satisfaction of the court by evidence or sometimes by other means.

(2) In a case involving a foreign element in which foreign law is not pleaded, the Court will apply English law….

(3) Where foreign law is recognized to be applicable, but there is no evidence, or insufficient evidence, of the content of the foreign law, it will in general be presumed to be the same as English Law.”

and

Commentary 3-004 “Foreign law must be proved. English courts take judicial notice of the law of England and of notorious facts, but not of foreign law.¹³ Consequently, foreign law must be proved¹⁴ in each case: ...”

28.  根據lex situs 的法律原則 ：該物業的所在地的法律是適用于解決該物業的實益業權—見Johnston and Harris, The Conflicts of Laws in Hong Kong (3rd Ed. 2017) page 346, Commentary §6.053:

“(x) Beneficial interests

As a matter of principle, it is suggested that beneficial proprietary interests should be deemed to be situated in the same place as the asset to which they relate. It seems wrong in principle to undermine the lex situs rule by, in effect, imposing, extra-territorially, domestic Hong Kong law notions as to the informal creation of proprietary interests by, for example, the concept of the constructive trust.”

29.  妻子的立場是，法庭應該引用中國內地法處理該物業的實益業權議題，但她在其抗辯書中亦沒有類似的表述，更重要的是，本席認為內地專家報告的內容並不充足和把具體內地法律內容充分列出。

30.  此外，雙方(即丈夫和妻子)沒有爭議他們均是以香港為居籍，根據《婚姻訴訟條例》第8條，有關的爭論點須按照香港的法律予以裁定:

香港法律適用

在法院根據本條例具有司法管轄權的法律程序中，有關的爭論點須按照適用的法律予以裁定，而適用的法律即假若法律程序進行時雙方均是以香港為居籍則會適用者。

31.  故此，根據上述Dicey, Morris第二(3)條法則和上述第8條，本席認為香港法院應引用本地普通法處理該物業的爭議。

有關本地法律原則

32.  就歸服信託及共同意圖構定信託的相關法律原則，見Ho Yat Wah (何日華)及Chung Hang Him (鍾衡謙) [2022] HKCFI 791，原訟法庭的判詞：

「The legal principles

134. Ms Chow referred the Court to what was set out by Recorder Eva Sit SC in Woo Tat Huen v Lee Wai Ping, the executor of the estate of Tsang Kam Ho, deceased [2021] HKCFI 576 as follows:

“43.The relevant principles have been conveniently summarized recently by Coleman J in Lam Ka Kui v Choi Yuen Ling [2020]HKCFI 2647; HCA 537/2017 (unrep., 23 October 2020), §§8-16:-

(1) Where a common intention constructive trust has arisen, ownership in the property is split into legal ownership and beneficial ownership. The trustee holds the legal title on trust for the beneficiary.

(2) Where a constructive trust is alleged to arise on the basis of the parties’ common intention, it is the intention commonly held by the property owner and the plaintiff regarding their shared beneficial interests in the property that matters. The trust is constituted by the three elements of (i) the common intention, (ii) the plaintiff’s detrimental reliance on their common intention, and (iii) the unconscionability of the property owner departing from it.

(3) The burden of proving each element of common intention, detrimental reliance and unconscionability is on the person seeking to show that the beneficial ownership is different from the legal ownership. The focus is on the intention of the parties at the time of acquisition of the asset. Contemporaneous conduct is inherently more likely to be a reliable indicator of intention, to be given greater weight, than are words and conduct after the event.

(4) Common intention can be expressed or implied. It can be deduced or inferred objectively from the parties’ conduct. As a matter of common sense, it is easier to infer such an intention prior to the acquisition of property which results in an obvious change in legal ownership (rather than after such an acquisition where there is no change in legal ownership and a change in beneficial ownership is not otherwise apparent).

(5) In Primecredit Ltd v Yeung Chun Pang Barry [2017] 4 HKLRD 327, §§2.3-2.4, Cheung JA identified two situations where a common intention constructive trust may arise.

