民政及青年事務局局長 對 宏福苑業主立案法團及另十四人

LDBM 193/2025

[2026] HKLdT 4

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2025年第193宗

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判案書

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前言

1.  這是申請人依據《建築物管理條例》第344章（下稱「該條例」）第31條條文，要求解散第一答辯人現時的管理委員會（下稱「該現任管委會」），和委任「合安管理有限公司」（下稱「合安公司」）作為位於大埔元洲仔大埔道3821號的宏福苑（下稱「該屋苑」）的管理人的申請。

背景事實

2.  該屋苑是在1983年落成的屋苑，共有八座大廈，合共提供一千九百八十四個住宅單位，第一答辯人是該屋苑的業主立案法團，第二至第十五答辯人是該現任管委會的所有委員，其中第二至第五答辯人亦分別順序兼任為主席、副主席、秘書和司庫。

3.  是次申請是由民政及青年事務局局長以申請人身分提出，其於2025年12月19日把申請通知書表格29（在2025年12月22日存檔了經修訂的申請通知書），連同民政事務總署助理署長李嘉淵和陳偉光先生，Director of Property Services of the Chinachem Group，的支持誓詞向審裁處存檔，於2025年12月19日展開是次訴訟。

4.  根據申請人存檔的多份送達誓章及誓詞，申請人已經把與是次訴訟相關的所有法定文件，依法定程序[1]妥善地送達予所有答辯人，亦已經按審裁處指示，在香港普遍流通的中文報紙和英文報紙上刊登了展開和進行本訴訟的通告。

5.  所有答辯人均選擇沒有提交反對通知書或任何證據反對是次申請；反之，第二至第十五答辯人，也即是該現任管委會的全體委員，於2025年12月30日向審裁處提交了一份由他們共同聯署的確認書，全部確認他們對申請人是次申請已經充分了解及明白申請的內容，沒有任何意見，並會遵從審裁處所作出的一切命令，他們亦同時申請並獲批准缺席今天聆訊，換言之，所有答辯人均沒有反對是次申請。

6。  是次申請的申請理由是有鑑於2025年11月26日該屋苑發生嚴重火災（下稱「該火災」），產生了前所未有的複雜大廈管理問題，引發了該現任管委會還如何可以在現時及未來有效地履行其作為管委會的職責，執行該條例和該屋苑日期為1983年5月2日的大廈公契的規定，以保障並促進該屋苑所有業主權益的關鍵問題，從而引伸至是否應該解散該現任管委會，和委任一個管理人以立即接手管理該屋苑，並展開刻不容緩的災後重建和復原工作。

相關法例

7.  該條例第31和第32條條文如下：

31.由審裁處委任管理人

(1) 審裁處可在 ——

(a)業主；

(b)已登記承按人(如有的話)；

(c)管理人；或

(d)主管當局或獲授權人員，
向其提出申請下，解散管理委員會並委任一名管理人，或撤換管理人，視屬何情況而定。

(2) 審裁處可指示根據第(1)款委任的管理人，按審裁處認
為適當的關乎報酬或其他方面的條款及條件擔任管理
人職位，為期一段無限定或有限定的期間，而管理人
的報酬及開支，須當作為根據本條例管理建築物的開
支的一部分。

32.管理人的權力及職責

(1) 管理人須有管理委員會及其主席、秘書及司庫的全部權
力及職責。

(2) 管理人須在其委任或其委任終止之日起7天內，以土地
註冊處處長指明的格式將該項委任或委任終止通知土地
註冊處處長。

(3) 任何人違反第(2)款的規定，即屬犯罪，一經定罪，可
處以罰款，按違反規定的日數每天罰款$100。

8.  依據該條例第2條條文的「釋義」，上述條文中「主管當局」是指民政及青年事務局局長。

9.  綜合上述條文考慮，該條例第2和第31條條文賦予申請人作為主管當局，有權依據第31條提出是次解散該現任管委會並委任一名管理人的申請，再結合《釋義及通則條例》（第1章）第3條，「人」是包括法團的釋義，申請人要求委任合安公司作為管理人的申請，也便符合提出申請的法定規定。

