郑博義及另一人 對 俊領集團有限公司

DCCJ4118/2011

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟2011年第4118號

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判案書

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引言

1. 本案的原告人向被告人申索違反租約的賠償。

2. 原告人與被告人簽訂了一份日期為2010年10月27日的租約（下稱“該租約”）。根據該租約，被告人向原告人租用沙田駿景園一個住宅單位（下稱“該單位”）。租期由2010年11月10日至2012年11月9日。租金每月$19,500.00。除租金外，被告人每月需支付$2,500.00給原告人繳交該單位的管理費、差餉及地租。

3. 根據該租約，被告人向原告人支付了相等於兩個月租金、管理費、差餉及地租共$44,000.00的保証金。

4. 原告人在申索陳述書中稱，被告人由2011年7月10日起沒有向原告人支付租金、管理費、差餉及地租，並將該單位的鎖匙交給促成該租約的地產代理，聲言不再租用該單位。原告人指被告人違反該租約。

5. 原告人在2011年10月27日向被告人提出本申索。原告人提出本申索後，在2012年3月21日與新租客簽訂了新租約，從2012年4月16日起以月租$16,000.00，另加$2,500.00管理費、差餉及地租，租出該單位。

6. 被告人辯稱該租約並非原告人與被告人之間的合約，被告人只是代表李紹偉先生（下稱“李先生”）簽署該租約。該租約的合約雙方是原告人和李先生，而李先生已在2011年10月22日逝世。

7. 被告人在答辯書中稱，李先生在2011年6月初已遷出該單位，並按原告人的指示將該單位的鎖匙交給美聯物業代理（下稱“美聯”）。李先生在原告人的要求下，在2011年6月24日支付了2011年6月10日至7月9日的租金給原告人，並且沒有取回上述保証金。被告人認為原告人應可在期内將該單位租出。

8. 被告人在結案陳詞中承認租客沒有如實履行該租約，但被告人指租客是李先生。被告人亦指租客將該單位的鎖匙交給業主的物業代理，及支付3個月的租金（包括保証金在内）給業主作為提早退租的賠償金，已將事件完滿解決。

9. 原告人則稱被告人是租客，原告人並沒有同意或接納被告人的退租要求，原告人只同意被告人找新租客“頂租”。

10. 雙方對下述事項並無爭議：－

(1) 該租約的簽署雙方是原告人和被告人。

(2) 根據該租約，該單位的租金每月是$19,500.00。租客每月需另付定額$2,500.00作為管理費、差餉及地租。租期內管理費、差餉及地租的增加或減少俱與租客無關。

(3) 租期由2010年11月10日至2012年11月9日。

(4) 該租約設有退租權，退租通知期為一個月。

(5) 租客已支付了$44,000.00予原告人作為保証金。

(6) 租客已支付了直至2011年7月9日的租金、管理費、差餉及地租。租客並沒有支付該日之後的租金、管理費、差餉和地租。

(7) 被告人在簽署該租約時，亦交予原告人11張由被告人簽署的期票，每張數額為$22,000.00，用以支付該租約第2至12月的租金、管理費、差餉及地租。

(8) 租客在2011年6月時已遷出將該單位，並將單位的鎖匙交給美聯的梁漢明先生。

爭議事項

11. 在本案中本席需處理下述的爭議事項：－

(1) 被告人是否代表李先生簽署該租約？

(2) 雙方就退租安排是否有達成協議？若有協議，協議內容是甚麽？

(3) 若沒有退租協議，該租約是在何時終止？租客是否需要賠償違約損失？若租客需要賠償，原告人的損失是多少？

12. 在審訊時，兩名原告人俱有出庭作供，原告人亦傳召了美聯的梁漢明先生（下稱“梁先生”）出庭作供。被告人則傳召了關趙強先生（下稱“關先生”）及文惠茹女士（下稱“文女士”）出庭作供。關先生亦是代表被告人處理本案的董事。

