李展輝 對 運興有限公司及另一人

LDBM 115/2021

[2022] HKLdT 14

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2021年第115宗

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判 案 書

1.  申請人是九龍深水埗福華街22號龍華大廈4字樓(中文稱五樓)B室(下稱“4樓B室”)的業主，第一及第二答辯人是龍華大廈5字樓(中文稱六樓)B室( 下稱“5樓B室”)的業主。

2.  根據申請通知書，申請人指5樓B室的浴室地台出現滲水現象，亦經食環署調查並裁定為滲水。申請人指滲水引致申請人的廚房天花橫樑嚴重石屎脫落，要求賠償維修費用。申請人作證時，又指滲水影響客廳及浴室廁所，同時要求賠償維修費用。

3.  第一答辯人是一有限公司，與第二答辯人同時由方結寧女士(下稱“方女士”)代表處理本申請及出庭應訊。答辯人已經存檔反對通知書，指申請人投訴之滲水現象與事實真相不符，他要求之賠償也不合理。

4.  今日，案件在土地審裁處審理。由於申請人並沒有引述相關公契條文，或提供該公契作證物，本席查詢申請人在土地審裁處提出本申請的法理依據。雖然申請人沒有律師代表，但本席理解他是根據建築物管理條例第34H條，指答辯人並沒有確保他們的單位修葺妥善及狀況良好，導致滲水，因而構成申請人的損失。

5.  在牽涉漏水或滲水的案件中，與訟各方可以提供專家證據支持自己的案情。根據法庭記錄，申請人選擇不提供專家證據。在開案之時，本席亦再次與申請人了解，明白他曾經查詢了專家的費用，認為昂貴，所以決定不聘請專家出庭作證。申請人是本案的唯一事實證人。

6.  答辯人表示無須傳召證人。所以，除了一幅用以盤問的草圖外，答辯人並沒有提供任何的事實證人證供。本席在開案的時候，也向方女士查詢，明白她的重點是要申請人證明滲水的源頭，及他所進行的工程是維修因是次滲水而引致的損壞，而且費用是合理的。

7.  又申請人及答辯人均存檔了一位管理員倫輝先生的證人陳述書，後來確定是申請人所傳召的證人。申請人指倫輝先生今天病了，不能出庭作證，但沒有出示病假證明書或醫生證明；申請人也沒有作出押後本案審訊的申請。所以，倫輝先生的證人陳述書不能視為本案的證據。至於附於申請人的證人陳述書上的由倫輝先生簽署的信函，本席稍後處理。

8.  申請人作證，他採納日期為2021年12月28日的證人陳述書為他的主問證供，並確認內容全部真實。他也呈堂附於證人陳述書內的文件。有關的證人陳述書及文件，經已派達答辯人。

9.  申請人指他的單位，4樓B室，於2018年開始，廚房天花和橫樑有水氣(即水斑)和爆裂，但還未滴水；至2019年後期開始滴水。他和管理員倫輝先生曾通知上層業主進行維修，但他們沒有理會。在盤問時，申請人說滴水是在2019年後期，即10月至12月期間發生的。他又說，在2020年2月左右，他通知食物環境衞生署及屋宇處聯合辦事處(下稱“聯合辦事處”)檢查漏水情況。申請人提供了三封由聯合辦事處提供的信函。

10.  第一封信是2020年5月5日由聯合辦事處發給申請人的，記錄了申請人作出投訴並已作出調查。聯合辦事處在有關排水渠進行色水測試，未能確定引致滲水的源頭。但表示會跟進。

