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HCA 17/2012
[2018] HKCFI 1156
香港特別行政區高等法院原訟法庭
民事司法管轄權
案件編號2012年第17號
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FUNG OI HA （封愛霞） |
原告人 |
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及 |
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FUNG PUI ON （封沛安） |
第一被告人 |
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THE ESTATE OF FUNG KAU, DECEASED |
第二被告人 |
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| 聆訊日期: |
2017年10月31日 |
| 頒下判決書日期: |
2018年5月25日 |
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判決書
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引言
1. 本次是本席按法庭在2016年6月6日頒下的判決而進行的損害賠償評估。
2. 本案是一宗姊弟爭產案。原告人是第一被告人的姊姊。第二被告人是他們父親（下稱 “父親”）的遺產。涉案物業是一個位於通菜街的住宅單位（下稱 “該單位”）。
3. 父親與他的妻子（即原告人和第一被告人的母親（下稱 “母親”））在1984年以聯權共有人 (joint tenant) 的方式，買入該單位。母親在1995年5月28日去世，父親遂成為該單位業權的唯一擁有人。
4. 在2005年8月13日，父親簽署了一份樓宇轉讓契約(assignment) （下稱 “2005契約”） ，將父親在該單位的部分業權轉讓予第一被告人，並以聯權共有的方式與第一被告人共同擁有該單位的業權。
5. 在2011年10月17日，父親簽署了另一份樓宇轉讓契約（下稱 “2011契約”），將父親在該單位餘下的業權都轉讓給第一被告人。第一被告人遂成為該單位的唯一業權擁有人。
6. 父親自購入該單位後，便在該單位居住，直至約2007年7月搬入護老院居住。父親在2014年3月15日離世。
7. 原告人在2012年提出本申索，聲稱該單位的業權，有一部分應該屬於她的，及她在有生之年都有權在該單位居住。原告人要求法庭撤銷 (set aside) 2005契約及2011契約。
8. 第一被告人則提出反申索，要求原告人將該單位的空置管有權交還給第一被告人，並賠償第一被告人的損失。
9. 案件在2014年9月期間，在黃國瑛特委法官（當時官階）席前審訊。黃法官在2016年6月6日頒下判案書（下稱 “該判案書”），撤銷了2011契約，但亦同時撤銷了原告人的其他申索。黃法官並判決第一被告人的反申索得直。黃法官下令原告人將該單位的空置管有權交還給第一被告人，及賠償第一被告人因原告人拒絕及／或沒有遷出 (vacate) 該單位，而造成第一被告人的損失。
10. 本席在本次聆訊便是要評估，根據黃法官的判決，原告人應賠償給第一被告人的數額。
11. 案件在黃法官席前正審時，原告人是有律師代表的。原告人在2016年7月27日，該判案書頒下後，向法庭存檔了親自行事通知書。在本次損害賠償評估聆訊時，原告人沒有律師代表，自己親自出庭應訊。
第一被告人的案情
12. 第一被告人簽署了一份日期為2016年11月29日的證人陳述書，並在聆訊時出庭作供。
13. 第一被告人稱，原告人自1984年中開始，直至2016年8月16日期間，除了在2008年該單位進行內部裝修期間搬離該單位3個月外，一直在該單位居住。
14. 在2011年的時候，有發展商表示有意收購該單位所在的整幢大廈（下稱 “該大廈”），第一被告人曾在2011年10月23日，口頭通知原告人，若收購成功，原告人便需遷出該單位。但原告人並沒有理會。