租約條款

13. 原告人向法庭呈交了該租約的文本。該租約是一份雙語租約，其中與本案有關的幾項條款，本席引述其原文如下：－

(1)  “The Tenant shall pay to the Landlord the Security Deposit set out in Schedule I for the due observance and performance of the terms and conditions herein contained and on his part to be observed and performed.  Provided that there is no antecedent breach of any of the terms and conditions herein contained, the Landlord shall refund the Security Deposit to the Tenant without interest within 30 days from the date of delivery of vacant possession of the Premises to the Landlord or settlement of any outstanding payment owed by the Tenant to the Landlord, whichever is later.  If the Rent and/or any charges payable by the Tenant hereunder or any part thereof shall be unpaid for seven (7) days after the same shall become payable (whether legally demanded or not) or if the Tenant shall commit a breach of any of the terms and conditions herein contained, it shall be lawful for the Landlord at any time thereafter to re-enter the Premises whereupon this Agreement shall absolutely determine and the Landlord may deduct any loss or damage suffered by the Landlord as a result of the Tenant’s breach from the Security Deposit without prejudice to any right of action or any remedy of the Landlord in respect of such breach of the Tenant.

租客須交予業主保証金（金額如附表一所列）作爲保証租客遵守及履行此租約上租客所需遵守及履行的條款的按金。若租客在租期內並無干犯此合約內任何條款，則業主須於收回交吉的物業或一切租客欠款後（以較遲者作準）三十天內無息退還該保証金予租客。但若租客拖欠根據此合約需要支付的租金及/或其他款項超過七天（無論有否以法律行動追討）或若租客違反此合約內任何條款，業主可合法收回該物業而此租約將立被終止；業主可從保証金內扣除因租客違約而令業主所受的損失，而此項權利將不會影響業主因租客違約而可採取的其他合法行動的權利。”（第7款）

(2)  “If there is any conflict between the English version and the Chinese version in this Agreement, the English version shall prevail.

    此合約內的英文文本與中文文本存有差異時，將以英文文本爲準。”（第13款）

(3)  “Term:   From 10/11/2010 to 09/11/2012 (both days inclusive)

    租期：  由10/11/2010至09/11/2012（包括首尾兩天）”（附表一）

(4)  “Rent:   HK$19,500.00 Per month

    租金：  每月為港幣壹萬玖仟伍佰元正”（附表一）

(5)  “Security Deposit: HK$44,000.00

  保証金：港幣肆萬肆仟元正”（附表一）

(6)  “Break Clause退租權

  Notwithstanding anything to the contrary hereinbefore contained, the Landlord/Tenant/either party shall be entitled to terminate this Agreement earlier than as herein provided by serving not less than one Months’ written notice or by paying one months’ Rent in lieu to the Landlord/Tenant/other party provided that the said written notice shall not be served before the expiration of the [12] month of the Term of Tenancy. [sic]

儘管與前文不符，業主/租客/任何一方可給予業主/租客/另一方不少於壹個月的書面通知或壹個月租金作代通知金提早解除此租約；唯該書面通知書不得早於由租期起計之【二十四個】月內發出。”（附表二第4款）

(7) “第一年租金租客簽定十一張期票交付業主（第二年再簽定十二張期票作交租）”（附表二第8款）

(8)  “業主向租客每月代收$2500作繳交管理費及差餉及地租之用”（附表二第9款）＂

14. 上述附表二第4款有關退租權的中、英文文本有異。根據該租約，租客最早可以在何時行使退租權，亦是本案的其中一項爭議。

原告人的案情及證據

15. 第一原告人郑博義先生（下稱“郑先生”）在2012年2月15日簽署了一份證人供詞，並於2012年5月1日、7月17日及8月10日與第二原告人郑惠錦女士（下稱“郑女士”），聯署了3份補充證人供詞。郑先生亦在2013年1月4日再簽署了一份補充證人口供。

16. 郑先生在審訊時採納了上述5份證人供詞作為他的證供。

17. 郑先生稱被告人向原告人租用該單位，訂立“梗約” 兩年，租期由2010年11月10日至1012年11月9日。租金每月$19,500.00，另付差餉、地租及管理費每月$2,500.00，合共每月$22,000.00。被告人向原告人支付了兩個月的按金及12張租金的期票。郑先生稱文女士同意用完這12張期票後再交付另外12張期票交租。

18. 被告人從2011年7月10起沒有交租，並聲言不再租用該單位。郑先生稱當文女士通知他退租時，他立即表示不同意，但提出被告人可找其他租客“頂租”餘下的租期。文女士當時亦同意，但後期文女士對此事不加理會，更單方面將該單位的鎖匙交給梁先生。郑先生稱他亦同意梁先生以相同租金為被告人找新租客“頂租”。郑先生說梁先生亦有找其他的地產代理協助找新租客。梁先生曾介紹一個韓國籍的租客洽租該單位，但最後並不成功。

