黃桂金及另一人 對 銅鑼灣灣景樓C座業主立案法團

LDBM 233/2018

[2026] HKLdT 34

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2018年第233宗

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判 案 書

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1.  本案牽涉前【新都戲院】[1]所在的銅鑼灣摩頓台21號灣景樓C座（C座）[2]。第一申請人黃桂金先生（金）及第二申請人葉玉冰女士（冰）是夫妻（統稱兩申請人），二人在1990年8月購入C座6樓C1室，自此便成為C座的註冊業主。而答辯人是C座業主們（包括下文戲院部分業主）依《建築物管理條例》（條例）[3]前身於1972年註冊成立的業主立案法團（法團）。

2.  兩申請人於2018年11月提出本案，針對法團提出多達6項關於C座的投訴，其中歷史最悠久的紛爭可遠溯2000年之前。簡言之，兩申請人指法團1）沒有收回某地舖業權（及要求相關業權人支付管理費）；2）違法計算及收取管理費；3）沒盡責收回被他人非法佔用的1樓男廁；及4）縱容下文戲院部分業主i）非法接駁位於天臺的法團沖廁水箱獲得沖廁供水；ii）挪用位於天臺的兩個法團消防水箱作戲院部分消防喉及花灑消防喉的水箱；及iii）非法拆除3樓間隔牆得以最終從3樓使用C座升降機出入。

3.  下文可見，法團主要以不承認申請方投訴指稱為抗辯理由，要求兩申請人嚴格證明其案情。

4.  在本審訊中，兩申請人都沒有法律代表。金親自出庭，另代表冰出庭（及代兩申請人作出書面結案陳詞），而法團則由黃錦源大律師（黃）代表出庭（及作出書面結案陳詞）。

5.  就本案背景而言，本席信納，C座樓高18層。除下文介紹位於地下至5樓的戲院部分外，C座還設有商用地庫、地下商舖、2樓、4樓及5樓辦公室、 6樓至17樓住宅單位（每層5戶[4]，共60個住宅單位)。C座約在1966年建成，建成時其面向高士威道一邊，和灣景樓A座及B座（統稱AB座）相連。AB座比C座高，有24層高，坐落摩頓台與高士威道交界。C座則一邊面向摩頓台，另外兩邊面向後巷。C座地下商舖，和AB座地下商舖，共同構成一個商場，二者互通。C座及AB座相互之間的（包括）地下商場的互相通行權[5]，由一份在土地註冊處登記的契據[6]所規管。

6.  AB座業主們，依條例或其前身成立了另一業主立案法團（AB座法團）。2004年前，AB座法團的管理委員會（管委會），有和法團的管委會（該管委會）聯席開會（兩法團聯席會議）。但在2004年後，兩個法團便各自為政。

7.  下文可見， 整個C座及其所在地段（及擁有該等地段業權份數的所有業主，包括下文戲院部分業主）受一份在土地註冊處以註冊摘要編號UB564127登記（契據締結日期為1966年12月21日）的【主公契】（C座公契）[7]所規管。

8.  看C座公契等登記契據內容，C座（及AB座）的發展商（即Yu Heng Enterprises Limited）（Yu Heng）發展C座時，便打算並設計將C座1）地下某部分；2）1樓至5樓各樓層的某部分；及3）戲院天臺用作戲院（統稱戲院部分）。

9.  看C座公契眾附圖，本席相信，C座建成時，通向摩頓台的戲院門廳[8]設在戲院部分地下，播放電影的影院設在戲院部分的1樓至3樓[9]，給戲院觀眾使用的男女廁設在戲院部分1樓內，戲院部分3樓則備有觀眾等候大堂[10]（有別於C座其他樓層，C座1樓及3樓，並沒有任何辦公室、住宅單位或商舖），戲院辦公室設在戲院部分4樓及5樓，戲院部分5樓另設投影房[11]。而戲院部分內各層，均有樓梯互通。電影播映完畢後，觀眾們可另經C座地下13號舖側（及C座地下31號舖上方）屬戲院部分的兩組樓梯，分別向摩頓台（及後巷）方向離去。自C座建成至1999年，戲院部分，本席相信，便一直如上經營作戲院。

10.  戲院部分以外的C座餘下部分（統稱非戲院部分）（及戲院部分業主以外的其他C座業主），則受另一份在土地註冊處以註冊摘要編號UB564130登記的同一契據締結日期的C座【分公契】（非戲院部分分公契）[12]所規管（本席下文統稱C座公契及非戲院部分分公契為該兩公契）。

11.  就非戲院部分的C座4樓及5樓辦公室，Yu Heng在C座建成後仍保持二者在其名下達10年，要到1976年3月才將二者轉讓他人名下。及至1986及1989年，二者都分別轉讓至香港菩提學會有限公司（菩提學會）名下。

12.  而戲院部分到了1999年便不再經營戲院。1999年5月，香港基督教播道聯會[13]（聯會）簽約購入戲院部分。自2000年起，戲院部分便實際由聯會其一分會（即【中國基督教播道會同福堂】（教會））所使用，聯會代教會持有戲院部分而已。2006年，教會註冊成立【中國基督教播道會同福堂有限公司】[14]（同福堂）。2012年12月，聯會便透過饋贈契將戲院部分（及屬非戲院部分的C座地下18號舖（18號舖））轉至同福堂名下，而同福堂便自此擁有戲院部分（及非戲院部分的18號舖）業權至今，成為（本席認為）在C座所在地段上成立的法團其一業主成員。

13.  看呈堂的戲院部分2022至2024年消防裝置及設備（年度檢查）證書，同福堂在戲院部分的地下一層設有保安室，將其1樓用作禮堂，在其3樓設有遊戲室、茶水間，及在其5樓設有影音房。本席相信，教會（及同福堂）自聯會代教會購入戲院部分後，便如此使用戲院部分，出現教會的教友及工作人員不時進出及逗留在戲院部分的不同層數的情況。再看金出示的相片，本席相信他的證供，教會（及同福堂）另將C座地下13號舖側屬戲院部分（面向摩頓台）的一組樓梯，改為書店及精品店，不再作戲院部分的通道之用。

14.  在本案中，兩申請人要求土地審裁處（審裁處）針對法團頒發下述各項命令：

（1）  強制法團限期將C座地下29號舖(29號舖)的業權收歸法團；

（2）  強制法團執行公契，將同福堂位於C座天臺，供其專用的沖廁水箱的供水由同福堂負責，不再由法團的沖廁水喉供水；

（3）  強制法團執行公契，收回被同福堂私自霸佔的2個水箱，並將該2個水箱還原作原來C座的消防水缸用途 ；

（4）  裁決同福堂拆除位於C座三樓的分隔牆壁（該牆壁）違反公契，強制法團執行公契，封回該牆壁 ；

（5）  裁決C座一樓男廁（該男廁）遭潘永泰先生（潘）逆權侵佔實屬無效，強制法團執行公契，收回該男廁；

（6）  強制法團依公契計算C座各業主應繳的管理費金額；及

（7）  賠償、利息、訟費及其他濟助。

(分稱濟助1至濟助7)。

15.  證人方面，申請方審訊時傳召了金作為唯一事實證人。黃則分別傳召了該管委會主席梁建威先生（威）及前同福堂行政主任（及前該管委會委員）梁璟賢先生（賢）[15]出庭作供。在賢的證人陳述書內，他確認威證人陳述書D部關於投訴2至4（第30至50段）的內容屬實及其附件六至附件十五都是由同福堂提供給法團。

雙方案情及爭議

16.  兩申請人在2018年11月存檔《申請通知書》內針對法團的6點投訴（分稱投訴1至投訴6），可見於下文。

17.  法團要遲至近6年後（即2024年9月）才由其前代表律師存檔《反對通知書》及下文的該2024年管理費計算分攤方法作附件（二者內容由威以屬實申述確認）正式抗辯。基於下文其提出的不同立場及主張，法團反對濟助1至6的頒發。

18.  一個月後（即2024年10月），兩申請人即存檔《回覆書》（連兩附件）回應。附件1為C座天臺圖則（回覆書天臺圖），取自下文C座公契附圖J，上面用上A、B及C標誌了3個水箱。附件2則為C座管理處（或管理公司）2024年8月21日給所有C座業主的管理費調整通知（該2024年管理費通知）。下文本席簡介申請方案情時，將綜合《申請通知書》及《回覆書》内容介紹。

投訴1

19.  兩申請人在《申請通知書》內引述C座公契及非戲院部分分公契的下述條文，並引用條例。

20.  兩申請人首先指，C座的業權份數共有100/250份。除了2份不用繳交管理費外，餘下的98份業權份數的業主（即i）2樓、4樓及5樓各3份，共9份；ii）6樓至17樓共12層，每層5單位，每單位1份，共60份；iii）地下商舖共19間，每舖1份，共19份；及iv）地庫10份）應分攤C座的管理費。

21.  二人續指，29號舖業主為已結業的發展商，過去多年，它由始至終從來沒有繳交管理費。C座管理處每月只收到管理費97份，並沒有跟隨非戲院部分分公契所規定收取98份。而在1995至1999年，該管委會曾多次討論向戲院業主追回欠繳的管理費，惟沒有落實。2000年1月，因聯會購入戲院部分，它才主動交回1994年至1999年的管理費。

22.  法團在《反對通知書》內，對上一段的指稱不予承認。它另辯稱，29號舖之業主Yu Heng，已於2002年4月根據舊《公司條例》被註銷並解散，其所有財產及權利將被視為無主財產，歸屬政府。因此，法團無權將29號舖的業權收回。

23.  在《回覆書》內，申請方回應，29號舖的1份業權並沒有被轉讓出去，其用途已改為電掣房，屬法團的公用設施，業權已歸法團所有，法團可透過律師到土地註冊處註銷該份業權。2024年6月21日，法團前代表律師便去信申請方（該2024年律師信），稱獲指示，法團將出信予相關政府部門要求處理29號舖事宜。

24.  又29號舖的那份業權，申請方再稱，已被改分配給C座外牆及走廊、樓梯等的牆壁，並被轉讓出去，法團應按非戲院部分分公契，向該份外牆等業權的繼承人追收管理費才是。

投訴2及3

25.  申請方另指，在聯會購入戲院部分後，教會在對戲院部分進行裝修時，針對其位於C座天臺供其專用的沖廁水箱（即回覆書天臺圖B水箱，但該水箱未獲使用），將其供水由戲院專用的水井及抽水泵，以聯通的方式改駁到法團的沖廁水箱，改由法團沖廁水喉供水，違反C座公契第13條，此為投訴2。

26.  2000年1月，教會又將C座天臺原屬法團的兩個消防水箱（即回覆書天臺圖A及C水箱，這兩個水箱原是給C座地舖、樓上各單位和戲院共用的），挪為私用，作為其消防系統的消防喉及花灑消防喉的水箱，違反C座公契第13條，此為投訴3。

27.  法團對上述兩投訴也不予承認，它要求申請方證明現時的沖廁水箱供水違反公契，及證明現時的該2個消防水箱的使用違反公契。法團主張，法團和同福堂現行的沖廁水箱及消防水箱系統是經過政府相關部門批核的，歷年來的消防檢查都合格及並無收到任何投訴。

投訴4

28.  申請方再指，教會2000年1月入伙時，將位於C座3樓分隔戲院部分與其他部分之間的該牆壁拆除，令教會人員及教友，可經C座3樓，使用C座4樓的升降機（因當時C座3樓並無升降機停靠），經C座的出入口進入。2005年，法團更換新升降機時，更安排新升降機停靠C座3樓，令教會人員及教友，可直接經C座3樓，使用C座的升降機出入C座，違反C座公契的規定。

29.  法團對上述投訴亦不予承認，它要求兩名申請人提供證明該牆壁是遭同福堂拆去及其拆去是違反公契。

30.  兩申請人回應指，在該2024年律師信中，法團前代表律師便對此作出承認，稱獲指示回答申請方，法團已與同福堂溝通並要求還原該牆壁，如溝通不果，將召開業主大會，商討在審裁處向同福堂提出訴訟。

投訴5

31.  另針對該男廁，兩申請人指，它是一個供地舖用戶使用的男廁。2013年10月，法團曾收過潘的律師信，聲稱要【逆權侵佔】該男廁（潘2013年律師信）。2013年12月，潘2013年律師信已移交法團時任副主席譚吐明先生（譚）[16]。惟法團不但沒處理，更向潘收取每月400多元管理費。申請方聲稱，潘並沒有獨佔該男廁，C座看更有鑰匙可進入該男廁，而其內存放了法團（及AB座法團）的文件。

32.  法團亦不承認上述投訴，法團要求申請方證明，潘有可能逆權侵佔該男廁的風險，以致法團需要提出訴訟。法團指，如C座看更有鑰匙可隨意進入該男廁，則該男廁沒被潘佔用。

33.  同樣地，申請方回應指，在該2024年律師信中，法團又透過其前代表律師承認，將召開業主大會，商討於審裁處向潘提出訴訟。申請方再指，法團租了該男廁一半給潘，可簡單中止租約，收回該男廁，實不用召開業主大會。

投訴6

34.  申請方最後聲稱，除了只收97份管理費外，法團過去多年也沒有按C座公契及非戲院部分分公契的下述條文規定計算（及收取）C座的管理費。

(1)  戲院部分的業主，如經C 座4樓及5樓使用升降機出入C座，應繳交120元管理費；若不足夠時，則要繳付不足之數的4/68給C座業主。除非戲院部分的業主書面聲明不再使用C 座升降機出入C座，並與4樓及5樓保持隔離，否則應繳30元管理費；若不足夠時，則要繳付不足之數的1/68給C座業主（兩申請人在《回覆書》內進一步稱，法團曾於2013年3月向同福堂發信追討欠交的管理費，但其後在2018年4月19日與同福堂簽署協議書，不再追討同福堂2013年7月前的管理費）。

（2）  C座業主，每擁有 1/250份業權份數，需按其擁有的1/98業權份數，向C座業主繳交30元管理費；若不足夠時，每擁有 1/98份業權份數的業主，在扣除戲院部分業主所貢獻的管理費後，要繳付不足之數的1/98給C座業主（故此，申請方在《回覆書》內指，要先計算戲院業主要支付多少管理費，才能計算出C座其他各業主要分攤多少管理費）。