11.  第二封信是2020年5月22日由聯合辦事處發給申請人的，表示將會委派合約顧問公司到有關單位作進一步調查，以便分析及評估滲水的原因。

12.  第三封信是2020年9月16日由聯合辦事處發給申請人的，表示顧問公司進行第三階段的滲水調查，包括微波混凝土內層濕度測試及紅外線熱成像測試。測試結果顯示，上層浴室的地台防水設施有欠妥跡象，出現滲水情況。聯合辦事處考慮啟動《公眾衛生及市政條例》第127(1)條發出《妨擾事故通知》的程序，但並沒有證據顯示聯合辦事處後來曾經發出該通知。申請人指答辯人經已維修了他們的單位，所以，有關的程序並沒有啟動。申請人説，當答辯人進行維修時，管理處有通知他本人。維修工程完成後，聯合辦事處亦有派員到來查看及測試滲水地方的濕度，表示沒有超標。

13.  申請人又表示，在2021年內，他的單位廚房天花和橫樑都沒有滲水情況。

14.  顧問公司的正式報告沒有呈堂。申請人依賴上述第三封信的內容，去證實答辯人的浴室地台有滲水情況，導致他的廚房天花及橫樑損壞。本席稍後再詳細考慮這三封信的內容。

15.  申請人又指，在2020年2月至2020年9月期間，即聯合辦事處調查期間，滲水情況仍然繼續，而且滲水引致廚房的抽氣扇電源插座斷路爆炸，並呈堂照片顯示損壞的插座。他又指在顧問公司進行測試的幾個月，並沒有下雨，外牆根本沒有滲水，所以認為水是由答辯人的單位滲出的。

16.  申請人又呈堂一份由四海水電工程發出的報價單，顯示所須進行維修的工序及價錢；申請人也呈堂一份收條，證明支付了四海水電工程共27,000元的維修費。這就是申請人所追討的損失賠償。有關的工程項目及價目如下:

項　目	內　容	價　目
1	廚房天花，石屎剥落，鑿清除生銹鐵枝，打磨後，鐵枝油上防銹紅丹油漆。 廚房天花，石屎剥落位置，採用720奧廸美膠沙修補。 修補後批灰油漆。(漆油採用日本立邦五合一乳膠漆。)	4,500元
2	單位牆身橫樑陣位置石屎剥落、破[裂]，及廚柜內外路[軌]翻落拆除。 鑿清除生銹鐵枝，打磨後，鐵枝油上防銹紅丹油漆。 石屎剥落位置，採用720奧廸美膠沙修補。 修補後補上磁磚。	12,500元
3	單位廳位和廚房門口橫樑陣位，石屎剥落。 鑿清除生銹鐵枝，打磨後，鐵枝油上防銹紅丹油漆。 石屎剥落位置，採用720奧廸美膠沙修補。 修補後批灰油漆。(漆油採用日本立邦五合一乳膠漆。)	2,000元
4	單位廁所天花石屎剥落。 鑿清除生銹鐵枝，打磨後，鐵枝油上防銹紅丹油漆。 石屎剥落位置，採用720奧廸美膠沙修補。 修補後批灰油漆。(漆油採用日本立邦五合一乳膠漆。)	6,000元
5	單位掛吊柜牆身，橫樑，石屎剥落。 先拆除吊柜，鑿除剥落石屎，鑿清除生銹鐵枝， 鐵枝打磨後，鐵枝油上防銹紅丹油漆。 石屎剥落位置，採用720奧廸美膠沙修補。 修補後補上磁磚。	1,500元
6	完工後清理裝修後產生廢料。	500元
	連工包料：	$27,000.00

17.  代表答辯人的方女士盤問申請人，指根據食環署(相信是指聯合辦事處)的說法，申請人的廚房受到影響。但上述的報價單顯示申請人的單位內的其他地方也進行維修，包括項目2至5是客廳及廁所浴室，這是否合理呢？

18.  方女士又提供了一幅草圖，證物“R-1”，作盤問之用的。“R-1”顯示4樓B室及5樓B室間隔相對的位置。她指答辯人單位的浴室，是在申請人單位的廚房上，就算滲水，也不應影響他的廁所浴室及客廳。

