THE INCORPORATED OWNERS OF KAM MING COURT 對 WONG MAN YIN 及另二人

LDBM 156/2014

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2014年第156宗

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判 案 書

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1.  在這案，申請人為作為一所大廈的業主立案法團，要求審裁處就身為大廈業主的第一、第二答辯人，與及其租戶第三答辯人違反大廈公契的事宜，發出一系列禁制令，並且要求賠償。

背景

2.  金明閣位於九龍運動場道12-14號，處運動場道和洗衣街交角位置，毗鄰旺角花墟，是一座連地下共16層的建築物，地下為商舖，而其上15層為住宅(以下簡稱“該大廈”) ，該大廈靠近洗衣街永光花園的一端有天井 (open yard) (或描述為“天階”)，部份由H舖所擁有。

3.  申請人乃金明閣的業主立案法團，在1994年1月17日按《建築物管理條例》(香港法例第344章) 註冊成立 (下稱“法團”)。

4.  第一答辯人和第二答辯人自1980年7月18日成為金明閣地下H舖連天井(統稱“該單位”)的註冊業主，以分權共有(tenant in common)各佔一半的方式，擁有金明閣全部2,657份不可分割分數的118份。

5.  不爭議的，是第三答辯人乃該單位的租客，自2011年起佔用該單位經營「順景園藝」，出售花卉、植物、盆栽和相關的用品。在此之前，第三答辯人租下該單位的天井，經營商號名為「日本花藝」。

6.  該單位的佈局可分為兩個部份，一部份是在金明閣地下室內舖位，另一部份是與其相連，位於建築物外地下露天的長方型天井，天井一邊是金明閣地界，與相連的永光花園之間，築有圍牆分隔。室內舖位與天井兩部份，像兩個不同長度闊度的長方型緊貼並排，在平面圖上[1]，天井在左，較窄長；舖位在右，較寬短；兩個長方形其中一端，齊開在平面圖下方的洗衣街，為天井和舖位的入口(分別稱“天井”和“H舖”，而兩部份統稱“該單位”)。在H舖後有一泵房，其長度，加上H舖的長度，剛與天井的長度看齊。天井的後方與另一單位的天井相連，現築有一封閉牆。故天井和H舖，儼如兩個獨立的單位，各有並排開在洗衣街的入口。不爭議的事實，這泵房不屬該單位，乃屬金明閣的公用部份。

7.  法團稱泵房內安放了公用設施，包括食水缸、咸水缸、消防水缸、相連的水泵、電源控制、喉管和配件，供金明閣住戶使用。這泵房呈四方型，三邊密封，一個密封邊與H舖尾緊靠相接，故不能從H舖進入，泵房的出入口開在天井的後側。所以，若要進出泵房，必須由天井進出，但天井卻是第一及第二答辯人所擁有，現租了給第三被告。這案其中一些衝突和爭議，正是由這獨特的設計引發生的。

8.  另一件不爭議的事實，是各業主均受一份日期為1980年4月14日 (土地註冊處登記M/N1878170) 的金明閣公契 (以下稱“公契”)約束。

9.  綜合法團的《申請通知書》和法團證人的供詞，天井屬室外空曠地方，原設計是沒有上蓋和無任何結構物的，尾部已密封，外圍一邊是金明閣的地界圍牆，另一邊是大厦H舖的外牆，所以天井的唯一入口，開在洗衣街。按各方證人和政府屋宇署工程師的證據，這入口原設計設只有一道有門的牆，如把門關上，又或在這兒架上閘門，可阻擋任何人進出天井，自然也不能進出泵房。

10.  另一方面，法團稱分隔泵房與天井，原設計應建有一道高3呎6吋的石屎欄杆或矮牆(concrete railing)[2]，但法團指不知在甚麼時間，這道牆給拆掉。第一至第三答辯人，亦指分隔的是一道只高3尺6吋，寛4吋，中通和沒有門的矮牆。法團希望再把矮牆，改建至可防火兩小時並高至天花頂的防火牆，中間開有可防火一小時的防火門，除可防止泵房遭人佔用之外，還可對泵房內外，起保護作用。但法團稱，建牆遭到答辯人的反對和阻撓。

11.  法團在2008年12月通過對金明閣進行大維修，在2013年的業主大會上批出工程給承辦商，並開始集資。但由於這維修，令法團與三名答辯人的矛盾加深，繼而引發這訴訟案。法團認為，三名答辯人違反大廈公契和《建築物管理條例》的相關規定。

12.  綜合法團在《申請通知書》的內容和法團證人的證供，法團對三名答辯人的指控，可歸納如下：

(i) 關於泵房的問題

(a) 泵房是公用地方，用來存放公用設施，但法團稱答辯人長期把泵房據為己用，在泵房內擺放大量的花盆、貨物、貨架、雜物、物品、貨物、裝置、固定物，包圍物及/或阻礙物；

(b) 答辯人阻礙法團派人合理檢查、維修、保養泵房和其中的公用設施，特別是阻礙法團把給人拆掉的防火牆重新恢復原狀，或改造成經政府有關當局批准的設計；

(c) 雙方曾在2014年10月31日，就法團的授權人員在特定的時段，或在指定的時段和給予預先通知的情況下，可以經天井進出泵房，作檢查維修，翻新和保養在其中的公用設備(以下簡稱“10月協議”)。在此之前，法團指曾給予答辯人通知，它的承辦商將在2014年2月27日至3月27日進行泵房維修工程，包括電力維修、水缸更換、遷移水錶、建防火牆等工程，並需要由該舖位的天井進入。但當法團的承建商在2014年3月18日，企圖透過天井進入泵房清拆舊水缸和加建防火牆時，遭到第三答辯人不合理地拒絕，除了防火牆至今仍未建成之外，亦引致法團最終須要賠償承辦商誤工費，這費用由1,800元，經議價減至1,200元，所以法團除了要求審裁處頒發一系列的強制令和禁制令外，亦向答辯人追討該由答辯人引發生的損失1,200元。

(ii) 關於該單位正面的外牆和非法構建物問題

(a) 法團指該鋪正面和該大廈側面的外牆，為公用地方，但答辯人在外牆安裝了招牌，亦把內藏捲閘的金屬結構物，固定在外牆，非法佔用公用地方；

(b) 法團稱這些結構阻礙法團檢查、維修和保養屬於公用地方的外牆，與及阻礙法團維修保養工程的進行。

(iii) 關於天井的問題

(a) 雖然天井是屬第一及第二答辯人獨家享用的空間，但按原來屋宇署批准的圖則，這天井是沒有上蓋和任何結構物的，而在天井兩邊大廈外牆壁，亦屬公用地方，但第一和第二答辯人在天井加建了石屎(cement) 上蓋，並在洗衣街的天井入口的上蓋下建有窗戶，把天井全密封，儼如一個室內舖位，並在天井內安裝了電燈，在天井上蓋頂亦擺放了數部分體式冷氣機的戶外散熱器；

(b) 上述的結構物，把外牆據為己用，並把部份大廈外露的公用喉管，覆蓋在密封的天井內，令到法團不能維修、保養和更換該等公用設施；

(c) 天井正門入口原設計只是一道非結構用的牆，但遭拆掉，改建成為窗戶，窗戶下有橫牆，橫牆外掛有捲閘的金屬箱，窗頂建有延伸向洗衣街外的外加金屬簷篷，這亦是非法和不符合已獲批准的建築圖則；

(d) 而有關上述加建的結構物，是未經屋宇署批准，違反《建築物條例》(Buildings Ordinance)(香港法例第123章)。

13.  三名答辯人在2014年12月11日，分別存檔了三份內容一模一樣的《反對通知書》，當中披露了一些背景，包括第一、第二答辯人乃兄弟關係，而第一答辯人乃首屆金明閣業主立案法團主席，更因為在1993年大維修的事情，引發生第一答辯人與當時法團聘用的“則師” (指建築師) 和其他業主交惡。綜合他們的抗辯理由，可撮要如下：

(i) 三名答辯人有進入泵房的權利，《反對通知書》雖指第三答辯人沒有佔用泵房的空間，但第三答辯人卻又稱自2015年4月23日之後便無再放置任何物品在泵房，又指雜物可在60分鐘內清走[3]；

(ii) 第一答辯人是無權指示第三答辯人不做甚麼的；

(iii) 當第一和第二答辯人自用該舖位時，有讓維修人員自由透過天井進入泵房維修的，而當他們把該單位租給第三答辯人時，亦清楚告訴她泵房是公用地方，她只租用天井部份，而第三答辯人也同樣有容讓維修人員通過天井進入泵房。以往當第三答辯人回國渡歲時，第三答辯人也曾把天井的門匙交金明閣的管理員，以備天井有緊急維修時可隨時進入泵房，只是第三答辯人曾拒絕法團成員在要求的日期和時間進入泵房維修，各答辯人稱第三答辯人有權在合理的日期和時間，與及方便的情況下，才容許法團的成員通過天井進入泵房；

(iv) 在泵房的舊泵已完成拆換，石屎被清走，而大維修的工程已全部完工；

(v) 原泵房與天井分界只有一幅3呎6吋中通的半腰牆，而泵房的地台，亦比天井的地面高2吋，以防雨水進入泵房，他反對加建不合法的高牆，就算按法團的會議紀錄，亦只是按原圖則復原，並不是改建成其他模樣[4]，所以三名答辯人反對全封閉牆，阻礙任何人享用公共空間的自由[5]。但第三答辯人只是租客，無權反對法團在天井內做甚麼(包括建回泵房牆) 。在開案陳詞時，第一答辯人同意，如日後屋宇署批准法團建其他形式的牆，他不會反對；