（3）  C座2樓、4樓及以上樓層的業主，需比地舖業主繳付多1/69的管理費，以作為升降機的電費、保養及維修等的費用。

35.  法團同樣不承認它沒有按照公契收取管理費。

36.  法團特別指出，如果戲院部分的業主使用升降機，應繳交C座總管理費支出的4/68，如果戲院部分的業主不使用升降機，則應繳交C座總管理費支出的1/68。

37.  另法團不同意申請方對公契的理解。法團主張，C座2樓、4樓及以上樓層的業主，每持有一個業權份數，便需支付升降機的電費、保養及維修等的費用的1/69，而非比地舖業主繳付多1/69的管理費。

38.  兩申請人再指，在入稟前6年多期間，他們在被要求多交管理費下，曾多次要求法團依據兩公契重新計算各業主應分攤的管理費，但不獲法團理會。

39.  法團對上述指稱也不予承認，稱它已於2024年6月向兩名申請人提供按照公契計算的管理費分攤方法，並附上該等C座管理費計算分攤方法作為《反對通知書》的4頁附件（該2024年管理費計算分攤方法）。

討論

該兩公契

C座公契及其眾附圖

40.  此公契由Yu Heng及3名陳姓人士[17]（三陳）雙方締結，公契內容形容前者為【Owners of the Building】，後者為【Owners of the Theatre】，四者為C座所在地段[18]的按下述比例的分權共有人（該等地段及其上建築物共劃分為250份業權份數，Yu Heng獲分配100份業權份數，三陳則獲分配150份業權份數），而該等地段上則建有一座18層高大廈[19]及一戲院[20]。

41.  毫無疑問，作為戲院部分首購買者（即三陳）的業權繼承人，法律上，同福堂享受及受制於此公契內的條文或契諾[21]。因為，在香港普通法及法例內，多個一名人士可以分權共用方式共同持有土地，並締結公契互相作出契諾，該等契諾不單在締約方之間可強制執行，更隨土地業權轉移而轉移，可針對締約方業權繼承人強制執行，或由締約方業權繼承人強制執行：見NG Ka Yu  對 NG Ka Chun  [2025] HKLdT 53【126-133】。

42.  就本案而言，此公契有如下關鍵條文[22]。

43.  首先，【Owners of the Building】及【Owners of the Theatre】分別賦予對方（及其業權繼承人）單獨享用及管有以第1及第2條文字及此公契眾附圖上塗上粉紅色範圍分別界定的C座不同地方的權利（【Owners of the Theatre】按第1條獲得獨有使用權的地方便是戲院部分）。該兩條文如下：

1.  The Owners of the Building for themselves their successors and assigns hereby grant unto the Owners of the Theatre their executors administrators and assigns full right and privilege to hold and enjoy to the exclusion of the grantors the Theatre which shall mean and include the following:-

(a)  the whole of the Theatre delineated and shown in plan A attached hereto and thereon coloured Pink including the roof thereof; and

(b)  the portions of the Ground, First, Second, Third , Fourth and Fifth Floors of the said Building more particularly delineated and shown on the plans B, C, D, E, F and G attached hereto and thereon coloured Pink.

TO THE INTENT that the grantees shall be entitled to the exclusive use occupation and enjoyment of the Theatre so granted.

2.  The Owners of the Theatre for themselves their successors executors administrators and assigns hereby grant unto the Owners of the said Building their successors executors administrators and assigns full right and privilege to hold and enjoy to the exclusion of the grantors the said Building which shall mean and include the following:-

(a)  all the shops and flats, store-rooms and other enclosures therein including:

(i)  all the remaining portions of the Ground, First, Second, Third, Fourth and Fifth Floors thereof more particularly delineated and shown on the said Plans B, C, D, E, F and G attached hereto (apart from the said portions coloured Pink thereon granted to the Owners of the Theatre under Clause 1 hereof); and

(ii)  the whole of the Sixth to the Eighteenth floors inclusive;

(iii)  all the lifts corridors and passageways of the said Building other than those on the Fourth and Fifth Floors more particularly described hereinafter;

(b)  The whole of the Basement (under the Ground Floor thereof including the portion under the Theatre),

(c)  The whole of the Roof thereof (save and except the roof of the Theatre) and all structure fixtures and other erections thereon; and

(d)  All balconies cantilevers and other similar projections overhanging or projecting over the said premises and attached or annexed to the adjoining buildings erected on the adjoining premises as are more particularly shown and delineated on plans H and I annexed hereto including a full and uninterrupted right to enter into and upon the said premises and the Theatre and the said Building at all reasonable times with or without workmen and with or without building materials, appliances and equipment for the purpose of erecting, maintaining, repairing or restoring the said balconies cantilevers and other projections and their supports PROVIDED THAT the time of commencement and ending of any performance in the Theatre shall be deemed not to be a reasonable time.

TO THE INTENT that the grantees shall be entitled to the exclusive use occupation and enjoyment of the said Building so granted.

44.  按照第3條，【Owners of the Building】及【Owners of the Theatre】分別就大廈及戲院，各自承諾支付清潔及維修1）地基、橫樑等部分；2）水渠、電力及排污等大廈設施；及3）樓梯、平臺、通道及走廊的費用，條文如下：

3.  The Owners of the Building shall in respect of the Building and the Owners of the Theatre shall in respect of the Theatre pay and discharge the following:-

(a)  The cost and expense of cleaning, keeping in good and tenantable repair and condition of the building foundations side walks walls supports beams gutters fences cellars chimneys doors windows halls exits and other external parts of the buildings and all the drain well pumps pipes electric conduits and all plumbing apparatus and machinery for the service of the buildings.

(b)  The cost and expense of cleaning maintaining and repairing the staircases and landings, passages and corridors.

45.  按下述第4條，締約各方承諾雙方有（包括）共同使用C座升降機及4及5樓通道及走廊進出其C座部分或戲院部分的權利，但【Owners of the Theatre】可書面放棄該等通行權利：

4.  Each party hereto shall have the right in common with the other party:-

(a)  to use for the purpose of access to and egress from certain parts of the said building or the Theatre the lifts and the corridors and passages erected on the Fourth and Fifth Floors of the said Building as shown and delineated on the said plans F and G annexed hereto PROVIDED THAT the right of Owners of the Theatre to use such lifts corridors and passageways shall cease if at any time hereafter they renounce by notice in writing their right so to do.

(b)  to use for all lawful and usual purposes the electric transformer room erected within the Theatre and shown and delineated on the said plan A annexed hereto.

46.  按下述第5條，【Owners of the Theatre】向【Owners of the Building】作出契諾，承諾向後者每月繳付120元作保養及維修1）升降機；2）4及5樓內部公用燈；3）二者電費的費用(統稱4及5樓搭乘升降機費用)。倘若C座地段所有分權共有人（即戲院部分業主和非戲院部分其他業主）的繳款不足支付上述4及5樓搭乘升降機費用的話，則【Owners of the Theatre】承諾再繳付不足數額的68份之4。但是，若【Owners of the Theatre】將其獨用的4及5樓部分，和升降機及公用燈所照亮的通道及走廊分隔開，使二者不通，停止使用升降機及該等通道及走廊，以及書面放棄該等通行權的話，則在停止使用期間，【Owners of the Theatre】只承諾每月繳付【Owners of the Building】30元作4及5樓搭乘升降機費用，以及再繳付其不足數額（如有的話）的68份之1。

5.  The Owners of the Theatre hereby covenant with the Owners of the said Building as follows:-

(a)  To pay to the Owners of the said Building or their nominees or assigns the sum of $120.00 each and every month by way of contribution for the cost of servicing maintaining and repairing the lifts and internal communal lights serving the Fourth and Fifth Floors of the said Building and the charges for electricity for the operation of the said lifts and the said lights PROVIDED THAT if total contributions from the owners and co-owners for the time being of the said premises shall be insufficient to cover the costs and charges aforesaid then the Owners of the Theatre shall further contribute four equal sixty eighth parts of such deficiency PROVIDED ALWAYS that if at any time the Owners of the Theatre should isolate the portions of the Fourth and Fifth Floors referred to in Clause 1 hereof as shown in the said plans F and G so as to make the same inaccessible from the lifts corridors and passageways intended to be lighted and the Owners of the Theatre their servants agents or other persons frequenting the Theatre cease to use the said lifts corridors and passageways intended to be lighted and should by notice in writing to the Owners of the Building renounce their user thereof then for as long as the said portions remain so isolated and inaccessible and the said corridors and passageways so remain unused the Owners of the Theatre shall only be bound to pay a contribution of $30.00 and further contribution (if any) of one sixty eighth part only;

(b)  To keep the external and internal walls of the Theatre including the roof thereof clean and in good repair and condition; and

(c)  Not to erect any structures on the roof of the Theatre nor store or leave anything whatsoever thereon.

47.  按下述第6及7條，締約雙方（及其業權繼承人）須按其業權份數比例支付或繳付（包括）C座所在地段的地租，以及戲院內變壓房及商場內某部分的保養及照明費用，條文如下：

6.  Each party hereto shall pay his due proportion of:

(a)  the Crown rent of the said premises; and

(b)  The cost of servicing maintaining and lighting the said electric transformer room mentioned in Clause 4(b) hereof and the portion of the arcade shown in plan B in Green.

7.  The proportion which each party hereto and their respective successors in title shall be liable to pay or contribute pursuant to Clause 6 shall be in proportion to the shares or share for the time being vested in each party.

48.  再按照下述第8及9條，締約雙方業主須分別各自負責支付其部分或戲院的其他稅項、以及其部分內部及窗門等維修費用：

8.  All existing and future rates assessment property tax and outgoing of every description for the time being payable (Crown rent excepted) in respect of or is anywise related to the said Building or the Theatre respectively shall be borne by the respective owners thereof.

9.  The expenses for keeping the interior of the Theatre or the said Building and all the fittings and conveniences and all plumbing belonging thereto and all windows and doors thereof in good and tenantable repair shall be borne by the respective owners thereof.

49.  另外，下文第13條規定，【Owners of the Theatre】可單獨使用（包括）天臺的一個水箱，和一個在地下的水井，及有權在天臺自費加建一個冷凍塔，而【Owners of the Building】則可單獨使用C座其他水箱、水井，及冷凍塔。

13.  (a) The Owners of the Theatre shall be entitled to:-

(i) the exclusive use of the water storage tank erected on the roof of the said Building having a storage capacity of 7,500 gallons more particularly shown on plan J annexed hereto and thereon coloured pink and of the well more particularly shown on plan B and thereon coloured blue and the meter room.

(ii) erect at their own cost a cooling tower measuring 20 feet by 8 feet by 12 feet high on a portion of the roof of the said Building to be designated by the Architect after consultation with the Cooling Engineers of the Owners of the Theatre but in the event of their being unable to agree the decision of the Architect shall be final and binding. The Owners of the Theatre shall operate and maintain the said well, water storage tank and cooling tower and all machinery and equipment related thereto at their own cost and expense.

(b)The Owners of the Building shall be entitled to the exclusive use of all water storage tanks, wells and cooling towers erected or constructed in or about the said Building (apart from those last hereinbefore specifically reserved to the Owners of the Theatre) and shall at their own cost and expense operate maintain and keep the same in good repair and condition.

50.  此公契有多幅附圖。除下文另有所指外，【附圖】均指來自此公契的附圖。

51.  附圖B顯示，C座地下商場（其範圍沒塗上粉紅色，即屬非戲院部分）內有商舖共18間，編號為13至28，30及31（即沒有29號舖）。31號舖側有一電掣房[23],電掣房側邊便是C座內唯一的兩部升降機（該升降機）[24]，C座居民、使用者及訪客，經該升降機到達地下後，可經過地下13及14舖之間的商場通道（即由非戲院部分）離開C座到摩頓台去。至於塗上粉紅色的戲院部分方面，附圖B上可見戲院地下門廳，以及兩組讓觀眾在電影播映完畢後離場的戲院專用樓梯。

52.  一起看附圖A及C，C座1樓大部分地方由戲院的影院及戲院男女廁所佔用，其餘沒塗上粉紅色的非戲院部分主要為近AB座一邊的【5號逃生樓梯】，在其側的該升降機大堂，和遠離AB座另一邊的【6號逃生樓梯】（5號及6號逃生樓梯兩詞，取自屋宇署2017年12月7日按《消防安全（建築物）條例》[25]第5條發給同福堂的消防安全指示（該2017年消防指示）內附圖）。除上之外，附圖C上1樓沒有【辦公室】、【住宅】或其他【廁所】字眼。

53.  看附圖D的C座2樓，重要的是，除了塗上粉紅色的戲院部分外，可見到屬非戲院部分的【辦公室】。

54.  再看附圖E的C座3樓，除了（沒塗上粉紅色）屬非戲院部分的5號及6號逃生樓梯及該升降機大堂，便是（塗上粉紅色的）戲院部分，後者主要為觀眾等候大堂、影院，及一處用字為【filing】的範圍。重要地，觀眾等候大堂及該用字為【filing】的地方，用牆壁包圍了5號逃生樓梯及該升降機大堂，前後兩範圍因此並不互通。3樓並沒有【辦公室】或【住宅】。

55.  就附圖F所示的C座4樓，非戲院部分（沒塗上粉紅色的範圍）主要是6號及5號逃生樓梯、後者側的該升降機大堂、儲物室[26]、【辦公室】及一處用字為【filing】的範圍。【辦公室】在中間分隔開6號逃生樓梯及5號逃生樓梯，但看來三者相通（即沒有被牆壁隔斷）。如上介紹， 4樓（在戲院部分）另設置了戲院的辦公室（及男女廁所）。因【辦公室】及【filing】範圍在二者之間構成阻隔，戲院部分，與5號逃生樓梯及其側的該升降機大堂，並不相連或相通。