(a) The first is where at any time prior to acquisition, or exceptionally at some later date, there is an agreement, arrangement or understanding reached between the parties on how the property is to be held beneficially. The finding of such an agreement or arrangement can only be based on evidence of express discussions between the partners, however imperfectly remembered and however imprecise their terms may have been.

(b) The second situation is where there is no evidence to support a finding of an agreement or arrangement on the beneficial ownership of the property, and the court must rely entirely on the conduct of the parties both as the basis from which to infer a common intention on the beneficial ownership of the property and as the conduct relied on to give rise to a constructive trust. In this situation, direct contributions to the purchase price by the party who is not the legal owner, whether initially or by mortgage instalment payments, will readily justify the inference necessary to the creation of a constructive trust.

(6) A resulting trust arises by virtue of the plaintiff’s contribution in money or in some other way towards the property's acquisition. Equity holds the legal owner to be a trustee of that property for the plaintiff in an appropriate share, giving effect to the parties presumed intention. Particularly in a domestic context, but also generally, if it is possible to resolve the matter by reference to common intention, there is no need to resort to resulting trust.

(7) As emphasized in Stack v Dowden §§68-69, an intention to have beneficial interest different from legal interest in property is unlikely, and the task of showing that should not be lightly embarked upon. It was recognized that, in family disputes, strong feelings are aroused when couples split up which can often lead the parties, honestly but mistakenly, to reinterpret the past in self exculpatory or even vengeful terms. If a difference is to be found between the beneficial and legal interest, clear evidence will be required. Unequal contributions to the purchase price of property will not likely be enough to move away from the starting point that equity follows the law.

44. As can be seen from the above, ultimately it is a question of intention – in the case of constructive trust, the common intention of the property owner and the plaintiff; and in the case of resulting trust, the intention of the person who provided the purchase price at the time the property was acquired. Between the two, and particularly in a domestic context, if it is possible to resolve the matter by reference to common intention, it would not be necessary to resort to resulting trust at all: Primecredit §1.3.

45. The modern approach to constructive trust is to assess the common intention of the parties by a holistic approach having regard to the context. In a domestic context (particularly in relation to a matrimonial home), the court is not constrained in that exercise by pure direct monetary contributions to the purchase price: Primecredit §1.6.

46. Moreover, in the assessment (whether on constructive trust or resulting trust), the court should have regard to inherent probabilities in light of the surrounding circumstances at the time the property was acquired: Primecredit §1.4.＂」

33.  在本案中，丈夫的父親和丈夫的母親有舉證的責任證明他們是該物業的實益擁有人。

34.  代表妻子的岑大律師認為本案最大的關鍵是在於各證人的供詞是否誠實和可靠。在考慮證人是否可信方面，高等法院原訟庭在Hui Cheung Fai v Daiwa Development Ltd （HCA 1734/2009 ，2014年4月8日）一案就相關原則作了以下總結：

(1)  一般來說，與關鍵事件同時期存在的文件對評估證人的可信性至關重要。

(2)  證人的說法的固有可能性，或是否符合明顯的邏輯， 也是重要的指標。

(3)  法庭亦可考慮證人的口供是否前後一致，或是否與不能爭議的證據相符，或是否存在矛盾。

(4)  法庭應謹記證供的真實性不能單憑證人的外表或作供時的神態決定。

(5)  總括而言，法庭可考慮客觀證據、證人的動機，及整體證據的可能性。

35.  岑大律師認為丈夫、丈夫的父親、丈夫的母親、及其證人即綺娜和泳娜的舉止和態度有嚴重對抗性及迴避性，態度明顯不合作，他們之間的證供在細節上有很大的出入。

36.  首先，本席必須指出有關該物業的購買是發生在1987年，距離審訊當日已經有37年多的時間，是一段非常長的時間，證人之間提出的證供有出入是可以理解的。此外，本席留意到丈夫的父親等人都沒有接受很高程度的教育，他們在作供時候的態度可能有點不太禮貌，但這是可以明白的。