15. 第一被告人在2011年11月13日，再次要求原告人遷出該單位。原告人不但沒有理會，更在2011年12月20日，向第一被告人發出律師信，聲稱原告人在該單位擁有權益，包括有權在該單位居住。原告人其後在2012年1月5日開展本訴訟案件。
16. 第一被告人在2012年8月1日，透過代表律師，要求原告人給予第一被告人一套該單位的鑰匙，但為原告人所拒絕。
17. 直至該判案書頒下後，原告人才在2016年8月16日，透過第一被告人的代表律師，將該單位的空置管有權交還給第一被告人。
18. 第一被告人認為，原告人應向他賠償2011年10月23日至2016年8月16日期間的租金損失。但代表第一被告人的何大律師在他的陳詞中確認，第一被告人在本次損害賠償評估只申索2014年3月15日（即父親離世日），至2016年8月16日（即原告人交還該單位的空置管有權之日）的損失。
原告人的案情
19. 原告人簽署了一份日期為2016年11月8日的證人陳述書，並在聆訊時出庭作供。
20. 原告人稱，第一被告人是在2011年11月18日，才首次向原告人宣稱自己是該單位的業主。
21. 第一被告人在2012年1月1日，帶著一件手提行李進入該單位，並與原告人和封愛賢(原告人和第一被告人的妹妹)發生爭執。第一被告人其後離去。
22. 原告人與封愛賢在第一被告人離開該單位後報警，並安排更換了該單位的大門和鐵閘的鎖，防止第一被告人再進入該單位。
23. 原告人稱，父親的意願是讓她和封愛賢可以有償地居住在該單位。她們需要支付該單位的雜費、水電費、差餉和地税等開支。
24. 原告人稱，自父親和母親購入該單位後，她便在該單位居住，直至2016年8月遷出。父親和母親從來沒有要求她交租。
25. 原告人稱，父親在2014年3月離世後，第一被告人並沒有要求她和封愛賢即時搬走。而是在該判案書頒下後，才書面要求她在指定日期遷出。
26. 原告人提出，該單位有3個房間，封愛賢佔用最大的房間。第二大的房間過往是父親和母親居住的。父親搬到護老院居住後，父親的個人物品依然存放在該房間內。第一被告人在2012年1月1日帶到該單位的行李，也是存放在該房間內。原告人只佔用最細小，並且沒有窗戶的房間。故此，原告人認為，她只應承擔第一被告人在相關期間的損失的三份之一。
27. 原告人提出，該單位有批盪剝落，部分窗框及磁磚爆裂或變形。亦有滲水，甚至引至電制短路的情況。原告人認為沒有租客會承租該單位。
28. 原告人提出，第一被告人應歸還原告人多年來替該單位繳付的差餉和地税。第一被告人亦應歸還封愛賢為該單位支付的裝修費。
29. 原告人亦提出，2011契約已被法庭撤銷，法庭不應要她支付2011年起計的租金損失。法庭應考慮由第一被告人成為該單位的唯一業權擁有人日(即2014年3月15日父親離世日) ，或由2016年7日12日(即第一被告人的律師發信要求原告人遷出該單位的日期)起計第一被告人的租金損失。
30. 原告人又認為，法庭不應要她承擔第一被告人的律師費。
專家證據
31. 法庭在2016年9月14日，指示雙方委任一位共同專家測量師，從原告人拒絕遷出該單位的日期起，至2016年8月16日原告人遷出該單位的日期止，就該單位期間的市值租金進行評估。
32. 雙方委任了永利行評值顧問有限公司的測量師 Keith L.H. Siu 先生為共同專家，對該單位的市值租金進行評估，並出具了一份日期為2016年12月7日的估值報告。
33. 雙方在聆訊時確認，無需傳召上述專家出庭作供。本席在聆訊當日，批准接納上述的估值報告，為本次損害賠償評估的專家證據，而無需傳召專家出庭作供。
34. 專家就該單位在2011年至2015年期間，每年10月1日的市值租金進行了評估，並得出下述估值：
2011年10月1日 - 每月租金 $6,600
2012年10月1日 - 每月租金 $6,700
2013年10月1日 - 每月租金 $7,500
2014年10月1日 - 每月租金 $8,400
2015年10月1日 - 每月租金 $7,400
35. 上述的估值是不包括差餉和管理費，並基於該單位是有合理的維修。
36. 雙方並沒有安排專家在評估時，進入該單位作現場視察，但專家是有視察該單位的外圍情況。