56.  再上到C座5樓，附圖G顯示，非戲院部分（沒塗上粉紅色的範圍）主要是6號及5號逃生樓梯、後者側的該升降機大堂、【辦公室】， 6號逃生樓梯側看來有再往上走的另一組樓梯，及一處用字為【filing】的範圍。【辦公室】在中間分隔開6號逃生樓梯及5號逃生樓梯，但看來三者相通（即沒有被牆壁隔斷）。如上介紹， 5樓（在戲院部分）另設置了戲院的辦公室，及戲院的投影房。和下層4樓一樣，因【辦公室】及【filing】範圍在二者之間構成阻隔，戲院部分，與5號逃生樓梯及其側的該升降機大堂，並不相連或相通。

57.  而在顯示C座18樓天臺的附圖J，塗上粉紅色的戲院部分，只有兩處，即分別寫上【water tank】及【cooling tower for cinema】的方形及長方形範圍或物體（前者當然是此公契第13(a)(i)條戲院部分業主有權單獨使用的7,500加侖水箱，正是回覆書天臺圖B水箱），全在遠離AB座的一邊天臺。

58.  天臺餘下沒塗上顏色的非戲院部分，有i)2個空心及沒有文字的方形範圍（在【cooling tower for cinema】及【water tank】上方，位置正是回覆書天臺圖A及C水箱）；ii）1組樓梯在二者側邊（二者都在遠離AB座的一邊）；iii）一個載有【open wall】的長方形範圍；iv）一個由長方形及一組樓梯組成的大方形（其上劃上X及寫上【water tank over machine rm】5字；及v）另外2個空心及沒有文字的方形範圍在iv）的下方（這後三者都在近AB座的一邊）。餘下天臺上，另見【FLAT ROOF】二字。

59.  經考慮此公契第13(b)條及附圖J上述記載，在C座建成時，本席相信， 18樓天臺不單有戲院業主有權獨用的的7,500加侖回覆書天臺圖B水箱，還有【Owners of the Building】有權單獨使用的在非戲院部分的其他水箱，包括回覆書天臺圖A及C水箱。

非戲院部分分公契

60.  此分公契由Yu Heng及一名C座11樓C2單位業主（即首名購買C座住宅單位的小業主）雙方締結，其內稱前者為【the Owner of the Building】，後者為【the Owner of the Flat】，雙方為C座所在地段[27]的下述比例分權共有人（Yu Heng有不可分割業權份數250份之99份，後者則有250份之1份，即雙方合共有250份之100份），而在該等地段上則建有一座大廈，內有【a theatre, shops, offices and residential flats】。故此，此分公契只由擁有非戲院部分業權份數的業主締結。

61.  此分公契引言(3)便提到，上述戲院及該等地段上另外150/250份業權份數業主的權益，已由Yu Heng及三陳締結的C座公契所規定。其引言(4)進一步指契據雙方再締結本分公契來規範雙方就【the said premises and the building thereon other than the said theatre】[28]的相互權利及義務，即規範締結雙方（及其業權繼承人）就非戲院部分內雙方之間的權利及義務。

62.  基於上述締結方身份、引言及下文的此分公契條款內容，就其戲院部分業權而言，本席認為，同福堂不享受（及不受制於）此分公契內的契諾，因它並不是上述分公契非戲院部分締結雙方任何一方的業權的繼承人。但就其另外擁有屬非戲院部分的18號舖而言，作為18號舖業權的繼承人，及在單獨管有或享用該舖的範圍內，同福堂則享受（及受制於）此分公契內的契諾。

63.  就本案而言，此分公契有如下關鍵條文[29]。

64.  首先，締約雙方(即【the Owner of the Building】及【the Owner of the Flat】) 按第1條分別賦予對方(及其業權繼承人)附表1第3欄內相對對方名字的非戲院部分範圍的單獨享用及管有權利，條文如下：

1.  The parties hereto for themselves their successors and assigns hereby grant unto the other their successors and assigns full right and privilege to hold and enjoy to the exclusion of the grantor the shop or store or office or commercial premises or flat as set out in the Third Column of the First Schedule hereto (hereinafter referred to as “the premises in the Building”) opposite to their respective name as set out in the First Column of the said Schedule TO THE INTENT that each party hereto shall be entitled to the exclusive use occupation and enjoyment of the premises in the said Building so set out opposite to their name as aforesaid.

65.  在此分公契附表1內，相對應Yu Heng 名稱的附表1第3欄非戲院部分範圍是【all flats, shops, the basements, storeroom, the roof, yards and other enclosures, external walls and other walls mentioned in clause 19 thereof save and except Flat “C2” on the 11^th floor】[30]。可是，Yu Heng所擁有的99份業權份數，如何在這些地方之間分配，此分公契及其附表1都沒有答案。

66.  此分公契第2條規定，此分公契非戲院部分各締約方，可為出入各自非戲院部分，承諾大家有共同使用大堂、樓梯、平臺、通道等地方的權利，該條如下規定：

2.  Subject to Clause 11 hereof each of the parties hereto shall have the right in common with other lessees owners and all other persons authorized by them to use for the purpose of access to and egress from the premises in the said building so allotted to them the entrance hall staircases and landings and corridors in the said Building and such of the passages therein and in the open yard space (if any) as are not included in any one of the other premises in the said Building.

67.  按照下述第4及第5條，此分公契非戲院部分各締約方承諾，就其擁有的每一份業權份數，支付或繳付（包括）1）地租、公用部分的水費、以及火險的費用；2）清潔大廈的費用；3）維修地基、橫樑等外部部分，水渠、電力及排污等大廈共用設施，和公用大堂、通道及走廊等部分費用；以及4）聘請看更、經理人的薪酬（統稱公用部分費用）的98份之1 (參考此分公契下文第9條)。而每名2樓、4樓及以上樓層住宅單位及辦公室的業主（共69份業權份數，見下文），承諾在繳付上述公用部分費用繳款外，額外繳付5）清潔、維修及營運升降機的費用（統稱升降機營運費）的69份之1。

4.  Each party hereto shall pay his due proportion for:-

(a)  The Crown rent as well as the charges for water consumed in respect of the common parts of the said premises and the insurance (if any) against loss or damage to the said Building by fire.

(b)  The cost of cleansing the said Building and keeping in good and tenantable repair of the building foundation road side walks walls supports beams gutters fences cellars chimneys and entrance doors and other outside parts of the said Building and all the drains well pumps pipes electric conduits lights and all plumbing apparatus and machinery intended for the general service of the said Building and the common entrance hall corridors or passages thereof (except as regards damage caused or resulting from any act or default or negligence by either of the parties hereto or for which one of them is responsible) the wages of watchmen caretakers and managers (if any) to look after the said Building and the said premises and the quarters for such persons. The owners of flats and offices on the second, fourth and higher floors in the buildings shall in addition pay a proper proportion of the costs of cleaning keeping in good working condition and repair and maintenance and operation of the lifts and the wages of lift-operators (if any).

(c)  The rebuilding or re-instatement of the said Building or any part thereof so far as the same may be destroyed or damaged.

5.  The proportions which the parties hereto shall be liable to pay or contribute pursuant to the last preceding clause hereof shall be:-

(a)  For each 1/250th part or share of the said Building owned by him 1/98th equal share of the costs and expenses to which they are liable to contribute;

(b)  For the owners of each of the flats and offices on the second, fourth and higher floors of the said Building in addition to the contribution mentioned in Clause (a) 1/69th equal share of the cost of cleaning and keeping in good condition and repair and maintenance and operation of the lifts and wages of the lift-operators (if any).

68.  又第6條規定，此分公契非戲院部分各締約方須各自負責其擁有住宅單位、商舖及地庫的其他稅項。

6.  All existing and future taxes rates assessment Property Tax and outgoings of every description for the time being payable (Crown rent excepted) in respect of any of the flat or shop or the basement in the Building shall be borne by the party owning the particular premises in the Building.

69.  另外，第7條下文規定，【the Owner of the Building】須視作已按非戲院部分分公契委任為大廈的經理人或代理人，有權委任其他人代為管理或代替它管理。

7.  The Owner of the Building shall be deemed to have been appointed by virtue of these presents the Agents or Managers of the said Building for all or any of the purposes of this Deed including the right at the sole discretion of the Owner of the Building to appoint or authorize any persons firms companies associations or corporations for the same purposes either in place of itself or under its control.

70.  還有，第8條規定，【the Owner of the Flat】(及其繼承人)承諾，就每份業權每月繳付【the Owner of the Building】30元，作為保養及維修1）室內公用燈；2）公用水井、水泵及水箱（沖廁或食水）；及3）二者所耗電力的費用（統稱公用設備費用）。倘若【the Owner of the Building】收集到的繳款不足支付上述公用設備費用的話，在扣取戲院部分業主按C座公契第5條的繳款後[31]，【the Owner of the Flat】(及其繼承人)承諾須就每份業權額外繳付公用設備費用不足數額的98份之1。

71.  第9條另規定 ，除了佔有2份業權份數的天臺、洗手間及鄰近灣景樓B3座的陽臺（此分公契沒有任何附圖，標記（例如）這裡指的洗手間在何處，亦沒有指明上述2份業權份數如何在天臺、洗手間及陽臺三者之間分配）的業主不用繳款外，【the Owner of the Building】(及其繼承人)承諾就其餘下每份業權，同樣按照上述第8條條件，每月繳付30元作公用設備費用。第8及第9條條文如下：

8.  The Owner of the Flat and his assigns shall in respect of each part or share of the said premises owned by him:-

(a)  Pay to the Owner of the Building or such person or persons as he may direct the sum of DOLLARS Thirty each and every month as such party’s contribution towards the cost of servicing maintaining and repairing the internal communal lights and common wells and common pipes pump or pumps and machinery and attachments thereto and tanks for domestic and flush water purposes and the charges for electricity used in connection with the said lights and pumps PROVIDED THAT if the contribution receivable as aforesaid by the Owner of the Building or some person or persons or corporation designated by him as aforesaid shall be insufficient for such cost and charges then the Owner of the Flat and/or his assigns will in respect of each part or share of the said premises in the building owned by him make a further proportionate contribution of 1/98th share towards such deficiency after deducting the contribution of the Owner of the Theatre payable under clause 5 of the Deed of Covenant recited in Recital 3 hereof[32] PROVIDED FURTHER THAT if the Owner of the Flat or his assigns shall fail to make payment of the said monthly sum of $30.00 and/or other or further contributions as aforesaid (whether formally demanded or not) the Owner of the Building or such person or persons as it may direct shall have the absolute right and liberty to disconnect the said water pump service to the flush system and Government main water supply to the premises in the Building belonging to the defaulting party until such payment and/or further contribution and such other expenses incurred by the Owner of the Building or such person or persons as it may direct in so disconnecting and re-connecting and in collecting the said sum and/or further contribution shall have been paid when the said pump service shall be re-connected.

(b)  【與本案無關，省略】.

9.  The Owner of the Building and/or its assigns shall in respect of each part or share of the said premises owned by them (save and except the 2 shares relating to the roof the lavatory and the cantilevered verandahs or balconies attached to Block B3 of Bayview Mansions in respect of which no contribution shall be made):-

(a)  Contribute the sum of Dollars Thirty to the said servicing maintaining repairing and operating charges as specified in clause 8(a) hereof and upon the same terms and conditions as therein stipulated in respect of each part or share of the said premises.

(b)  【與本案無關，省略】.

72.  下文第10條再規定，維修樓梯及平臺的費用，須由相關樓梯提供作通道的相關單位業主因應單位數目按比例分擔。

10.  The expenses of repairing each of the staircases and landings in the said Building shall be paid by the Owners of those premises in the building to which such staircases give access in proportion to the number of premises so situated in the building for the time being owned by such owners.

73.  第12條最後規定，非戲院部分各締約方承諾支付各自擁有單位的內部及其窗門等的維修費用，條文如下：

12.  The expenses of keeping the interior of any premises in the Building and all the fittings and conveniences and all plumbings belonging therein and all glass in the windows and doors thereof in good and tenantable repair shall be borne by the party owning the particular premises in the Building.

證人證供評估

74.  金是一名作供時年屆78歲的長者，但本席觀察，他記憶力不差、心思亦慎密，對該兩公契的內容（以及C座的運作）看來頗熟悉。考慮呈堂證據，這不難理解。早在1995年2月，他便被記錄在兩法團聯席會議記錄上擔任【維修組】成員，和當時的AB座主席周炎昌先生（周）(他是發展商Yu Heng的董事)，以及當時該管委會主席林少佳先生（林）共事。1998年2月，金又被記錄在兩法團聯席會議記錄上擔任委員。2002年4月，金獲選該管委會主席為法團效力1年多。金及後服務法團的熱情或興趣看來不減。2012至2013年，他仍出席該管委會會議及法團業主大會，發信給該管委會給意見及協助時任該管委會主席張秀敏女士（張）[33]。

75.  相反，賢2021年才加入同福堂，同年才因此成為該管委會委員。威（作為地庫業主授權代表）看來最遲於2023年4月已成為該管委會委員，同年6月20日在該管委會會議上和譚對換職位成主席，其後同年10月30日在法團業主大會上獲選主席。二人都作供稱，對擔任各自職位前的法團事務【沒有任何認知】，威更在其證人陳述書承認【對之前的事情實在不如金般熟悉】。

76.  又本席觀察，有別於威在其證人陳述書大篇幅引用該兩公契條文，及在其內對C座管理費如何計算進行多番陳述，在金盤問下，威對公契內容及相關事實（包括戲院部分與非戲院部分的各自範圍、業主通行權條文、業主繳款條文、C座業權份數歸屬、有責任支付管理費的業主數量及其身份）、C座天臺不同水箱使用者身份、該升降機保養費用及C座其他費用的相互比例，以及該2024年管理費計算分攤方法內容等關鍵問題，均多以【不清楚】、【不熟悉】、【不明白】及【交律師處理】作答。遭盤問下，威同意，他有責任查看舊法團文件檔案，又上任主席譚至今仍居住C座。

77.  針對投訴1、5及6，本席觀察，威看來依賴管理公司及律師，而就投訴2至4，威（及法團）則看來願意全面信納被投訴方同福堂的片面之詞及其提供的文件，除了2023年和管理公司到天臺走一回，威（或法團）看來並沒有獨立核實申請方針對同福堂的三投訴是否屬實。威在其證人陳述書空言法團【考慮】找顧問檢查、調查事件，或到屋宇署查看登記圖則，卻沒有付諸實行。