解散管委會的申請

10.  本席在考慮了申請人提交的該修訂申請通知書、兩位證人的支持誓詞、所有文件證據、申請人的書面和庭上陳詞，亦基於所有答辯人均沒有提出反對，也沒有任何證據反駁申請人的說法的情況下，信納申請人是次申請的理由充份，現簡明扼要地歸納如下。

11.  首先，不容爭議的事實是該火災造成全苑八座大廈中有七座大廈被嚴重損毀，過百人傷亡，過千個居民喪失家園，導致該屋苑業主及住戶陷入緊急困局，既要籌措自身的居所、生活改變安排，也要面對該屋苑災後的重整和復原工作，所承擔的精神、家庭、工作和財政壓力龐大，實在難以在這非常時刻僅僅倚靠該十四位，又或是其他屋苑業主，以自願性質，非全職，亦沒有這種災後重整和復原專業知識的業主，來管理這個牽涉前所未有，極其複雜的屋苑管理問題的屋苑。

12.  無可置疑地，該屋苑管理的嚴峻問題屬前所未有，亦明顯超越一般業主的能力、經驗、技術和專業知識，其中包括但不限於下列事項：

一：決定應採取甚麼行動來保障及或促進第一答辯人及所有業
主的法律權利。

二：就第一答辯人已簽訂的所有合約，包括但不限於與該火災
相關之維修翻新工程合約，於災後的執行和履行，以及如何行使合約賦予之法律權利和義務。

三：與向該屋苑提供保險服務的保險公司進行索償安排，處理
眾多業主和住戶各式各樣的申索，以及該屋苑公用部分的索償事宜。

四：被損毀的公用部分的處理，確保充分遵守所有法定要求，
包括但不限於消防安全指示及建築物命令。

五：該屋苑有七座大廈嚴重損毀，由此而可能衍生該大廈公契
能否又或如何可以繼續執行的法律和實務問題。

六：該屋苑滾存的龐大資金，包括一般帳戶和大維修帳戶的存
款的保存和運用。

七：委聘合適的專業人士針對現時需要處理的眾多複雜事情提
供意見、建議和協助，當中包括了法律、保險、工程、建築、財務等等專業議題。

因此，要求該現任委員會委員能夠勝任該等工作，又或假定僅屬自願性質，非全職的業主委員具備相應能力，均屬不切實際。

13.  事實是眾答辯人並沒有爭議，由他們以非全職和自願性質出任管委會委員而組成的該現任管委會，已經近乎陷入癱瘓狀態，他們也不否認對於管委會在災後需要處理的事情屬前所未有，明顯地超越他們的能力、經驗和知識，而於現時或未來期望第二至第十五答辯人能勝任該等工作，實在不切實際，而純粹倚賴他們外聘專業人士來協助這艱巨的重整工作，成效明顯存疑。

14.  更何況目前該屋苑的業主和住戶，包括該現任管委會委員，正努力應對自身的災後善後事宜，並散居於各區的臨時住所，這狀況進一步窒礙了該現任管委會有效管理該屋苑的能力。顯然，要較為妥善解決面對複雜的管理問題，更適宜由具專業知識及經驗的管理人進行更有系統及具結構性的管理。

15.  不容忽視的，還在於該現任管委會曾原定於2025年12月17日舉行（後遭延期）管委會會議，相關的議程中，除其他事項外，還包括提議中止那些備受爭議，被懷疑與該火災相關的第一答辯人與建築和工程公司所簽訂的工程合約的議案，以求提交業主大會表決。申請人強調此舉已引發部分業主的擔憂，投訴該現任管委會並沒有向業主提供具體有用的資訊，以協助他們在充分知情的情況下，才就上述議程項目進行表決，亦擔心此舉可能導致第一答辯人會因為中止上述合約而承擔法律責任。

16.  由此可見，該現任管委會此舉已引致部分業主不滿，它那被投訴未有事先向業主提供具體法律意見或財務分析的情況下，而試圖提交業主大會表決的做法令部分業主憂慮，這事件亦印證了申請人就現任管委會管理屋苑的能力的質疑。