(vi) 在該鋪位的天井和H舖的正面，的確分別掛有招牌各一，但招牌只是放在捲閘箱的外面，而捲閘箱並無安裝在金明閣的外牆，金明閣其他地鋪都是安放在外牆上，他們的卻沒有；

(vii) 第一及第二答辯人承認天井建有僭建物，第一答辯人更承認由他加建，加建時沒有取得屋宇署批准，但法團已投訴至屋宇署，並有清拆令，而屋宇署已有命令跟進，法團不應在審裁處興訟，造成“雙重審判”[6]，第一答辯人同意把天井上蓋拆至屋宇署滿意止；

(viii) 由於第三答辯人無責任保證法團成員能在其要求之日期和時間借用天井進入泵房，所以，由此而引發生的費用，不應由他們支付，並稱如未能在審裁處成功反對，要求把這申索轉交小額錢債審裁處審理。

14.  第一和第三答辯人稱，在2014年3月18日當天，他們皆沒有接獲法團事前知會，當天開工建泵房的圍牆，所以他們反對。

15.  不爭議的事實，就是建築物事務監督/屋宇署，在多個不同的日期，根據《建築物條例》，向第一和第二答辯人就該單位，發出多個命令，下令在指定的時限，清拆位於天井和H鋪的構建物，並下令把影響的部份恢復原狀，並把這些命令，註冊在土地註冊處該鋪位的名下，名細如下：

	頒令日期	針對的建築工程	簡稱
(i)	24/3/2005[7]	- 舖面前面的外牆附建搭建物 - 天井附建搭建物	第一個清拆令 (UBZ/U20-09/9005/04)
(ii)	25/6/2012[8]	- 在天井上加建一個搭建物(按命令的附圖，加建位置涵蓋整個天井)	第二個清拆令 (C/TF/002326/12/K)
(iii)	25/6/2012[9]	- 在H舖內加建閣樓	第三個清拆令 (WC/TF00083/12/K-T01N)

16.  在2007年6月5日，建築物事務監督就第一個清拆令發出一份信函[10]，指有關的建築工程已經修改，屋宇署擬暫緩採取進一步管制行動，及撤銷第一個清拆令。但不多久，又向第一和第二答辯人發出第二個清拆令。在這案，法團只針對第二個清拆令的天井僭建物。

17.  這案其中一個爭議，是究竟泵房的原來結構如何，與及招牌是否又或如何依附在金明閣的外牆上，所以本席下令雙方提交專家證人報告。在審訊時，雙方共有以下六名證人出庭作供：

法團

(i) 徐靈芝女士，她是法團管理委員會的主席，存檔了一份日期為2015年3月12日的證人陳述書[11]；

(ii) 浦偉明先生，他是法團委任，擬作其專家證人，是一名建築師，亦是屋宇署的認可人士。他存檔了一份日期為2015年3月10日的專家證人報告，又與謝永豪先生存檔另一份共同的報告，日期為2015年6月16日；

(iii) 梁雪心女士，她是屋宇署(Buildings Department) 的結構工程師，是被法團申請而獲司法常務官發出的《傳召證人出庭(及交出文件) 的傳票》傳召出庭，就第二個清拆令作供和提交文件的；

答辯人

(iv) 第一答辯人，他存檔了一份無寫下日期的陳述書[12]，亦依賴他的《反對通知書》(日期2014年12月11日)[13]；

(v) 第三答辯人，她存檔了一份日期為2016年5月6日的證人陳述書；

(vi) 謝永豪先生，他是三名答辯人委任的專家證人，是一名建築測量師，亦是屋宇署的註冊認可人士。他存檔了一份日期為2015年5月21日的專家證人報告，亦簽署了一份與浦偉明先生共同簽署的共同報告。

18.  本席希望指出，浦先生雖然具備專業知識，也是一名註冊建築師，執業約20年，成為屋宇署認可人士，亦差不多10年，但原來他是法團這次大維修的工程顧問，對法團維修所須或不須作出的改動，負責給予意見，所以這次法團認為三名答辯人不是，全歸功於浦先生所給予的意見。既然浦先生受聘於法團，哪他又怎會具備作為專家證人必須具備的獨立性來協助審裁處呢！對相關的結構，是否僭建或符合批准圖則，又怎能給予獨立的意見呢！但浦先生沒有在他的專家證人報告中披露，而法團的律師，竟不以為然，令人十分費解、失望、氣結。

19.  本席只把浦先生當作是法團的事實證人，而當他的意見和梁工程師和謝永豪測量師相同時，本席才接受他的看法，如有不同時，本席不把它視作專家證供。

20.  六名證人在宣誓後作證，並在庭上補充了證供。

21.  本席聽過各證人的供詞，審視過各方提交的證物相片。由於雙方證人對一些事實的敍述有所不同，本席會根據沒有或較少爭議的事實，和當時出現的文件(contemporaneous documents) ，來判斷具爭議和重要(material)事實的真偽。

證據

關於天井、天井入口、H舖入口和泵房僭建物的問題

22.  關於天井的結構物如何，法團主要是依賴屋宇署梁雪心結構工程師的證供。梁小姐在2014年3月被調派到屋宇署樓宇二部F組 (Existing Buildings II, Section F) 工作，她在出庭作供時，攜同屋宇署有關該舖位的檔案出庭，並在作供時不時參考她的檔案記錄。

23.  她作供指曾就第二個清拆令，多次到過該舖位視察。她稱第一次到該舖位視察，是在2014年3月21日，當日見到整個天井都是給一個石屎上蓋(concrete slab) 所覆蓋，並非一些輕盈構築物(light structure) ，雖沒有對這上蓋大小做量度，但天井長約39呎6吋，闊約7呎6吋，這結構覆蓋整個天井的範圍。

24.  梁工程師稱曾翻查屋宇署的記錄，這上蓋是沒有提交任何圖則給屋宇署進行批准(即一般稱“入則”)而建成的，違反了《建築物條例》第14條的規定。由於從未入則，所以無從得知如何支撐的，但估計可能是依附在兩邊的牆身上。

25.  這上蓋是石屎結構，自身負有相當重量，亦可能在天雨時荷載重量，屬結構(structural element) ，完全不屬小型工程豁免範圍之內。

26.  梁工程師又稱，按屋宇署的記錄，就第一和第二答辯人沒有按第二個清拆令清拆上蓋一事，屋宇署曾根據《建築物條例》第40(1)(BA) 條刑事檢控第一和第二答辯人，指他們沒有履行清拆令，而兩名答辯人在2014年7月30日在九龍城裁判法院認罪，每人分別被罰2,255元，當中包括主罰款1,200元，與及未清拆按日罰款(5元/一天共211天) 共1,055元。

27.  第一答辯人承認他沒有主動披露因天井上蓋遭檢控的事情，但稱法團亦沒有通知他須清拆上蓋，他亦沒有收過法團給他的電郵、電話，亦沒有到該單位，所以法團在該單位張貼的通告，指天井有非法搭建物一事，他不知情，而第三答辯人或「日本花藝」也沒有告訴他，他稱第一次知道要清拆，是在2014年6月20日收到屋宇署的刑事檢控告票才知曉，亦直至法團在這申請(2014年6月20日) ，才知道法團要清拆他在天井的僭建物[14]。

28.  就第二個清拆令未被履行的事情，梁工程師曾在2015年5月12日到該單位跟進，但發現情況完全沒有改變，屋宇署遂在2015年6月5日向兩名答辯人再發警告。梁工程師又在2015年7月2日再巡視跟進，但位於天井的上蓋仍在，清拆無任何進展，她遂把這案轉介部門的檢控組進行跟進，擬作第二次檢控。

29.  梁工程師稱在2015年9月9日，對該單位在這審訊前作最後一次巡查。當日，她與另一技術員 (Technical Officer) 一同前往，她發現那天井的上蓋遭部份移除，按梁工程師的證供，在巡視當日，她發現上蓋一部份石屎遭移走，但仍留有橫向金屬樑、天井正前入口上端有石屎牆、窗戶，部份上蓋仍然保留[15]。在這些殘留石屎上蓋之上，仍安裝着冷氣機的散熱器，而被移走的上蓋石屎部份，卻被加了圍網[16]。梁小姐呈上在2015年9月9日巡視時，由她的技術主任在她在場的情況下拍得的兩張照片為證據 (證物編號A-2) ，她稱清拆令的目的，是要把天井的狀況，還原至按批准建築圖建成時的原貌，即天井是全開放空間，沒有任何構建物，在A-2第二張相顯示天井正門的招牌、窗戶、和其上的石屎上蓋全被移走，方才符合原批准建築圖的規格[17]。

30.  雖然第一答辯人在開案陳詞時稱他不知道空調的散熱器屬於誰的[18]，但第三答辯人承認這些散熱器由她安裝，屬於她的[19]。

31.  梁工程師認為按批准圖則，天井(yard)沒有任何結構，她同意後加的圍網，不屬荷載結構，可容許；但橫樑須拆除；天井的窗戶連上蓋須拆除；殘留在天井的石屎頂須部份須拆除；至於天井入口掛有 “順景園藝” 招牌的金屬捲閘箱，雖然屋宇署內部對一些無入圖則申請的適意設施(amenity features) 採取彈性處理，但這些設施須對結構、防火無影響，才按情況容忍。捲閘箱雖屬適意設施類別，但必須安裝在店舖入口，與及沒有凸出懸掛於街道之上，如屬貼在牆上的招牌板，亦會容忍和接受，但涉案的招牌，是安裝在金屬捲閘箱，不在舖面，而在天井入口，加上整個鐵箱向街上懸空凸出，所以不符合容忍條件，在執行清拆令時，亦須拆走。但屋宇署毋須第一和第二答辯人再建回與原圖則上顯示的一道開通圍牆，因為這不屬結構牆，屋宇署可接受安裝金屬閘(metal gate) 。