19.  本席也要求申請人繪畫草圖，證物“A-1”，以顯示兩單位間隔的相對位置。從申請人所繪畫的草圖顯示，答辯人單位的浴室廁所是位於申請人廚房一端。兩幅草圖的位置大約相似。申請人在“A-1”加上了他客廳的位置。申請人又在他的草圖上，以螢光筆畫出橫樑的位置，指該橫樑經過廚房至客廳，而橫樑的另一邊是浴室及廁所的牆。

20.  根據申請人的解釋，項目2所述的單位牆身，是廚房的一部份。項目3是客廳，他說因水跟橫樑一直游走，而橫樑則經過客廳及廁所，所以客廳和廁所在橫樑的地方也須要維修。項目4正是廁所的天花。他指廚房的天花也有滲水，滲水蔓延到廁所的天花。項目5是廁所的吊櫃，這吊櫃須要拆卸再重建以方便維修。但廁所滲水的情況在申請人的證人陳述書沒有講述。而申請人的申請書也只提到上層單位滲水引致他的廚房天花橫樑嚴重石屎脫落，沒有提到廁所浴室和客廳的問題。

21.  申請人指他的照片顯示天花也有滲水及剝落的情況，而這些照片已附於他的證人陳述書。

22.  申請人的照片，展示了在廚房抽氣扇位置上的一段橫樑的情況。他同意在滲水的初期，裂縫是輕微的。只是裂縫後來惡化了，成了照片上的裂縫。從照片顯示，橫樑上原有瓷磚，裂縫橫過橫樑上的瓷磚。

23.  另一照片顯示廚房石屎櫥櫃的位置，也有裂痕。還有一幅照片顯示一電力裝置插座，牆上有水痕，是申請人說發生爆炸的位置。從照片上所見，插座完整，只是表面有一漆黑位置，可能是申請人所說的電力爆炸引致的。

24.  申請人的另幾幅照片，明顯是在維修時候拍攝的，可見在鑿開了天花或瓷磚後的情況及其中的鋼筋，另一些照片顯示施工做新的混凝土修補的情況。

25.  申請人在他的證人陳述書，附上了幾份由倫輝先生簽署的文件。第一封是2021年10月20日的信函，表示第二答辯人陳先生在收到申請人存檔倫輝先生的證人陳述書後，到管理處向他投訴，認為他幫申請人做證人並不公平。倫輝先生表示他也可以幫答辯人做證人。這解釋了倫輝先生為何先後成為申請人及答辯人的證人。

26.  倫輝先生的另外兩封書函，主要是記錄曾經收到投訴，對於滲水的經過及時序，他表示也記不清楚。

27.  以上是申請人的案情。

28.  答辯人選擇不傳召證人，所以並沒有證供。

29.  答辯人在結案陳詞，指在2020年2月收到申請人的投訴，但找不到滲水的原因，所以求助於食環署(相信是指聯合辦事處)。方女士指聯合辦事處也找不到滲水的原因。方女士又表示，答辯人曾嘗試邀請申請人的承辦商進行維修，但他拒絕。她指聯合辦事處懷疑由5樓B室滲漏。答辯人在2020年10月搬出5樓B室進行維修。她又說，在截斷沖廁的鹹水喉後，滲漏的情況就解決了。她重複，申請人所要求的金額並不合理。

30.  申請人在結案時重複他的證供。他又指，在進行維修前有將報價單提供給答辯人，但答辯人拒絕賠償。

31.  聽取了雙方的結案陳詞後，以下是本席的裁決。

32.  本席先從法律原則開始。 在滲漏的訴訟，申請人有舉證的責任，證明出現滲漏及來源是答辯人的單位。如果滲水的源頭確實來自答辯人的單位，申請人仍須證明受滲水影響的範圍，及申請人所投訴的損害是由滲水造成，以及維修的合理費用。