17.  還有，該原定於2025年12月17日舉行的管委會會議，其後突然宣佈取消並延期舉行，根據第一答辯人於2025年12月15日發出的通告，會議延期的原因是由於大量業主及住戶表示希望出席該會議，卻受原定會議場地容量所限所致，申請人亦以此認為該現任委員會欠缺良好的管治能力的另一明證。

18.  再者，現任管委會委員就該火災是否負有法律責任這潛在問題，亦必然會在一定程度上影響其他業主對他們的信任，進一步妨礙他們繼續有效管治的能力。直至該火災發生之時，該現任管委會委員負有管理和監督維修翻新工程進行的職責，而鑑於警方、廉政公署、消防署及由政府成立的獨立委員會正在進行或即將進行的調查（實況是廉政公署於2025年12月17日拘捕了該現任管委會現任主席及前任主席），在現階段，有關該現任管委會委員潛在的法律責任（如有的話）尚未能確定，因此不難理解業主之間已存在着，又或是將會對該現任管委會委員履行管委會職責時，是否公正及或適切的疑慮，此等不明朗因素顯然會對該現任管委會委員的有效履行其職責構成挑戰。

19.  關於該現任管委會管理該屋苑的能力與效能，以及履行職責時會否出現利益衝突問題的疑慮，是真實地存在的，申請人便提交了證據，證明部分業主曾表明對該現任管委會的信心動搖及能力質疑，也對於第一答辯人滾存的龐大維修翻新工程資金的保存和應用產生憂慮。

20.  該部分業主曾分別向政府尋求協助，要求確保原定於2025年12月17日舉行（後遭延期）的管委會會議得以妥善進行，及該議程所列事項得以充分討論；亦有投訴該現任管委會對維修翻新工程的管理的恰當性，產生質疑，更有對該現任管委會潛在的保險申索、未來管理及第一答辯人帳戶資金運用表示擔憂。

21.  再者，該火災過後，可以理解的是七座受大火損毀的大廈的業主與唯一一座沒有被大火蹂躪的大廈的業主的處境，和所面對的屋苑管理問題，在若干事情上，尤其在該大廈公契如果繼續執行事宜上，難以立場和利益完全一致，而對於這些實際或潛在的立場矛盾，甚或利益衝突，實在適宜透過一個第三方的中立機構從中協調處理，有利於達至一個更為全面看待及保障該屋苑的所有業主的整體利益的做法。

22.  此外，第一答辯人與該屋苑的現任管理公司的合約，已於2025年12月31日屆滿。根據申請人查詢所得的資料，雖然該公司曾經表示有意短期提出有限度服務，但是據申請人所知，服務亦僅限於縮減規模的編制、負責文書工作而已。即使該公司仍能於短期內提供協助，可是在該火災後續的關鍵時刻，該屋苑將面對各式各樣的重整和管理的繁重問題，該現任管委會能否覓得良好的持牌物業管理公司提供服務存在疑問。

23.  基於以上原因，本席接受申請人的陳詞，該火災後續工作複雜艱巨，而且刻不容緩，現在仍然滾存的第一答辯人的龐大資金的妥善保管和運用問題，亦急須妥善處理，免遭濫用。此等繁重而複雜的問題，實在難以由非全職，只是自願性質，以及沒有相關專業知識的十四位該現任委員會委員處理，更遑論該屋苑的業主之間，因為該火災對他們各自造成的影響不同，而存在着可能出現的立場和利益的矛盾。

24.  本席考慮了所有相關因素，並進行了平衡各方利益的考量，該屋苑確實更適宜和需要由具有專業知識和實際經驗的獨立第三方管理人統籌管理，進行長遠、有規劃、妥善、有效和系統化的處理，此舉有助於確保該火災後續工作的進行，具有透明度，也可以更為中立，避免角色或利益衝突，較全面地顧及整個屋苑所有業主的利益為依歸。因此，本席接納解散該現任管委會，並由一個獨立第三者的管理人接管，直至該屋苑的業主能為該屋苑成立新的管理架構，實屬必要。