37.  最重要是，法庭需裁定在購買該物業的時侯丈夫、丈夫的父親和丈夫的母親的真正共同意圖和其後，他們有沒有改變有關的意圖。

證供分析

38.  根據丈夫的父親的證供，約在1987年2月時，房地產公司一名女職員告訴他有關政策︰即購買江門物業能分配城市戶口，而同時需要轉校的學生亦能優先入戶。故此，丈夫的父親和丈夫的母親基於丈夫當時是轉校生，選擇了丈夫作為該物業的登記人，以便得到優先權辦理入戶手續。

39.  妻子認為他們的說法並不成立，因為轉校的學生只需有被分配到戶口就能優先入戶，根本沒有需要丈夫成為業主。本席不同意妻子的立場，本席看不到丈夫的父親和丈夫的母親的說法有何不妥的之處，本席認為他們只是根據地產公司職員提供的意見，選擇丈夫作為該物業的登記人，是為了得到優先權，換句話說，可比其他一般買家或用其他方法更快辦理入戶手續，這明顯是一種正常和合理的方法。本席亦相信當時在國內一般工人和農民能夠得到城市戶口並不是一件容易的事。

40.  此外，妻子在1987年只得約14歲，根本無從得知當時江門市就購買物業和學生轉校而得到優先入戶的有關政策。她並不能就有關政策提出任何不同的意見，本席認為她未能證明丈夫的父親和丈夫的母親作出的選擇是不能成立的。

41.  代表妻子的岑大律師亦有向丈夫的父親和丈夫的母親質詢為何不選擇其他女兒做登記人。根據丈夫的父親和丈夫的母親的證供，當時大女綺娜和二女泳娜已準備出來工作，丈夫和細女分別讀高中一和初中一，細女泳新當年只約14歲，明顯地，本席認為選擇丈夫而不選擇三名女兒做登記人是合適和合理的。事實上，妻子沒有挑戰當時丈夫確是一名轉校的學生，才可以得到優先權辦理入戶手續，而沒有證據證明細女泳新當時都是或打算成為轉校學生，故此，選擇三名姊妹的其中一位作為登記人的話，便大有可能喪失了優先權。

42.  丈夫的父親和丈夫的母親在庭上作供都稱必須一定要在五月前辦好入戶和轉校手續，以及轉校讀書是當務之急。但岑大律師質疑他們出奇地一概不記得為何是五月份。本席認為他們同時記得是在五月份的時候，並不能證明他們的證供有問題或不可靠。根據一般知識，內地通常在九月開學，故此，學校要求學生要在五月前辦好轉校手續都是合乎常理。

43.  岑大律師又質疑丈夫的母親在盤問時誇大該房地產職員是政府人員有權控制和發出戶口，以及辦理轉學手續。正如上述所說，丈夫的母親的教育水平並不高，只是一名鄉下務農兼家庭主婦，誇大該房地產職員的權力是可以理解的。此外，在30多年前的內地，當地發展商能夠或有能力協助有關買家獲得當地的戶口和辦理轉學校的手續也不是完全不合理和不足為奇。

有關口頭說明

44.  岑大律師認為丈夫等人就有關口頭說明的前後細節有不同版本，內容混亂。

45.  丈夫的父親指出約在1987年3月的一個晚上作出有關口頭說明，但是先沒有向四名子女提及購買該物業的事宜。但丈夫的母親則說至少三次告知四名子女有關購買該物業的事宜及打算選擇丈夫作為該物業登記人，她亦有把這對話告知丈夫的父親。

46.  丈夫亦表示在有關口頭說明前，丈夫的父親和丈夫的母親沒有交代該物業實權的事宜。

47.  泳娜作供亦同意，母親在買樓前向她提過想在江門買樓和用丈夫的名義登記業主。

48.  本席認同他們的證供確有一些混亂，但正如上述所說，購買該物業和作出有關口頭說明的時間都在30多年前，丈夫和泳娜當時還未夠20歲，極為年輕，他們對於購買房地產和選擇用什麼名義或那一位家人的名稱去購買應該都不感大興趣，最重要的是，出錢購買的人是他們的父母，作為只得十多歲的子女根本沒有任何選擇的餘地，純粹聽從父母的指令或指示，都是十分正常的行為。