19. 郑先生稱他並沒有同意以收取至2011年7月9日的租金及前述已付的兩個月保証金作退租賠償。郑先生稱文女士在2011年10月通知原告人將該單位的水電錶轉名。

20. 郑先生稱原告人與被告人並沒有簽署退租文件，被告人亦沒有書面通知原告人退租，被告人應向原告人支付餘下租期的租金。

21. 原告人期後繼續存入上述被告人向原告人支付了的餘下的租金期票，但都不能兌現。

22. 郑先生稱他與郑女士都不懂英文，該租約是由梁先生促成，梁先生是以中文向原告人講解，合約細則亦以中文書寫，原告人亦是以中文與文女士溝通，故此，該租約應以中文版本為準。梁先生亦有告訴他合約以中文為準。梁先生並沒有向他解釋該租約的第13款，而他當時亦沒有詳閲該條款。

23. 郑先生稱該租約是兩年“死約”，租客需住滿24個月，並需要壹個月書面通知業主退租。郑先生稱根據該租約，租客需交最少25個月租金。

24. 郑先生稱被告人沒有找新租客“頂租”，他為免損失慘重，唯有考慮主動為被告人找新租客“頂租”，減少損失。原告人最後在2012年4月16日，將該單位成功以月租$16,000.00另加$2,500.00差餉、地租及管理費租出，但蒙受了$188,171.15的損失，當中包括空置該單位9個月和7天的租金（$202,967.00），其後6個月和24天的租金差額（$23,710.00）及按比例計算的新租約的印花税及經紀費（$5,494.15），共$232,171.15。扣除被告人已付的兩個月保証金$44,000.00，原告人損失了$188,171.15。

25. 郑先生稱他是與被告人簽訂該租約，被告人並沒有在合約上注明是代理身分，而他亦從未見過李先生。被告人從沒告知原告人租客是李先生。被告人亦從沒有向他出示李先生委託被告人代簽租約的授權委託書。

26. 郑女士在2012年2月15日簽署了一份證人供詞，並於2012年5月1日、7月17日及8月10日與郑先生，聯署了上述3份補充證人供詞。

27. 郑女士在審訊時採納了上述4份證人供詞作為她的證供。郑女士的證供只是複述郑先生的證供。

28. 原告人亦傳召了梁先生出庭作供。梁先生曾簽署一份日期為2012年7月29日名為“物業代理證明書”的文件。他亦曾簽署一份日期為2013年1月9日的證人供詞。梁先生在審訊時採納了上述文件及證人供詞的內容作為他的證供。

29. 梁先生稱他在簽約時曾向雙方解釋該租約屬兩年死約，租客需住滿24個月，才可以不少於壹個月的書面通知退租。梁先生稱他是以中文講解合約，合約的附加條文亦以中文書寫，合約應以中文為準。梁先生同意該租約的中、英文文本有異是他的疏忽引至。

30. 梁先生稱，文女士透過一個男傭工將該單位的鎖匙交給他，有關日期他已忘記了。文女士當時請他嘗試替該單位找新租客。他致電郑先生，郑先生告訴他租客要求退租，郑先生請他嘗試以月租$22,000.00找新租客“頂租”。期後梁先生曾數次就找新租客一事與郑先生聯絡，亦曾介紹一個韓國籍的租客洽租該單位，但不成功。

被告人的案情及證據

31. 被告人在審訊時傳召了文女士和關先生出庭作供。

32. 文女士是代表被告人簽署該租約的。文女士在2012年3月21日簽署了一份證人口供，並於2013年1月13日簽署了第二份證人口供。

33. 文女士在審訊時採納了上述兩份證人口供作為她的證供。

34. 文女士稱她從1987年開始替李先生成立的公司工作。該公司名為“佳利斯有限公司”，主要業務是玩具銷售。文女士的職位是財務總監，負責公司的財務和會計。公司的業務在2002至2004年間出現困難。李先生在2004年將自已居住的物業出售，並指示關先生成立被告人公司轉營，李先生委託關先生持有被告人的股份和出任被告人的董事。文女士稱李先生才是被告人的真正股東和董事。