32.  在審訊時，第一答辯人最終同意把殘留的天井上蓋和正前的窗戶等部份拆掉，但卻沒有承認該等構建物是否有觸犯《建築物條例》又或公契的相關條文。

33.  根據法團證人浦先生稱，天井入口原設計建有一牆，並應設有一門，但牆與門已遭拆掉，而天井正面窗戶現建在一道橫牆之上，而橫牆前有連招牌的捲閘金屬箱懸掛著[20]，至於這橫牆是原牆的殘留部份，又或是後加上的，他曾在現場觀察和與圖則作比較，估計是整幅牆拆掉後再後加的。他稱按批准圖則，這天井是沒有任何上蓋的[21]。

34.  浦先生稱，由於金明閣展開大維修工程：—

(i) 大厦的一條冲厠的水喉，須沿大厦外牆從上往下走，進入天井僭建上蓋下，再沿外牆走出天井正面，轉向跨過H舖正門上方，再駁至相鄰的G舖，供其冲廁使用，喉管須以鐵碼固定在外牆。他同意這冲厠喉並非舊喉更新，乃負責大維修工程公司建議冲厠喉的路向。但由於遭天井門前的窗戶、上蓋、與及位於天井入口和H舖入口的捲閘箱擋著，故未能駁通。

(ii) 另外，在接近天井門口的大廈外牆位置有一排污喉，須在外牆處接駁。但由於在上蓋下答辯人擺放有“紅白藍” 尼龍布，把有關接駁位覆蓋著，所以這部份的喉管未能駁通。

35.  浦先生稱他和答辯人的專家證人謝先生曾在2015年6月11日對天井進行共同視察，由於答辯人願意把“紅白藍” 尼龍布移開，他指法團可設法再安排如何再設計排水喉的走向，但冲厠水喉則受天井和H舖的招牌的影響，須待法庭處理它是否為僭建物，才可決定如何是好。

36.  第一答辯人作供時，指原來咸水喉應有圖則，法團理應根據這些圖則安裝，不應胡亂在他的舖面走過[22]。而據他所知，G舖應有其他途徑取得廁所用水。

37.  第三答辯人確認，在天井面向洗衣街的入口，有鐵皮的簷篷伸出，而簷篷下連窗戶，下有橫牆鐵捲閘金屬箱，鐵簷篷外裝有射燈。

38.  答辯人所聘請的測量師謝永豪先生，在2015年5月9日和6月11日曾視察[23]H舖和天井的招牌和捲閘金屬箱。從他的第一份報告(2015年5月21日)顯示，他只稱招牌是安裝在捲閘金屬箱外，不是安裝在外牆，但無說該金屬箱如何安裝及是否牢固在外牆。謝先生在2015年10月6日下午作供時，在追問下有以下的說法，

(i) H舖的招牌，是安裝在面向洗衣街方向的捲閘金屬箱表面上，而捲閘箱應是安裝在大廈向街的外牆，而並非安裝在H舖面的內側[24]，謝先生同意該大廈的外牆(即分隔H舖和天井的牆)厚度約10吋[25]，但具體如何牢固，他未能說出；

(ii) 另外，位於天井入口的招牌捲閘箱[26]，謝先生首先認為原來建在天井入口處平排洗衣街的一道牆，應已不存在，至於現有一道橫牆橫吊在天井入口的上面，他最終稱未能確定是原牆的殘留部份，還是另外再建上的，這捲閘箱是安裝在大廈的邊界牆 (捲閘箱的左面) 和大廈H舖的側牆正面 (捲閘箱的右面)，而背靠的部份便是橫牆，但這金屬捲閘箱是否被牢固在其背後的橫牆上，在作供當日，他未能確定[27]。

39.  謝先生按審裁處的要求，在2015年10月6日作供後，再到現場視察和檢查，然後在翌日向審裁處報告。他在2015年10月7日向審裁處報告他的檢查結果，並呈上他的繪圖，如下：-

(i) 該舖位天井的示意圖：證物編號B-1；

(ii) 該舖位天井和舖面結構圖：證物編號B-2。

40.  謝先生在B-2的切面圖 (section plan)，把他視察後天井入口的結構繪畫出來，他稱按原批准圖則建在天井入口平排洗衣街的非結構圍牆，已完全被拆掉。現在天井入口的上方，有用“工字鋼”(I-steel beam) 建成的“橫撐”，橫跨天井入口上空，這工字鋼身高約150mm，闊亦相若，而承托在其上有用石屎建的橫牆，牆高約700mm，而這橫牆之上再建有兩排窗門，明顯這些結構與原批准建築圖則不同，是後加的結構。

41.  他現場發現，天井的捲閘箱和H舖的捲閘箱，雖然外觀是向外凸出洗衣街成懸掛狀，但其實在捲閘箱的兩端，均被承托在一石屎的結構柱 (在圖中標注為 concrete structure)上，這柱貼大廈界邊牆和H舖的外牆邊從街道地面向上建至捲閘箱底，他認為這是作為承托著捲閘箱的主要結構，這石屎柱形結構，由大廈外牆邊向行人道伸出，約270mm，而闊度約250mm，即與該大廈的外牆直邊厚度相當。

42.  謝先生最後稱，“石屎柱”是他親自用手敲擊後推斷的結構，亦不排除這柱內部由磚砌建而成。

43.  謝先生與浦先生在早前的共同專家報告內，均同意捲閘是安裝和固定在金明閣大廈的外牆之上的[28]。從以上謝先生的進一步報告，所謂外牆，應是透過一石屎柱來依附著的。

44.  至於法團所指的污水喉，雖然他受聘時無包括對這部份作出意見，但謝先生與浦先生皆同意，在天井的上蓋下更換這部份的喉管是可行的。在2015年10月6日後的視察，他也再觀察這部份，他原來的意見仍是沒有改變。

45.  至於咸水喉，由於是供水喉，喉管內有水壓，水喉的走向可較自由，不受地形限制。他認為這遭投訴所指的廁所水喉屬“支喉”，應沒有任何建築圖則規管。

46.  按法團證人徐小姐的證供，原來法團只希望答辯人把招牌移除一段短時間讓法團維修外牆，安裝水管，待工程完結後可馬上掛回，但答辯人無理拒絕，故法團提出這申請，言下之意，實不得已。

47.  徐小姐稱她有參與浦先生和謝先生在2015年6月16日的共同會議，她得知雙方認為天井門口上方的石屎橫牆，亦須維修[29]。

48.  按第一答辯人在證人陳述書內所指，招牌是貼在捲閘箱，而H舖的正面是沒有任何外牆存在[30]。他指他不知法團要拆招牌來修理喉管，亦沒有收過法團因大維修而指他的招牌阻擋維修喉管的通知。

關於泵房的矮牆和擬建成的防火牆問題

49.  雙方最終不爭議泵房原設計在門口處有3呎6吋高的加固小矮牆是石屎加固結構，矮牆原約4吋厚[31]，如矮牆要復原的話，是將復原至原設計的高度和厚度。但法團希望把已遭人拆掉的矮牆，改建至泵房頂的防火石屎牆，並中開防火門。法團證人浦偉明認為，應要入則屋宇署批准，但如現場施工時發現牆的高度矮於3.5公呎(他估計牆可能只高3.3公呎)，可按屋宇署小型工程的程序進行，不用入則。第一答辯人只同意把泵房的牆回復原狀，但反對在泵房建密封牆，因為法團未曾與其他業主商量。他同意防火牆是好的。在審訊時，他同意泵房內有水箱，有電路，是危險的，全封閉應是較安全的，他稱反對建密封牆，全是程序問題。

50.  對於浦先生提議把泵房入口，加建可防火兩小時的石屎牆並裝上可防火1小時的木門，謝先生稱他不瞭解這房間的用途，故不明白為甚麼需要安裝有這樣的防火設計和密封。但他指一般機房/設備房 (plant room) ，都具備這條件，他認為這泵房門可能屬過度設計 (over design) ，但屋宇署一般對過度設計，都會批准的。

51.  根據屋宇署對法團查詢的回應，這泵房的牆並非結構牆[32]。而按法團通過的議決，是在泵房前按原有圖則復原，並加上閘門[33]，這點雙方無任何爭議。

關於泵房被佔用的問題

52.  法團管理委員會主席徐靈芝女士稱，在2015年7月5日當天，泵房的咸水閘制出現問題，她有親自到達泵房視察，發覺泵房內仍存放了屬第三答辯人的物件，包括黑色塑膠花卉籃子和水桶等工具，她還親自拍下相片[34]。亦在2015年7月21日跟進這事時，再拍下多張相片顯示泵房放滿花卉和應屬第三答辯人的物件，在拍照後第三答辯人與她的丈夫把有關的花卉植物移回天井[35]。