78.  還有，威呈堂的文件證據非常有限，主要都是同福堂提供的文件，法團本身的內部文件（不論在威任職前或後），例如法團會議記錄、財務文件（諸如該升降機服務合約）、會計文件（例如收支及資產負債表、核數報告、法團預算），以及實際計算及收取管理費的相關文件，一概欠奉。相反，金呈堂從1990年代兩法團聯席會議記錄、多年的法團業主大會及該管委會的會議記錄、法團和第三方（包括同福堂及其律師）的過往信件，C座天臺及其設備的相片，到該2024年管理費通知等大量文件作證據，而黃都沒有透過盤問質疑此等文件的真僞或挑戰其内容。

79.  誠然，如黃所陳，申請方沒有呈交專家證據（法團一方也沒有），金也坦誠他沒有消防及沖廁供水系統的專業資格，舉證責任在申請方（而不在法團）身上，及金就投訴1的法律觀點及見解多取自他人。但是，申請方要滿足的舉證標準只是相對可能性，金的親身認知比法團兩證人多，金的許多關鍵事實證供，下文可見，都得到呈堂眾多文件，以及法團證人的承認所支持或佐證。又本席信納，如金覆問時強調，他這名前【維修組】成員有能力分辨消防及沖廁水箱及其喉管走向（看下文他繪製及呈堂的天臺水箱現時使用圖）。

80.  如本席下文將詳細交代，賢的證供不可信，和《反對通知書》及法團證人陳述書的有出入，或庭上臨時新增關鍵證據，甚至出項明顯說謊的情況、其出示的文件與本案核心爭議無關，呈交的目的看來不外乎混淆視聽。

81.  如上所述，法團（及威）看來對同福堂這被投訴方有偏頗，尤其威在其證人陳述書上的立場，和5個月前該2024年律師信上記錄的法團指示或立場，一比對便知大相徑庭。其背後原因，本席相信，因同福堂曾透過其律師，在2018年和法團達成協議，以繳交【4份管理費】（追溯從2013年7月起計），交換在C座3樓搭乘該升降機出入戲院部分（該2018年協議）。根據金出示的會議記錄，法團在2018年4月19日特別業主大會上通過了該2018年協議（該2018年業主大會議決），並授權譚簽署有關協議書。覆問下，2021年加入同福堂（及該管委會）的賢承認知道該2018年協議的達成，及同福堂因此要繳交【4份管理費】，但威遭盤問下，卻聲稱【不清楚】該2018年協議，【從未見過】其上任主席譚簽署的協議書，但卻同時強調同福堂繳交【4份管理費】，有權經C座3樓使用該升降機。

82.  而看威及賢都有出席的2023年6月20日該管委會會議記錄，委員們【贊成凡任何小型工程及簡單基本工程均由【創記永泰水電工程】（創記）承接辦理】，創記正是投訴5被投訴方潘所經營，看來該管委會和潘的關係非淺。

83.  當然，威在其證人陳述書指，金在離任委員後，在2012至2016年間，4度在審裁處發起訴訟，包括3次起訴法團[34]，又兩申請人自2014年2月起拒交管理費。威及賢都質疑，申請方提出本案的動機不良，為的是延遲或逃避繳交管理費等費用，賢庭上便指責金將本案和法團在小額錢債審裁處（小額庭）針對金發起的追收管理費等的案件【捆綁】起來。

84.  可是，黃在結案陳詞沒再提出上述質疑。無論如何，本席也不同意上述指責。

85.  倘若金目的在延遲或逃避繳交管理費等，他大可不在2025年2月全數清繳所欠管理費，可繼續以本案為藉口等待審結才算。事實上，如金作供（本席接納），早於2013年7月，他便首次去信該管委會要求法團製作預算，按照公契理順各業戶需繳的管理費，比他開始拒付管理費更早，而及後10年，金超過20次向該管委會及/或法團前律師重覆該等要求（包括在本案2018年開展後，要求法團按時執行經調解後雙方達成的部分和解協定），但都不獲理會。2023年4月6日的該管委會會議，金便有出席，重提管理費不按公契收取的問題，及在5月20日去信該管委會主席投訴法團沒履行調解後雙方達成的部分和解協定。

86.  又本席前完全沒有證據顯示，法團提出的針對金的小額庭案件[35]，遭下令擱置等待本案審訊結果，證據反顯示法團針對金等的索償，因法團缺席小額庭聆訊而遭剔除，或法團選擇自行中止。本案重新聆訊後，法團亦遲遲不提交《反對通知書》，更沒有提出反申索追討金拖欠的管理費等，法團更缺席聆訊，以進行和解討論為由申請押後，不斷更換律師，致使本審訊最終遲至2025年才開審。

87.  而金3度起訴法團，本席留意，目的都是為執行公契，起因是法團沒針對菩提學會執行公契，所以遭金起訴。法庭下令法團執行公契後，法團仍拒絕針對菩提學會起訴，後來起訴菩提學會後卻最終草草了事，選擇以中止作結。

88.  經上述眾多考量，除了下文金的錯誤法律觀點，及下文本席另有所指的事實證供外，本席接納金的事實證供為事實，接納他是一名誠實及可靠的證人。本席就雙方證人有分歧的事實爭議，均選擇採信金的證供，而棄威或賢的相反證供。本席不認為威或賢有向審裁處透露事實之全部，本席不認為二人是誠實或可靠的證人。當然，對二人作供的承認，審裁處均給與足額比重。

投訴1分析

89.  金結案陳詞（及審訊時作供），這投訴的申請方案情，可依賴下述各點證據建立起來：1)一份記載29號舖的C座地下圖則（證物A3）；2）一份2013年查冊得來的29號舖土地查冊記錄；3）一份Yu Heng（由周以董事身份代簽署）與周在1977年12月15日締結的轉讓契(該1977年轉讓契，以摘要編號1504283在土地註冊處登記)；4)屋宇署2004年針對C座外牆等業主發出的外牆維修令（及2006年發給林關於C座外牆轉讓交易的信件）；5）C座外牆業權的土地查冊記錄及相關轉讓契；6）2002年周對金的陳述；7）2002年金當主席時法團聘請的大維修法律顧問某陳姓律師（陳）給法團(及金)的意見；及8）2013年9月26日該管委會就29號舖的會議議決。

90.  本席總的認為，金大有可能未有準確收悉他收到的資訊（包括法律意見[36]），及/或他的理解未夠充分或全部準確，及/或他收到的資訊本身並不完全可靠或最新，以致申請方就這投訴的事實及法律論據（及上述的議決）皆有誤，未能證實這投訴。容本席逐一解釋如下。

91.  雖然周是Yu Heng的董事，相信有參與發展C座，但如上解釋，倘若他真的曾在2002年對金說，戲院部分業主不是法團成員，或法團只由非戲院部分業主組成，本席得明確指出，這在法律上是錯誤的。

92.  基於黃書面結案第16[37]及17段引述的證據及提出的理由，本席不給予證物A3任何證據比重。法律上，證物A3也不是C座公契的一部分，並不如附圖B一樣有法律效力[38]。1966年C座建成後，法律（及契據）上當以該兩公契作準，二者對Yu Heng都有約束力。附圖B沒有29號舖，只有電掣房。本席因此相信，如金出示的相片所示，C座建成時，附圖B電掣房的位置便用作電掣房，至今仍是，不管建成前有否其他不同構想（如有的話）。

93.  誠然，金呈堂了1份2013年查冊獲得的29號舖【現時及歷史】土地查冊記錄[39]，記載當年某所謂29號舖有1/250份業權份數，註冊業主是Yu Heng。先撇開該查冊記錄不是2025年最新得來，看其【業主資料】欄目，只記載Yu Heng因1961年11月17日的多份整塊土地轉讓契[40]成為（包括）所謂29號舖的1/250份業權份數的業主。此欄目沒有顯示有任何在1966年或之後（即在該兩公契締結後）締結的登記契約，曾記載Yu Heng是單純所謂29號舖的聲稱1/250份業權份數業主（或記載在1966年後Yu Heng曾獲分配該1份業權份數）。該查冊記錄的備註反記載：【THE SHARES ADJUSTED VIDE DEED OF MUTUAL COVENANT MEM.NO.564127】。因此，本席認為，這土地查冊記錄對申請方沒幫助。

94.  如上文提及，非戲院部分分公契並沒有明文規定Yu Heng如何分配其99/250分業權份數。因此，要知道Yu Heng最終處理所有這99/250份業權份數前，有否分配任何份數給上述電掣房（或所謂29號舖）的地方，或賦權任何人單獨使用該地方，又或這99/250份業權份數的全部去向，那（本席看來）可能需要查看1966年後Yu Heng締結的所有處理該99/250份業權份數的登記契約内容後才可能有答案，本席前的有限證據難以解答。

95.  只看該1977年轉讓契一份契據，本席得指出，絕對不能提供上述問題的答案。假使這真是Yu Heng處理其最後持有的6/250業權份數的轉讓交易[41]，該契據全部內容也都沒有記載該6/250業權份數來自所謂29號舖（及該契約也沒有賦予周所謂29號舖的單獨管有及享用權利）。相反，Yu Heng只透過此契據轉讓給周6份業權份數，連同下述地方的獨有管有及享用權利，即i) 附圖的C座地下13、26、27及30號舖，及附上1樓圖上（該1977年1樓圖）塗色的C座1樓士多房[42]；ii)附上天臺圖上（該1977年天臺圖）塗上粉紅色的兩個C座天臺【Flat Roof】；及iii）【the external walls the walls of the corridors staircases and landings and the front entrance halls and interiors of the elevators for advertisement of any nature whatsoever】，全部都與29號舖無關。

96.  本席實在看不到Yu Heng如何透過該1977年轉讓契將所謂29號舖獲分配的聲稱1份業權份數（如1966年後經該兩公契制定後曾存在的話）【改分配】給C座外牆部分。金看來在其證供及書面結案第28至30段，透過計算業權份數總數，便假定Yu Heng將原來分配給所謂29號舖的聲稱1份業權份數【改分配】給C座外牆部分，但該1977年轉讓契沒有如此記載，申請方亦沒有出示任何其他契據有如此記載。本席認為，金的假定並不成立。

97.  同理，金依賴的C座外牆業權的土地查冊記錄及其他在該1977年轉讓契締結後的C座外牆業權轉讓契（最終外牆業權在2004年轉至Century Winning Investment Ltd（Century）名下），也提供不到上文【93】問題的答案。屋宇署針對外牆業主發出的外牆維修令及其後給林解釋外牆業權交易的信件，本席認為，也同樣無關宏旨。

98.  在本席前的有限證據，本席傾向相信及裁定，自1966年C座建成後至今，現場C座地下商場電掣房，一直屬條例第2條定義的C座【公用部分】，由法團代表所有C座業主持有及處理：見條例第16條。因本席前沒有任何1966年後或之後締結的註冊文書（包括該兩公契）指明或指定該電掣房專供某一業主使用、佔用或享用。該電掣房亦屬條例附表1第10段指明的公用部分。而當上述電掣房成為【公用部分】後，個別業主（例如發展商）企圖將其作私人物業的處置行為，法律上都不能改變其【公用部分】的屬性[43]。

99.  金在證供上，引述陳2002年8月16日書面意見第13段來支持濟助1。但本席留意，雖然陳在該段提出看C座契據後發現【多了一份業權份數】，陳沒有寫下原來分配給所謂29號舖的聲稱1份業權份數【改分配】給C座外牆。陳在其內只提出：

【當C座發展商已沒持有C座的任何業權，根據案例[44]，業權轉讓可能會被視作沒有發生；而由於大廈某部分的獨有使用權不可能在沒有大廈任何業權的情況下獨立存在，外牆、內牆及大堂牆身等部分會變為公用部分。以上所述牽涉複雜的法律及業權問題，須待本行查閱C座不同單位的轉讓契後方可得出準確答案】。

100.  在Incorporated Owners of Cheong Wang and Cheong Wai Mansion 訴 The Government of the HKSAR [2001] 1 HKLRD 483案中，該案法團控告特區政府，指由於發展商已出售大廈所有業權份數後議決清盤及正式解散，大廈公契內發展商在外牆展示廣告等權利，已按（黃依賴）的舊公司條例[45]第292條變成無主財產，歸屬政府，希望法院頒發聲明[46]，好等政府之後轉讓該等權利給法團管理。該案法團不幸終敗訴，因主審法官根據上述陳引述的案例原則，裁定該等外牆權利不能在沒有業權下獨立存在；而最遲在發展商解散後，外牆已變成【公用部分】，歸屬該案法團。

101.  縱使上述案例原則適用於申請方聲稱的所謂29號舖[47]，本席看來，結果也是所謂29號舖在Yu Heng締結該1977年轉讓契後變成【公用部分】，歸法團所有，而不是29號舖的聲稱1份業權份數被【改分配】到外牆等部分（本席重申，C座外牆表面上有其自身1份獨立的業權份數，和29號舖無關，外牆今天是Century所擁有的私人財產）。故此，法團實不用如2013年9月26日該管委會會議議決所指，需向政府【購回】所謂29號舖的業權，因29號舖已按該等案例原則自動變成【公用部分】，歸屬法團[48]。

102.  最後，本席真的不明白申請方所謂透過律師到土地註冊處【註銷】29號舖業權的說法，金亦未能道出其法律理據。本席認為，此說不成立。土地註冊處只是登記契據的行政機關，設立土地註冊處的《土地註冊條例》[49]並沒有賦權該處【註銷】業權。以Cheong Wang and Cheong Wai Mansion一案為例，就業權持不同意見利益各方，若對某業權議題有紛爭，可提訴法院尋求聲明，法院頒發的聲明，對涉案各方就該業權爭議具有約束力。

103.  基於本部理由，本席不得不拒絕濟助1。

投訴2及3分析

104.  法團在這兩相關投訴的綜合案情（及黃的相關陳詞），可大致歸納為如下15點（分稱第1點至第15點）（除另有指明，下述分段內的段落均指威證人陳述書內的段落編號）：

(1)  【根據C座公契第13(a)條，戲院業主可獨自使用位於C座天臺的水缸】，【其位置在附圖J以粉紅色顯示（戲院水缸）】。【同福堂只有一個專用水缸，因此該水缸是同時用作沖廁以及消防水缸用途】（第30段）;

