龍珠島東座別墅業主立案法團及另一人 訴 王照偉及另三人

LDBM 235/2010

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2010年第235宗

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判 案 書

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引言

1.  申請人等分別為法團及關鍵時刻主席，他們認為眾答辯人與其他業主等聯署多封公開信，發表不當言論，因此要求法院頒令澄清及禁止他們再犯。

背景

2.  龍珠島東座別墅座落在新界屯門青龍路5號，為一幢四層高大廈，共48個單位。

3.  2009年底，屋苑進行大維修，法團管理委員會通過工程、費用等等議決，當中包括在2009年10月2日發出的“「屋苑大維修」業主必須遵守事項”。文件的第4項指出:

“4. 外牆

所有於外牆搭建的僭建物(包括但不限於分體冷氣機支架、晾衣架、簷蓬….)均違反法例及公契，於維修工程承建商勘查外牆結構前必須拆除及不准重行搭建。”

4.  屋苑5位業主不同意上述清拆外牆分體冷氣機支架事宜，逐去信法團要求召開特別業主大會。

5.  2010年1月9日，法團召開業主大會，結果仍然通過“須要清拆外牆之分體冷氣機支架”。法團接着委託律師在2010年1月12日入稟土地審裁處，分別對本案第1及第2名答辯人，即B6-3/F及B8-3/F業主王照偉先生及黎鈺蟬女士，提出LDBM 16/2010及LDBM 17/2010案件，強制他們清拆包括分體冷氣機支架等僭建物。

6.  2010年1月17日，包括答辯人等的多名業主再聯署法團要求召開業主大會，議決:

“(一) 否決二零一零年一月九日業主大會上通過之一切議決;

(二) 即時终止對現存『加建物』(包括外牆之分體冷氣機支架、防火門門閂及門鎖、相連户之鐵閘等等) 的業户採取任何清拆及法律行動；及

(三)   法團對業主採取的任何清拆或法律訴訟 (追討欠交管理費除外) 之前，必須獲得業主大會通過授權，方可執行，避免濫耗公款。”

7.  相關大會其後在2010年2月6日召開，投票結果以些微票數通過上述議決。

8.  管委會其後認為上述投票結果違反公契，因此要求重新點票，但是後來不了了之。

9.  不過，與此同時，在2010年3月25日，B2 1/F業主鄺勉君先生在本審裁處提出LDBM 79/2010案件，要求澄清2010年2月6日通過的第二、三項議決的合法性。

10.  答辯人等及部分業主不滿管委會繼續或不停止“清拆”及相關訴訟，於是再在2010年5月3日聯署給當時身為主席的第二申請人：

“我們對現法團管理委員會感到非常失望，更感現法團管理委員會委員「浪費本苑公餉」及「嚴重失職」。我們現按照《建築物管理條例》〈第344章〉，以不少於5%業主，要求召開業主大會議決以下事項:

(一) 即時解散現屆管理委員會；及

(二) 即時重新選舉新任管理委員會成員。

【特別提醒主席，根據〈第344章〉法例附表3第1(2)條:-

「在不少於5%的業主要求下，管理委員會主席須在收到要求後14天內，就業主所指明的事宜召開法團的業主大會，並在收到要求後的45天內舉行該業主大會。」

故此，主席收到此要求後召開業主大會乃屬主席個人責任，而非管理委員會。如主席不按法例處理，主席有機會要負上個人責任。】

…”

11.  2010年5月7日，第二申請人辭去主席職位，仍留任委員。

12.  2010年5月31日，LDBM 79/2010由葛倩兒暫委法官處理，在聽取雙方陳述後，葛法官下令:

“1. 宣布答辯人在2010年2月6日業主大會上所通過的第二項及第三項議決 無效；

2.  禁制答辯人不能執行該兩項議決案；…”

有關結果除在之後6月1日管委會會議簡單提及，正式通知再在6月23日發出。

13.  由於之前5月3日的要求未獲結果，眾答辯人及部分業主再分別在6月8日及30日，聯署至法團主席及委員等，要求召開大會；不過，直至本案正式審理時，主席職位一直懸空，而法團亦未有再召開大會。

14.  2010年9月13日，兩名申請人入稟本審裁處，對四位答辯人提出本案，認為他們牽頭聯署的信件，部分內容不確，另外，由於它們乃公開文件，為證清事實及致使法團日後運作暢順，逐入稟本審裁處。經在庭上研究，兩名申請人不滿以下內容:

(a)   2010年1月17日

“…但法團於二零零九年十二月十三日發出的大會通告卻沒有遵照《建築物管理條例》〈第344章〉之規定將業戶要求之上述議題列入會議議程內，此乃極不尊重業主的要求和意見，亦嚴重違反〈第344章〉條例。就有關事件，屯門民政事務處己於二零零九年十二月十五日及二零一零年一月四日兩度去信本苑法團主席，要求法團必須依循上述〈第344章〉條例的規定，將業戶所要求的議題，即『是否須要清拆外牆之分體冷氣機支架』事項，列入業主大會議程內。

…”

(b)  2010年3月26日

“(i) 本苑業戶眾所週知，2010年2月6日業主大會實己經合法通過『即時終止對現存『加建物』的清拆及法律訴訟行動』。然而，法團管理委員會非但未有終止訴訟行動，刻意違抗大會議決；更於3月3日管委會會議上，在未有議題的情況下，竟以寥寥數個管委會委員決定2月6日業主大會所通過的議決為『無效』。

事實上，2月6日業主大會的整個議會過程或其前、中、後期內，直至3月6日發出『2月6日業主大會會議記錄』之前，法團均未有對『委任代表的文書』和『議題的合法性』表達任何異意。再者，2月23日發出的『3月3日管理委員會會議通告』也無觸及『委任代表的文書』這項目。

…

(ii) 與現法團成員有關違反『公契』事項:

(一) 現主席何禮業先生 (B10, 4樓)

『49號車位』原本是不存在的，其所處位置為『公眾花園』土地部分。根據『公契』第(3)條，本屋苑只附有泊車位48個，何主席佔用地下花園用地作『49號車位』多年。何主席請你公開解釋『49號車位』有沒有違反『公契』或更嚴重的違反其他法例?

…”

(c)   2010年5月3日

“本苑於2010年2月6日舉行的業主大會已經合法通過所有三項議決事項投票，惟本苑法團管理委員會(管委會)數名委員卻強詞各種不合情理的理由，又在未有議程的非正式管委會會議內意圖推翻近80%業戶參與的業主大會之決定，至今，管委會仍不惜耗盡公款、破壞本苑和諧，執迷不悟，不依法例，拒絕執行有關「即時終止對現存『加建物』(包括外牆之分體冷氣機支架、防火門門閂及門鎖、相連戶之鐵閘等等)的業戶採取任何清拆及法律行動」的議決，且繼續對相關業戶進行不必要的法律訴訟，全然遺背2010年2月6日業主大會合法通過之議決。此乃完全不尊重大多數業主的意向，以及嚴重違344章法例。法團管理委員會委員乃由一眾業主推選成立，以利執行屋苑事宜，但一切必須依循大多數業主的意願及決定為本。

…”

(d)  2010年6月8日

“於2010年5月3日有不少於5%業主要求『召開業主大會解散現管理委員會』一事，法團何禮業先生 (前主席) 蓄意違抗法例，在超過法定規限的14天內仍不召開業主大會；然後突然說自己5月7日已辭主席職，但卻又不予通告本苑業戶大眾，銳意擾亂視聽，以求避過『主席之個人責任』。將業主們的要求置諸罔聞，嚴重違反344章法例。

而本苑於2010年2月6日舉行的業主大會已經合法通過所有三項議決事項投票，惟本苑法團管理委員會(管委會)的數名委員卻強詞各種不合情理的理由，又在未有議程的非正式管委會會議內意圖推翻近80%業戶參與的業主大會之決定。至今，管委會仍堅持不惜虛耗公款、破壞屋苑和諧，執迷不悟，不依法例，且繼續對相關業戶進行不必要及無聊的法律訴訟，全然違背2010年2月6日業主大會合法通過之議決，此乃完全不尊重大多數業主的意向。法團管理委員會委員乃由一眾業主推選成立，以利執行屋苑事宜，但一切必須依循大多數業主的意願及決定為本。

…”

(e)   2010年6月30日

“曾於2010年5月3日及2010年6月8日分別有不少於5%業主，聯署要求法團主席召開業主大會，但本苑現法團至今仍未就業主聯署信所指明的事宜召開法團的業主大會，這是蓄意違反《建築物管理條例》〈第344章〉法例。

…”

15.  四名答辯人均提出反對，第一及第二答辯人由鄭大狀代表，而第三、四答辯人則親自出席抗辯。簡單綜合所有反對、抗辯理由，可以歸納為:

(a)  法團無法律權力提出本訴訟: 法團沒有通過業主大會或管委會會議決議通過提出訴訟；即使有的話，亦沒有在事前列出議題。

(b)  前主席亦無法律權力提出本訴訟: 第二申請人只是業主身份，有關訴訟應有法團提出。

(c)  他們承認有份草擬或簽署的全部或部份公開信，但只是表達本身對屋苑和睦的訴求，認為應按法規讓所有業主一起議決有關事宜。

(d)  他們認為公開信的內容均屬真實。

(e)  他們否認公開信件損害法團、管委會及前主席的受信及聲譽。

(f)   本案只是申請人等的“意氣之爭”，希望以法院壓制業主們發表意見、是濫用司法程序。

法團有否法律權力提出本訴訟？

16.  首先，業主大會當然能授與法團法律權力提出訴訟，但一般而言，“法團的權力及委以的職責，須由管理委員會代表法團行使及執行” (《建築物管理條例》第29條)

17.  就這方面，法團提出有關事宜已在管委會2010年7月6日會議通過，並呈交兩份會議記錄確認：

“管理委員會一致通過: 向土地審裁處提出呈請，裁決法團、管理委員會及前主席何禮業在「向佔用公用部份的違例者提起清拆及法律訴訟」和2010年2月6日業主大會的相關行動，都沒有違反公契及344章建築物管理條例；頒令禁制該四人以「與事實不相符、沒有法理依據」的言辭誣陷及惡意中傷法團、管理委員會及委員，以正視聽。”

(2010年7月6日)

“(八)其他事項

1. 法團所涉訴訟事宜

a. …

b. 就王照偉、黎鈺蟬、王麗玲、黎凱傑等四人，於土地審裁處2010年5月31日己經裁決「2010年2月6日業主大會所通過的第二項決議及第三項決議無效」、「禁制執行」…後，仍然一再發出聯署信，重複以沒有法律及事實的基礎作為根據而指控「法團、管理委員會及前主席違反344章及公契」，甚至教唆和逼迫法團「違抗法庭判決」，再次召開業主大會議決己被「法庭禁制」的違反公契及344章條例的議題，管委會己經於2010年7月6日會議通過為此提起訴訟。

於徵求「禢氏律師行」提供法律意見後，現己完成申請通知書文稿，管委會議決通過: 向土地審裁處呈請「禁制該四人以沒有法律及事實的基礎作為根據而指控法團、管理委員會及前主席違反344章及公契」，由法團及前主席何禮業作為申請人，由黎金蓮代表法團簽署申請通知書及授權書，由何禮業代表法團向土地審裁處入稟及跟進包括調解和出庭等訴訟事宜，支付予「禢氏律師行」3,000元法律諮詢費用，該費用乃可向敗方追索之訟費。”

(2010年9月7日)

18.  之後，雙方亦就相關事宜有否載於會議通知的程序問題作出爭議，鄭大律師表示有關法例附表2第8 (2AA)規定會議通知須指明日期、時間及提出的議決；何先生則反駁一則“其他事項”可包括訴訟事宜，再者，民政署刊印的常見問題103中說:

“問103:管委會可否就沒有載於管委會會議通知的事項，通過決議?

答:  條例附表2第8(2AA)段訂明，管委會會議通知須指明擬在會議上提出的決議。該通知須發給每一名管委會委員以及管委會司庫(如他並非管委會委員)，並在建築物的顯眼處展示。這個安排讓管委會委員和業主在管委會會議舉行前，得知會議將討論的事項。因此，雖然在管委會會議獲通過的決議未必會純粹因為有關的決議事項沒有載於會議通知而被視作無效，但管委會應避免就沒有載於會議通知的事項通過決議。”

本席嘗試協助探究有關問題，結果顯示在CACV 122/2000 (judgment dated 27 January 2000)案中，曾發生相類似的問題 — 管委會的會議記錄沒有按法例核證及張貼在大廈的顯眼處，但上訴庭認為重點是管委會有否通過議決，而非有關人仕是否沒有完全遵守所有規則：

“9. … The provisions of clause 10 are, no doubt, mandatory. They do require the secretary to keep the appropriate minutes. They do require that the minutes are to be certified by the person presiding over the meeting and they do require that the minutes so certified are to be displayed by the secretary in a prominent place in the building. But it does not follow that a resolution which can be proved aliunde (as the Latin scholars say) to have been duly passed must be ignored by the court simply because the person presiding over the meeting, or the secretary, may have failed in one or other of these duties.”