53.  從上段提及的照片可看見，接近泵房入口的大廈外牆 (鄰近天井位置) 呈現嚴重的裂痕，極須維修。

54.  徐女士稱自1999年她已是法團的委員，在2001年起曾多次出任法團的主席。她補充稱，遠在第三答辯人以“日本花藝”租賃天井時，已告知第三答辯人的丈夫，泵房屬大廈公用地方，不能使用來放置她們的商品，當時第三答辯人的丈夫表示明白和會合作。

55.  她呈上多張致第三答辯人的通告，其中包括在2010年7月28日張貼在泵房的通告，要求當時佔用者「日本花藝」[36],把放置在泵房內的物品移除，並說明若不還原泵房，將循法律途徑解決[37]。

56.  由於金明閣需作大維修而委托專業人員進入泵房對設備作評估，但當法團委派的人員進入泵房後，由於堆積了大量第三答辯人經營生意的物品，故勘查無法進行。為此，法團曾在2011年5月5日向第三答辯人發信，要求停止佔用泵房[38]。

57.  徐女士稱，其實佔用情況，在2011年7月之前更甚。那時，泵房內的水缸，仍是用石屎製的[39]，她稱答辯人用工字鋼在水缸上加建了一個閣仔，上放置大量瓦製花盆雜物，由於過重，把水缸亦壓損[40]。法團曾要求第一答辯人拆除，而第一答辯人亦在2010年12月30日的業主大會上，親自承諾會在2011年3月15日前全部拆除泵房內的僭建物，但第一答辯人沒有依承諾把加建物全部拆掉，在屢勸不果後，最終法團在2011年7月18日，把餘下在泵房的加建物全部拆走。在盤問時，她稱被移除的包括工字鋼、洗手盤和電錶制等。法團最終需透過律師，向第一答辯人討回費用3,000元。在清拆過程，由於法團表示欲建一牆於泵房入口，第三答辯人稱，如果法團這樣做，她將以後不容許法團通過天井進入泵房。

58.  第一答辯人在遭法團律師盤問時承認，遠自1980年他買入該單位時，他已開始使用泵房，因為賣樓給他的人，聲稱他是可以使用泵房的。當他出租天井後，他也知道有部份租客有使用泵房擺放東西，他只是口頭告訴他們不要擺放東西，沒有採取行動終止租約。現在的天井，仍由早前「日本花藝」而現在經營「順景園藝」的第三答辯人租賃。雖然租約在2015年5月已完結，第一答辯人仍沒有因第三答辯人違反公契，終止租賃，他仍繼續租賃給第三答辯人，但雙方沒有簽訂書面租約。第一答辯人解釋，他希望這事情明朗化後，才再訂新書面租約。

59.  對在泵房放置東西的問題，第三答辯人稱她自2015年4月23日後便沒有把她花店的東西放在泵房之內，她指在租賃天井時，第一答辯人有告訴他泵房是公家的地方，但無說她不能使用。在2015年4月23日前一至兩天，第一答辯人告訴她任何東西也不能放置，所以從那時開始，她一點東西也沒有擺放在泵房。她只在有政府人員巡街時才需要把街上東西搬入泵房暫放，一年才兩至三次。她解釋，給徐女士拍照發現她放置物品的那些日子 (即2015年7月5日和7月21日)，剛巧便是有高官巡街的日子。

誤工費問題

60.  徐女士在庭上稱，由於大維修，法團須改建泵房內的設施(包括原石屎水缸改成纖維水箱，把水錶由天井遷回泵房，把泵房內的電力裝置遷移到一個較安全的地方)，並在泵房門口加建防火牆，但在搬物資進入泵房時卻不得要領，故其承辦商在2014年2月25日向各業主/住戶發出通告[41]。為了慎重，她特別指示管理員把這通告親手派送給第三答辯人經營的 “順景園藝”，按她所知，管理處已將一份送到“順景園藝” ，法團亦有把一份通告張貼於金明閣大堂。

61.  雖通告稱在2014年2月27日開始工程，但工程卻一直沒有展開。在2014年3月4日，法團原希望相約第一答辯人一起洽商如何進行上段所指的工程，但遭第一答辯人拒絕，所以法團透過律師，在2014年3月11日向答辯人發信[42], 希望他們能夠合作，並稱可向裁判官申請要求進入單位，進行視察和維修。

62.  法團在2014年3月15日下午開業主大會，最終決定在2015年3月18日開工。徐女士稱她會後馬上指示管理員打電話給第一答辯人，而第一答辯人亦於會議後，親身到了大厦管理的大堂了解情況。徐女士後來獲管理員告知，已通知第一答辯人，法團將在2014年3月18日開工。

63.  徐女士在審訊時續稱，在2014年3月18日早上約9時正，她本人、她的丈夫、連同兩名工人及一名工程主管，企圖透過天井進入泵房，目的是要拆卸舊水缸，當然最終整個工程要建回防火牆。她發覺泵房堆滿了第三答辯人的貨物，包括花盆、花卉、雜物等。她們遂要求第三答辯人把這些物品移離泵房，以容讓法團的承辦商開工，但遭到第三答辯人拒絕，而第三答辯人要求她馬上打電話給第一答辯人，稱如果第一答辯人要求她搬開物品，她便搬走。於是她馬上打電話給第一答辯人(當時約早上9時18分) ，第一答辯人在2-3分鐘後馬上到達該單位。徐女士稱，她知道第一答辯人曾着第三答辯人在1小時內把物品從泵房搬走，於是，她個人在泵房等待，而第一答辯人和她的丈夫在天井內等待，但最終第三答辯人絲毫沒有移走任何在泵房的東西。到中午12時許，工人不得要領，遂往午膳，徐女士吩咐工人下午另做其他工程。承辦商其後要求法團支付當天白等待的工錢1,800元，經商討後法團支付了1,200元。她當日也拍了照片，照片上顯示的是拍攝時間和日期，可見當時泵房滿佈物品，包括花盆、植物、用品，例如花洒、擺放植物的膠盤等[43]。

64.  在徐女士遭盤問時，第三答辯人稱因為當天法團要建回防火牆，她有花盆剛放在泵房與天井交界位置，因那地方屬業主 (即第一答辯人) 的，應由業主作主，但第一答辯人沒有吩咐她搬走花盆來建防火牆，所以她沒有搬走那些花盆，讓法團的承辦商開工。

65.  第三答辯人稱在誤工費引發生的當天 ，徐女士和丈夫、工人和6至8名金明閣業主齊集天井外，要求開工，第三答辯人稱，她事前根本不知情，在審訊時，徐女士即時回應她是用了以下的方式來通知各方：

(i) 把2014年2月25日的通告，在翌日張貼於大堂；

(ii) 親自電郵給所有業主，包括第一答辯人；

(iii) 安排管理員派送通告至第三答辯人的 “順景園藝” 。

66.  第三答辯人稱她未曾收過這通告，但同意通告對決定不讓法團開工，並不重要。

67.  第三答辯人稱，法團的工程，常常沒有在事先通知的情況下進行的，例如搬水缸進入泵房，把泵房的東西搬出舖位[44]，徐女士同意承辦商須與第三答辯人多溝通。

68.  徐女士稱，因為泵房的問題，第三答辯人和她的丈夫陳先生，最低限度遠自2011年7月那次法團清拆建在泵房內的構建物時，便多次不准她透過天井進入泵房和影相。並第三答辯人的丈夫陳先生曾威脅稱，如果法團在泵房前建回一道牆，他會再在天井泵房前再加建另一道牆，把泵房入口堵住。徐女士指在2014年3月25日第三答辯人投訴因清拆水缸塵太大影響H舖，她要求進入影相，以便跟進，但遭第三答辯人的丈夫陳先生拒絕。

69.  就誤工費的問題，第三答辯人在作供時重覆前段所說的，她重申她在事前無收取過任何通知[45]。再者，她不是業主，只是租客，所以叫徐女士打電話給第一答辯人，而她也知道徐女士亦馬上致電了第一答辯人。後來，第一答辯人到了該單位，但只同意復原矮牆，不同意建密封牆，當時第一答辯人向她查詢，若要復原矮牆，須移開坐落在泵房和天井交界的東西要多久，她的回覆是約一小時。當時她要出外處理一些事情，但也不時回來看看協商的結果如何，她稱最終第一答辯人和法團沒達成任何共識。

70.  她的立場，是第一答辯人說可以建無論是甚麼的牆，她都給開工，如不同意，她便不給法團開工。

71.  第三答辯人稱，在2015年7月21日檢查咸水喉閘制當時，雙方已達成10月協議，她會每日讓法團管理員進出一次，但須登記。因她須在早上9時前後開舖，把大量的植物等搬離天井，要到早上10時才完成，所以她解釋不能容讓徐女士進入，是理所當然，既然法團要借道天井入泵房，理應要以方便她為原則。另外，她(第三答辯人)的丈夫陳先生既然投訴大塵，那豈有不容許徐女士進入泵房處理之理。徐女士回應，在開舖時間，以她所見，天井的通道是暢通可直達泵房的，而第三答辯人所謂開舖，其實是把泵房的東西搬出來，但在2015年7月21日當天，第三答辯人並不在舖內，只是她的僱員不容許她進入，但卻容許法團的管理員進入。第三答辯人的僱員並不是以開舖為理由拒絕她進入，而2014年3月25日清拆那次，徐女士稱是陳先生不准她進入。