(2)  戲院水缸的供水【應該】【是由戲院水井】（即C座公契第13(a)(i)段提及位於附圖B上C座地下藍色部分戲院可獨用的水井）【提供，獨立於C座的供水系統】（第36段）；

(3)  同福堂是【用淡水而非鹹水沖廁】，它【並不使用戲院水缸作沖廁用途，而是從地下直接供淡水沖廁】,【原因是同福堂位於灣景樓C座底層，根本不用使用位於天臺的戲院水缸作沖廁用途，從地下直接供水更方便】（第30(b)段）；

(4)  水務署2016年7月5日及2017年6月9日寄給地址在「香港銅鑼灣銅鑼灣道180號百樂商業大廈2字樓」的【中華基督教播道會同福堂(銅鑼灣堂)】的兩封「催辦書」（內容催促同福堂早日轉用海水沖廁）（該兩催辦書），足證同福堂是以淡水沖廁（第30(a)段）；

(5)  賢盤問下解釋（本席理解），雖然該兩催辦書是寄給同福堂在C座以外的另一辦公地址，其內容還要求同福堂將C座戲院部分的沖廁用水早改作海水；

(6)  金遭黃盤問下答，他對【同福堂的內部情況】不清楚，他不知道【同福堂內部消防及沖廁系統】是否符合兩公契，只能臆測；

(7)  賢作供時回答金，同福堂在【5樓有一個小型水缸】【作淡水沖廁之用】，他否認同福堂有使用MFI-7上標記B的戲院專用水箱沖廁；

(8)  【2000年1月同福堂進行的裝修工程法團現時已無法查究】。【但是，同福堂在2000年11月30日以及2001年1月30日均獲消防處頒發證書，證明其在地下至5樓的改建及加建工程均符合消防處的要求】。【該證明書亦需提交屋宇署】（第34段）；

(9)  2008年同福堂委聘Sun Fung (E&M) Service Co(新豐)向水務署申請安裝折衷式灑水系統和消防龍頭/喉轆系統（該折衷消防系統和該2008年消防申請），其供水將由當時在天臺的9,000立方米水缸負責，獲水務署在檢查新豐呈交的圖則後，於2008年11月5日發信（該水務署2008年回信）不反對（第33(d)段）；而金遭黃盤問下說，他收到法團證人陳述後，才首次知道關於該折衷消防系統和該2008消防申請；

(10)  在該水務署2008年回信中，該署提醒，該折衷消防系統須獨立於灣景樓其他供水系統，另檢查其供水源頭沒跟飲用或沖廁系統相連（第33(e)段）；該折衷消防系統【是從戲院水缸直接供水】，因【水務署有明確要求不能跟其他供水設備以及飲用或沖廁系統相連】（第35段）；

(11)  當同福堂進行該2008年消防申請時，AB座法團有協助同福堂(見水務署2007年3月21日發給AB座法團的信件（該水務署2007年信件)。若同福堂真的挪用了C座的水箱的話，相信AB座法團不會如此協助同福堂（第33(a-c)段及第37(e)段）；

(12)  盤問下，賢回答金說，同福堂現時使用MFI-7上標示的A及C水箱作其專用水箱，但【一開始不是這樣，相信在該2008年消防申請後才是】；

(13)  若然同福堂真的挪用了回覆書天臺圖A及C消防水箱，法團認為這【可能是因為天臺除了戲院水缸外，還有另一屬於戲院的水缸，其具體位置可見附圖J右上角】，即在附件十一右上角寫上【water tank over machine room for cinema】的綠色位置（第37(c)段）；

(14)  經實地考察，法團及同福堂都不能在上述綠色位置發現上述另一屬於戲院的水缸。【若然同福堂真的使用金所聲稱的兩個消防水缸的話】，【有機會】是因【不明原因】，【本身屬於戲院的另一個水箱被拆除後，前法團重申安排水箱的分配，將金所講的兩個水缸分配給了戲院或同福堂使用】，【但由於前法團似乎未有在文字上通過有關議案】，【此事也是流於揣測，沒有真憑實據】（第37(d-e)段）；及

(15)  翻查看戲院部分2022至2024年消防裝置及設備（年度檢查）證書，消防處從來沒有認為該折衷消防系統不合規格（第33(f)段），而進行年檢的消防承辦商也沒有提及C座的消防系統有任何部分與同福堂相連（第37(g)段）。

105.  本席認為，不管整體或單獨考慮，因如下理由，上述法團證據（及陳詞）都是不可信、不可靠、與案無關，站不住腳或/及不能成立的。反之，下述申請方的證據（及案情）相對來說，更可靠可信、實在及一致，亦獲得法團證人的承認（及呈堂文件及相片等）所支持，值得採信。

(1)  首先，【同福堂的內部情況】或【同福堂內部消防及沖廁系統是否符合兩公契】，即C座戲院部分1樓至5樓内的消防及沖廁系統情況，金不知道不出奇，以及金到2024年才知道該折衷消防系統，也不出奇。三者都不是投訴2及3的焦點所在。這兩投訴，按申請方案情，都在2000年及其後發生在C座天臺。

(2)  除依賴附圖J和同福堂提供的上述文件內容外，威及賢都不可能親身說出2000年至2020年期間的1）法團事務；及2）同福堂（或教會）在C座的事情。威對2023前的1）的事務（及賢對2021年前的1）及2）的事情）都承認【沒有任何認知】。

(3)  但金的情況卻不同，如上介紹，他自1990年便是C座業主，自1995年參與法團事務，2002年當上主席（同年周帶領金查看AB座及C座的公共地方和設施），至2013年仍協助張，他更能出示法團從1995年至2013年這關鍵時段的相關會議記錄。

(4)  針對第1點，附圖J或C座公契都沒有文字標示戲院水缸（即回覆書天臺圖B水箱）是如法團聲稱般【同時用作沖廁以及消防水缸用途】。就算1966年至1999年是這樣，關鍵在2000年及之後是怎樣。

(5)  針對第2點及第3點，1995年1月27日該兩法團的聯席會議記錄便顯示，水務署當時已向AB座及C座供應沖廁鹹水。本席想，政府不會只向C座非戲院部分供應鹹水沖廁，也多會同時向C座戲院部分供應鹹水沖廁，戲院（教會及同福堂）也因而可轉用（及享用）鹹水沖廁。第2點也只用上【應該】二字而已。

(6)  本席恐怕，第5點是謊言。該兩催辦書的2017年信件標題是【有關中華基督教播道會同福堂(銅鑼灣堂)轉用海水沖廁事宜】。而2016年的信件有同樣標題，其首段更清楚寫上【現時本署為上述樓宇提供作沖廁用途的淡水只是臨時性質…。上述樓宇之海水供應網路已完善，本署將於短期內將海水喉管伸延至新駁水點以完善上述樓宇之海水供應】。【上述樓宇】這四字，本席認為，毫無疑問指【銅鑼灣道180號百樂商業大廈2字樓】的教會【銅鑼灣堂】[50]，而非指位於C座的同福堂。倘若指後者的話，本席認為，水務署當會清楚寫下摩頓台21號的地址，而不用上【上述樓宇】這四字。該兩催辦書的呈堂，本席相信，是用來混淆視聽的。

(7)  相反，1995年10月5日兩法團聯席會議記錄便記載：【提議擬請亞洲工程公司代本樓查察新都戲院是否使用本樓鹹水及消防用水以作沖廁之用，各委員均表同意】。金在其證人陳述書也供述，【戲院部分轉讓給聯會後，教會仍然將其沖廁供水連接到C座的沖廁水箱】。

(8)  C座的沖廁水箱，看金準備及呈堂的C座沖廁供水圖，法團的沖廁水箱是圖上標示的E水箱（黃沒有就此圖盤問金，更遑論指出其記載與現場不符），有喉管接駁該法團水箱送沖廁水到戲院部分去，而原有接駁到回覆書天臺圖B水箱的喉管已被拆除。金又呈堂2023及2024年拍攝的相片，佐證回覆書天臺圖B水箱至今已被棄用及其接駁喉管已被中斷（黃也沒就此等相片盤問金）。

(9)  金另作供，AB座及C座的消防系統是相連的。消防來水在AB座的後巷中途水箱儲起，經消防泵加壓，送上AB座頂層25樓天臺的消防水箱，再過水到C座18樓天臺的法團兩個公共消防水箱（即回覆書天臺圖的A及C水箱，位置在附圖J的非戲院部分），給C座地舖、樓上辦公室及住宅，以及戲院各方共用），而戲院是沒有其專用的消防水箱。

(10)  金有呈堂2013、2024及2025年拍攝的相片，證明上述消防來水及上水安排及設備，另繪製了一份C座天臺水箱（消防）現時使用圖（黃也沒有就此等證據盤問金，更遑論指該圖記載與現場不符），顯示同福堂的消防喉及花灑喉是分别被接駁到回覆書天臺圖的A及C水箱，及原有消防喉線路被拆去。

(11)  針對第8點，該等2000年改建及加建工程的圖則沒有呈堂，其內容本席不得而知。無論如何，該等工程發生在C座地下至5樓，而非這兩投訴牽涉的C座天臺。

(12)  針對第13點，附件十一正是該1977年天臺圖，載於Yu Heng和周締結的該1977年轉讓契。如上介紹，1966年的附圖J右上角只寫上【water tank over machine rm】，沒有該1977年天臺圖【for cinema】二字。附圖J上只有戲院水缸及冷凍塔是塗上粉紅色的戲院部分。該1977年轉讓契的內容，亦沒有賦予周對這聲稱在【machine room】上的【water tank】獨有使用權。本席前亦沒有（例如Yu Heng/周與戲院部分業主締結的）契據，證明有另一屬於戲院的水缸。法團及同福堂在本案發生後，到天臺也找不到實物！

(13)  針對第12點，本席不清楚賢在證人台說的【一開始不是這樣】的【一開始】是哪個時間點，及開始時怎樣。這點證供之前沒出現在他及威的證人陳述書，在盤問時才出現。第7點的【5樓有一個小型水缸】【作淡水沖廁之用】也是一樣！這兩點新案情都沒有在《反對通知書》內正面提出來。法團亦沒有其他證據證明該個【5樓小型水缸】，一張由同福堂提交的簡單相片也沒有。第14點的【前法團重申分配水箱】，也沒有出現《反對通知書》內。無論如何，該【前法團重申分配水箱】的說法，【也是流於揣測，沒有真憑實據】。

(14)  相反，在呈堂會議記錄上，早於2000年11月24日，在該兩會聯席會議上，委員們一致過過，就【新豐消防工程（新豐消防）來信】，經討論後，【決定去信新豐消防，反對它將部分消防喉管舖設於大廈C座天臺公共設施之旁，並加設石屎躉，以便申延接駁至本大廈之花灑系統】。同年12月15日的會議上，就【C座同福堂消防系統事】，法團經討論後，一直通過【仍維持原議】，【不接受新豐消防安裝同福堂花灑消防系統接駁在C座天臺之公共消防系統內】。

(15)  呈堂書信方面，2003年6月5日，法團曾傳真教會的江先生，邀約商談（包括）【C座18樓天臺水箱之使用權問題】。2004年1月28日，該管委會主席林代表法團，再致函（標題：執行公契條款）教會執事，指發現【教會的消防系統佔了2個天臺水箱】，要求對方【交回佔用的天臺水箱】。

(16)  針對第9點及第12點，盤問下，賢承認該水務署2008年回信內提及的當時在天臺使用的9,000立方米水缸[51]，正是MFI-7上標示的A及C水箱（即是回覆書天臺圖的A及C水箱）。而該信沒有提及更改消防供水來源，只是不反對新豐代同福堂安裝的該折衷消防系統從當時的在天臺使用的9,000立方米水缸取水。水務署更在信中提醒新豐，當時在天臺使用的9,000立方米水缸，由法團或其代理人控制或保養，新豐有責任接觸法團或其代理人取得同意連上該等水缸取水，否則有關代理人可中斷它和公用系統的接駁[52]。又第10點稱該折衷消防系統是從戲院水缸（即回覆書天臺圖的B水箱）直接供水，明顯與上述賢盤問下的水源承認（即是回覆書天臺圖的A及C水箱），並不相符。

(17)  針對第11點，就算AB座法團真的協助了該2008年消防申請，本席前也絕對沒有新豐或同福堂接觸該管委會或法團，獲得其同意或取得其協助使用回覆書天臺圖的A及C水箱作該折衷消防系統的水源。AB座的協助（如有的話），本席認為，實屬無關宏旨。

(18)  而水務署在該水務署2007年信件，只是不反對AB座法團消防水源的申請，信件最後第二段僅提醒AB座法團（抄送新豐），同福堂在C座地下至5樓的花灑系統和消防龍頭/喉轆系統申請，不包括在此申請，需另行遞交圖則作出申請，看來沒什麼協助（最終，就該2008年消防申請，也是由新豐代同福堂遞交圖則，而非由AB座法團代辦）。

(19)  另一方面，呈堂法團業主大會及該管委會的會議記錄(及以下信件)有如下記載：在2013年5月20日舉行的法團業主大會，業主們議決通過【收回現時教會使用屬於法團的兩個位於天臺之消防水缸及日後作為出租之用】。同年9月26日，該管委會一致通過【發信通知同福堂收回法團水箱】。

(20)  2013年10月4日，張（作為該管委會主席）去函同福堂主任牧師，指同福堂在【在法團及該管委會不知情下，將該兩個水箱據為己有，一個作消防花灑水箱，一個作為消防喉轆的水箱】，為執行上述5月20 日及9月26日的議決，要求同福堂在同年11月15日前將兩個水箱交回法團，並將有關喉管接回C座的消防系統。信內該管委會要求1）將供水給同福堂消防花灑水箱的出水閘關閉後，將出水閘至曲位的水管拆去；2）將供水給同福堂消防喉轆的水箱的水管，接回至C座的消防系統；3）將同福堂專用水箱的喉管移離C座的沖廁供水系統，並復原該部分的C座廁所供水喉管。