19.  因此，在多半屬實的原則下，本席接受管委會確有議決有關事宜，因此法團是有權提出及繼續進行本訟案。

前主席有否法律權力提出本訴訟?

20.  第一、二答辯人提出因案中涉及公用部分，因此自法團成立後，相關的權力等等須由法團本身，而不是業主行使及執行；不過，本案的爭議點不是公用部分，而是有關公開信的部分內容所提的事情是否不確，而且前主席本身除了被點名提及外，亦牽涉個人事宜、操守等，因此本席認為他有足夠的利益關係提出本訴訟。

屋苑業戶應和睦相處，有問題當交由業主大會決定？

21.  本席基本同意鄰理間應和洽共處，有問題當互相討論，和平解決，這亦是於2009年4月2日起香港民事法例改革的其中一大原則:市民應先嘗試和解或調解爭議，不果後才訴諸法院。另外，一般而言，屋苑日常的事務應由管委會處理，而較為重大的事情會交給業主大會議決，但是，所有的決定都應以合符法規為大原則。

22.  不過，無論如何，本案的問題已交上法院處理，直至審訊日，各方未有達成和解，本席惟有依法審判。

公開信所涉的內容是否屬實?

23.  要了解被投訴公開信的有關內容是否屬實須了解以下的法理:

(a) 有關條例附表3第一條列出兩種召開業主大會的方法：

“(1) 管理委員會須--

(a) …

(b) …

(c) 就管理委員會認為恰當的事宜隨時召開法團的業主大會。

(2) 在不少於5%的業主要求下，管理委員會主席須在收到要求後14天內，就業主指明的事宜召開法團的業主大會，並在收到要求後的45天內舉行該業主大會。”

簡單說，管委會可決定開不開業主大會和討論什麼事情；但是，主席在收到不少於5%的業主要求後，必須召開大會，議決有關事宜。

(b) 管委會權力源於業主，因此，一般而言，業主大會的決議對管委會有約束力:

“14. 法團的一般權力

 (1) 除本條例另有規定外，法團會議可通過有關公用部分的控制、管理、行政事宜或有關該等公用部分的翻新、改善或裝飾的決議，而該決議對管理委會和全部業主均具約束力。”

(有關條例第14條)

(c) 在普通法中，除非法院本身再頒令擱置它或更高級的法院已推翻它，否則法院頒布的命令應予執行。

24.  另外，就本案而言，各方雖無太多事實争議，但當中亦有數點必須作出裁決，本席在考慮各證人的證供後，在多半屬實的原則下認為:

(a)  所有答辯人在關鍵時刻，均不知曉以上第23 (a)段所指的兩種召開業主大會的分別，他們只在本案審訊時才完全明白有關分別。

(b)  另外，法圑與前主席則在所有時侯均明白第23 (a) 所指的不同，後者更清楚身為主席的個人責任，因此在2010年5月7日辭任主席，但之後除保留委員職位外，亦一直繼續參與本案及屋苑事宜。

(c)  有關LDBM 79/2010一案在2010年5月31日的判決，雖在6月1日管委會會議簡單提及，但各答辯人只在6月23日正式通知發出後才知悉情況。

(d)  就2010年3月26日公開信中提及前主席車位事宜，其目的和在客觀角度、均不是要求澄清，而是指責何先生佔用“公眾花園”。

25.  套用上述法理於本案中，包括上述事實之裁定，本席認為上文第14段 (a) 及 (b) (ii) 內容是不確的。

(a) 管委會與主席不同，即使它收到要求，只須將其“認為恰當的事宜”召開大會議決，因此不能說它“嚴重違反〈第344章〉”。

(b) 在收到指責及質疑後，前主席在3月29日發出公開聲明：

“本人何禮業以個人身份公開聲明如下:

請各業戶就以下之事實作出「誰是誰非」的判斷:

1. 本人之太太於2001年購買了龍珠島東座別墅49號花園地，業權份數為1/1,100，契約領有牌照(LICENCE)准許該49號花園地全部或任何部份停泊車輛。依足程序在律師樓辦妥業權轉讓，土地註冊處註冊日期為2001年8月1日。

2. 本人之太太每月都另行繳付管理費，現時是每個月另交60.00元。

3. 真金白銀買返嚟，依足程序辦妥契，每月另交管理費。咁都要砌生豬肉?

