朱鳳球 訴 黃得雄

DCCJ 1667/2007

香港特別行政區

區域法院

民事司法管轄權

案件編號2007年第1667號

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判案書

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1.  朱鳳球女士（以下簡稱“租客”）為九龍慈雲山毓華街74-80號嘉華大廈B1地鋪（以下簡稱“該處所”）的租客，在該處所經營鞋店，黃得雄先生（以下簡稱“業主”）為該處所的業主。

2.  2006年8月25日，雙方簽訂租約，租期由2006年9月1日起至2008年8月31日止，月租為$9,000，租金須在每月租期之首日以上期形式繳納。

3.  租客聲稱該處所漏水，故在2006年11月向小額錢債審裁處提出申索，案件編號為SCTC 68627/06，向業主申索因漏水導致經濟損失的賠償，及要求終止租約。

4. 由2007年1月起，租客沒有繳付租金，業主在2007年1月11日於區域法院取得財物扣押令，案件編號為DCDT 109/07。其後業主從該財物扣押令所得款項為$4,730。

5.  2007年2月13日，業主在土地審裁處向租客提出申索，申請編號為LDPE 162/07，申請收回該處所及追討欠租/中間收益及訟費，審裁員盧偉光裁定業主勝訴。

6.  2007年6月20日，租客向高等法院上訴法庭提出上訴，案件編號為CACV 189/07，要求暫緩盧審裁員的命令直至其上訴得到處理爲止，其申請被單一審理法官袁家寧法官撤銷。

7.  2007年7月27日，租客不服，向高等法院上訴庭張澤祐法官及楊振權法官申請。其申請於2007年8月1日遭駁回。

8.  另一方面，小額錢債審裁處把案件SCTC 68627/06於2007年3月28日轉介至本法院。

租客的申索

9.  租客在申索陳述書中指出，自簽訂租約起，由於業主閣樓商鋪廁所漏水，以及該處所由大廈外墻体改建致使設施不完善，造成污水外漏内滲，導致租客貨物受到損壞；同時業主維修其閣樓商鋪廁所的工程佔用該處所二分之一面積，在維修期間租客無法順利經營，致使生意蒙受損失；故此業主的行爲違反了租約，租客要求終止租約及討回已繳付之租金和按金、貨物損失及其他濟助。

爭議事項

10.  本案最關鍵的爭議事項在於業主是否違反租約；如有，租客可否向法庭終止租約，討回已繳付之租金及按金，並獲得賠償。

爭點受拘束(Issue Estoppel)

11. 根據Carl Zeiss Stiftung v Rayner & Keeler Ltd (No. 2) [1967] 1 AC 853，訴訟人不得對任何已被明確判決的爭點提出異議。倘若一個爭點符合以下條件，則構成受拘束的爭點：

(1)  法庭已作出有效裁決；

(2)  該裁決為最終的；

(3)  該爭點與所裁決的問題一致；

(4)  該裁決牽涉相同的與訟雙方。

12. 本案與訟雙方已就本物業的租賃展開及完成的另外三個法律程序如下：

(1)  業主在區域法院提出的財務扣押令申請，已被批准及完成執行；

(2)  業主在土地審裁處提出收樓及追討租金的申請，已被批准；

(3)  租客向高等法院上訴庭提出申請，要求暫緩執行土地審裁處的上述判決，被撤銷。

13. 高等法院上訴庭袁家寧法官已就業主是否違反租約這一爭點作出最終裁決，裁定業主並無違反租約。本案中租客試圖再就該爭點提出異議及投訴業主在本席審理本案前拍賣租客貨物，根據爭點受拘束的原則，應受高等法院上訴庭的裁決及撤銷暫緩申請所約束。

終止租約

14. 根據上訴庭的裁決，由於租約沒有明文條款規定業主有修補該處所的責任，同時根據普通法業主沒有任何隱含的責任須要修補該處所，因此，業主並無因該處所漏水及維修工程不完善而違反租約，故租客無權終止租約或拒絕繳納租金。

15. 根據爭點受拘束的原則，本席不能再就此爭點作出新的裁決。

賠償

16. 根據租約第（十）條：

“該樓一切門窗，廚房及浴室設備，如潔具，水喉，水渠等如有損壞，租客須負責修理或賠償。如租客因疏忽而損壞本樓之設備，損及別人之傢具衣物或傷害他人等，租客須負責賠償。租客須自投風災，水，火，盜竊及意外保險，租客如有任何損失，業主不負任何責任。”

因此，根據租約業主無須對租客的損失負責。

17. 另外，根據新興地產公司東主尹堅明所述，2006年9月4日，應租客與業主的投訴，他帶同裝修師傅到該處所檢查漏水情況，業主付給租客$500作爲維修費用，並説明以後不再負責。並且，根據新興地產公司經紀馬楚華所述，2006年9月10日，在她在場的情況下，業主為解決維修漏水問題的賠償糾紛，賠償租客$1,000，租客表示接受並不再追究任何責任。本席接納馬楚華的證供，裁定雙方達成之協議有效。即使在沒有賠償責任的情況之下，業主亦已對租客的損失作出適當的補償，而租客也放棄了進一步追究業主責任的權利。

18. 所以，根據租約及雙方的賠償協定，租客不能追討賠償。

19. 租客在庭上指業主隱瞞商鋪正確地址，改原裝設計。但租客未能提供有關證據。本席裁定租客就這點舉證失敗。

20. 綜上所述，業主並無違反租約，無須賠償租客任何損失；而租客無權單方面終止租約，亦無權討回已繳付之租金及按金。

21. 至於訟費方面，租客須付予業主訟費。評估為500元。