委任管理人的申請

25.  本席在仔細考慮了申請人提供的所有證據和陳詞後，接納其委任合安公司作為管理人的申請，理由如下。

26.  第一，相對以自願性質和非全職出任管委會委員的該屋苑業主而言，合安公司更具備專業知識、管理經驗及人力和物力資源，以處理繁重和複雜的災後重整和復原工作。合安公司是由申請人揀選和推介委任，申請人強調合安公司是一家成立已久，具備規模和經驗的物業管理公司，於1974年成立，是《物業管理服務條例》（第626章）下的持牌物業管理公司，由一間名為「Coca Management Limited」的公司直接持有，並最終由「華懋集團控股有限公司」持有，並一直從事提供物業管理服務的業務。

27.  申請人力陳，委任合安公司為管理人，可因此而引入一支由全職物業管理專業人士組成的團體，因為該公司擁有眾多專業人士支援，包括具有保險及該條例應用的經驗的法律顧問、特許測量師、結構工程師，以及在大型重建項目與政府部門交涉方面有經驗的國際專業管理師，現有一百一十一名持牌物業管理人，管理四十六座樓宇屋苑，共涵蓋二萬八千七百個單位，其中包括住宅、工業及商業樓宇。

28.  申請人強調，憑藉合安公司涵蓋法律、會計、工程、物業管理等領域的專業知識和支援網絡，有利於處理該屋苑面對的各類繁苛複雜的工作，並可以為所有業主提供重要資訊與專業意見，使他們能就屋苑的相關事宜作出充分諮詢和知情的選擇。

29.  申請人重申，也獲合安公司確認，合安公司已同意以不收取出任管理人報酬的無償方式擔任管理人，因此其委任將不會增加該屋苑業主的財政負擔。另一方面，申請人進一步表示，龔如心慈善管理有限公司已在2026年1月5日，把原先同意捐贈的港幣5,000,000元提升至港幣10,000,000元，以支付合安公司的外聘專業費用和該屋苑的部分類別的營運開支，包括保安和清潔工等支出，以及合安公司因為出任管理人而需要額外購買保險服務而產生的保險費用。

30.  該筆捐款，據申請人表示，是繼其早前承諾為支持政府為該屋苑災後復原及社區重建工作捐贈港幣100,000,000元後的額外捐款，而且不會影響其對該火災災民所承諾的支援。申請人表示此項安排將可確保該屋苑的一般帳戶不會被動用，從而切實維護所有業主的最佳利益。

31.  本席基於該屋苑災後管理及重建工作刻不容緩，也理解該等工作繁苛而複雜，相對以自願性質和非全職出任管委會委員的該屋苑業主而言，合安公司理應更具備管理災後重整和復原工作，擔任該屋苑的管理人的條件，預期它應該更有效地處理和執行該法例和該大廈公契的職責，本席接受申請人要求委任合安公司作為該屋苑管理人的申請。

32.  關於任期方面，基於該火災對於該屋苑造成嚴重損毀，因此而產生的法律和實務問題，牽涉的人和事多不勝數，災後重整和復原的物業管理工作漫長而艱巨，要定下一個合理可行的委任期限實在不切實際。再者，申請人進一步在書面和庭上陳詞，重申該屋苑的業主享有以下保障：

一：合安公司清楚表明不但會遵守該條例第32條，盡力履行管
理人必須有管理委員會及其主席、秘書及司庫的全部權力及職責的規定，當中，在審裁處提問下，亦再確認會包括但不限於按照該條例附表3第1（1）（b）段之規定，定期舉行周年業主大會，並會盡快設立合安公司與該屋苑的業主的聯絡接洽機制。

二：合安公司和申請人雙方之間已達成協議和承諾，合安公司
將會定期地，透過每月向民政事務總署提交報告，向民政事務總署匯報其工作進度。

三：申請人也強調，該條例第31（1）條賦予業主、已登記承按
人（如有的話）、管理人或主管當局，即是本案的申請人，向審裁處申請撤換管理人的委任的權力和機制，正是該等指定人士可以有效地監管管理人的另一保障。