(21)  同年11月19日法團業主大會上，秘書代該管委會彙報工作，指兩個月前該管委會已出信通知同福堂收回被佔用2個水箱，同福堂有口頭回覆將以書面回應（但在呈堂證據上，不見得同福堂有任何書面回應】。金作供，及後的該管委會卻沒有進一步跟進，致被同福堂佔用的法團2個消防水箱至今未被收回，而同福堂仍連上C座的沖廁水箱獲得沖廁水源。

(22)  如本席上文的類似觀察，第15點的證書也實與本案爭議無關，看該等證書及相關法例，消防處在2022至2024年的年檢的對象，是地下至5樓内的消防裝置及設備，和天臺消防來水或水源無關，本席認為，這又是另一同福堂透過提供與投訴無關的文件以圖混淆視聽的伎倆。

106.  因此，本席選擇接納申請方上述案情的證據（包括金的證人證供及呈堂會議記錄等）及法團證人的承認為事實，否決法團的上述相反案情及證據，在相對可能性標準下裁定（包括）下述事實：

(1)  2000年前，戲院部分業主已棄用回覆書天臺圖的B水箱（及其從地下戲院水井的淡水供應）作沖廁水源，而在沒有法團同意下，改動了C座天臺鋪設的喉管，將戲院部分的喉管，接駁到法團的沖廁水箱（即金繪製的C座沖廁供水圖標示的E水箱）獲得（及享用）鹹水作戲院部分沖廁之用。教會及同福堂在進駐戲院部分後，仍如此繼續取得鹹水作戲院部分沖廁之用。縱使法團及該管委會曾一度反對（及要求糾正），教會及同福堂都沒有照辦。而其後至審訊，法團亦再沒有跟進此事；及

(2)  2000年左右，在缺乏戲院部分的專用消防水箱下，教會不顧該管委會反對，在沒有法團同意下，安排新豐消防在C座天臺，將戲院部分的消防花灑及消防喉轆喉管，分別接駁到回覆書天臺圖（在非戲院部分）的A及C水箱，令該兩水箱作為戲院部分的消防花灑及消防喉轆系統的水箱自用（及為此改動天臺鋪設的喉管），而令該兩水箱再不能用作C座地舖、樓上辦公室及住宅，以及戲院所共用的消防水箱。雖然法團及該管委會其後曾反對，並聯絡教會及同福堂，要求收回該兩水箱及更正喉管路線，但對方不予理會，繼續如此為之至審訊。而法團其後亦不了了之。

107.  本席接納申請方陳詞，上述同福堂的行為，違反該兩公契，但法團至今沒有針對同福堂就上述兩組水箱執行該兩公契，理由如下：

(1)  C座沖廁供水圖標示的E水箱，以及回覆書天臺圖的A及C水箱（統稱該兩組水箱），本席認為，都是條例第2條定義下的【公用部分】，屬法團所有，因該兩公契都沒有指明或指定該兩組水箱專供某一業主（包括戲院業主，因這兩組水箱都不在戲院部分之內）使用、佔用或享用[53]。看非戲院部分分公契的整體條文，該兩組水箱的保養及維修費用，由其內的【the Owner of the Building】及【the Owner of the Flat】共同負責支付。而條例附表1的【公用部分】例子，第6段便包括【水箱】。

(2)  按條例第16條，與建築物【公用部分】有關的權利及權力等，須由【法團而非業主行使及執行】。法團須【採取一切合理必需的措施，以執行公契載明有關建築物的控制、管理、行政事宜的責任】：見條例第18(1)(c)條。

(3)  在本席上文認定的事實下，本席認為，同福堂(作為戲院部分業權的繼承人)明顯地侵犯【The Owners of the Building】在C座公契第13(b)條契諾下可單獨使用該兩組水箱的權益[54]，及/或違反了視作該兩公契施加責任的條例第34I(1)(a)條及第34I(1)(b)(i)條。可惜，法團一度嘗試執行該兩公契後，其後便再沒有履行其法定責任。

108.  案例[55]清楚規定，縱使在法團成立後，【公用部分】的事宜依條例第16條由法團（而非業主）負責，但若小業主就大廈的【公用部分】有正當的申訴，而管理委員會未有處理（或漠視）該申訴的話，小業主仍可向審裁處申請（及獲得）濟助，強制法團採取行動執行公契及條例，以確保法團在建築物管理問題上會遵守條例的原意及要求。

109.  考慮本席在上文認定的違法事實（及本案的背景），按照上述法律原則，本席認為，合適針對法團頒發類似濟助2及濟助3的濟助，強制法團就投訴2及投訴3採取【一切合理必需的措施】履行其法定責任。

110.  黃在其書面結案內的綜合陳詞（及案例），未能改變本席就濟助2及濟助3的上述酌情決定，理由如下：

(1)  法團自2013年後（就算在本案2018年啟動後）至審訊，都不曾就投訴2或3採取任何執法行動，遑論曾採取合理範圍內的行動而不需法庭干預。2013年5月20日法團業主大會議決收回兩個消防水箱，法律上對全部業主及該管委會均具約束力：條例第14(1)條。但是，該管委會至今並沒有任何跟進。

(2)  至於法團是否要起訴同福堂，那實屬言之尚早，那要看法團提出要求後同福堂是否合作，及法團執法須採取的【一切合理必需的措施】是否合適地包括訴訟等因素。

(3)  又除在沒有呈堂法團帳目下聲稱法團有財政困難（用來無理指責申請方開啟本案背後有不良動機）外，威作供上未提及就投訴2或3起訴（若合適的話）會是難以實行及/或會為法團帶來任何嚴重不利或不良後果。

投訴4分析

111.  本席首先接納申請方就這投訴的上文【27】的事實案情（及證據）為事實，理由如下：

(1)  縱使威不予承認，甚或指申請方難以證實是同福堂所為（而可能是戲院部分的前業主或租客）所為，賢遭金盤問下，也不得不承認拆除該牆壁相信是教會2001年裝修時所為，為的是讓教友及工作人員使用該升降機，因戲院部分的4樓及5樓，都不能到達該升降機大堂（見賢的證人陳述書第8段）。

(2)  遭金盤問下，威也不得不承認該牆壁在3樓現場是一個洞口，可讓人進出3樓的該升降機大堂搭乘該升降機。據金作供，本席接納，該牆壁位置如他用紅色在取自附圖E的MFI-5所標記，而從3樓戲院部分經過5號逃生樓梯往返3樓該升降機大堂的路徑，則如證物A5上金以兩紅色箭嘴所示。

(3)  考慮C座公契第4(a)條只賦權戲院部分業主和非戲院部分業主共同使用4樓及5樓通道經該升降機進出各自C座部分[56]，及非戲院部分分公契第4(b)條只要求2樓、4樓及以上樓層住宅單位及辦公室的業主額外繳付升降機營運費（即不要求地庫業主、地舖業主，及戲院部分業主繳付升降機營運費），本席相信，1966年至2005年期間，該升降機的設計是不停3樓，及戲院部分業主因此不能經3樓使用該升降機，故不用如2樓、4樓及5樓三層辦公室業主般，須額外繳付升降機營運費（而只需要繳付4及5樓搭乘升降機費用）。

(4)  但是，如金出示的該升降機相片可見，該升降機現在是能夠在3樓停下來的，故本席相信金的證供，法團曾在2005年更換新升降機時，安排新升降機停在3樓，讓同福堂教友及人員透過該牆壁的洞口，在3樓升降機大堂直接使用該升降機（及至今如此，尤其同福堂在2018年後願意支付【4份管理費】）。在2005年之前，本席相信，同福堂教友及人員須透過該牆壁的洞口，經5號逃生樓梯步行到4樓，才可在4樓搭乘該升降機。

112.  考慮i）上述該兩公契內關於升降機營運費及4及5樓搭乘升降機費用的規定；ii）該升降機不停3樓的設計；及iii）戲院部分3樓是觀眾等候大廳及影院一部分（及戲院有其下述觀眾專用離開樓梯通道）的背景[57]，如金陳詞（本席同意），該兩公契締結者在1966年時的客觀意圖，相信多不是讓戲院的大量觀眾，和C座6樓以上的住宅業戶和4樓及5樓的辦公室用家，混在一起乘搭該升降機到地下經商場通道離開C座，而是讓觀眾們經為戲院部分特設的兩組樓梯，分別向後巷及摩頓台方向離去。

113.  相反，本席認為，戲院部分的4樓及5樓只是戲院的辦公室及投影房，相對人流較少，對6樓以上的住宅業戶和4樓及5樓的辦公室用家的影響較少，故該兩公契締結者在制定該兩公契時，只容許戲院部分業主選擇經4樓及5樓搭乘升降機 (或選擇不經4樓及5樓搭乘升降機)，而繳付不同金額的4及5樓搭乘升降機費用，因而擬訂出上述的該兩公契條款。

114.  誠然，在附圖F及G，4樓及5樓辦公室分別阻隔戲院部分4樓及5樓使用者到達4樓及5樓的升降機大堂。但是，如金指出（本席同意），C座發展商Yu Heng至1976年仍持有4樓及5樓辦公室在其名下，期間可出讓該等辦公室的全部或部分業權給戲院部分業主，讓後者經4樓及5樓升降機大堂乘搭該升降機出入[58]。可是，因應戲院部分有其室內的樓梯上下互通，戲院部分業主對此另一通道選擇的需求及興趣多不高[59]，故本席推論，在1976年或以前，戲院部分業主相信已選擇不經4樓及5樓搭乘升降機及已向Yu Heng以書面及/或行動（即（如金作供）不繳交4及5樓搭乘升降機費用，及/或不從Yu Heng處購買4樓及5樓辦公室全部或部分）如此表示。

115.  基於上述理由，本席絕不同意黃陳詞指C座公契制定時的原意是容許戲院部分業主隨心所欲在任何一層使用該升降機。本席認為，其原意只是讓戲院部分業主選擇（或不選擇）經4樓及5樓使用該升降機而已。

116.  至於聯會或教會委聘進行2000年裝修的認可人士（一名姓LAI的建築師）有否在遞交給屋宇署的圖則申報該牆壁的拆除，本席不得而知，因該等圖則（以及表格BA14《工程竣工證明書》）沒有呈堂。但本席得指出，附圖E[60]不是結構圖，相信難賴以斷定（如威聲稱，更何況他不是結構工程師）該牆壁是否主力牆或結構牆。而該2017年消防指示的註釋(2)明言，儘管該消防指示的發出，屋宇署可另行發出命令，要求業主將違反批准圖則而受違例建築工程影響的樓宇部分恢復原狀。無論如何，申請方就此投訴的案情是法團沒有執行公契。本席相信，公契執行與否，不在屋宇署或消防處的執法權責之內，亦非該兩政府部門的執法焦點所在。而就公契違反而言，申請方案情也不是指該牆壁的拆除構成【結構性改動】，本席看來，威（及黃）都捉錯用神了。

117.  相反，申請方所指的違反公契焦點，在於教會及同福堂侵犯了非戲院部分。有別於威聲稱，5號逃生樓梯（及其側的升降機大堂）都不是戲院部分，在附圖E上都沒有塗上粉紅色。而看該2017年消防指示內項目(a)的描述，及LAI姓建築師代表同福堂於2018年11月29日給屋宇署消防安全組就該消防指示的回信，結合上文裁斷，本席相信，該牆壁實是圍繞5號逃生樓梯的防護門廊（protected lobby）的部分牆壁。

118.  本席認為，該牆壁是條例第2條定義下的【公用部分】。本席前並沒有登記契據（包括該兩公契）指明或指定該牆壁專供某一業主使用、佔用或享用。作為防護門廊的一部分，本席相信，該牆壁也不是供某一業主獨用，而是用來保護所有經5號逃生樓梯逃生的所有C座業主及用戶。而條例附表1第2段的【公用部分】例子便包括【圍繞通道、走廊及樓梯的牆壁】。

119.  教會為己私用（為戲院部分私用，而非為非戲院部分的18號舖私用）而安排拆除該牆壁，而有損其原來對其他業主的保護作用，本席認為，實違反了條例第34I(1)(a)條或/及第34I(1)(b)(i)條。作為戲院部分業權的繼承人（及該牆壁拆除後洞口的實際使用者），法律上同福堂也等同違反了公契上施加的責任（及可被針對該等違反公契的行為遭強制執行）。

120.  故此，基予【107】的相同法律原則，本席行使酌情權頒發濟助4，下令法團須採取一切合理必需的措施（包括，如合適，提出針對同福堂的訴訟）執行該兩公契，還原該牆壁。

121.  同樣地，黃未能說服本席不如上行使本席的酌情權。除了空言聲稱的財政困難外，威沒有提出其他任何困難。相反，法團在該2024年律師信內（見【29】）給金的回應及指示，和濟助4可謂不謀而合。本席在此重申【109(2)】。至於該2018年協議，法團沒有呈堂，亦沒有在《反對通知書》内提出。法團亦沒有在《反對通知書》内提出該2018年業主大會議決，更何況該議決並沒有批准同福堂拆除該牆壁這【公用部分】自用。

122.  本席信納金的證供，拆除該牆壁一事，和相連教會應付的管理費多少問題，早在2002年8月16日便在兩法團聯席會議中提出去信教會。可惜，該管委會在2005年反其道而行，反讓新升降機停在3樓。2013年1月5日，該管委會主席便再曾就拆除該牆壁及相連管理費事宜去信同福堂主任牧師，同年3月25日再去信同福堂代表律師，在其附件3內明確指出教會在沒有知會法團下擅自將該牆壁拆除，令戲院部分與C座不再處於分隔狀態，而應付【4份管理費】。同年5月16日，同福堂代表律師就該兩公契的詮釋（及管理費事宜）回信法團，卻沒有回應擅自拆除該牆壁一點。及後，同福堂律師向該管委會提出該2018年協議，終令法團在執行公契這法定責任的正確道路上越走越遠。本席認為，撥亂反正，讓法團重歸執行公契的正確道路，實屬必要及合適。

投訴5 分析

123.  潘不是本案的訴訟一方，本案亦不是由法團依條例第16條作申請人就該男廁針對潘提出。因此，本席實不能在本案中應兩申請人要求便按濟助5裁定案外一方（即潘）的逆權侵佔【實屬無效】。倘若如此，潘連抗辯的機會也沒有。正確的做法是要留待他日法團控告潘（如要的話）後，經另行審訊才能定奪。