72.  第一答辯人作供時稱，他是收到電話來到該單位，法團原是希望建圍封泵房的防火牆，而並非如徐女士所指清拆水缸，他當日是反對法團建全封式的防火牆，所以才親到現場。雖然第一答辯人在作供初期稱已忘記了有否說一個小時後才開工，但在盤問時他又同意，有要求第三答辯人收拾東西，但記不起第三答辯人有沒有任何表示或收拾東西。他同意除主席外，第三答辯人是批准所有人皆可透過天井進出泵房；他當日(2014年3月18日) 只逗留在該單位一個多小時便離開了。在他作供時，他最終否認他逗留是要等第三答辯人收拾東西。而承建商所發的單據亦是描述為“...封公共泵房防火牆”[46]，不是拆水缸。

73.  在遭法團律師進一步盤問時，第一答辯人同意在 2014年3月18日，徐女士要求他決定起圍牆，而第三答辯人要求第一答辯人作決定。第一答辯人承認他當時是不知曉法團通過的，只是建回原來的牆，也不知道原來的批准圖如何，只是他反對建全密封牆。

討論

   一般原則

74.  在多層大廈的管理，每名業主在購入其單位時，皆在購入大契 (Assignment) 內，契諾 (covenanted) 遵從大廈公契 (Deed of Mutual Covenant) 和地契 (Land Grants) 的所有條款，受其約束和享受其保障，第一和第二答辯人的情況，也沒有例外。

75.  至於租客或佔用人，根據香港法例第219章《物業轉易及財產條例》第41條，特別是第(2)，(3)及(5) 款，一個公契內的限制性契諾 (negative covenants)，例如不准佔用公用地方、不得改變大廈外觀、不得僭建等等，是對物業的佔用人 (occupiers)、或承租人 (lessees) 同等有約束力，但積極性的契諾 (positive covenants)，例如支付地稅、支付維修管理費等等，則不能被強制執行，對佔用人和承租人無約束力。

76.  而規管多層大廈的管理，在香港，主要的法律條例為香港法例第344章《建築物管理條例》，對其針對的對象有約束力。

77.  所以，金明閣大廈公契內的條款，若屬限制性的契諾，例如不得僭建，不得佔用公用空間，除對作為業主的第一和第二答辯人有約束力外，對作為租客的第三答辯人，同樣具法律約束力。

  關於佔用泵房的問題

78.  各方都不爭議，泵房乃屬公用地方。就算爭議，本席亦認為在這案的泵房，屬金明閣的公用地方 (common parts)。因為按香港法例第344章《建築物管理條例》，除各業主獨家享用的地方之外，一大廈任何的地方，特別是該條例附表一所說明的部份，皆屬公用地方。在這案，各方都同意泵房不屬任何業主獨家享用的部份，內中放置的水箱、水泵和相關的電力裝置，皆是供大廈各業主共用的，而《建築物管理條例》附表一，有如下的說明：

“公用部份

...

1. 外牆及 ...

...

4. 護牆、圍牆及邊界牆。

10. ...以及普遍供所有業主使用或為所有業主的利益而設置的裝置，以及安裝、設置此案設備、裝置的任何房間或小室。” (間線後加，以示強調)

79.  根據大廈公契第3(n)(i)條(如下)，泵房在公契內亦明顯被界定為公用部份：

“3.  Each owner shall be bound by and shall observe and perform the following covenants provisions and restrictions

....

(n)  The common parts services and facilities referred to in these presents shall include the following:-

(i)  ...exterior walls ... , pump houses switch rooms...which are not included in any part of the said building exclusively owned by one owner or several co-owners as specified in the First Schedule hereto.” (間線後加，以示強調)

80.  金明閣泵房屬公用地方，是毋容置疑的。

81.  至於泵房有否被佔用，從本案的證據，特別是法團提交的照片、通告、信件，和徐女士的證供(本席相信)來看，本席相信三名答辯人皆不斷把泵房據為己用。本席接納法團的證據，最少在2011年7月之前，泵房內建有鋼架。本席相信，如不是業主 (即第一和第二答辯人) 下令興建，其他人不會亦不敢如此明目張膽和大規模的來興建這些結構，以利便更有效佔用這公用地方！另外，雖然第一答辯人強調他只出租天井，沒有把泵房租給第三答辯人，但他自稱有權使用泵房[47]，所以，本席不相信他竟然會告訴第三答辯人她不能使用泵房。第三答辯人稱第一答辯人只在2015年4月23日左右才給予通知她不能在泵房放置東西，本席並不相信。本席認為：

(i) 第一和第三答辯人皆沒有對審裁處說真話，難道法團最終清拆泵房的鋼架，並追回清拆費（本席相信他亦全數支付），不是一個清楚明確的信息，任何人皆不能佔用公用地方嗎﹖他們清楚明白泵房乃公用地方，難道他們認為公用地方，是可以供個別人士用來放置私人物品嗎﹖難道這還要法團明確告訴他們，他們才明白須停止佔用嗎﹖並由這天起，才須負責嗎﹖本席認為，他們這些聲稱，乃謊話連篇；

(ii) 第一答辯人根本從未認真採取任何行動來阻止他的租客佔用公用空間，違反大廈公契和《建築物管理條例》，他聲稱在賣樓時曾被告知他可使用泵房，本席並不相信。本席只能相信，第一答辯人知曉，由於泵房的位置獨特，如佔用泵房，別人根本不知道，又對他無可奈何，但無論如何，他自己也確認知道泵房是公用地方，應是不能作私人用途的，他現在是透過第三答辯人的佔用來佔用泵房的，如他繼續把天井租出，或作自用，他或其租客是非常有可能繼續使用泵房的。本席從平面圖的判斷[48]，此泵房的面積，粗略估計是天井面積一半，繼續佔用這空間，似有十足誘因。

(iii)  縱使第三答辯人稱她在2015年4月23日後便沒有在泵房放置貨品，在2015年7月5日和21日被發現放置雜物實屬巧合[49]。有見這案大量圖片證據，顯示第三答辯人不斷佔用泵房，本席絕不相信第三答辯人偶然巧合的解釋，這是狡辯。

82.  《建築物管理條例》第34I條有如下的規定：

“(1) 任何人不可─

(a) 將建築物公用部分的任何部分改作自用，除非該項改變乃由業主委員會 (如有的話) 藉決議批准者；

(b) 使用或准許他人使用建築物公用部分的任何部分，以致─

(i) 不合理地干擾建築物的任何業主或佔用人對該等部分的使用或享用；或

(ii) 對合法在建築物內的任何人造成滋擾或危險。

(2) 任何人違反第 (1) 款，即當作違反建築物公契對他施加的責任。”

83.  在這案，三名答辯人都沒有主張他們曾獲法團或其業主委員會批准使用泵房。他們現獨佔泵房，干擾甚或險害公用設施的運作和安全，變相剝奪其他業主合理享用該公用地方的權利。

84.  再者，根據公契的第3(l)(xiii) 及 (xiv) 條，大廈業主門授權大廈經理人（權責現由法團承擔行使），防止任何人堵塞和不合法地佔用或使用大廈公用地方[50]，所以法團按公契，是有責任阻止三名答辯人繼續佔用泵房。基於答辯人屢次佔用泵房的歷史，再加上這泵房在地理位置的隔離，本席認為，如審裁處不發出禁制令，三名答辯人是不會停止佔用泵房的。

  關於泵房復建圍牆問題

85.  《建築物管理條例》第16條規定，當法團成立後，大廈公用地方的權益、責任，全歸屬法團，有關的條文如下：

“建築物業主根據第8條成立為法團後，業主所具有的與建築物公用部分有關的權利、權力、特權、職責，須由法團而非業主行使及執行；而業主所負有的與建築物公用部分有關的法律責任，除本條例條文另有規定外，亦須針對法團而非針對業主執行；據此─

(a) 關乎建築物公用部分的任何通知、命令及其他文件，均可按註冊辦事處送達法團；及

(b) 有關建築物公用部分的任何在審裁處提起及進行的法律程序，可由法團提起及進行，或針對法團而提起及進行。”

86.  由於法律把公用地方的權責交給法團，所以，本席認為，法團有權對大廈公用地方作出如何管理和處理的決定，包括復建或另建密封牆，三名答辯人無權阻止或拒絕法團在泵房興建任何圍牆，這是法團的權利。

87.  至於各答辯人提及這是公共空間，他們有權享用，本席認為，這是似是而非的說法。按公契第2(a) 條的規定，業主進出公用部份，目的須是為享受大廈該部份和合理使用該部份有關[51]。如果答辯人有實際的需要進入泵房，他也可以通知法團進入的原因，法團為著管理和保護的原因，可以把泵房上鎖，如原因合理，任何人包括答辯人，皆可進入泵房，但必須使用有因，用來擺放私人物品，恐怕不能成立。

88.  按《建築物管理條例》的第18條(a)和(c)條，法團是有法定的責任，使公用部份和法團的財產 (泵房和其內所放置的設施全是法團的財產) ， 維持良好合用的狀況，保持清潔，並採取一切合理和必須的措施，以執行公契載明有關建築物的控制、管理，和行政事宜的責任。現在泵房被三名答辯人據為己用，屢勸不果，以前僭建的結構，曾破壞水箱(本席信納)，佔用者的貨品又堆滿泵房水缸之上，除破壞之外，亦有可能污染食水，或導致電線短路等意外，故法團把牆復建又甚至建一道密封的牆另加上防火門，本席認為是保護公用設施的一個合理、可行和必須的措施，符合公契(公契內大量適用條款，本席認為在此無須盡錄) 的規定，亦是法律賦與的責任。