35. 文女士稱李先生自2004年出售了自已的物業後，一直居住於租賃物業。李先生在2010年10月經美聯介紹租住該單位。其後李先生資金周轉出現問題，不能再負擔該單位的租金。李先生指示她與業主商討，將該單位交還給業主。李先生說業主應該可以找到新租客。他們原想在2011年5月時通知原告人不再租住該單位，但當時未能聯絡上原告人。李先生在2011年6月9日遷離該單位。文女士在6月中才聯絡上原告人，通知原告人退租，並同意原告人將保証金沒收作賠償。文女士確認郑先生曾說可以找新租客“頂租”，她亦同意郑先生的“頂租”建議，但她認為找新租客的責任在業主一方。文女士稱若郑先生的“頂租”建議是由被告人負責找新租客，她便不會同意郑先生的建議。

36. 文女士稱原告人當時要求李先生支付該單位直至2011年7月9日的租金，李先生同意原告人的要求，支付了2011年6月10日至7月9日的租金。李先生認為3個月的租金已是給業主的合理賠償。他們亦按原告人的要求將該單位的鎖匙交給美聯。文女士稱她和李先生都認為這事情已完滿解決。郑先生期後曾要求文女士支付7至8月的租金及簽署退租書，但李先生已沒有能力再多付一個月的租金。文女士遂沒有回覆郑先生。李先生在2011年10月逝世。

37. 文女士稱自李先生從2004年開始租住物業，除了第一份租約是由李先生簽署外，其他租約都是由被告人代李先生簽署。租住樓宇的所有費用，包括租金、按金及地產代理佣金，都是李先生自付。偶然李先生週轉不來，被告人會暫時代為墊付，但日後李先生一定全數付還。文女士稱租住樓宇是李先生個人的事，與被告人全無關係。她只是按李先生的指示開出被告人的期票給原告人。

38. 文女士稱落實該租約内容細則前，李先生曾與地產代理多次商談，她不記得自己是否每次都有出席。文女士在日期為2013年1月13日的證人口供中稱，她依稀記得地產代理曾經說過業主要求租約年期是兩年“死約”，但她不清楚李先生有否同意。但在庭上作供時，文女士則稱梁先生和李先生都沒有告訴她該租約的年期是兩年“死約”。

39. 文女士稱李先生通知她簽租約時，告訴她該租約每月的租金和起租期。至於租約內的其他細節，李先生說跟以往他租住樓宇的租約一樣。文女士稱李先生以往租住樓宇的租約全是一年“死約”，一年“生約”的。

40. 文女士稱在簽署該租約時，地產代理曾向她和業主講解該租約的內容和重點，並指引雙方在該租約的某些地方加簽確認。但雙方並沒有在“租約年期”一項加簽。她認為租約年期是兩年“死約”跟正常租約有别，地產代理有責任在雙方簽約時特别提出和講解，但地產代理在簽約時並沒有說明該租約是兩年“死約”。況且簽署該租約後，她代表被告人給予業主11個月租金的期票，餘下12個月的租金期票會在完成首年租約後，才需要再提供給業主。故她相信該租約是一年“死約”，一年“生約”。

41. 文女士稱在租約期間，該單位的水電按金是被告人名下的，她在2011年6月通知原告人退租時，亦有通知原告人，被告人會取消該單位的水電登記，但原告人要求文女士保留該單位的水電登記，直至找到新租客，文女士遂將該單位的水電登記轉到她私人名下，但她並沒有繳付相關按金。李先生在2011年10月去世後，她亦把上述的水電登記取消。

42. 關先生是被告人的董事，代表被告人處理本案。關先生在2012年8月8日簽署了一份證人供詞。

43. 關先生在審訊時採納了上述的證人供詞作為他的證供。

44. 關先生稱他在1974年開始跟隨李先生工作，直至2011年4月。李先生在2004年指示他成立被告人公司，並代表李先生持有被告人的股份和出任被告人的唯一董事。

45. 關先生知道李先生變賣自已的物業後要租住樓宇。李先生租住樓宇的事務初期是由李先生自己處理的，但租金是由公司支付。從2006年開始，由於李先生年事已高，精神欠佳，租住樓宇的事務便交由被告人公司的文女士代辦。當時被告人的財政已陷入困境，所以從2006年開始，李先生租住樓宇的費用（包括租金），全部由李先生本人自付。由於李先生的銀行賬戶開立在恒生銀行，而被告人的賬戶則在星展銀行，李先生每月會將被告人以期票代他支付了的租金，存入文女士在恒生銀行的賬戶，再由文女士將款項轉到被告人在星展銀行的賬戶。