49.  此外，這都是一家人以不正式的家庭會議形式在1987年3月的一個晚上提及購買該物業的事宜，當時他們根本沒有可能想到今天會在法院中討論和爭議這事情。他們現時的記憶已經含糊是能夠理解的。本席不接納妻子的說法認為他們是不誠實和不可靠的證人。

50.  丈夫的父親、丈夫的母親和丈夫均同意從1987年3月直至本訴訟展開，他們從沒就該物業的業權作出任何商談，亦沒有就業權提出或進行任何轉名手續，丈夫的父親和丈夫的母親均表明沒有需要商談。

51.  妻子認為此說法極之牽強和不合理。尤其在:

i.  於2005年丈夫移居香港時，丈夫的父親和丈夫的母親應順理成章把該物業取回;

ii.  在2006年當丈夫的父親和丈夫的母親已經入戶後，根本不需要丈夫繼續作為登記人;

iii.  在2013年及2015年，當丈夫要特地返回江門市辦理有關房屋或土地正事，應順理成章把該物業轉名給其父母;

iv.  於2020年4月，當丈夫要進行高風險的急性腦腫瘤手術時，他應商討如何把物業轉回給其父母。

52.  本席認為丈夫的父親和丈夫的母親在過去30多年來都在該物業內居住，他們亦相信自己的兒子是可靠，在他們的極為良好關係下，沒有任何迫切性要求丈夫把該物業轉回給他們，這是可以理解的。本席認為不能就此推斷丈夫的父親和丈夫的母親在有關時候是意圖把該物業送贈給丈夫，或其後改變意圖把該物業送贈給丈夫。

丈夫的口頭交代

53.  妻子指出在1996年登高後，丈夫在酒樓求婚時跟妻子談及該物業是其父母送贈給他和在結婚後，以該物業作為婚姻居所。但丈夫由始至終都否認在1995至1997年期間曾經向妻子口頭交代有關該物業的事宜。

54.  本席認為這只是妻子的片面之詞，沒有任何實質證據證明，故此，拒絕接納。要算是丈夫單方面談及該物業是其父母送贈給他和在結婚後，以該物業作為婚姻居所，這不代表丈夫的父親和丈夫的母親認同他的說話，也對丈夫的父親和丈夫的母親沒有任何約束力。

1997年的裝修

55.  於1997年，丈夫的父親和丈夫的母親安排該物業裝修及付款四萬多元，目的並非純粹為丈夫和妻子結婚之用，亦因為當時丈夫的祖母(“嫲嫲”)需要居住在該物業內，故此把廚房改裝為套房，讓嫲嫲居住。

56.  妻子質疑丈夫的說法不可信。

57.  首先，妻子不能證明裝修的四萬多元費用是由丈夫支付。相反，嫲嫲年老需要居住在該物業內，好讓親人照顧，妻子亦沒有質疑嫲嫲在裝修之後一直在該物業內居住，直至她去世為止。故此，本席信納裝修的四萬多元費用是由丈夫的父親(即嫲嫲的兒子)和丈夫的母親支付，而不是丈夫，由丈夫的父親和丈夫的母親安排裝修是極之合理的行為。

58.  本席認為如果丈夫是該物業的實質擁有人，該四萬多元的裝修費應該由丈夫支付，而並不是由丈夫的父親和丈夫的母親支付，就此本席可以推斷他們當時有共識認為該物業的實質擁有人其實是丈夫的父親和丈夫的母親。