89.  因為這空間位置獨特，只有三名答辯人能隨時進入，其他業主，除非透過答辯人，恐怕不能進入，提出自由出入公共空間作抗辯理由，本席認為是一個純為私利的虚偽藉口，實際得益的，是三名答辯人。

90.  至於因為建密封牆並不符合法團議決，第一答辯人反對其興建，本席有以下的觀察和意見：

(i) 從證據顯示，三名答辯人一直都反對建密封牆，在2014年3月18日當第一和第三答辯人拒絕法團所委派的工人進入泵房興建圍牆時，第一答辯人承認，當時他是不知曉法團通過重建圍牆的設計如何[52]。所以，本席相信，第一答辯人當時反對的，並不是擬興建的與法團議決的不同，本席相信，他當時只是反對任何密封圍牆；

(ii) 第一答辯人現在聲稱同意建造的，乃是按法團所通過的，即除原設計外，還 “... 加設閘門[53]”。故本席相信，第一答辯人亦是接受可不按原設計加建。在審訊時，他稱任何屋宇署批准的圍牆，他都接受。

(iii) 本席認為，把泵房牆改成可防火2小時的密封牆另加可防火1小時的防火門，只不過是修改大維修眾多工程項目其中一小項，而且屬非常輕微的小修改 (minor alteration) ，法團是有權行使其酌情權來更改的: 見《建築物管理條例》第18(2)(fa)條。當然，作為良好管治的法團，應盡量在事前尋求各業主通過，若形勢不許可，特別是為保護法團的財產和利益方面，須緊急行事，哪法團可代業主行事：見《建築物管理條例》第18(2)(g)條 (法團可就業主共同權益的任何其他事務，代業主行事)，然後尋求各業主追認。根據屋宇署的信件，他們曾對泵房被拆走的牆壁進行過實地視察，認為此非結構牆。本席相信，在泵房門口建一道密封牆和加上門，並不須屋宇署批准，法團可自行決定。就算本席在這決定上有錯誤 (只為討論，而不是承認這是錯誤)，從建築的規模來看，本席認為法團應無困難取得屋宇署的批准。

91.  本席認為，第一答辯人找藉口拒絕在泵房前建一道密封的圍牆，目的是他可繼續把泵房據為己用，此乃自私的行徑。其實泵房內有公用的各類水箱、水泵、相關的電器設備，從謝先生的專家證據，加上密封門雖可能是過度加護，但本席認為應屬合理，理應對這些設施有保護作用。另外，萬一泵房內發生意外，對佔用天井的人，亦起保護作用，豈有拒絕之理呢。

92.  本席認為如無審裁處的強制令，答辯人會不斷藉詞拒絕復建和加建密封牆。

  關於賠償誤工費的問題

93.  綜合第一答辯人，第三答辯人和法團主席的證供，本席相信，原定於2014年2月27日至3月27日在泵房開展的工程，是包括拆泵房內的水箱、把其更換和在泵房的外圍建牆等，並法團已透過電郵通知了第一答辯人，又以派通告的方式，知會了第三答辯人。再者，本席相信，法團希望在2014年3月4日相約第一答辯人商討這事，但遭拒絕，而在拒絕後，法團向第三答辯人發了一封日期為2014年3月11日的律師信[54]，要求容許進入泵房進行工程，第三答辯人亦同意收到這信。本席又相信，法團的管理員，在2014年3月15日打電話給第一答辯人，通知通告所指的工程，將在3月18日開展，本席相信，第一答辯人必定會並已把這事通知第三答辯人的。在平衡之下，本席亦相信第一和第三答辯人，是知曉工程在2014年3月18日展開的。從第一答辯人與徐女士電話後約幾分鐘便到達該單位，可推斷他當日是有備而來到該單位附近的。所以，本席是不接納兩名答辯人作供時稱，他們不知道在2014年3月18日當日早上會開始工程的。

94.  本席相信，當日泵房是擺放滿第三答辯人的貨品[55] ，當日第一答辯人雖向第三答辯人查詢後者可在一小時內搬清所有泵房內的貨物，但由於第一答辯人不接受興建密封牆，第三答辯人又選擇聽命於第一答辯人，所以在互相推塘下，特別是在第一答辯人沒有示意她須馬上移走貨物，以容讓工程展開下，最終第三答辯人沒有移走在泵房的貨物，而工程在該日早上，無論是搬運材料進入泵房、拆水缸、又或建牆等，皆不能展開。

95.  本席接納因為這拒絕，法團須支付工人白花用作等待的誤工費1,200元。本席認為這事源自第一答辯人，他在多次事前給予合理通知後仍拒絕法團進入泵房，違反大廈公契。

96.  雖然第三答辯人聽命於第一答辯人，但大廈公契內的限制性契諾，她也要遵守。大廈公契內第2(e)條，有如下的規定：

“2. Each owner shall hold his part of the said building subject to and with the benefit of the following rights privileges and obligations namely:-

(e) Full right and privilege for the Manager of the said building with or without surveyors workmen and others at all reasonable times on notices (except in case of emergency) to enter into and upon each part of the said building for the purposes of rebuilding repairing renewing maintaining cleansing painting or decorating the said building or any part or parts thereof or any sewers drains watercourses cables pipes pumps tanks wires or services therein or any other apparatus and equipment used or installed for the benefit of the said premises or any part thereof as part of the amenities thereof and not by any individual owner for his own purposes or enjoyment.”

97.  上述條文大意謂，大廈經理人在給予通知後，可在合理的時間內，帶同或不帶同工人、測量師等等，進入大廈任何部份，目的是保養、維修、重建該大廈的公用設備或任何部份，這些部份，没有任何限制，所以，亦包括業主獨家享用的部份和公用部份。公契的第3(l)(viii) 條，說明大廈經理有權和責任，維修、保養、並在需要時更換在公用地方的設施或大廈的部份；公契的第3(l)(xi)條[56]，說明大廈經理人有權和責任維修和保養，並在需要時更換位於公用地方的水泵、水喉管包括污水管等。

98.  本席認為，上述契諾屬限制性的，因為這契諾的實際意義，是各業主不能阻礙大廈經理人，在給予通知的情況下 (如在緊急時可不給予通知)，在合理時段進入金明閣的任何地方 (包括泵房)，目的是維修、保養、重建金明閣任何部份和任何公用設備。這大廈經理人的權責，在立案法團成立後，便由立案法團取代。

99.  上述條款，對作為業主的第一和第二答辯人，和作為承租人的第三答辯人，皆具約束力，所以縱使第三答辯人選擇聽命於第一答辯人，但第三答辯人按法律[57]，就公契條款須獨立地負上責任，她當時是天井的佔用者，又佔用泵房，所以由於拒絕而違反公契引致立案法團的損失，三名答辯人皆須負上責任。本席認為，命令三名答辯人個別和共同承擔這責任 (jointly and severally liable)，是合適的。

100.  由於三名答辯人拒絶法團進行工程，所以無論拒絶的是拆水缸工程還是建牆工程，本席認為並不重要。

  關於天井的僭建物問題

101.  關於天井的僭建問題，其實是顯而易見，明確不過的事情，第一和第二答辯人因第二個清拆令的緣故，曾遭檢控，並且認罪，最终遭法庭罰款。第一和第二答辯人應坦白承認責任，並披露其刑事檢控事情，以免除須傳召屋宇署工程師作證的麻煩和費用，但他們卻没有任何披露，雖承認非法僭建，但不肯確實僭建的程度，似主張有些可以保留，模菱两可，以致須傳召屋宇署的工程師，具體指證。

102.  他們明顯心存僥倖，以“擠牙膏”的方式來清拆天井的僭建物，測試屋宇署的底線，希望能儘量保留一部份的僭建物。在審訊時，第一答辯人竟然説他不知曉他須清拆天井的僭建物，直到清拆令發出和法團提起訴訟才知曉[58]。但在盤問時，他最終承認，在較早前他已知道須清拆天井上蓋。明顯地他在作供時撤謊，企圖以無知作盾牌，逃避責任。假設（只為討論，本席並不接受）他真的在法團起訴時才知曉法團要求他清拆天井上蓋，但他在其後並未坦然承認責任，卻一味反對，主張法團不應要求清拆，又或主張這是雙重懲罰，對他們不公，罔顧他們在公契下，負有獨立責任。

103.  本席認為，第一和第二答辯人除須要服從香港的所有法律外，亦須要符合公契對他們的約束，他們須明白，公契乃他們在購置該單位時，向大廈其他業主契諾自願遵守的合約。第一答辯人在審訊時被再三查問時，他最終承認不清拆僭建物，是存有私心。

104.  本席接受屋宇署梁工程師在這審訊時作出的專業意見，包括按原批准建築圖則，天井乃露天無結構和上蓋的空間，而天井入口，只能有中通門的非結構牆，又或一道鐵閘。另本席又接納三名答辯人聘請的專家謝先生的意見，在天井入口的原非結構牆，已經給拆掉了，現在其上附建有由工字鋼撐起的橫牆、窗戶、由鐵片搭建向外的簷蓬，金屬捲閘箱，與及加建並附於外牆邊的“石屎柱”，加上梁工程師的意見，本席認為上述全非按批准圖則而僭建的建構物，不符合《建築物條例》的規定，屬非法僭建，須全部拆掉。

105.  金明閣大廈公契，有如下的條款：

(i)  第3(c)，3(l)(iii)，(viii), (xi)，(xiii), (xiv), (xv), (xviii)，(xxi)，3n(i)，(ii)條

“3.  Each owner shall be bound by and shall observe and perform the following covenants provisions and restrictions:-

...