37. 原告人作供時確認她同意專家的上述評估。
討論
38. 黃法官在2016年6月6日，判令原告人將該單位的空置管有權交還給第一被告人，及賠償第一被告人因原告人拒絕及／或沒有遷出 該單位，而造成第一被告人的損失。原告人的賠償責任與交還空置管有權的責任是連在一起的。
39. 黃法官並非判令原告人，只就原告本人佔用該單位的部分，向第一被告人支付佔用賠償。故此，原告人在該單位佔用的實際面積，並非本次損害賠償評估的考慮因素。
40. 黃法官認為原告人的責任，並非僅限於遷出原告本人所佔用的空間，而是要將整個單位的空置管有權交還給第一被告人。故此，有其他人和物 (包括封愛賢或父親的物品或第一被告人的行李)曾佔用了該單位的部分空間，並不影響原告人根據黃法官的判決應付的責任。
41. 本席亦注意到，第一被告人的行李存放在該單位，是由於原告人在2012年1月時，更換了該單位的大門和鐵閘的鎖，並在2012年8月時，拒絕第一被告人的要求，不向第一被告人提供一套進入該單位的鑰匙，令第一被告人無法進入該單位，取回行李。
42. 本席並不接納原告人說她只應負責第一被告人在相關期間的損失的三份之一的主張。
43. 雙方並無爭議，除了在該單位進行內部裝修工程的3個月外，原告人自父親和母親購入該單位後，便一直在該單位居住。在這情況下，原告人必然是獲得父親和母親的允許在該單位居住。原告人的證供是，父親從來沒有要求她支付租金。對此，第一被告人並沒有提出反對的證據。
44. 根據黃法官的判決，父親在去世前，一直持有該單位的全部或部分業權。作為全部或部分業權擁有人，父親是有權容許原告人在該單位居住。（見Megarry & Wade: The Law of Real Property [2012年第8版] 第13-005段）
45. 沒有任何證據顯示，父親在生前有撤銷原告人在該單位居住的許可。本席裁定，原告人在父親去世前，是有父親的允許在該單位居住。第一被告人在父親去世前，作為該單位的其中一個業權擁有人，並不能強制原告人在父親去世前遷出該單位。
46. 第一被告人自2005契約簽署後，便是該單位的其中一個業權擁有人，第一被告人是有權自由進出該單位的。原告人在2012年1月時更換了該單位的大門和鐵閘的鎖，更在2012年8月，拒絕向第一被告人提供一套進入該單位的鑰匙，令第一被告人不能進入該單位。第一被告人並沒有提出，他在這方面有任何損失。況且，黃法官只判令原告人賠償因原告人拒絕及／或沒有遷出該單位而對第一被告人造成的損失，而非第一被告人不能進入該單位而引至的損失。故此，本席無需在本次損害賠償評估，考慮第一被告人這方面的損失。
47. 父親在2014年3月15日去世後，第一被告人成為該單位的唯一業權擁有人。第一被告人在2014年3月15日後是有權要求原告人遷出該單位的。何大律師確認，第一被告人在本次損害賠償評估，只追討原告人由2014年3月15日至2016年8月16日，拒絕或沒有遷出該單位而對第一被告人造成的損失，是明智和合理的處理。
48. 原告人聲稱，第一被告人是在該判案書頒下後，在2016年7月12日才發律師信，要求她遷出該單位。原告人認為，第一被告人的損失，應從該判案書頒下的日期（即2016年6月6日），或上述律師信的日期（即2016年7月12日）起計。
49. 本席並不接納原告人的上述論點。第一被告人在2012年3月8日存檔的反申索書中，已要求原告人交出該單位的空置管有權。第一被告人在整宗訴訟期間一直沒有撤回上述要求。在父親去世前，原告人可以憑藉父親的允許繼續在該單位居住。但在2014年3月15日後，原告人便應遷出該單位。原告人在2014年3月15日後，拒絕或沒有遷出該單位，是沒有法律理據的。
50. 本席裁定，原告人需向第一被告人賠償，由2014年3月15日起，至2016年8月16日期間，第一被告人因原告人拒絕或沒有遷出該單位，而蒙受的損失。
51. 第一被告人申索的是這段期間的租金損失。根據雙方共同委任的專家評估，該單位在2014年3月15日至2016年8月16日的市值租金是 $227,732.25（即 $49,112.90 + $100,800.00 + $77,819.35）。具體計算如下：
(1) 15/3/2014–30/9/2014：