46. 關先生稱李先生才是該單位真正的租客/住客。李先生遷出該單位時，除了放棄兩個月租金的保証金外，亦因應業主要求，同意多付一個月租金，即合共3個月租金給業主作補償，希望能減少業主的損失。關先生稱當時香港的租務市場十分暢旺，在合理的情況下，業主一定可以在3個月內將該單位再租出。關先生指原告人在2011年6月中知道李先生不再租住該單位，理應馬上把單位出租，減少雙方的損失，但原告人並沒有這樣做，反而在7月中要求李先生多付一個月的租金，並說可以簽署退租書。

47. 關先生認為找新租客是原告人的責任，而非被告人的責任。文女士亦沒有同意負責找新租客。關先生指原告人不能提供詳細資料，證明原告人在被告人退租後已盡力把樓宇放租，但不成功。關先生認為原告人處理不當，原告人應自己承擔所有損失。

48. 關先生亦指該租約的年期中、英文條文有異，而該租約最後列明是以英文條款為準。關先生稱原告人提出的索償金額不應依據中文條款中所定的24個月租期計算。

49. 關先生稱被告人在李先生逝世後已結業，但關先生確認被告人並未進行清盤程序。

討論及裁斷

被告人是否代表李先生簽署該租約？

50. 簽署該租約的雙方是原告人和被告人。該租約並沒有任何條款注明或提及，被告人是代表李先生，或是以代理人的身份簽署該租約。

51. 文女士在其證供中亦沒有說她曾告知原告人或梁先生，被告人是以代理人的身份簽署該租約的。

52. 被告人提出該單位的住客是李先生，及李先生是有償還被告人所支付的租金及費用，以支持被告人是代表李先生簽署該租約的論點。

53. 被告人是一間有限公司，該單位是一個住宅單位，一間有限公司並沒有肉身，它不會，事實上亦不能居住進一個住宅單位。一間有限公司可以是一個租客，但它不會是一個住客。一間有限公司租用一個住宅單位，只能安排由自然人入住。入住者是住客，而非租客。李先生是該單位的住客，並不等同他便是該單位的租客。雙方在庭上爭議原告人是否知道李先生是住客，這並非本案的重點。原告人既然將該單位租給一間有限公司，必然會預計到住進該單位的是自然人，而非有限公司。但這並不會改變諦約雙方的身份。該單位的住客是李先生無助被告人證明它是以代理人的身份，代表李先生簽署該租約。

54. 文女士承認支付與該租約的所有相關款項，包括租金、保証金及地產代理佣金，全部都是以被告人的支票支付。這都顯示被告人是該租約的租客。雖然文女士說李先生期後都有把款項償還給被告人，但本席認為被告人與李先生之間的財務安排，並不會影響原告人與被告人在該租約下的法律關係。

55. 根據文女士的證供，選擇租用該單位是李先生跟梁先生直接處理，若李先生是打算以個人名義租住該單位，李先生可以直接與原告人簽署該租約，無需委派被告人為代理人。本席並不接納李先生是因年事已高而派被告人為代理人簽署該租約，李先生的年紀並不會使他不能成為該單位的租客，原告人亦從沒有提出不與長者簽約。

56. 本席接納李先生是被告人公司的決策者。李先生決定由被告人租用該單位給他自己居住，這是一個商業決定。被告人公司執行其決策者的決定，並不等同被告人公司是以代理人的身份替其決策者行事。否則，有限公司在現今的商業社會便不能以獨立法人的身份運作。

57. 本席裁定被告人是該租約的合約一方，需承擔該租約下的法律責任。

雙方就退租安排是否有達成協議？

58. 雙方並無爭議是租客要求退租的。雙方亦沒有爭議文女士是在2011年6月中才聯絡上郑先生，通知郑先生租客的退租要求。郑先生説文女士建議以兩個月保証金作賠償，但他並不答應，他只同意讓被告人找新租客“頂租”。他並向文女士追收2011年6月10日至7月9日的租金，因為當時上述租金已愈期未付。文女士亦確認郑先生要求她支付6月至7月的租金，她向李先生請示後同意支付。文女士亦確認有同意找新租客“頂租”的安排。從雙方的證供可見，雙方對“頂租”一詞的理解並不相同。