4. 所謂『49號車位』，只是管理公司文件所使用或於發出管理費通知單及正式收據時使用「The Occupant Carpark 49」，管理公司就該等用字是否有疏忽，責任當與業主無關。

憑甚麼捏造、指責「何主席佔用地下花園用地作『49號車位』多年。」呢?

  爾等指稱「何主席佔用地下花園用地作『49號車位』多年。」是無中生有的誣衊，己經造成了對本人名譽上的傷害和精神上的損害。

  爾等必須公開宣布收回有關指稱，必須向本人公開道歉。

至於「何主席請你公開解釋『49號車位』有沒有違反『公契』或更嚴重的違反其他法例?」的要求，本人則以法團管理委員會主席身份回應:龍珠島東座別墅沒有『49號車位』，因而沒有任何因『49號車位』而衍生的違反『公契』或違反其他法例的問題。”

之後，答辯人等再沒有跟進問題，雖然有關事宜似乎解決了，但亦表示當初的“指控”是不當的。

26.  至於其他公開信的內容，本席則認為，在當時，答辯人等有權作出這樣的陳述或評語。

(a)  無可否認，2010年2月6日在業主大會上终止了清拆僭建物的行動，這決定對管委會是有約束力的，當然，從現在角度，包括考慮LDBM 79/2010案件2010年5月3日的判決、LDBM 16/2010和LDBM 17/2010在稍後的同意判決，管委會有其道理，但這不等於在當時眾答辯人的說法不當:的而且確，在未有上述LDBM 79/2010判決前，2010年2月6日業主大會議決應予執行。

(b)  由於LDBM 79/2010判決只在2010年6月23日正式通知各答辯人，所以在此之前的公開信內容也可理解。

(c)  有關法例中寫入保護小業主的條文，免受欺凌，當中包括附表第一條(2)，即以不少於5%業主可要求主席召開大會議決指明事宜，雖然法例沒有再註明主席不遵守規定的後果，但無可否認，這是他應予執行的，本案中，前主席作供說，他一定要“劈炮”，這是一個 “氹” ，因此，明顯地，何先生明白法例，身為主席的責任，他辭去該職，而留任委員，積極地參與相關訟案，又一直不補選主席，這的確是逃避及違反有關法例附表3第一條(2)。

法團、管委會、前主席聲譽受損?

27.  各方均沒有對法團、管委會、前主席受信、聲譽事宜作出太多證供或陳述，就本席綜合所有呈堂文件、證人證言，本席在多半屬實的標準下，由於各方一直在所有關鍵時刻，對本身的行為作出交待、解釋、亦同時批准對方的種種行動，裁定：雖然公開信中有2段內容不確，但未有構成有關方面實質的聲譽受損。

濫用司法程序？

28.  鄭大狀說本案是意氣之爭，本席相當同意。相方的真正爭議實為：屋苑外牆分體冷氣機支架僭建等等應否拆去，它應只在LDBM 16及17/2010中解決即可，不過，本案尚且未致濫用司法程序。

29.  事情已發展至尾聲，各人一直為自己堅持正確的事而堅持，其道理或動機，本席無從過問，亦不加任何無謂評語，法院之責，只就雙方提出的爭議作出裁決，再頒出認為適合的命令，以本案要求的濟助而言，本席認為宣稱 (declaration) 已是適當的方法去證清有關爭議，禁制令是不必的，這只會徒添各方的茅盾和防礙大家日後繼續在屋苑內和平共處。

總結

30.  本席頒布以下宣稱/命令:

(a) 四名答辯人有份聯署2010年1月17日公開信的以下內容不確，法團並沒有違反《建築物管理條例》，因為它只須就其認為恰當的事宜召開業主大會。

“…但法圑於二零零九年十二月十三日發出的大會通告卻沒有遵照《建築物管理條例》〈第344章〉之規定將業戶要求之上述議題列入會議議程內，此乃極不尊重業主的要求和意見，亦嚴重違反〈第344章〉條例。…”

(b) 第一、二答辯人聯署2010年3月26日公開信的以下內容不確，因前主席沒有違反公契、佔用公眾地方。

“現法團成員有關違反『公契』事項:

(一) 現主席何禮業先生(B10, 4樓)

『49號車位』原本是不存在的，其所處位置為『公眾花園』土地部分。根據『公契』第(3)條，本屋苑只附有泊車48個，何主席佔用地下花園用地作『49號車位』多年。何主席請你公開解釋『49號車位』有沒有違反『公契』或更嚴重的違反其他法例?”

(c)  申請人等其餘的要求，不作任何命令。

(d)  無訟費命令。