(c)  The management of the said premises shall be undertaken by the Manager and for such purpose each owner hereby appoints the Manager irrevocably as Attorney to enforce the provisions of these presents and each owner (subject to Clause 15(g) hereof) hereby covenants not to enforce the provisions of these presents otherwise than though the Manager.

...

(l)  The Manager shall be responsible for and shall (subject as herein otherwise specifically provided) have full and unrestricted authority to do all such acts and things as may be necessary or requisite for the management of the said premises and without in any way limiting the generality of the foregoing the Manager shall have the following powers and duties namely:-

...

(iii) To remove any structure or installation in or on the said building or the said land or any part thereof which is illegal or contravenes the terms of these presents and to demand and recover from the owner by whom such structure or installation was erected or installed the costs and expenses of such removal.

...

(viii) To repair and keep in good repair and condition the main structure and fabric of the said building its equipment apparatus services facilities and common parts and when necessary to replace any part or parts thereof which require replacement.

...

(xi) To keep in good repair and condition all pumps lavatories tank pipes sewers drains watercourses cables and wiring in the said building which are for the common use of occupants of the said building and to replace any parts that may require replacement.

...

(xiii) To prevent the obstruction of any of the common parts of the said building or of the roadways pavements and open areas within the said land.

(xiv) To prevent any person from unlawfully occupying or using any of the common parts or areas of the said building or the said land or the said roadway pavements open areas or any parts thereof.

(xv) To prevent and to take action to remedy any breach by any owner or person of any provisions of the Crown Lease and/or such deeds or instruments under which the land is held.

...

(xviii) To prevent any person detrimentally altering or injuring any part or parts of the said land or the said building or any of the equipment apparatus services or facilities thereof.

...

(xxi) To enforce the due observance and performance by the owners or any person occupying any part of the said building through under or with the consent of such owners of the covenants and conditions of these presents and the House Rules made hereunder and to take action in respect of any breach thereof including the commencement conduct and defence of legal proceedings and the registration and enforcement of charges as hereinafter mentioned.

...

(n)  The common parts services and facilities referred to in these presents shall include the following:-

(i) The lavatories halls lobbies corridors exterior walls boundary fences and gates (if any) pavements transformer rooms main distribution rooms riser-ducts pump houses switch rooms lift machine rooms lift pits sump tanks meter rooms vent duct store rooms entrances staircases landings passages and such parts which are not included in any part of the said building exclusively owned by one owner or several co-owners as specified in the First Schedule hereto.

(ii) The sewers gutters drains watercourses cables wells pipes pumps tanks wires sanitary fittings fire fighting and refuse disposal equipment and other apparatus and equipment used or installed for the benefit of the said building as part of the amenities thereof and not by any individual owner for his own use or purposes.

(ii)  第9, 10(a), (d), (e), (i), (l), (s), (w)條

“9.  Save and except as provided in Clause 10(a) hereof each owner may place and erect in his own part of the said building at his own expense any additions improvements fixtures fittings and decoration provided that such additions improvements fixtures fittings and decoration can be removed without any structural alteration or damage to or interference with the enjoyment of any part of the said building or any of the services apparatus and equipment thereof.

10.  Each owner of the said building hereby covenants with the order as follows:-

(a) Not to make any structural alterations in his part of the said building which may damage the other parts thereof or cause inconvenience to the other occupiers and not to cut injure damage alter or interfere with any part or parts of the said land or the said building in common use or any of the sewers drains watercourses conduits pipes cables wirings fixtures equipment apparatus or services of the said premises and not to cut injure damage alter or interfere with the main walls cement concrete flooring column beams or girders of the said building or do anything whereby the structural strength thereof may be affected.

...

(d) Not to erect or affix or permit or suffer to be erected or affixed any signboards signs notices banners poles...fittings or things or other projections or structures whatsoever to the exterior of the said building or any part thereof or to any exterior wall door or window of the said building...

(e) To observe and perform all the covenants conditions and provisions of these presents and ...

...

(i) Not to cause any damage to or interfere in any way with the common parts services or facilities of the said premises.

...

(l) Not to change ... or alter the appearance of the exterior of the said building or any part thereof.

...

(s) Not to ... do cause or permit or suffer to be done any act or thing in any such unit which may be contrary to any relevant ordinance regulation or by-law....

...

(w) Not to erect or put up any temporary or permanent structure or object outside his unit nor to change the appearance of the said building.

106.  綜合上述公契條款，可歸納出:

(i) 業主不能對屬於他擁有的單位，作出任何屬結構性的改動，任何改動均不能干擾水喉、污水喉等公用設施；

(ii) 業主不能在大廈的外牆和窗戶安裝任何招牌、裝置或突出物；

(iii) 業主不能對公用設施作出損害或干擾；

(iii) 業主不能改變大廈外觀、或在他獨家享用的單位，豎立任何無論是永久或臨時性的結構物;

(iv) 業主不能對屬於他擁有的單位，作出、批准、容忍、或容許任何違反任何香港法律的事情或行為發生；

(v) 法團 (取代了大廈的經理人) 有權：

(a) 採取任何合理的措施，移除在大廈任何地方，包括業主獨家享用或公用地方上任何非法 (illegal) 或違反公契 (those presents) 的結構物，以確保公契得以落實和被遵從，並向違反者討回因而發生的費用；

(b) 保養維修公用水泵喉管等等；

(c) 防止任何人對大廈所在地的任何部份，包括公用設施作出不利的損害，而公用部份包括水泵、泵房、喉管、污水喉、水道等等；

(d) 強制執行公契條款。

107.  由於審裁處已接納坐落在天井的上蓋，門口的工字鋼橫撐，其上的石屎牆、窗戶、金屬皮的簷篷、附有“順景園藝” 招牌的金屬捲閘箱，與及承托的石屎柱，全屬沒有經屋宇署批准的結構，違反《建築物條例》，並經法庭定罪，這都是非法(illegal)的結構物；並且已經是違反了香港的法律；這些結構又明顯改變了大廈原來的面貌外觀，因為天井和天井入口應無結構；而這石屎上蓋覆蓋了污水管和咸水管，令維修變得困難；本席接納法團證人提出的證供，大廈的污水喉接駁受到阻礙；咸水管走向和接駁，被天井捲閘箱和H舖前的捲閘箱所阻礙，這些結構都干擾了公用設施的保養、維修和更新；也把大厦一部份的外牆，包括金明閣地界的圍牆內側和大廈的外牆[59]包裹著，作為已圍封天井的室內牆，把外牆據為已用；以上種種，皆屬違反了金明閣大廈的公契 。

108.  本席接納謝先生的意見，在這案所提及的咸水喉，屬來水的支喉，不受任何批准圖則規管，可以隨法團專業人士的意見而安裝在公用地方，所以第一答辯人指這喉管須按批準圖則安裝，本席不接納。

109.  本席實看不出第一、二答辯人對法團申請清拆天井的結構物有甚麼抗辯理由。從第一答辯人的表現，他是挖空心思，盡量拖延，明知道屋宇署會採取清拆行動，但只拆去一部份，希望能透過逐點逐步清拆，測試屋宇署的底線，儘量保留一些加建的結構，這全是為一己私利所做的，因為僭建物可容讓他把原來可能全無商業用途的天井，出租作商業用途。但他須明白，滿足《建築物條例》的規定，並不意味他能滿足公契的要求，又或是其他的法律的要求，例如地契上的用途限制。本席希望指出，假若違反地契條款，可招致政府通過地政署引用土地回收程序(re-entry)，後果相當嚴重。所以第一和第二答辯人應慎重處理這案，免得事情一發而不可收拾。

110.  在這案，很多關於第三答辯人須容讓法團通過天井使用泵房而引發生的矛盾，看似是第三答辯人的生意被阻，或是法團的工程令三名答辯人大為不便。但本席認為，這全因第一和第二答辯人首先把一個全露天的天井，違例加蓋，並出租做商業用途而引發生的。若這天井没有被違規改建，仍是露天，本席相信，不便的影響，應不致如此嚴重，反對建泵房牆門，亦不會如此强烈。所以，始作俑者，是第一和第二答辯人，因為他們首先違例，造成日後的困境。令人費解的，違法者竟然不明違法的嚴重性，時而採不合作態度，明目張胆阻止法團採取合理措施保護公用設施，時而把事情留給租客直接處理，似有他管不着或不能管的態度。這種理虧者不知進退的做法，最终迫令法團採取法律行動。若法庭發出強制令和禁制令，日後事情由雙方再協議，可能變得困難重重或甚至不可能，事情可能變得毫無旋轉餘地，事已至此，乃答辯人咎由自取，與人無尤。

111.  本席認為，若審裁處不頒下強制令和禁制令，第一和第二答辯人不會主動清拆，只會採取“拖得就拖” 的策略來處理，因為按第三答辯人的證供，她現仍支付每月三萬多元租金來使用天井，若上蓋遭拆去，租金會減少，這可能不是第一答辯人願意見到的。