59. 被告人在答辯書中提出下述抗辯：－

“3. 李先在於2011年6月9日前遷出此樓宇時已支付當月（5月10日 － 6月9日）租金。在業主強烈要求下李先生於2011年6月24日再支付此樓宇由2011年6月10日至2011年7月9日的租金給業主，沒有取回已付的两個月租金按金，希望業主能盡快將此樓宇租出，但不明白什麽原因此樓宇至今尚未能找到新租客。”

60. 答辯書沒有述明，被告人是否以雙方同意以2011年6月10日至7月9日的租金及兩個月租金按金作退租賠償，作為抗辯理由。被告人若以此為抗辯理由，本席認為此抗辯理由並不成立。

61. 文女士在其日期為2012年3月21日的證人口供中稱：－

“在6月中旬，我們才找到業主告知他們不再租住，那時李先生同意業主沒收两個月租金按金，並在業主強烈要求下，李先生亦同意支付此樓宇由2011年6月10日至2011年7月9日的租金給業主，因李先生認為合共3個月的租金已是給業主合理的賠償。當時我們按照業主的要求將此樓宇所有門匙交給美聯物業人員保管，所以我和李先生認為這件事已經完滿解決。”

62. 文女士在審訊時亦確認，郑先生期後曾要求被告人支付7月至8月的租金和簽署退租書，但由於李先生沒有能力再支付郑先生要求的款項，文女士遂沒有回覆郑先生。由此可見，以6月至7月的租金及保証金作退租賠償，只是李先生和文女士一廂情願的想法。本席裁定雙方並沒有協議以6月至7月的租金及保証金作退租賠償。

63. 根據雙方證供，雙方在2011年6月時是有同意找新租客“頂租”的，但雙方對“頂租”的理解不同。郑先生認為“頂租”是由被告人負責找新租客。文女士則認為“頂租”是由原告人負責找新租客。

64. 由於雙方對“頂租”安排有著截然不同的理解，在法律上雙方並沒有共識可達成一個有約束力的協議，以“頂租”處理被告人的退租要求。（見Chitty on Contracts vol 1 (21^st edition, 2012) 第5-067段）

65. 既然雙方沒有達成任何在法律上有約束力的退租協議去取代該租約，則該租約的條款依然約束雙方。換言之，被告人需繼續履行該租約下租客需履行的支付租金責任。被告人自2011年7月10日開始沒有支付租金。本席裁定被告人違反了該租約，需承擔違約的賠償責任。

該租約的終止日期

66. 郑先生的證供是他在2011年6月時，沒有同意被告人的退租要求，他只同意讓被告人找新租客“頂租”，在被告人找到新租客“頂租”前，該租約依然有效。從郑先生曾向文女士要求被告人支付2011年7月至8月的租金，及郑先生繼續存入被告人之前交付的租金期票，可見原告人當時並沒有接受被告人的違約行為而終止該租約。

67. 原告人在2011年10月27日提出本申索，原告人在申索陳述書中申索“租金374,000元从10-07-2011至09-11-2012” [原文如此]。原告人向被告人申索餘下租期的所有租金，前提必然是該租約已終止，有關款項成為了原告人向被告人追討的違約損失。

68. 本席裁定當原告人在2011年10月27日提出本申索時，原告人是接受了被告人的違約行為並終止該租約。該租約是在2011年10月27日終止的。

69. 該租約是因被告人的違約行為而終止，因此而令原告人蒙受的損失，被告人需負上賠償責任。

賠償數額

70. 租約是合約的其中一種。評估違反合約的損害的相關原則，同樣適用於評估違反租約的損害。

71. 違反合約的損害的計算，是基於受損方應被置於若合約獲得履行時的位置。（見Woodfall’s Law of Landlord and Tenant vol 1 第4.090段）

72. 這引申至該租約若獲得履行時，雙方的責任是甚麽。合約雙方在履行合約時可選擇對自己最有利的方式。Chitty on Contracts vol 1 第 26-074段有如下陳述：－

“If the defendant fails to perform, when he had an option to perform the contract in one of several ways, damages are assessed on the basis that he would have performed in the way which have benefited him most, e.g. at the least cost to himself. So damages were assessed against charterers on the basis that they would have used their contractual entitlements to produce the least profitable result for the owners. A similar situation arises where the contract-breaker had an option to terminate the contract: if the claimant accepts the anticipatory breach of the defendant as a ground for terminating the contract, but the defendant could have exercised his option to terminate the contract so as to extinguish or reduce the loss caused by the anticipatory breach, the court will assess the damages for the breach on the assumption that the defendant would have exercised the option.”