33.  而對於這舉證問題，一般的申請人都會提供專家證據來協助法庭裁決。本席參考歐陽法官在梁志文 v 梁少蓮 HCSA 69/2015的判詞

“11.本案的訴因為滲漏而引起的滋擾，法律並没有假設滲漏的源頭來自上層單位，申索人仍負有舉證滲漏源頭的責任。

12. 但滲漏源頭是難以用肉眼證明的。因此在查訊當中，審裁處有責任提醒與訟雙方提交獨立的專業證據以協助審裁處判決，這可包括測量師的報告，甚至是曾往懷疑滲漏現場視察的資深裝修師傅或水喉匠的證供。單是查訊訴訟人「還有甚麼資料或證據提交」，並不足以在滲漏引致滋擾的案件完成查訊的責任。

13. 食環署或屋宇署的調查報告雖可作為證據，但當調查結果模稜兩可，或無實質指稱某單位為滲漏源頭的話，審裁處仍需作出上段的提醒。因為兩署所作的調查報告不過是證據的一種，更非決定性的。

14. 當然，若審裁處在作出提醒後，任何一方仍不提交相關的專業證據，審裁處便可憑其他證據作出決定，而該方便需冒上敗訴的風險。”

34.  專家證據是證供的一種，而專家並不能代替法官就事實作出裁斷。他的證供，即他的專業意見，是在他的專業層面上協助法官或教導法官，好使法官在綜合所有的證據後，作出公平的裁決。專家證供是重要的。法庭明白在一些案件上，就好像這一件案，僱用專家的費用與申索不成正比。當然，法庭就無可避免缺乏了這一方面的證據，法庭只能憑其他證供，作出推定。又正如歐陽法官所言，申請人須冒敗訴的風險。

35.  本席首先處理滲水是否有出現。申請人在法庭上作證，表示在2018年開始有滲漏的情況，天花出現爆裂。到了2019年年中，情況嚴重了。他也因此向聯合辦事處提出投訴。方女士就滲水的問題，並沒有作出強烈的質疑。

36.  是否有滲水或滴水，的確是可以肉眼看見。申請人也講述了出現的時間，又呈堂照片顯示。本席考慮到聯合辦事處的信函，及呈堂的照片，本席相信申請人的證供，廚房有滲水的情況，即廚房的橫樑及天花出現滲水。

37.  申請人的證人陳述書，沒有講述他的浴室廁所出現滲水。照片也沒有顯示浴室廁所天花的滲水情況。關於客廳橫樑，雖然申請人說滲水沿橫樑而影響到客廳的地方，申請人同意他並沒有給這部份拍下照片，他同意這影響是輕微的。申請人對廚房滲水及影響都有照片記錄，證人陳述書也有提述。如果廳和廁所出現滲水，以申請人的做法，沒有理由不拍下照片，更不會在證人陳述書中忽略。所以，本席在現有的證據下，裁定申請人未能在相對平衡的標準下證明浴室廁所和客廳有滲水的案情。

38.  本席信納申請人指廚房有滲水，但申請人仍須要證明滲水是源於答辯人的單位，即5樓B室。雖然5樓B室是位於4樓B室的廚房上，但本席提醒自已，法律並沒有假設滲漏的源頭是上層單位。申請人引述上述聯合辦事處的第三封信，表示根據該信的內容， 5樓B室的浴室出現滲漏，所以引致他的廚房橫樑及天花受損，更伸延影響他的浴室廁所。

39.  申請人並沒有提供任何專家證據。滲水的出現，比較容易用肉眼察覺，但滲水的源頭，就往往須要專家透過測試儀器才可以作出結論。聯合辦事處所委派的顧問，法庭並沒有他們的資歷。只可以憑常理推斷，聯合辦事處所委派的是有經驗的檢測公司。第三封信亦提到他們使用紅外線檢測及混凝土內層濕度測試，但有關的檢測報告並沒有呈堂，申請人所能依賴的只是聯合辦事處的第三封信的內容。當然，這不是專家報告。

40.  第三封信的內容，雖然提及答辯人的單位的防水設施有欠妥善，出現滲水。但該信並沒有清楚說明，答辯人浴室滲水是否直接影響申請人廚房，客廳及浴室廁所。如果只有這一封信，這封信就算可接納為專家證據，也模棱兩可。