H舖正面的捲閘箱

112.  不爭議的事實，是在天井和H舖前皆有招牌，分別安裝在天井和H舖入口上方橫放的两個金屬捲閘箱外，本席已接納在天井前的金屬捲閘箱，為天井非法僭建上蓋的一部份，必須拆除。本席同時接納謝先生的證供，位於H舖正前的金屬捲閘箱，是承托於兩根緊貼大厦外牆邊以石屎(或磚砌)建成的柱頂。雖然三位答辯人稱H舖正面無牆，本席相信他們是指面向洗衣街的舖面無橫牆，若他們真的是指這平面橫牆，本席也同意，因為現在也沒有專家證人提出H舖正面是有横牆的。但本席卻要指出，謝先生和浦先生所指的外牆，乃是垂直洗衣街的大厦外牆邊。本席相信，H舖面另一邊與鄰舖分隔牆的牆邊，亦同樣建有一柱，這兩根柱與原外牆邊緊接，根據臚列在前第78,79,和105(i)段的條文，外牆邊亦屬外牆，是公用地方，明顯是第一和第二答辯人加建了石屎柱，緊貼着大廈外牆邊，佔用了公用地方，屬違反公契。

113.  三名答辯人委聘的專家謝先生和浦先生皆同意，現安裝在該天井和H舖面的兩個捲閘(外有招牌) ，均架設在外牆上[60]。

114.  雖然雙方沒有提交金明閣地界圖則，根據專家證人上述證據，若把金屬捲閘放下地面時，應有機會把部份行人路面，收納在其舖位之內，有佔用公共行人路之嫌。本席強調，這只是其中一個推斷，没有直接證據，並不能作結論性的判斷。但可以肯定的，是該承托捲閘金屬箱的石屎柱，是坐落在洗衣街上，那是公用地方。因為按謝先生的現場量度，有關的石屎柱，向行人路突出達270mm[61]。

115.  但無論如何，上述結構最低限度是違反大厦公契10(a), (d), (e), (i), (l), (s), (w)的條款[62]，法團有權按公契第3(l)(iii), (xiii), (xiv), (xviii), (xxi)取諦[63]，並如在答辯人未能清拆有關結構時，採取清拆行動，並向答辯人討回費用。

結論

116.  基於本席上述的結論，審裁處判三名答辯人敗訴，審裁處現頒令如下:

(i) 向第一及第二答辯人每人發出強制令(mandatory order)，他們須立刻移取、清拆:

(a) 在該單位面天井內的上蓋，和位於天井洗衣街入口的全部結構物，包括在洗衣街天井入口兩側的石屎柱(或磚砌)結構、其上的捲閘金屬箱和招牌、石屎橫牆、窗門、金屬簷篷和依附在其上的電器照明等裝置;

(b) 在該單位面向洗衣街H舖面兩側的石屎柱(或磚砌) 結構、其上的捲閘金屬箱和招牌，以致金明閣大厦外牆不被佔用或受到任何干擾；

(ii) 向第三答辯人發出強制令(mandatory order)，她須立刻移走放置在天井上蓋的空調散熱器和一切相關的裝置；

(iii) 向第三答辯人發出強制令(mandatory order)，她須立刻移走放置在泵房内的所有貨物、物件、用品；和立刻遷離泵房範圍；

(iv) 向第一、第二、及第三答辯人每人發出禁制令 (injunction)，他們, 不論是通過其本人、僱員、代理人、租客或其他人士：

(a) 不得在該單位天井內和面向洗衣街的入口，建造、或豎立任何與屋宇署批准圖則不符的結構物，又或建造任何違反金明閣大厦公契的結構物；

(b) 不得在該單位面向洗衣街的H鋪入口，建造、或豎立任何與屋宇署批准圖則不符的結構物，又或建造任何違反金明閣大厦公契的結構物；

(v) 向第一、第二、及第三答辯人每人發出禁制令(injunction)，他們, 不論是通過其本人、僱員、代理人、租客或其他人士：

(a) 不得在泵房範圍内放置任何貨物、物件、用品；

(b) 不得佔用泵房，又或在泵房範圍內，作泵房用途以外的用途；

(c) 不得用任何方法、手段，阻礙、阻止、干擾或拖延法團所授權的人士(包括法團委員，管理員，法團委聘的專業人士及/或承辨商工人)進入泵房，目的是重建、維修、更新、保養、及/或清潔泵房内一切的公用設備、結構、圍牆，包括在泵房與天井交界復建石屎牆，或建造任何没有違反香港法律的密封石屎牆連門，或任何獲屋宇署批準的石屎牆連門及/或任何結構；

(d) 不得用任何方法、手段，阻礙、阻止、干擾或拖延法團所授權的人士(法團委聘的專業人士及/或承辨商工人)，重建、維修、更新、保養、或/及任何金明閣公用設備，包括污水喉和咸水喉管；

(vi) 就執行强制令和禁制令時，可向審裁處尋求進一步指示；及

(vii) 向第一、第二、及第三答辯人頒令，他們須共同及個别向法團賠償誤工費$1,200；

117.  本席實在看不出為何訟費不應按一般原則，即訟費隨訴訟結果而走。所以，本席現下令三名答辯人須支付法團在這案的訟費，包括早前保留待決的訟費令，按區域法院基準評估，如雙方未能達成協議，交由法庭評估，此訟費令乃暫准令，如在14天內沒有申請更改，則此訟費令成永久。

[1] 見文件冊/337頁

[2] 見法團證人浦偉明的報告(文件冊/408頁)

[3] 見第一答辯人《反對通知書》第2頁(文件冊/31) (其餘答辯人的《反對通知書》一模一樣)

[4] 見在文件冊/219頁的會議紀錄(21A13項)

[5] 見第一答辯人《反對通知書》第2頁 (文件頁/31頁) (其餘答辯人的《反對通知書》一模一樣)

[6] 見第一答辯人《反對通知書》第3頁 (文件冊/32頁) (其餘答辯人的《反對通知書》一模一樣)

[7] 參文件冊/240-243頁

[8] 參文件冊/247-252頁

[9] 參文件冊/253-257頁

[10] 參文件冊/244-246頁

[11] 證人在審訊時稱應在2015年3月10日或11日簽妥這陳述書然後交她的律師，但存檔法庭的文件所蓋章的日期為2015年3月12日

[12] 見文件冊/372-381頁

[13] 見文件冊/29-48頁

[14] 第一答辯人後來 (2015年10月7日下午遭盤問時) ，承認屋宇署要求他清拆天井的僭建物，他在刑事檢控前已經知曉。

[15] 梁小姐同意文件冊467和468頁兩張相片所顯示的，是當時她看見的部份情況

[16] 梁小姐稱她獲告知這些圍網是可即時置除，所以不屬建築結構 (building works)

[17] 她同意參考的批准建築圖與文件冊/437頁的圖相同

[18] 見第一答辯人2015年10月5日早上約11時38分的證供

[19] 見第三答辯人2015年10月5日早上約11時40分的證供

[20] 見文件冊/413頁，444(009頁)和163頁(右上)的相片

[21] 見文件冊/410-412頁的建築圖

[22] 第一答辯人所措的圖在文件冊/259頁

[23] 他同意在2015年5月9日的視察，並不是親自做詳細的安裝檢查，但指他在2015年6月11日曾作詳細的檢查，所以縱使2015年5月21日的報告並不完滿，他在庭上補充他在2015年6月11日所得的檢查結果 (見專家證人在2015年10月6日下午的證供)，是可依賴的

[24] 見文件冊/436頁和440(001)頁的相片

[25]從文件冊/435頁drainage plan的呎吋標注，謝先生推斷這牆的厚度應有10呎

[26]見文件冊/440頁謝先生的報告相片 (002)

[27] 按謝先生2015年10月6日下午約4時51分的供詞

[28] 見報告(2015年6月11日)，文件冊/462頁

[29] 徐小姐當時向審裁處指出的牆，是指文件冊/379頁下相片有膠纏包的石屎橫牆

[30] 見文件冊/372頁

[31] 見答辯人專家證人謝永豪2015年5月2日的報告 (文件冊/427頁)

[32]見文件冊/237頁

[33]見文件冊/219頁 (21A13項)

[34]見文件冊/464頁

[35]見文件冊/465-466頁

[36] 第三答辯人梁女士同意“日本花藝”由她經營

[37] 通告見文件冊/336頁；當時情況按徐小姐證供參文件冊/354頁和355頁

[38] 見文件冊/339頁

[39] 大維修後，石屎水缸改成用纖維製成的水箱

[40] 情況見文件冊354-355頁

[41] 通告見文件冊/264頁

[42] 見文件冊/367頁

[43] 見文件冊/167頁

[44] 見文件冊/389-394頁

[45] 她否認有收過在文件冊/264頁的通告，但同意有收過在文件冊/367頁的律師信，該信日期2014年3月11日，要求進入泵房維修

[46] 見文件冊/266頁

[47] 見第一答辯人在本《判案書》第58段

[48] 文件冊/337頁

[49] 見文件冊/464和465頁的相片和本《判案書》第59段的解釋

[50]見公契(文件册302-303頁)，條文節錄在本《判案書》第105(i)段

[51] 見公契 (文件冊/291頁)

[52] 見本《判案書》第73段

[53] 法團的議決：見文件冊/219頁

[54] 見文件冊/367頁

[55]可參文件冊/167頁的相片

[56]見文件册/301-302頁，具體條文見本《判案書》105(i)段

[57]見本《判案書》74-77段

[58]見本《判案書》27段

[59] 見本《判案書》78段公用部份的定義

[60]見文件册462頁第2段

[61]見本《判案書》第41段

[62]見本《判案書》第105(ii) 段和106段

[63]見本《判案書》第105(i) 段和106段