73. 被告人提出該租約的附表二第4款的英文文本可以容許租客在租期之第12個月後向業主發出一個月的退租通知書。故此，被告人最多只需賠償至2011年12月9日的租金損失，而非原告人申索的直至2012年11月9日的租金損失。原告人則根據該租約的附表二第4款的中文文本指，退租通知書不能在租期內的24個月内發出。

74. 所有參與簽訂該租約的證人（包括兩位原告人、梁先生和文女士）都確認雙方是以中文溝通的。梁先生在簽約時亦是以中文向雙方解釋該租約的重點。

75. 原告人及梁先生俱在庭上確認在簽署該租約時，梁先生曾向雙方解釋該租約是兩年“死約”。文女士在其2013年1月13日的證人口供中亦說：“我依稀記得地產經紀曾經說過“駿景園”業主要求租約年期是2年死約，至於李先生是否同意，這個我不清楚”。但文女士在庭上作供時，否認梁先生或李先生，曾告訴她該租約是兩年“死約”。

76. 雙方的證供確認雙方曾就兩年“死約”商討，若李先生不同意兩年“死約”的安排，梁先生不會將“二十四個”填寫於附表二第4款的中文條款中。若根據附表二第4款的英文條款的安排，該租約是一年“生約”、一年“死約”，任何一方均可於租期內的第二年隨時以一個月通知終止該租約，則被告人亦不會在附表二第8款中，同意“第二年再簽定十二張期票作交租”。

77. 雖然該租約的第13款訂明：“此合約内的英文文本與中文文本存有差異時，將以英文文本爲準”，但本席認為上述第13款並不適用於詮釋附表二第4款。理由包括：第一，“此合約”並沒有被定義為包括附表二；第二，並非所有附表二的條款都是中英對照的；第三，第13款只適用於因中英文用詞的不用解釋而引至的差異，但不適用於取捨兩條截然不同的條款。

78. 本席接納原告人的證供，裁定該租約是兩年“死約”，被告人需租用該單位直至租期在2012年11月9日完結。

79. 被告人在租期完結前退租及停止支付租金是違約的行為，被告人需就其違約行為賠償原告人的損失。被告人指原告人沒有在被告人退租後盡力把該單位放租。被告人指原告人處理不當，應該自已承擔所有損失。關先生在其證人供詞中稱：－

“當時李先生除了放棄两個月租金按金並同意（因業主要求）多付一個月租金，即合共3個月租金給業主作補償，希望能減少業主的損失。其實一個駿景園單位在合理的情況下，3個月內業主一定可將這樓宇再租出，因當時香港租務市場十分暢旺，這推測是正常和合理，現附上“中原地産” “駿景園”近年租務成交記錄，以作証明。”

80. 關先生附錄了一些標題為“沙田駿景園成交紀錄（租）”的文件，顯示2011年6月至8月及2011年10月至2012年4月的租務成交個案。這些文件顯示，在上述月份駿景園每月有3至15宗的租務成交。

81. 被告人是指責原告人沒有採取合理行動去減輕損失。

82. 原告人是有責任去採取合理行動，減輕因被告人違約而造成對原告人的損失。原告人不能要求被告人賠償可以透過原告人的合理行動而避免之損失。（見McGregor on Damages (18th edition, 2009)，第7-004段）

83. 對於原告人需採取合理行動去減輕損失，英國上議院法官Viscount Haldane LC 在British Westinghouse Electric and Manufacturing Co Ltd v Underground Electric Railways Co of London Ltd [1912] AC 673 at 689一案中作如下闡述：－

“The fundamental basis is thus compensation for pecuniary loss naturally flowing from the breach; but this first principle is qualified by a second, which imposes on a plaintiff the duty of taking all reasonable steps to mitigate the loss consequent on the breach, and debars him from claiming any part of the damage which is due to his neglect to take such steps.”