124.  那是否如濟助5另要求下令法團執行公契，收回該男廁？

125.  證供上，威及金就該男廁在1樓的具體位置有分歧。威指潘佔用的是【後樓梯對開位置】（據管理公司報稱），在其證人陳述書附件十六（取自1樓附圖C）上以黃色打交叉的位置。金則作供說是MFI-4（取自該1977年1樓圖）上標示Y的位置，上有【gent’s for grd. fl. shop】幾個字。

126.  本席並不打算解決上述分歧，因威承認，潘至今佔用的【後樓梯對開位置】，也是【公用部分】。而遭金盤問下，威承認曾上過他稱的1樓位置，【見到1房間】，【打不開】，【因潘放了東西在其內】，更辨認出金呈堂的兩幅1樓房間相片。

127.  既然潘至今佔用的房間，是法團承認的C座【公用部分】，本席認為，條例第34I(1)條是可以針對潘適用。根據案例[61]，該條針對的【任何人】，指任何佔用公用部分的人士，並不限於受大廈公契約束的人。

128.  縱使威稱現屆該管委會從未收過潘提出要【逆權侵佔】該男廁的潘2013年律師信，本席相信，潘的代表律師確曾在2013年10月22日如此去信法團，就法團同年9月27日就該男廁發給潘的中止租賃通知書回應，在信内指1）潘及其叔父自1998/1999年已【逆權侵佔】該男廁滿《時效條例》[62]當時收回土地的20年時限； 2）該管委會更曾在2011年中和潘商討後，和他簽署一份協議書，同意潘作為C座的小型維修承辦商，可以每月300元使用【舊女廁】一半地方放置維修工具（該2011年協議）；及3）潘自該協議以來，便每月支付法團300元管理費使用該男廁。

129.  金有呈堂潘2013年律師信，黃並沒有盤問金質疑它的發出及收悉。

130.  當然，潘2013年律師信內的事實指稱，屬真或假，又其内法律主張，是否成立，是另一回事。本席認為，這等議題也要留待另一針對潘的審訊（如要的話）定奪。

131.  本席當然留意到，金的部分作供及出示文件（包括早於2003年的兩法團聯席會議記錄，以及該管委會在2013年9月26日會議記錄，內容為議決去信創記停止租用該男廁，要求潘在同年11月15日前搬遷）內容，與潘2013年律師信內的事實指稱有分歧，本席認為，這些分歧，也同樣要留待另一針對潘的審訊（如要的話）來定奪誰對誰錯。

132.  就本案而言，本席相信，法團確實曾在2013年9月27日向潘發出中止租賃通知書。

133.  在本席前文件證據下，2013年11月19日，本席進一步相信，該管委會（由張任主席）議決聘請律師跟進潘的逆權侵佔指稱。但張不久後辭職，由譚接任。而潘2013年律師信是有移交至下屆的該管委會。

134.  可是，其後的該管委會便再沒有跟進此事，而潘亦繼續每月就該男廁支付【管理費】給法團至今，此每月繳費在申請方呈堂的多份C座管理費收費記錄，以及該2024年管理費通知（其内金額已由該2011年協議的300元，升至當時每月445元，而從2024年9月1日起，上調至每月512元）都可以見到，而威也承認法團曾向潘收取【管理費】。

135.  威在其2024年11月21日簽署的證人陳述書內，聲稱就該男廁，法團曾和潘進行【協商/談判】，更【透過管理公司】採取了【中期】【補救措施】，包括【從2024年11月正】改收潘【每月400元】【行政費】。為平息事件，威说，儘管潘沒向法團提出【逆權侵佔】訴訟，法團仍向金發信，通知他法團將召開業主大會，商討在審裁處起訴潘收回該男廁（該開會建議）（本席相信，這裡指的是該2024年律師信在【32】的內容）。

136.  除向金作出該開會建議外，本席對威的上述其他證供，抱有極大保留，決定不給予任何證據比重，原因如下：

(1)  法團完全沒有出示任何一張文件證明上述其他證供，連管理公司向潘收取【行政費】的通告或信件也沒有，更何況自2024年9月1日起，潘要支付的金額已上調至每月512元，而不再是威說的【每月400元】。

(2)  撇開該開會建議在本案2018年入稟後5年多後才在該2024年律師信中首次提出，至威2025年9月踏上證人台，這建議也提出了超過1年，威最終還是在證人台改口，改稱潘沒主動以【逆權侵佔】起訴法團，法團故用不著先起訴潘，可待潘起訴時才針對他反申索。

137.  本席相信，如法團就抗辯本案的過去6年多做法，法團選擇拖延，及安於現狀，畢竟創記是法團任何小型工程及簡單基本工程的承辦商。

138.  雖然潘至今一直為其管有該男廁而向法團支付款項，但法團收取的是一般【業主】才支付的【管理費】。又本席留意，潘至今並沒有正式放棄他在2013年提出【逆權侵佔】的聲稱，及至今仍繼續管有該男廁（即潘可稱其事實侵佔行為至今仍繼續）。當然，潘至今13年多都沒有提訴或透過律師重提此聲稱。但要留意的是，潘聲稱的【逆權侵佔】自1979年起算，至1999年法團向他收回土地的20年時效限期已屆滿。而倘若潘在1999年已成功【逆權侵佔】的話，其後果對法團是嚴厲的，因法團就該男廁的所有權將告終絕[63]。而根據案例[64]，【逆權侵佔】確實可作為第三方佔用人針對條例第34I條的有效抗辯理由。故此，本席認為，法團遭潘成功【逆權侵佔】的風險仍真實存在，提訴潘收回該男廁的空置管有權是合理範圍內的其一選項。

139.  同一時間，考慮上述情況，本席看來，保持現狀也不失為另一合理範圍內的選項。

140.  本席認為，黃在其書面陳詞第62及63段的觀察不無道理，金指不需理會潘的【逆權侵佔】主張而直接起訴他收回該男廁的建議，本席看來，未免低估了問題在事實及法律上的複雜性。

141.  至於法團是決定起訴還是保持現狀，本席認為，要考慮的事宜頗多，包括法團及潘雙方證據（及案情）的強弱及充分與否、證據或證人隨時間會否消失，維持現狀有什麼好處及壞處，拖延又對誰較有利，以及法團主動起訴收回該男廁的勝算、法律費用、可能得益以及引發潘針對法團反申索【逆權侵佔】的風險，以及成功【逆權侵佔】的嚴重後果等。

142.  基於上述理由，本席最終決定不適合由審裁處自行頒發濟助5，更適合的做法是依據法團在該2024年律師信內自己提出的該開會建議，下令法團召開特別業主大會，討論及（如合適）通過決議針對潘收回他佔用的C座1樓房間（包括為此提出法律程序，如需的話），讓C座業主們經充分及全面考慮上述事宜後，在會上自行決定是改變還是維持現狀。

投訴6 分析

143.  該兩公契，本席首先留意，實在沒有用上【管理費】(management fee 或management expenses)一詞，二者用了不同條文，1）規定了不同人士自行負責支付某些費用；及2）規定了不同人士按不同固定金額，及/或按不同份額（或比例）就各式各樣費用作出【contribute】繳款【contribution】。

144.  1）的例子可見於C座公契第3條、第8條及第9條，及非戲院部分分公契第6條、第10條及第12條。

145.  而2）的例子則有i）關於4及5樓搭乘升降機費用的C座公契第5條、ii）關於地租等費用的C座公契第6及7條、iii）關於公用部分費用的非戲院部分分公契第4(a)及(b)條和第5(a)條、iv）關於升降機營運費的非戲院部分分公契第4 (b)條和第5(b)條，以及v）關於公用設備費用的非戲院部分分公契第8條和第9條。

146.  就2）的費用而言，i）4及5樓搭乘升降機費用須由【Owners of the Theatre】向【Owners of the Building】按固定金額（120元或30元）及不足數額的份數（4/68或1/68）支付（視前者選擇是否經4及5樓搭乘升降機而定）；ii）地租等費用由C座公契各方按所持份數分攤；iii）公用部分費用由非戲院部分各方按每一份份數分攤1/98支付；iv）升降機營運費由每名2樓、4樓及以上住宅單位及辦公室業主分攤1/69支付；v）公用設備費用由非戲院部分分公契各方各先支付固定金額30元，倘若【Owners of the Building】所收的繳款不足以支付的話，在扣取從【Owners of the Theatre】所收的4及5樓搭乘升降機費後，各方須就每份業權份數額外繳付餘下不足數額的1/98。

147.  而根據非戲院部分分公契第7條，【the Owner of the Building】（即Yu Heng），本席留意，獲委任為C座的【經理人】或【代理人】（條例第34D條稱之為【公契經理人】）。

148.  本席認為，重要的是，【Owners of the Theatre】作出了契諾，承諾按（例如）C座公契第5條向【Owners of the Building】繳交固定金額（及不足數額的指定份數）作4及5樓搭乘升降機費用。該等繳款是否稱作【管理費】，實相對不太重要。

149.  鑒於【the Owner of the Building】（即Yu Heng）是C座的【公契經理人】，而非戲院部分分公契也規定了【the Owner of the Building】可收取（包括向其自身收取）不同繳款作不同公用費用（及第8條規定要扣取從【Owners of the Theatre】收到的4及5樓搭乘升降機費用後，才計算出為支付公用設備費用不足之數的額外繳款），本席認為，如要解決上述稱謂議題的話，也可稱4及5樓搭乘升降機費用，為戲院部分業主須繳交的【管理費】。

150.  另一方面，本席須指出，條例有以下關於法團【基金的繳款】及【管理開支】的規定:

(1)  按第22(1)(a)條，業主們向法團設立並維持的基金繳付的款額，須由管委會按照公契確定。第21(4)及(5)條再規定，管委會須為此擬備預算，而附表5的條文具有超越公契條文的效力。附表5（標題為【每年預算】）規定，管委會釐定的款額，須以擬備的預算為基準，該等預算須列明管委會認為會是應付第 20(1) 條所指明類別的各項付款合理所需的款項。

(2)  另按第34E(1)(b)條隱含地納入公契的【強制性條款】，包括附表7。附表7第1段規定，在每12個月長的財務期間，業主應付的【管理開支】總額，須為【經理人】指明的該年度建議開支總額。【經理人】須就每財務年度，擬備列明該年度建議開支的預算草案，而各業主須就【管理開支】而分擔的款額，須據該預算計算。

(3)  而根據第34D(1)條，【經理人】除了公契經理人外，也包括【當其時為執行公契而管理建築物的任何其他人】，即可包括透過管理公司管理建築物的業主立案法團。

151.  上述條例關於法團擬備預算，及各業主須就管理開支按制定的預算及按公契規定分擔的各條文，本席認為，自條例1993年大幅修訂後便適用於法團及C座各業主（包括戲院部分業主）。

152.  黃陳詞：1）申請方在《申請通知書》及《回覆書》內，都沒有提供其聲稱符合該兩公契的管理費正確計算及分攤方法；2）自約2013年起，金亦從來沒有向法團如此指出或提供過，只在他給該管委會及其律師的多封信件中，不斷提出要【依公契】【理順】【各業主應繳付的管理費】；3）金遭盤問下也同意，他要到2025年1月遞交其補充證人陳述書時，才以其附件J在本案中第一次提出申請方聲稱的管理費正確計算及分攤方法；4）因此，申請方就此等計算及分攤方法的立場，其實是【搖擺不定】的。

153.  本席不能完全苟同上述4點陳詞，理由如下：

(1)  雖然申請方要到2025年1月才提出聲稱整個C座的管理費正確計算及分攤方法，但本席同時留意，申請方在《申請通知書》及《回覆書》內，都有引述該兩公契的條文，指出法團在針對個別業主或個別費用上，計算或收取管理費時與公契條文不符。申請方在入稟本案時，本席認為，是有合理原因質疑法團在計算C座管理費上未有完全按照該兩公契行事，因戲院業主按C座公契第5條須支付的4及5樓搭乘升降機費用多少，是會影響到非戲院部分分公契內第8及9條公用設備費用的分攤。

(2)  在2013至2022年期間，除了要求法團【依公契】【理順】【各業主應繳付的管理費】， 金在其發給該管委會及法團律師的多封信件中，本席留意，還要求法團【重新製作財政預算】或【製備年度財政預算】。金提出該要求的部分（若非全部的話）原因（本席相信），在於同福堂律師曾在2013年5月16日給法團的回信中，要求法團提供（包括）4及5樓搭乘升降機費用的構成資料，以便計算同福堂應繳交的4及5樓搭乘升降機費用。

(3)  而按金給法團的信件中記載，本席接納，【過去多年】，該管委會【並無制定每年的財務預算案】。縱使他多年來多番去信法團及其律師，本席相信，法團多年來直至審訊，都沒有依條例制定年度預算，及據預算計算各業主應繳的管理費。威也沒作出相反證供，或出示法團製備的年度預算，而他在其證人陳述書內承認，在他上任後，在收取管理費上，該管委會【沿用了之前法團的做法】，例如，要求C座各住戶每月繳交【1,000元管理費】，這做法【行之有效】，亦【持續了大約6年】。

(4)  如金遭盤問下解釋（本席接納），申請方未能較早前提出整個C座的管理費正確計算及分攤方法，是因為未能全面掌握法團的實際收支數據。金便供稱，他【知D唔知D】。就算申請方在2025年1月最終提出該等方法，金也在其內表明，申請方實欠缺實際收支資料，只能基於某些收支假設而擬定下來。

(5)  針對上述第（4）點，本席也留意，金在2013年3月協助法團去信同福堂追收拖欠的管理費時，確實以同福堂【在沒有知會法團下】【擅自】拆除該牆壁使用該升降機為由，要求同福堂支付【4份管理費】，與申請方在審訊時的立場及陳詞有別。但是，本席認為，本案關鍵不在申請方過去持有的立場，而在申請方現在的案情有否在呈堂審訊證據上獲得證實。

(6)  倘若申請方立場【搖擺不定】的話，本席看來，法團也不遑多讓。法團在本案入稟後花了6年才出臺的該2024年管理費計算分攤方法，威在短短6個月內，便在其2024年11月的證人陳述書內53段，及56至65段，聲稱【為求方便法庭考慮】，提出了【另一種方法】來【計算管理費】，該另一方法的管理費金額數字，和該2024年管理費計算分攤方法上記載的，不盡相同。