$7,500.00 x 6個月另17天 = $49,112.90
(2) 1/10/2014–30/9/2015：
$8,400.00 x 12個月 = $100,800.00
(3) 1/10/2015–16/8/2016：
$7,400.00 x 10個月另16天 = $77,819.35
52. 原告人提出，第一被告人應歸還她為該單位支付的差餉和地税。
53. 專家在評估該單位的市值租金時，已扣除差餉。否則，該單位的市值租金將會更高。故此，在評估第一被告人的租金損失時，法庭不應再扣減差餉的數額。但第一被告人作為該單位的業主，是要支付地税，才能賺取租金。故此，本席同意，該單位的市值租金扣除地税後，才是第一被告人的實際損失。
54. 呈堂的「繳納地稅通知書」顯示，該單位從2014年6月25日至2016年6月24日期間每年應付的地税是 $1,514.00。原告人稱，她直至2016年5月都有支付該單位的地税。2016年5月6日發出的「繳納地稅通知書」顯示，該通知書包括該單位直至2016年6月24日應付的地税。
55. 第一被告人並不爭議，該單位由2014年3月15日至2016年6月24日的地税，是由原告人支付的。
56. 本席裁定，原告人支付了該單位由2014年3月15日至2016年6月24日的地税，有關款項需從第一被告人的租金損失中扣除。相關時期為兩年另102天。這期間原告人為該單位支付了的地税應為 $3,451.09（即 $1,514.00 x [2 + 102 ÷ 365]）。
57. 原告人稱該單位內部失修，沒有租客會承租該單位。原告人提供了一些聲稱屬於該單位內部及該大廈的公共地方的照片，顯示該單位內部及該大廈的公共地方都有失修的情況。
58. 負責估值的測量師是雙方共同委任的測量師。換言之，這位測量師也是原告人委任的專家。若原告人認為該單位的內部及該大廈的公共地方的維修情況，是會影響該單位租出的機會或其租金，原告人應安排專家視察該單位的內部維修情況，並指示專家向法庭提供這方面的專家意見。但原告人並沒有安排專家視察該單位的內部維修情況。
59. 本席注意到，專家在作出評估前，是有視察該單位的外圍狀況。但專家在呈交給法庭的報告中，沒有提及該大廈或該單位的維修情況，亦沒有討論該大廈或該單位的維修情況會否影響該單位租出的機會或其租金。
60. 原告人提出的說法並沒有專家證據支持。本席極其量只接納該大廈及該單位有需要維修的地方，但沒有證據證明該大廈及該單位的維修情況會影響該單位租出的機會或其租金。本席不接納原告人這一論點。
61. 原告人亦提出，要求第一被告人歸還封愛賢為該單位支付的裝修費。封愛賢並非本案的與訟一方，黃法官亦沒有判令第一被告人支付任何款項予封愛賢。封愛賢若對第一被告人有任何申索，這些申索都不屬於本次損害賠償評估的範疇，本席不予處理。
結論及訟費
62. 本席評估原告人拒絕及／或沒有遷出該單位，造成第一被告人的損失為 $224,281.16（即 $227,732.25 - $3,451.09）。
63. 本席頒令原告人需向第一被告人支付 $224,281.16的賠償。原告人亦需就上述賠償款項支付利息予第一被告人，時間由該判案書頒下的日期 (即2016年6月6日) 起計，直至全數支付日止。利率按判決利率計算。
64. 原告人提出法庭不應判令她支付第一被告人的訟費，或只應判令她支付象徵式訟費 $5,000.00予第一被告人。
65. 法庭判決了原告人應支付賠償給第一被告人，雙方就賠償金額無法達成協議，需要由法庭作出評估。原告人在損害賠償評估中提出的論據，絕大部分都不為法庭所接納。原告人應要承擔本次損害賠償評估的訟費責任。
66. 本席作出暫准命令，頒令本案的損害賠償評估的訟費（包括以往就損害賠償評估而保留的訟費），由原告人支付給第一被告人。除非各方能就上述訟費數額達成協議，否則原告人應付的訟費金額交由法庭評定。
67. 除非任何一方，於本判決書頒下日起計14天內，提出申請更改上述暫准命令。否則，上述暫准命令，在本判決書頒下日起計14天後，即成為絕對命令。
原告人無律師代表，親自出庭應訊。
第一被告人由杜偉強律師事務所轉聘 Matthew Ho 大律師代表。
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