四：申請人在該書面陳詞第38段更清晰地說明，香港政府將會
繼續提供可行的援助予該屋苑的業主，當中包括緊密和恆常地監管和協助合安公司履行職責。

33.  基於以上種種因素，本席接納申請人的請求，對於合安公司的委任不預設期限，而採納該條例第31條所賦予的無限定時間委任。

34.  至於申請人提及合安公司可以透過申請人，在本訴訟程序中，以季度存檔誓章方式，向審裁處提交工作報告的建議，本席在這議題上作出了以下慎重考慮。

35.  首先，土地審裁處作為一個獨立和必須公平公正的司法機構，必須保持中立，維持不偏不倚的獨立性，以履行中立公正的審判職責。這立場和角色必須嚴守，不能含糊，對於一些有機會引致公眾人士產生疑慮的事情，應該加以避免，確保不會因此而削弱公眾人士，對審裁處公平公正審理案件的信心。

36.  就本案而言，申請人在是次訴訟中，是要求解散該現任管委會，和委任由其揀選和推薦的合安公司作為管理人，本席就這兩項請求作出裁決後，是次訴訟申請也便已經獲得處理，申請完結。倘若申請人在本案已就這兩項請求完成裁決後，仍然繼續向土地審裁處長期提交合安公司的報告，實在難以避免令人質疑審裁處在裁決上述兩項請求以外，如何還涉及合安公司又或是申請人的其他工作安排，也便有機會引起公眾人士對於審裁處的立場和角色產生混淆的疑慮。

37.  對於這些有機會影響公眾人士對審裁處的獨立和中立性的信心的舉措，以及有機會令人疑慮審裁處在日後審理申請人、合安公司、該屋苑的業主，又或和其他相關人士之間，將來有可能出現的爭議時的公平公正性的事情，審裁處應該盡量避免。審裁處獨立和公平公正的立場和角色不能含糊混淆，不能削弱公眾人士對審裁處的中立而公正嚴明的審判角色的信心。

38.  再者，合安公司並非法院人員，該條例並沒有專項條文引入管理人須自行直接向審裁處問責，又或審裁處自行直接主動管理管理人的機制，而且審裁處也沒有自行主動罷免或撤換管理人的權力，該等權力只限於由業主、已登記承按人、管理人或主管當局，才可依據該條例第31條向審裁處作出申請。

39.  申請人在其書面陳詞第35段便確認了該條例第31條，並不容許審裁處干預被委任的管理人就一座大廈的管理和發展，該陳詞包括以下條文：

  “BMO does not allow the tribunal to intervene in the management of a building or a development by an appointed administrator such as by removing or replacing the administrator on its own volition”。

40.  基於以上種種因素，本席在審慎考慮後，鑑於管理人並不是法院人員，審裁處也沒有直接主動管理管理人，又或是自行主動撤換管理人的機制，因此該向審裁處提交報告的建議，並不切實可行。更重要者，這做法也有機會把審裁處必須獨立和公平公正的角色變得含糊混淆，潛藏著引起公眾人士對審裁處能否中立和不偏不倚地審理案件的疑慮，這對於審裁處日後需要審理與管理人相關的案件時，有可能令與訟者或公眾，產生不必要的擔憂。

41.  基於以上考慮，這建議不獲接納。事實是申請人在其書面陳詞第34段和庭上陳詞，亦已合理地表明申請人就這項建議會尊重審裁處的任何決定，不會堅持或作出反對。

命令

42.  本席在仔細審閱了所有證據和陳詞，也基於所有答辯人都沒有提出反對的情況下，並考慮了是次案件的特殊性，該火災為該屋苑管理帶來前所未有的嚴重衝擊，把該屋苑重整和復原的工作艱巨而刻不容緩，在權衡利弊，並從該屋苑所有業主的整體利益考慮，接納申請人成功證案，批准是次申請，並作出以下命令：

(1) 依據《建築物管理條例》（第344章）第31條，解散第一答辯人的現任管理委員會。

(2) 委任合安管理有限公司作為第一答辯人的管理人，以沒有報酬方式擔任該屋苑管理人職位，為期一段無限定的期間，並必
須按照該條例第32條規定，履行管理人的權力和職責，以及定期地於每月向民政事務總署提交報告以匯報其工作進度。

(3) 是次訴訟，包括是次聆訊，不作訟費命令。

(4) 申請人須把本命令送達答辯人，並在一份本地發行及流通的中文和英文報章上刊登廣告一天，分別公布用中文和英文寫成的法律程式通知書。

43.  本席感謝呂資深大律師和凌大律師的協助。