154.  黃續陳，由於金坦承他未能掌握C座管理費的實際收取情況，故申請方無法證明法團沒有按照該兩公契來計算C座的管理費分攤方法。

155.  無論如何，黃強調，法團提出了該2024年管理費計算分攤方法供法庭考慮，並以其內同福堂有使用該升降機的情景來計算C座管理費。

156.  據威作供，黄指出，C座的總管理費是以【下述比例】【來分配】的，即【升降機保養費用】佔【總管理費】的 10%，其他【非升降機費用】則佔【總管理費】的 90%。

157.  根據該2024年管理費計算分攤方法，C座地下業主（地下業主）共有29個業權份數，而2樓、4樓及以上樓層業主（高層業主）共有69個業權份數。【假設】C座的總管理費為100,000元，C座各業主須繳付的管理費如下：

158.  盤問下，除了二者在數字上因【四捨五入】導致的分別外，黄指出，申請方的聲稱整個C座管理費正確計算及分攤方法內的數字，也和上述該2024年管理費計算分攤方法內的相同；即假設以100,000元作為總管理費的金額，及以同福堂使用該升降機為情景，法團的計算方式和結果，和金的基本上是大同小異。

159.  而據威覆問下作供，黄再指，法團已在2025年2月向各業主公告該2024年管理費計算分攤方法，並在沒有收到其他業主反對下採用了該方法來計算C座的管理費。

160.  基於上述眾理據，黃力陳，申請方未能證實該2024年管理費計算分攤方法，和該兩公契的條文不符。

161.  而針對濟助6，黃另提出，法團與申請方就C座管理費分攤方法的分歧，實質上已流於學術討論，不見得有任何實際作用，故法庭應拒絕申請方要求的聲明。

162.  本席認為，黃的上述眾多陳詞都不能成立。

163.  本席同意金的陳詞，在審訊時呈堂的整體證據下，包括威在其證人陳述書內（及證人臺上）的承認、該2024年管理費通知的內容，以及該2024年管理費計算分攤方法的內容，申請方成功地在相對可能性下證實，法團計算（及收取）C座管理費的方法，並不符合該兩公契的條款。

164.  威在其證人陳述書第11段，便表列（或承認）了C座所有合計共250份業權份數的歸屬或分配如下：

(1)  天臺及外牆各1份。

(2)  1樓只有儲物室一處，但沒有份數。

(3)  3樓本身不在該表列內，也沒有份數。

(4)  2樓、4樓及5樓辦公室，各3份，合共9份。

(5)  戲院/同福堂150份。

(6)  地庫10份。

(7)  地下舖位共19份。

(8)  6至17樓住宅每單位1份，共60份。

165.  威繼而在第13及14段承認，除了天臺及外牆（共2份業權份數）外，法團【只向其他業戶（共97份業權份數，因不知29號舖的所在）和同福堂（150份業權份數）收取管理費】。法團【一直按照】上述第11段表列【的業權份數】收取管理費，【沿用了之前法團的做法】。

166.  針對同福堂，威在第17及20段再承認，戲院業主按C座公契須【支付每月120元的管理費（即4份管理費），作為維修保養升降機、4樓和5樓通道的燈光以及運作該升降機的電力及燈光費用，不足的金額需要按照4/68的比例攤分】。【同福堂現時有使用該升降機，而且支付4份管理費】。

167.  縱使申請方未能掌握C座的各項支出的實際金額，本席留意，申請方還是能夠透過呈堂該2024年管理費通知作證據，證明法團如何、向誰（及不向誰）收取管理費及金額多少。法團在2024年8月21日透過管理公司發出該2024年管理費通知，通知C座各業主，根據該管委會在同年5月17日會議上決議，各單位管理費從9月1日上調15%如下：

樓層	室/號	現時管理費（每月）	上調15%後（每月）
1樓	全層	HK$1,000/層	HK$1,150/層
2 – 5 樓	全層	HK$3,000/層	HK$3,450/層
6 – 17 樓	1 – 5 室	HK$1,000/室	HK$1,150/室
地庫	全層	HK$7,700/層	HK$8,855/層
地舖	13號 - 28號/ 30號 - 31號	HK$770/舖號	HK$886/舖號
1  樓	男廁	HK$445	HK$512

168.  看該2024年管理費通知的上述內容，及比對考慮該兩公契條文的規定，本席裁定，在相對可能性標準下，申請方仍能證實，法團在至少下述方面，在過去6年並沒有遵從該兩公契的條款【計算】（及收取）C座的管理費，即：

(1)  違反該兩公契規定向沒有業權份數的【1樓】【男廁】計算（及收取）管理費；

(2)  沒有計算在内【外牆】【1份業權業權】按非戲院部分分公契（及向外牆業主Century收取）應繳的管理費（而就非戲院部分違反非戲院部分分公契只收取不足的97份業權份數的管理費（盤問下，威不得不承認，外牆業主沒被豁免（及有責任支付）管理費，但在沒有文件證據下威首次聲稱外牆的公司業主【已破產】。為記錄起見，本席絕不接納這新增空言為事實）；

(3)  違反該兩公契業權份數的分配條文，錯誤地計算（及收取）【2樓至5樓】【全層】每層管理費（包括計算【3樓】一層【全層】的管理費）（盤問下，威答【不清楚】為何計算【1樓】及【3樓】全層管理費；覆問下，威竟然在證人臺聲稱，【3樓】在該升降機的另一邊好像有【住宅單位】，這事實上絕對錯誤！）；

(4)  錯誤地沒有單項計算（及收取）2樓、4樓及5樓【辦公室】按其各自業權份數應繳的管理費；

(5)  違反非戲院部分分公契第4及5條規定，縱使每名2樓、4樓及以上樓層【辦公室】及【住宅】業主須相比其他非戲院部分業主額外支付1/69的升降機營運費，仍錯誤地向2樓至5樓每層收取同一數額的管理費；及

(6)  沒有按照C座公契獨立計算（及收取）同福堂其作為戲院部分業主就位於地下至5樓某部分（以及戲院天臺）的戲院部分共150份業權份數的管理費。

169.  就黃依賴的該2024年管理費計算分攤方法，本席留意，法團審訊時沒有呈堂（例如）預算、合約或單據等文件證據，用來支持或佐證威的證供指C座的【總管理費】是以【10%】和【90%】這兩個不同比例，分別【分配】到【升降機保養費用】和其他【非升降機費用】。

170.  故此，本席决定對威的上述片面之詞，不給予任何比重。

171.  倘若法團真的曾在2025年向各業主公告後採用該2024年管理費計算分攤方法的話，考慮該兩公契的內容，本席亦裁定，申請方也在相對可能性標準下證實，該等方法至少在下述各方面，並沒有符合該兩公契內【計算】C座管理費的條文規定，即：

(1)  違反C座公契第5條內戲院業主只有權利【選擇或不選擇經4樓及5樓（而非自由地選擇經任何樓層）】搭乘該升降機的條文，錯誤地以同福堂【現時使用該升降機】為基礎來計算C座管理費（按照【113】，正確基礎應為戲院業主已在1976年或以前，選擇不經4樓及5樓搭乘該升降機）；

(2)  違反C座公契第5條規定，在上述不選擇經4樓及5樓搭乘該升降機的基礎下，沒有計算根據該條戲院部分業主就【4及5樓搭乘升降機費用】須繳付的【固定30元】金額；

(3)  違反C座公契第5條規定，在上述基礎下，錯誤地以【總管理費】的4/68（或所謂【4份管理費】）來計算戲院部分業主須繳交的繳款（正確應以在扣除C座地段所有分權共有人就4及5樓搭乘升降機費用繳款後得出來的【不足數額】（如有的話）的1/68來計算戲院部分業主在【固定30元】繳款以外就該4及5樓搭乘升降機費用的進一步分攤）；

(4)  錯誤地計算非戲院部分業主須按業權份數繳交【升降機保養費用】以外的【其他費用】的1/98（正確應為非戲院部分業主按非戲院部分分公契第4及5條（和第8及9條），分別須按業權份數繳交【公用部分費用】（及【公用設備費用】在扣除非戲院部分業主按業權份數繳交的【固定30元】金額以及戲院部分業主所繳交的4及5樓搭乘升降機費用得出來的【不足數額】）的1/98）；

(5)  錯誤地按業權份數要求【高層業主】（正確按非戲院部分分公契第4及5條應要求每名2樓、4樓及以上樓層【辦公室】及【住宅單位】業主）繳付【升降機營運費】的1/69；

(6)  錯誤地在29號舖在C座建成時不存在（及找不到）的情況下，以【地下業主】【共有29份業權份數】來計算非戲院部分分公契要繳交的繳款；及

(7)  錯誤地沒有計算【外牆業主】就其不爭的【1份業權份數】按非戲院部分分公契須繳交的繳款。

172.  故此，在上述裁定下，本席結論，申請方至少就上述各方面成功地證實了其針對法團的投訴6案情。

173.  就濟助6而言，本席不認同黃陳詞指投訴6流於學術討論，缺乏實際作用，故審裁處不用頒發聲明，理由如下：

(1)  首先，申請方要求頒發的濟助6，並非【聲明】，而是【強制令】強迫法團執行公契正確【計算】C座管理費。

(2)  雖然雙方爭議在C座管理費按該兩公契的正確【計算】方法，但爭議明顯地同時牽涉管理費的實際收取，有其實際意義。否則的話，本席看，不會出現法團針對金提出的3宗小額庭案件。

(3)  雖然威聲稱沒有其他業主反對法團採用該2024年管理費計算分攤方法，本席至少留意到金的反對，及他自2013年起已和法團就管理費這爭議相持了超過10多年而未能解決。

(4)  本席認為，C座管理費按該兩公契的正確【計算】（及其更正，如要的話），大有可能影響到法團的每一業主成員（包括兩申請人）應繳的管理費總額，因法團在一點上計算錯誤，可【牽一髮而動全身】，令某成員多付，而導致另一成員少交。

(5)  管理費計算(及其收取)乃法團日常運作（及公契執行）的基本，法團每月收取管理費，又法團每年須按條例擬備收支預算。管理費的正確【計算】，本席認為，絕對不算得上是小事。又本案該兩公契關於管理費的條文，如上文可見，亦絕非簡單。

174.  考慮本案的整體情況，包括在本案2018年發出6年後姍姍來遲的該2024年管理費計算分攤方法仍未符合該兩公契，及法團過去多年來就投訴6的拖延及不作為，本席認為，合適行使審裁處的酌情權頒發濟助6，強制法團依條例製備預算及依該兩公契正確計算C座各業主按二者條文須繳交法團的繳款及其總額，好等法團的日常會務一次過重回正軌，避免紛爭再起。在本判案書頒發後，如有需要的話，如該管委會在2023年4月6日及6月20日會議上曾決議，法團當尋求法律意見以履行濟助6，以便【處理】及【糾正】當中計算及實際收取上和公契條文的【衝突】。

濟助7分析

175.  本席觀察，申請方並沒有呈堂足夠證據證明兩申請人因上文證實到的任何投訴而蒙受任何金錢損失，故本席駁回濟助7賠償及利息的要求。

審訊後判決頒令

176.  基於上述裁定及結論，本席在審訊本案後判決如下：

(1)  法團須立即採取一切合理必須的措施執行該兩公契(包括如合適，針對同福堂採取法律程序)：

(i)  收回在C座沖廁供水圖上標記為E水箱的屬C座【公用部分】的法團沖廁水箱作自用，及阻止同福堂在沒有法團許可下使用（或繼續使用）其作為戲院部分的沖廁水源；

(ii)  收回在回覆書天臺圖上標記為A及C水箱的屬C座【公用部分】的兩個法團消防水箱作自用，及阻止同福堂在沒有法團許可下使用（或繼續使用）其作為戲院部分的消防水箱；及

(iii)  還原在MFI-5上以紅色標記屬C座【公用部分】的該牆壁（包括封閉該牆壁位置現場存在的洞口）。

(2)  法團須在120天內召開特別業主大會，議程為討論及(如合適)議決收回潘現時所佔用屬C座【公用部分】的C座1樓房間的空置管有權，包括（如需的話）為此針對潘提出法律程序；

(3)  法團須在120天內按照條例附表5及/或附表7規定製備法團年度預算及據此按照該兩公契的條文計算C座各業主按該等條文須繳交法團的各項繳款金額及其總數，並將該等預算、計算方式詳情及結果在C座地下該升降機大堂或C座其他當眼處張貼公告通知C座所有業主至少連續7天；

(4)  訴訟雙方如在執行上述命令(1)至(3)上有疑問或遇上困難，可就此存檔及送達表格1向審裁處申請進一步指示；

(5)  除了上述命令(1)至(3)外，審裁處撤銷兩申請人在《申請通知書》内的其他濟助要求；及

(6)   法官書記草擬、存檔及送達本判決的蓋印命令（上面須載有針對法團的罰則通知）給訴訟雙方。

訟費

177.  訴訟常規，審訊後案件訟費一般隨審訊結果而定，由敗訴方賠償勝訴方為整件案件由開始至審結所花的合理費用。

178.  上文可見，兩申請人在投訴2至4，及投訴6上勝訴，而法團在這些投訴上敗訴。

179.  粗略估計審裁處就兩申請人上述勝訴投訴所花的審訊時間佔整體審訊時間的比例，本席頒下暫准訟費命令，下令法團須以區域法院訟費標準支付兩名申請人本案由2018年入稟開始至本判案書頒發日期間整件案件訟費（包括調解程序、整個審訊以及所有保留的訟費）的70%，若訴訟雙方就法團應繳的訟費金額未能自行達成協議，則交由訟費評定官作訟費評定。

180.  若訴訟雙方都沒有在本判案書頒發後14天內存檔及送達表格1申請更改上述暫准訟費命令，該等訟費命令將在該期限屆滿後，自動變成絕對並生效的正式訟費命令。

181.  最後，本席就黃及金分別呈交的書面結案陳詞致謝。本席已考慮二者全部内容及附上的所有案例。但為避免本判案書篇幅過長，本席未能一一盡錄在此判案書内。