41.  但根據答辯人的陳詞，這一次事件中，他們也進行了維修。申請人指他也知道答辯人進行維修的時間，在維修之後，滲水情況就終止了。工程完畢後，食環署亦有派員前來他的單位查看和測試滲水地方的濕度，表示沒有超標。這一點，雖然沒有聯合辦事處或食環署的信件，但答辯人也沒有盤問申請人，本席接納他的證供，相信聯合辦事處有測試及有口頭通知申請人上述的測試結果。相信也因為測試正面，聯合辦事處沒有啟動《公眾衛生及市政條例》第127(1)條發出《妨擾事故通知》的程序。

42.  這時間上的吻合，支持滲水源於答辯人單位的案情。本席考慮到申請人的所有證供，在對比平衡的舉證原則，一個合理的推斷，是答辯人的浴室滲水到申請人單位的廚房。

43.  答辯人在陳詞時，提出裝修師傅曾修改了鹹水喉，而其後，申請人就沒有再投訴了。這也支持本席作出上述的推定。所以，裁定申請人有關廚房受答辯人單位滲水影響的申請成立。

44.  基於以上的裁決，申請人就廁所浴室及客廳所追討的損失賠償被駁回。申請人可向答辯人索取廚房因滲漏產生的損失賠償。不過，申請人也須證明他採取的修補行動是因應有關的損毁，及價錢是合理並必須的。

45.  申請人沒有提供專家證據解釋所採取的維修是必須的。他沒有邀請為他維修的承辦商或工人到法庭作證，講述當時所採取的維修行動。從申請人所提供的資料，可以顯示廚房的橫樑有瓷磚爆裂的情況。照片亦顯示天花有剝落及可見鋼筋的情況。雖然沒有專家證人，但從這些證據顯示，修補，包括一些簡單的油漆及瓷磚的修補，是顯而易見的必須工程。

46.  根據申請人所提供的工程項目1及2，項目1包括廚房天花，石屎剝落，須處理生銹鐵枝，打磨後，鐵枝油上防銹紅丹油漆。廚房天花，剝落位置採取膠沙修補，修補後批灰油漆，共4,500元。項目2是廚房牆身橫樑陣位置石屎剝落、破裂，及櫥櫃內外路軌翻落拆除。同樣，生銹鐵枝也須打磨及加上防銹紅丹油漆。剝落位置，採用膠沙修補，修補後上瓷磚，費用共12,500元。

47.  正如本席上文分析，修補油漆脫落的地方，是顯而易見必須的修補工程。答辯人的其中一個爭議點，是有關混凝土下的鐵枝生銹問題。方女士特別提出，這座樓宇有數十年的歷史，生銹是今次做成還是存在已久?本席相信這是一個須處理的問題。

48.  本席特別考慮申請人的證供，即開始的時候，滲水及裂縫並不嚴重。開始滴水是2019年約12月發生的。而聯合辦事處第三封信是2020年9月發出。相信答辯人是其後才修補他們的單位。所以，這個嚴重的滲水至滴水問題，持續多於9至10個月。如果計算滲水的開始，時間更長。以一般人的常識去推定，普通的鐵器會因這種情況產生銹蝕。若果鐵枝本身有銹，也會嚴重或增加。

49.  根據上文，工程包括除銹加防銹油。工人無可能分開新的鐵銹或舊的鐵銹，本席裁定這些除銹工程是維修損毁的合理工序，也沒有證據顯示工價不合理。

50.  總結以上各點，本席批准申請人追討的項目1及2及部份清潔費用200元，共17,200元。雖然申請人部份申請敗訴，他可得部份訟費。考慮到雙方沒有律師代表，而且，這一類申索本可在小額錢債審裁處審理，發出暫准命令，答辯人須付申請人訟費，簡易評定為800元，暫准命令在14日後成為絕對命令。