84. 甚麽行動才算合理行動去減輕損失？Lord Macmillan 在Banco de Portugal v Waterlow and Sons Ltd [1932] AC 452 at 506一案中對此有如下説明：－

“Where the sufferer from a breach of contract finds himself in consequence of that breach placed in a position of embarrassment the measures which he may be driven to adopt in order to extricate himself ought not to be weighed in nice scales at the instance of the party whose breach of contract has occasioned the difficulty. It is often easy after an emergency has passed to criticize the steps which have been taken to meet it, but such criticism does not come well from those who have themselves create the emergency. The law is satisfied if the party placed in a difficult situation by reason of the breach of a duty owed to him has acted reasonably in the adoption of remedial measures, and he will not be held disentitled to recover the cost of such measures merely because the party in breach can suggest that other measure less burdensome to him might have been taken.”

85. 就原告人沒有在被告人違約之初便即時終止該租約，Chitty on Contracts vol 1 第 26-086段有如下陳述：－

“Thus, if, after a breach, the innocent party reasonably continues to treat the contract as in force, damages may be assessed as at the later date … when the innocent party terminates the contract.”

86. 原告人在得知被告人要求退租後，同意容許被告人找新租客“頂租”，並同意梁先生協助被告人找新租客。文女士也確認，她當時亦同意找新租客“頂租”的安排，只是文女士對“頂租”的理解與郑先生的理解不一樣。在這情況下批評原告人沒有即時終止該租約，及透過其他途徑將該單位放租，對原告人並不公平。

87. 況且，當梁先生介紹有意洽租的人士與原告人商討時，原告人亦嘗試將該單位以同樣租金租給該位人士，但可惜不成功。

88. 雖然原告人沒有委託其他地產代理放租該單位，梁先生確認放租該單位的資料，會透過美聯的內部資訊流通，傳達給他的同事，若他們有客人有意洽租該單位，他的同事亦會將客人介紹給原告人。此外，放租該單位的資料亦有透過市場的資訊流通，傳達到其他地產代理。原告人亦沒有拒絕其他地產代理介紹的租客，而該單位最後是透過中原地產代理有限公司成功租出。

89. 在這情況下，本席接納原告人在被告人違約後，已採取合理行動，去減輕因被告人違約而造成對原告人的損失。關先生提出當時市場上有其他的租務成交個案，對本案之裁決並無幫助。

90. 本席裁定被告人是該租約的租客，被告人違反該租約，需向原告人賠償違約損失。而原告人已採取合理行動，去減輕其損失。被告人需賠償原告人該單位空置期間的租金損失，該租約餘下租期的新舊租金差額，及按比例計算的新租約的印花税及地產代理佣金。數額如下：－

(1) 2011年7月10日至2012年4月15日（即9個月和6天）的租金：－

$22,000.00 x (9 + 6/30) = $202,400.00

(2) 2012年4月16日至2012年11月9日（即6個月和25天）的新舊租金差額：－

($22,000.00 - $18,500.00) x (6 + 25/31) = $23,822.58

(3) 按比例計算的新租約的印花税及地產代理佣金：－

($482.50 + $9,250.00) X 208/730 = $2,773.09

91. 本席評估原告人因被告人違反該租約而蒙受的損失如下：－

(1)   租金損失	$202,400.00
(2)   新舊租金差額	$23,822.58
(3)   印花税及地產代理佣金損失	$2,773.09
	__________
總額	$228,995.67
扣減保証金	$44,000.00
	__________
淨額	$184,995.67

92. 本席裁定被告人需賠償予原告人的數額為$184,995.67。

93. 利息方面，本席作出暫准命令，頒令上述損害賠償將附帶利息。由2011年10月27日（即原告人提出起訴當日）起，至裁決日止，按判決利率的一半計算。由裁決日起，上述損害賠償的利息以判決利率計算，至完全支付止。

94. 訟費方面，本席亦作出暫准命令，頒令本案的訟費，包括過去保留的訟費，由被告人支付給原告人。除非各方能達成協議，否則訟費金額由法庭評定。

95. 除非任何一方，於本判案書頒下日起計14天內，提出申請更改上述暫准命令，否則，上述暫准命令，在本判案書頒下日起計14天後，即成為絕對命令。