丈夫在2020年4月19日交代身後事

59.  妻子及二女指出在丈夫手術前一晚即2020年4月19日，丈夫已口頭及書面（“該手寫紙條”）向他們交代其財產分配。妻子和二女倩雯在庭上澄清，當時他們沒有見證丈夫當下該手寫紙條，而是丈夫取出該手寫紙條時已列出他的資產，二女倩雯看見該手寫字條的內容如下:

i.  內地層樓 - 白沙道西401;

ii.  保險 - 中國人壽的人壽保險，但無號碼;

iii.  戶口及密碼 - 中國銀行。

60.  丈夫口頭交代要分一份保險給細女，因為保單受益人只是大女倩怡和二女倩雯。

61.  妻子指出在2020年12月23日當丈夫搬離開時，在妻子不知情的情況下，丈夫把該手寫字條一併帶走。

62.  大女倩怡亦有就此事存檔其證人陳述書，但因為在審訊當日在外國工作，沒有出庭作供。

63.  丈夫否認妻子和二女倩雯的說法，亦否認曾經寫過任何手寫字條。

64.  本席認為妻子和兩名兒女的說法都是他們片面之詞，沒有任何實質證據證明，他們亦未能把該手寫字條提交，本席拒絕接納他們的說法。

65.  更重要的是，要算該手寫字條真的存在的話，這並不代表丈夫的父親和丈夫的母親同意其內容，極其量這只是反映丈夫當時的想法，對丈夫的父親和丈夫的母親沒有任何約束力。更不能證明他們其後改變意圖把該物業送贈給丈夫。

總結

66.  正如上述所說，購買該物業的時間發生在30多年前，各證人的證供在細節上有出入是能夠理解的，但整體而言，本席認為丈夫的父親、丈夫的母親、丈夫及其兩位姊姊的證供都是合情合理的，本席不同意丈夫一方及其證人的舉止和態度有嚴重對抗性及迴避性。

67.  特別是妻子不能質疑當時購買該物業的所有款項全都是由丈夫的父親和丈夫的母親支付，而丈夫當時只是16歲，正在求學階段，根本沒有任何理由，丈夫的父親和丈夫的母親會送贈一所價值人民幣55,000多元的物業給丈夫，本席相信在當年即1987年，在中國內地這款項是一筆巨大的金額，而丈夫的父親和丈夫的母親並不是富庶人家，本席不相信他們會貿貿然將一所貴重物業送贈給丈夫，這是極之不合情理。

68.  本席相信丈夫的父親和丈夫的母親約於1987年3月有向丈夫有關口頭說明，即該物業不是送贈給他的，而選擇丈夫作為登記業主，只是為了得到優先權辦理入戶手續。

69.  根據有關的法律原則，法庭需要探討在購買有關物業的時候，有關人士的共同意圖，在本案中，毫無疑問，丈夫的父親和丈夫的母親沒有任何意圖送贈該物業給丈夫，但有充分的證據證明他們的共同意圖是為了獲得優先權辦理入戶手續，沒有任何或充分證據證明他們其後同意改變這意圖。

70.  岑大律師在結案陳詞中提出丈夫的父親和丈夫的母親未能就有關法律原則的第三元素即“unconscionability”成功舉證。本席並不同意，正如上述所說，該物業的一切水電費、管理費、維修費，包括1997年裝修的四萬多元費用都是他們夫妻支付，他們由購買至現時仍然居住在該物業中，該物業是他們唯一居所，他們的年紀已經老邁，並不富庶，毫無疑問，需要一所物業居住到終老，如果他們喪失該物業的話，明顯對他們不公義和不公平。

71.  本席現作出事實的裁定，基於共同意圖構定信託的法律原則，丈夫的父親和丈夫的母親是該物業的實益擁有人。

72.  要算共同意圖構定信託的法律原則未能成立的話，本席認為根據歸服信託的假設(presumption)和有關法律原則，妻子未能成功推翻這假設，故丈夫的父親和丈夫的母親都是該物業的實益擁有人。

訟費

73.  就初步爭議點的訟費，本席認為丈夫、丈夫的父親和丈夫的母親是勝利的一方，基於訟費隨結果而定(costs follow event)的法律原則，本席認為妻子須支付他們就初步爭議點的訟費，包括所有有關的保留訟費，如雙方未能就金額達成協議，則由法庭評定。妻子自身的訟費則按照《法律援助規則》予以評定。此乃暫准命令，除非任何一方於14天內申請更改，連同支持誓章（如有的話），則成為絕對命令。